家乡的变化论文哪里有？本文在进行理论分析的基础上深入探讨了人口老龄化、房价和住房空置率的内在影响机制，以及人口老龄化通过影响房价间接地作用于住房空置率，之后通过全国 30 个省、直辖市 2007-2018 年的面板数据，对传导机理进行实证研究，分析三者之间的相关关系以及区域差异性，并对房价是否是人口老龄化影响空置率的中介效应进行的相关检验和具体测算。
第 1 章 绪论
1.2.1 国外学者研究现状
国外学者对住房空置的成因及区域差异性的研究较丰富，主要是基于人口变量角度直接和间接地对住房需求产生影响，在将近 20 余年的相关文献研究中，绝大部分的国外学者通过研究得出人口老龄化和住房空置率两者之间呈负相关关系，同时住房需求的变动又会在不同区域对住房空置率产生相应的影响。
Mankiw 和 Weil（1989）[3]曾建立家庭住房需求模型，第一次全面系统的对人口年龄结构和以后住房市场的变化两者之间的关系进行分析研究，在文中作者预测年龄大于等于 40 岁的人口对住房的需求越来越小，而年龄在 30 岁左右的人口对住房的需求（这部分人口主要基于住房刚性需求）明显比年龄在 40 岁及以上的人口对住房的需求大，处于对住房需求的最大点。Engelhardt 等（1991）[4]运用二战后加拿大的数据进行分析，认为在加拿大人口年龄结构与住房需求并没有直接相关关系。而 Ermisch（1996）[5]通过研究发现，人口老龄化和住房需求之间呈负相关关系，两者之间有重要的因果联系。这一研究结论得到了 McF adden（1994）[6]以及 Holly、Jones（1997）[7]的证实。除此之外，Ohtake 与 Shintanib（1996）[8]以日本为研究对象，建立模型实证研究人口年龄结构如何影响住房需求，研究发现年轻一代远离父母单独居住，因此对房屋的需求并没有随着老年人口的增加而增加，而是因为年轻人的各种需求而增加了住房需求。Richard Green,Patrich 和 Hendershott（1996）[9]同样认为住房需求不是由于年龄结构变化导致的，而是因为 1980 年，70 岁的老年人和 50 岁的中老年人他们的受教育水平不同，而 70 岁老年人的住房需求要比 50 岁的中老年人的住房需求要低，这种差异是由于教育水平的差异所带来的，并不是年龄差异造成的，当然作者还提出美国在未来的 30 年将经历人口老龄化，但是住房需求会随着收入以及受教育水平的上升而上升。Mika Kuismanen 和其余几位学者（1999）[10]将芬兰人口分成不同的年龄组，然后对每个年龄组人群研究其对住房需求的关系，研究结果显示：住房需求和年龄两者之间是呈现越长越涨的递增的态势，年龄越往后，住房需求增长越多，这个结论和美国等一些国家得出的结果截然相反。
第 3 章 人口老龄化对住房空置率的传导机制分析
3.1 人口老龄化对住房空置率的直接影响
在人口老龄程度不断攀升以及住房市场空置率不断上升的大环境下，越来越多的老年人不仅仅挤压了社会劳动力供给，造成我国年轻劳动力群体相对减小，进一步影响到经济效率的运作，而且还悄无声息地通过宏观环境的变化对中国的整个经济造成影响，影响宏观经济的渠道有很多种，我们基于以往学者对老龄化和住房市场的关系研究可以总结出以下几个重要的影响渠道，比如：投资、消费以及房价等。这些宏观影响对我国房地产政策的制定以及整个国民经济的调节有着不可小觑的影响，人口老龄化通过直接作用于这些渠道影响到宏观环境，宏观环境的变化会进一步映射到我国房地产经济，而房地产市场相对比较复杂，但就目前来说，住房空置率的高置是我国房地产市场亟待解决的问题，因此，本文在国内外学者研究的基础上，推理出人口老龄化影响住房市场的渠道机理，在此基础上将其影响因子细化为住房空置率，将两者联系起来，人口老龄化通过宏观环境直接影响我国的住房空置率。
一方面，随着医疗卫生条件以及人口出生率的逐渐降低，社会总人口中老年人口开始占据着越来越大的比重，毫无疑问，造成了社会劳动力人口占比逐渐下降，占据消费主体的劳动力人口下降必然会影响消费结构以及投资结构等的发生改变，而消费和投资是拉动我国经济增长的重要组成部分，其由于老龄化的加重必然会对我国的宏观环境稳定健康产生不容小觑的影响，聂高辉（2015）[60]在研究人口老龄化对产业结构升级的影响时曾提出，人口老龄化使得老年人的消费需求增加，而老年人由于自身心理、生理等条件的特殊性，再加上老一辈习惯省吃俭用，勤俭持家的传统观念，造就其消费的特殊性，并不会像年轻人一样拥有比较超前的消费观念，市场需求结构则不可避免的受到影响。因此这种内生性的影响给政府公共财政施压，一旦实行宽松的货币政策，很可能导致通货膨胀，实体经济受到冲击，波及到住房市场，进一步影响了住房空置率。
第 5 章 人口老龄化和房价对住房空置率影响的实证分析
5.1 计量模型的设定
本文对人口老龄化、房价以及住房空置率三者关系的文献研究以及考虑相关数据的可得性的基础上，建立如下的半对数多元线性模型：
𝐻𝑉𝑖𝑡=𝜃0+𝜃1𝑂𝐷𝑖𝑡+𝜃2ln 𝐻𝑃𝑖𝑡+𝜃3ln 𝐿𝐴𝑖𝑡+𝜃4ln 𝐻𝑆𝑖𝑡+𝜃5ln 𝑅𝐿𝑖𝑡+μ𝑖𝑡
其中，被解释变量𝐻𝑉𝑖𝑡表示𝑖省在第𝑡期的住房空置率，主要解释变量𝑂𝐷𝑖𝑡表示𝑖省在第𝑡期的人口老龄化程度，ln 𝐻𝑃𝑖𝑡表示𝑖省在第𝑡期的房价。其余控制变量ln LA𝑖𝑡、ln 𝐻𝑆𝑖𝑡、ln 𝑅𝐿𝑖𝑡分别表示𝑖省在第𝑡期的房地产开发企业土地购置费、住房销售面积、房地产贷款金额。𝛼0为常数项，𝜃1、𝜃2、𝜃3、𝜃4、𝜃5分别表示以上各变量的系数，μ𝑖𝑡为随机误差项。为防止异方差带来的干扰，本文将房价、房地产土地购置费、住房销售面积以及房地产贷款这几个指标进行对数化处理。
5.2 变量选取及说明
本文选取我国 30 个省市（除西藏外）2007-2018 年的经济数据，采用省级面板数据研究人口老龄化对住房空置率的影响。数据均来自中国统计年鉴和国家统计局。
1.被解释变量：住房空置率（HV），考虑到数据的可得性，本文采用增量市场的空置率，根据国家统计局的计算口径，住房空置率＝（住房待售面积／近三年住房累计竣工面积）×100%。
2.主要解释变量：人口老龄化（OD），采用国际上惯用的计算方法，计算公式=（65 岁及以上老年人/总人口数）×100%；房价（HP）采用住宅商品房平均销售价格来衡量。
3.其余解释变量：本文用房地产开发企业土地购置费（LA）来衡量房地产市场资本费用的使用情况，住房销售面积（HS）衡量住房市场交易量对住房空置率的影响，房地产贷款金额（RL）衡量信贷政策对住房空置率的影响。
第 6 章 结论与政策建议
6.1 结论
本文在进行理论分析的基础上深入探讨了人口老龄化、房价和住房空置率的内在影响机制，以及人口老龄化通过影响房价间接地作用于住房空置率，之后通过全国 30 个省、直辖市 2007-2018 年的面板数据，对传导机理进行实证研究，分析三者之间的相关关系以及区域差异性，并对房价是否是人口老龄化影响空置率的中介效应进行的相关检验和具体测算，得出以下结论：
从全国层面回归结果来看，通过逐步回归可知，人口老龄化和房价与住房空置率之间均呈显著的正相关关系，两者的上升均会导致住房空置率的高涨，其余解释变量对住房空置率的影响也符合预期。
从区域回归结果看到，人口老龄化对空置率的影响具有明显的区域异质性，其中中部地区前者对后者的影响最大，西部地区次之，东部地区最小；房价对住房空置率的影响程度呈现中西部递减的态势，东部地区房价对住房空置率的影响不显著，主要是因为东部地区居民预期未来房价不会一直下降，并在不远的将来房价可能还会上涨，因此购房需求履涨不跌，但高房价同时会刺激房地产商进一步开发建设房屋，因此综合来看，房价的上涨会加快住房空置率的上升。
从中介效应检验结果看到，人口老龄化可以直接影响到住房空置率，此外，人口老龄化还通过影响房价间接地影响到住房空置率，房价充当了人口老龄化对空置率影响的中间传导机制，并且通过测算得出这种中介效应约为 27.79%。
参考文献（略）
