行政管理论文哪里有？笔者通观沈阳市房价调控政策的全文我们发现，此阶段调控的限购政策并没有对二手房市场进行相关规定，也没有明确说明二手房的限购政策。因此，推动二手房市场的发展成为比较重要的发展目标，二手房市场的发展能够提高住房的流转率，减少二手房的闲置，促进房屋资源配置合理优化，缩小供应量和需求量之间的差距，使得经济水平较低的老百姓能够拥有房屋。
绪论
0.3.1 国外研究现状
笔者同时检索了关于房价调控各个方面国外的研究成果，发现蜗居者遍布五湖四海，不论生活在哪里都面临着房价调控的问题，只是由于历史原因和中西方思想文化的差异，人们对于不同阶段居住的要求不同。鉴于国外专家和学者对于我国房价调控市场现阶段的政策执行研究情况比较少，笔者通过大量的数据分析和资料对比后结合立法保障、金融市场、保障性住房供给和租赁市场监管四个角度，主要类比德国，日本，美国和新加坡学者对于房价调控政策执行的研究以供参考。
（1）关于房价调控立法保障政策执行的研究
在德国的社会福利体系中住房是非常重要的一个组成部分，根据德国退出者《经济犯罪法》我们可以看到，若是房地产开发商将定价定在合理房价的 120%甚至以上，这个价格就是所谓的超高房价，这个行为本身已经构成违法。①若是房地产开发商无法将房价下降到合适的区域范围内就需要缴纳一定程度的罚款。而如果定在合理房价的 150%以上则可以被定义为暴利房价，甚至会触犯《刑法》构成严重犯罪，甚至会被判处 3 年以下有期徒刑（裴凌罡，2016）。
日本的房屋建设的总体目标是，要使得房屋建设和国民经济整体发展水平相适应，符合各个阶段各个地区的发展状况，争取为人们提供更好的住宅环境。从 1950年开始，日本政府颁布了对日本房地产市场的发展产生了重要影响的《住房金融公库法案》、《住房公库法案》等法案，很大程度上改善了日本的房地产行业。这些法案的颁布使得一些低收入的家庭也能以相对而言较低的价格完成房屋的租赁。而法案中所涉及到的住房公库则指的是专门提供给大城市打拼的一些低收入人群的公寓（邓宁华，2013）。1966 年后，日本制定《住宅建设规划法》，在日本住房紧张的年代最大限度地保障了住房的供给（杨书臣，1988）。
2 沈阳市房价调控政策执行现状及存在的问题
2.1 沈阳市房价调控的政策执行现状
2017 年的房产制度控制力度空前，房屋租售市场建设速度提升，全国房产市场投资对应比较稳定，新建面积小幅度下落。这都是得益于颁布的“因城施策、分类调控”政策的指引。但区域和城市间分化现象仍较为显著，住房营销产生显著分化，尽管总体增长速度连续下落，住房价格增长过快的趋势获得限制，但土地购买显著加快，土地价格增长幅度比较高。2017 年沈阳与其他热点城市相同，均以“稳房价”为主,发展租赁住房战略开始进入思考阶段，“房子是用来住的,而不是用来炒的”的全国房产主基调明确，高品质产品逐渐进入市场,整体的房地产市场呈现健康态势，但也因此带动了市场价格的走高，基于此沈阳市政府亦开始出手稳定房价。
完善促进房地产市场长效机制、深化住房制度改革、坚持房地产市场调控政策连续性和稳定性等基本基调的确立，随着“秉持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，加速构建多主体供应、多途径保障、租售并行的房屋政策，使所有民众住有所居。” 在 2018 年 19 大报告中强调这一指导方针，“房住不炒”的定位在今后一些年不会转变。
沈阳房产市场在 2018 年仍维持着 2017 年价量同升的趋势，于此政府贯彻让人才可以住有所居，民众可以购买到好住房的方针政策，在八月颁布了“稳定房价，保持刚需”的“限购制度”。围绕“建立国家中城”的目标，沈阳“三引三回”效果显著。沈阳截止到十月末，工程项目数量已经达到了 1008 个，投资总金额到达5232 亿元，俨然已经变成新的创业福祉与投资宝地。
全国与沈阳地区房产关联制度相比于前年同期公布信息呈现出增长趋势，推出的制度类型包含公积金、出租房屋、学区、土地出让、人才落户及营销改进等，2019年共发布超 500 余条，松紧兼并，调控趋严。沈阳住房秉持着“因城施策”的制度，“房住不炒”变成沈阳的房产市场的主要定位，促进市场稳定发展。受“限购、限售、限价”政策的影响，炒房态势得到了有效的抑制，沈阳人口连续维持净流入趋势，住房年出售量在 1400 万平米左右，刚需比较平稳。全市房屋平均价格不会被归入“住建部着重管控城市”行列，归功于 2018 年“沈北、苏家屯”刚需版块土地成交比例大幅度提高影响获得合理抑制。
3 沈阳市房价调控政策执行存在问题的原因分析
3.1 房价调控政策有待完善
理想化政策是公共政策执行过程中不考虑任何干扰和意外因素、一切按着最完美精准方式发展是几乎无法实现的状态。经过国内外学者对政策执行的研究分析表明，影响政策执行是否有效的因素有很多，其中最重要的也是最基础的就是政策执行方案本身。其原因很明显，假如政策方案本身在形式和范围上有待完善并且存在着合理性和操作上的不完备，那么在政策执行的过程中必然会为执行机构和目标群体提供错误的导向，同时不利于政策效果的评估，也会对政策落地和政府公信力产生消极的影响。沈阳市房价调控如果可以在现有基础上制定更加完善的政策，能够适应沈阳市经济发展水平和延缓其政策制定修改的频率，则会大大增强政府政策执行的效果反馈和政府公信力。
3.1.1 政策未适应当地经济发展水平
对于房价的合理确定，温家宝总理在两会上与记者会面试指出：“政府部门可以明确的告诉大家一个地方的方向目前还远远没有回归到理性。”居民的承受程度是房价理性的关键，”①，在人民日报在报道中，针对房价合理性做出了这样的标准界定，可即使按照这个来衡量，在制定一个统一的标准时仍然会面对很多问题：谁是居民?哪些收入的居民能接受叫做合理?这里所指的合理是面向环卫工人还是政府公务员？是面向刚步入社会的大学生还是面向年轻超过百万的老板？“一千个人心中有一千个哈姆雷特”，在不同的人心中“合理房价”有不同的理解。“因此从本质上应该保障居民收入与房价形成适应，房价与成本以及合理利润形成匹配”。针对合理房价这很两门家宝总理给出了这样的标准意见。
3.2 政策执行机构人员执行偏差
3.2.1 政策执行人员业务水平有限
首先，政策执行机关及人员专业素养和业务水平稍有欠缺，个别执行机构的内部人员不能具备良好的个人素质和修养。如果政府只是从人力资源、资金、物质这几个方面入手，就不能从根本上解决问题。因此，政府应当对政策执行相关人员进行定期的思想教育，努力提高工作人员的思想道德水平和职业道德水平，才能在一定程度上解决大部分与房价调控政策执行情况有关的问题。
其次，政策执行者没有深入了解和解读相关政策，对政策没有一个较为全面的了解，没有把握政策的要点和政策执行的关键。因此，正是因为缺乏对政策的了解，执行者很难将政策中的每个要点落实到位，发挥自身协调各方的作用，难以保证政策的顺利执行。
那么在完善的政策执行调控机构的加持下，政策执行进程不能够顺利开展的原因何在？自上个世纪改革开放以来，我国各个地方政府使用权力的自主性逐渐增强，地方政府不顾及整体效益，一味只追求地方政治经济的发展。因此，地方政府对待颁布的法律法规和政策的态度具有散漫性和随意性，合则取之，不合则抛之。①据相关数据表明，腐败问题是影响政策执行进程的一个重要因素。在房地产行业中，表面上政策执行组织掌握土地审批权力，但是实际上，政策执行领导人才是唯一的决定人。地方政府工作者通过“设卡”等方式来向房地产开发商索要一些不正当的利益。
4 完善沈阳市房价调控政策执行问题的对策建议
4.1 完善政策目标的范围与可执行性
4.1.1 政策制定应该适应经济发展水平
通过研究，我们发现，在最近几年，造成我国房价快速上涨的原因有很多，但总体上可以划分为以下两点：第一，商品房吸引了大量的流通货币，商品房数量相对较少，流动货币相对较多，供小于求，因此房价上涨；第二，房地产行业可以利用的土地较少，为市场提供的商品房数量也相对较少，供需关系不对等，因此就拉升了房价。①据相关报告，现在，相对于过高的商品房需求量，沈阳市的商品房供应量还远远跟不上。
因此，在起草房价调控政策的过程中，沈阳市政府应当结合现阶段的实际情况，力求与本市经济发展水平和收入水平相适应。另外，因为不同的地区政治经济文化发展水平不同，政府应当结合相关数据，以快速、中速、慢速、浅速四个标准对沈阳市进行不同层次的划分。划分之后，政府要根据不同的发展区域制定与之相应的发展目标，适当引导，为区域发展提供一定的政策与物质支持。同时，政府不应当将重点只放在刚需居民而忽略其他需求的居民，同时也不能忽视二手房市场这一相当壮大的群体。沈阳市政府应当发挥自身的宏观调控作用，出台并落实好房价调控政策，维持市场正常运行，保证其公正性、公平性和透明性，让人们都有所居，朝着社会主义现代化建设目标迈向一大步。
参考文献（略）
