第 1 章 绪 论
1.1 选题背景与意义
房地产业作为一个新兴的产业，近十几年来，获得了较快的发展，上世纪九十年代初，国家颁发了房地产改革有关政策措施，从此以后，我国政府开始取消由政府统包统分的住房政策，逐步向货币分房制度开始转变。房地产作为商品，具有商品的一般特性，即具有商品的价值和使用价值的特性，是人类利用和改造自然、劳动创作的结果。作为商品的房地产必然有其价值，房地产的价值也是通过房地产的价格来反映的。同时，房地产的价格也会以价值为基础，围绕房地产市场供求关系会上下波动。住房和房价问题成为了当今人们普通关注的问题。“房奴”一词成为中国 2006 年最流行的词语之一，教育部对它的解释是“房屋的奴隶”，指人们在抵押贷款购房后，用可支配收入的 40%-50%甚至更高的比例来偿还住房贷款，严重影响了教育、医疗和抚养等方面的支出，造成家庭生活的压力，生活质量显著下降，让人在精神上倍感压抑。2008 年作家六六的长篇小说《蜗居》被改编成了同名电视连续剧，在全国引起了极大的轰动。在国际上，房价收入是住房价格与城镇居民年家庭年收入之比，房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间，考虑到住房贷款因素，住房消费在居民收入中比重应在 30%以下，而我国的比重却远远超出了这些数值。近几年来，房地产价格总体趋势是上涨的，房价的上涨严重影响了人们的生活水平和生活质量，对社会经济的持续、健康、稳定发展造成了不利影响，因而，国家从土地出让制度、房地产金融信贷政策、房地产税收政策以及住房保障制度等方面进行了宏观调控。国家调控房地产价格政策措施的出台，对抑制我国近年来急剧上涨的房价，起到了较为显著的作用，保障了人们在生产生活方面的权利，为国民经济的健康稳定的发展提供了一个较好的外部环境。
房地产是房产和地产的总称，它由土地以及地上的建筑物和构筑物组成。房地产关系是指人们在取得、开发、利用、经营管理土地和房屋的过程中形成的社会关系，其中既包括财产关系的内容，也包括非财产关系的内容。房地产法律制度是指对房地产关系进行调整的所有法律规范和政策，包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章、和宏观调控政策。我国房地产法律制度的形成和发展，经历了一个由政策规范向法律规范过渡和演变的过程，虽然目前我国的房地产法律制度体系已经基本形成，但政策性的特点仍然十分突出，房地产法律制度仍然存在较多的问题：1、房地产立法性质带有浓厚的行政管理色彩，2、国家的行政管理权力对民事权利的过多干预，过多维护国家利益，3、国家的多层次、多部门立法。随着社会主义市场经济的法律体系的完善，我国房地产市场日益向规范化、市场化方向发展，各种商品房、商用楼宇大量出现，房地产法将从过去的管理功能逐步转向维护房地产权利人的权益、保障社会经济持续健康发展。在当今房地产价格急剧上涨的形势下，研究房地产价格调控的法律措施，不仅具有非常重要的理论意义，而且具有十分重要的现实意义。
1.2 文献综述
随着房地产业的发展，房地产市场在我国的商品市场中显得尤为活跃，它在国民经济中的地位也越来越显著。因此，房地产能否健康发展直接关系到国家的经济建设能否健康、稳定、持续的发展。我国的房地产法律制度已初步形成了自己的体系，对我国房地产市场的健康发展具有很好的规范和调节作用。有关房地产的文献资料也较多，主要的有：邹晓燕的《房地产法律制度》：重点介绍了不动产物权制度、中国土地管理制度以及城镇住房、房地产开发、房地产交易、房地产中介、不动产权属、不动产信息公开查询、物业管理等制度。对我国现行的有关房地产法律制度进行了较为全面系统的论述，但对房地产金融信贷制度、住房保障制度等方面没有进行研究和分析。黄远华的《房地产法学》：主要介绍我国房地产法律制度的形成与演变过程、与房地产管理有关的行政许可措施、房地产流通管理、城市住宅物业服务和城市商用物业管理和房地产司法调整等内容，力求把房地产与法律制度融为一体。但它主要立足于房地产的行政管理方面。李胜利主编的《我国房地产价格法律问题研究》：针对我国的房地产市场现状，通过经济分析、比较分析、历史分析和实证分析，提出应当构建科学合理的房地产法律制度，使房地产价格与经济结构和经济水平相协调，以此来促进我国房地产产业的持续健康发展。
第 2 章 影响房地产价格的主要因素和可调控房地产价格的法律制度
2.1 影响房地产价格的主要因素
按照马克思政治经济学原理，商品的价格是由价值决定的，商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间来决定。商品房作为一种商品，其价值也是由生产商品房的社会必要劳动时间来决定，同时，商品房的价格还会受到市场供求关系的影响。房地产价格通常由土地取得成本、土地开发成本、管理费用、建筑材料费用、销售费用、销售税费和开发利润等构成 。影响我国房地产价格上涨的因素是多方面的，但主要因素则是土地价格、建筑安装成本、房地产税费和市场供求关系等。
2.1.1 土地价格
俗话说：“万丈高楼平地起”，建造房屋需要土地，而我国人均土地面积较少，土地成为了一种比较稀缺的资源，因而土地成为影响房地产价格的主要因素之一。根据我国现行法律规定，建筑房屋必须使用建设用地，严禁使用农用地，并且进行房地产开发建设必须使用国有土地，不能使用集体所有的土地，而属于国家所有的土地是非常有限的。正因为国家所有的土地有限，而建设用地必须使用国有土地，因此，国家为了满足进行房地产开发建设用地的需要就会征收集体所有的土地，而对集体所有土地的征收，需要支付安置补助费、土地补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费，这就无疑会增加房地产的开发成本。近几年来由于城镇化运动的推动，大量的农村人口涌入城市、各种开发区的兴建以及城市基础设施建设的增加，城市建设用地需求量也必然会显著增加。从土地供给情况来看，由于土地资源的稀缺性的特点，造成用地单位对土地的竞争，必然会导致土地价格的进一步上涨。目前我国工业用地量大量增加，二、三线城市住宅用地也出现了显著增长，2011 年全国土地出让金总额超过上年的 2.7 万亿元。
第3章 当前调控房地产价格的主要措施....................23-28
3.1 当前我国调控房价所采取的主要措施................... 23-26
3.1.1 紧缩银根措施 ...................24
3.1.2 限购令措施 ...................24-25
3.1.3 保障性住房措施 ...................25
3.1.4 税收调控措施................... 25-26
3.2 当前房地产价格调控措施................... 26-28
3.2.1 短期效应 ...................26-27
3.2.2 长期效应 ...................27-28
第4章 房地产价格法律调控之不足...................28-38
4.1 房地产价格法律调控之不足................... 28-32
4.1.1 土地法律制度的不足................... 28-29
4.1.2 房地产金融法律制度存在的不足................... 29-31
4.1.3 房地产税收法律制度存在的不足...................31
4.1.4 住房保障制度之不足 ...................31-32
4.2 房地产价格调控法律制度之完善................... 32-38
结论
自我国结束福利分房政策、实行货币分房政策以来，我国的房地产业得到迅猛的发展，已经变成了我国国民经济的支柱产业之一。但在房地产业的发展过程中，由于房地产市场供给结构的不合理，政府的调控措施不够完善，因此，导致了房地产价格的急剧上涨，严重影响了人民的生产生活质量，成为影响国民经济平稳健康发展的一个不稳定因素。房地产价格持续上涨已引起了全社会的广泛关注，由一个经济问题变成了一个社会问题。近几年来，我国政府采取了一系列调控房地产价格的法律措施，对不断高涨的房地产价格起到了明显的抑制作用。房地产业是国民经济的支柱产业之一，它能否健康有序的发展关系到整个国民经济能否健康有序的发展，因此，国家必须对房地产市场进行规范和调整。
针对当前房地产市场的投机性购房，国家采取了紧缩银根的措施，2010 年 4 月，国务院要求对贷款购买二套住房的家庭，提高购房者贷款首付比例，同时要求银行提高贷款利率。针对国内一线城市房源较为紧张，房价产价格急剧上涨的情况，国家颁发了“限购令”，限制购房者的投机性和投资性购房，降低住房的空置率。截止到 2011 年 10 月 31 日，我国发布限购令的城市已经达到了 46 个。针对住房结构不合理的现状，国家明确了在“十二五”规划期间，我国将建设 3600 万套保障房，提供给城市的中低收入家庭，用于解决他们的住房困难。随着国家对房地产市场调控政策的加强，以及政府投入更多的财政资金来进行保障性住房建设，住房的供应量将会有显著的增加，房地产将会回归到一个合理的、老百姓能够接受的价位。在对房地产进行宏观调控的过程中，也需要解决好在调控中可能存在的问题。一是要遵循市场经济的内存规律，建立和完善与我国国情相适应的房地产调控体系#p#分页标题#e#
。房地产调控是一个系统的社会工程，需要明确调控目标，完善调控的方法和手段，建立有效的法律机制，解决好中央和地方、开发商和消费者等不同的利益群体的矛盾，保证它们在房地产市场中能够建立公平合理的价值体系。二是要借鉴外国房地产调控的经验，平衡好中央政府与地方政府的利益。我国的房地产市场由于起步较晚，与外国的房地产比较起来，还有很多不够完善和成熟的地方，因此，需要借鉴国外比较成熟的房地产市场调控方面的经验，用来解决我国房地产市场所出现的问题。土地出让金使各级地方政府获得了比较丰厚的回报，刺激了地方政府的卖地欲望，导致了“土地财政”的产生。要处理好区域开发与社会协调发展的关系，不能以牺牲后代人利益的方式来换取当代的发展，努力实行代际平衡。三是房地产行业是一个涉及面非常广的行业，应加强各方的协调与合作。房地产作为支柱产业之一，它与能源、交通、钢铁、电器等行业的发展关系非常密切，因此，让房地产业与其他各产业相协调是促进房地产业持续健康发展的关键。文章对我国房地产市场价格调控进行了比较深入的探讨和分析，在房地产价格调控措施的完善方面提出了比较独到的见解，对房地产法律制度的完善具有借鉴意义。
参考文献
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10中国徐州网.11 月市区商品住宅均价 6433 元.环比上涨 0.38%.
