1 绪论
1.1选题背景及意义
自1998年起乘着改革开放发展经济的大潮，我国的住房分配制度也由实物分配转为分配货币化，这一根本性转变标志着我国房地产市场真正进入市场化发展的时代。如表1-1与表1-2所示，1998年至2008年的十年间，我国房地产业发展迅猛，产业投资总额、企业个数、从业人员数及经营收入等指标均有显著增长，其中房地产业投资总额累计增长近6倍，年平均增长率达21.48%，2008年其投资总额达到31203.2亿元，占当年GDP的10.38%，房地产业已成为推动我国经济健康持续发展的重要支柱行业。在投资稳步快速增长的带动下，房地产业企业数由约2.4万增长为8.8万，从业人数亦达到210万人，每年新增就业岗位约12.7万个，有效地吸纳了剩余劳动力，为减轻我国的就业压力、维持社会稳定发展做出了贡献。随着房地产业自身的不断发展、壮大、完善，其吸引利用外资的能力也稳步提升，外资企业数目不断增长，使得房地产业成为了我国经济引进国际先进经营管理模式，与世界经济融合的重要领域。目前房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，为中国经济的持续健康协调发展，改善城镇居民住房条件做出了巨大的贡献。中国的城镇人均住房面积已由1978年的人均6.7平方米，提高到今天的26平方米以上，房屋质量、居住环境都有了质的飞跃。从过去的泥瓦砖墙、平房成片，到今天的钢筋混凝、大厦林立，居住环境的改善也伴随着土地资源利用效率的大幅提高，规划科学合理的现代化小区为人均土地资源匮乏的城市提供了可持续发展的保证。“十二五”期间，党中央与政府将改善民生作为执政落脚点，倡导建立节约型社会，努力推动我国社会社会主义市场经济又好又快发展，房地产业由于其在社会经济生活中的重要作用将成为政府关注的焦点。维持我国房地产业的稳定健康持续发展具有改善民生、稳定社会、推动经济、接轨世界等多重意义，是符合我国当前与长远利益、实现繁荣昌盛的重要措施。
房价一直以来均是社会各界广泛关注的热点，其在房地产市场中承担着传递市场信息、调节资源配置的重要作用，一旦价格信号失灵将导致房产市场的不良运行，带来不必要的损失。因此，维持房地产市场的稳定健康持续发展，保证房产相关价格在合理范围内进行市场化调整便显得尤为重要。进入2009年以来，我国房产市场在全球金融危机的阴霾下仍然表现强劲，市场活跃，交易频繁，商品房销售面积与销售额均大幅飙升。据统计数据显示，2009年1-11月全国商品房销售面积75203.2万平方米，同比增长53.0%，增幅同比提高71.3%。其中，商品住宅销售面积68952.2万平方米，同比增长54.4%，增幅同比提高73.2%；同期，全国商品房销售额35987.1亿元，同比增长86.8%，增幅同比提高106.6%，比1-10月提高7.6%。其中，商品住宅销售额为31624.9亿元，同比增长91.5%，增幅同比提高112.1%，比1-10月提高7.2%；2009年全年累计完成投资36231.7亿元，同比增长17.8%. 房地产业的强势表现极大的带动了上下游关联产业，为我国经济走出全球金融危机的阴影提供了有力的支持。然而市场繁荣后随之而来的问题引起了社会各界的广泛关注：上海、北京、深圳等国内一线城市商品房销售价格自2009年3月以来一路飙升、不断创出新高，国内多数地市的商品房销售价格亦随之出现明显上扬。
1.2文献综述
1.2.1国外文献综述
国外学者关于国际投机资本——热钱的研究基本始于东南亚金融危机之后，其研究侧重点较集中于热钱流入对于国家宏观经济运行的影响。Bosworth and Collins（1999）[1]运用回归分析方法，分别探讨了国际资本规模、实际GDP增长率及进出口价格指数比对于单位GDP的投资和单位GDP的储蓄的影响，其结果表明国际资本流动对于投资具有明显的促进作用，而对储蓄的影响则不明显；Montiel and Reinhart（1999）[2]利用亚洲及美洲多个国家的数据，研究了采用资本管制与提高利率两种手段对于国际资本流动的影响，其结论表明资本管制可显著的抵御国际资本流入，增加经济的稳定性，而提高利率则收效甚微；Reinhart（2000）[3]探讨了征收国外资本交易税、征收国外资产税及限制国外资本规模三类限制性措施对于国内资产价格的影响，其结论表明这三种措施均会增加国内资产价格的波动性；Jansen（2003）[4]基于泰国在东南亚金融危机发生前的数据研究了国际投机资本流入对其股市及房地产市场的影响，其结论表明国际投机资本的冲击主要体现在房地产市场中，对于股市的影响较小；Martin、Morrison（2008）[5]详细探讨了国际投机资本对于中国经济的影响，其指出中国的房地产市场是国际投机资本的重要投机场所，国际投机资本的大量流入将推动中国房地产价格快速上涨。而Mody and Mershid（2002）[6]则从不同的角度对热钱进行解读，其指出国际资本流入有效的推动了发展中国家的投资水平，促进了发展中国家的经济发展，但遗憾的是这种积极作用正在逐渐减弱。在国际投机资本规模的估计方面，Sarno and Taylor（1999）[7]提出了一种合理的途径，即将FDI及贸易顺差均分解为长期趋势部分和短期波动部分，并以其作为状态变量，以FDI及贸易顺差原值作为测量变量建立状态空间模型，最终通过卡尔曼滤波求解状态空间模型得到状态变量的估计值。
1.2.2国内文献综述
1）热钱流入我国的动因、途径及防范对策
我国学者关于国际投机资本——热钱的研究大体上可以分为三类：关于热钱流入我国的动因、途径及防范对策的研究、热钱核算的研究及热钱对我国经济的影响效应及影响机制的研究。关于热钱流入我国的动因及对策，我国学者做了较丰富的研究讨论，主要观点基本一致，学者们均倾向于将人民币升值预期强烈与套取资产升值所带来的资本利得列为吸引热钱不断涌入我国的主要动因。其中，陆前进（2008）[8]详细分析了以下因素——人民币升值较快且升值预期强、中美利差倒挂、美元走软以及中国资产市场价格上涨——对热钱的引力，并详细论证了热钱利用上述因素套利的具体机制；张明、林晓红（2008）[9]则将当前热钱流入的动因细分为外部因素和内部因素两大类，并分析了对策，其认为外部因素主要为金融海啸导致的海外市场低迷，而内部因素则主要为人民币不断升值及其升值预期强烈、经济刺激计划使国内经济增长预期强烈以及资产市场的良好发展；
2 商品房市场与国际投机资本...........9
2.1 商品房的概念界定与商品房价格...........9
2.2商品房价格的影响因素...........10
2.3 国际投机资本...........13
2.4 国际投机资本与房地产投机...........15
2.5 商品房价格的形成及影响机制的理论...........17
3 我国商品房的价格特征与国际投机资本...........23
3.1我国房产市场行业分析...........23
3.2我国商品房销售价格特征分析...........25
3.3我国商品房销售价格变动特征分析...........32
3.4国际投机资本进入我国的动因...........41
3.5我国商品房价格上涨的成因分析...........41
4 国际投机资本对我国商品房售价影响...........44
4.1指标与数据说明...........44
4.2 国际投机资本规模估计...........45
4.3 国际投机资本流向划分...........47
4.4 国际投机资本对商品房售价影响效应模型的建立......51
5 结论与展望
本文详细阐述了国际投机资本的投机行为对于我国商品房销售价格的影响效应，并通过运用函数性数据分析方法及时间序列分析方法建立了计量模型，对2005年7月至2010年7月我国35座省会及热点城市商品房价格受国际投机资本的影响程度进行度量。首先，本文结合东南亚金融危机等典型事件分析了国际投机资本的特征，阐述了国际投机资本投机房地产市场的动因、方式及影响效应，特别分析了国际投机资本投机我国房地产市场的动因，并借助William C. Wheaton的四象限模型对商品房价格的形成机制以及投机行为对商品房价格的影响机制进行深入剖析；其次，本文选取我国2005年7月至2010年7月35个重点城市商品房销售价格指数月度数据，运用相平面图分析法对我国商品房销售价格的变动模式进行分析，并借助函数性聚类法基于我国城市商品房售价变动模式的特征将样本城市分类，提取投机行为影响显著的样本城市，以编制综合房价指数；最后，本文估算了国际投机资本在我国的规模，并借助状态空间模型建立了国际投机资本对我国城市商品房销售价格影响的可变参数模型，模型中引入了国内投机因素及实际需求因素，从而能够全面的分析国内投机行为及实际需求，特别是国际投机行为在不同时期对于我国商品房价格的影响程度。
本文经过对国际投机资本对我国商品房销售价格的理论分析和实证研究得出了以下几方面的结论：
第一，2005年后我国城市间商品房价格变动模式差异极大，以北京、上海、广州为代表的部分（占样本容量的22.8%）热点城市商品房售价出现快速大幅上涨，具有一定投机性因素驱动的特征。然而多数城市（占样本容量的77.2%）商品房售价增长温和，增长趋势稳定，没有明显的能量爆发点。#p#分页标题#e#
第二，2005年7月至今，国际投机资本在推动我国部分热点城市（包括三亚、海口、北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波）的新建商品住宅销售价格上涨过程中作用显著，国际投机行为的影响解释了这些热点城市商品房售价上涨的46.36%，是推动我国热点城市商品房售价在2005年后，特别是2008年出现快速大幅上涨的首要因素。国际投机资本规模的增加对于热点城市商品房售价增长的边际贡献率整体呈现先递减后递增最终趋于稳定的特征，其在2008年11月达到历史最大值并趋于稳定，边际贡献率基本保持于0.50995。
第三，投机行为是导致我国2005年后部分热点城市新建商品住宅销售价格快速大幅上升的重要因素，国际投机行为与国内投机行为共同解释了商品房售价上涨的90.91%，且两者对于房价的边际贡献率呈现互补性特征，2007年5月之前国内投机行为的影响占据优势地位，其后国际投机行为的影响快速增强并于2008年11月后占据优势。
