1 绪论
1.1 研究背景、目的及意义
1.1.1 研究背景
1998 年我国启动住房制度市场化改革，房地产市场出现了前所未有的繁荣景象。经过 20 多年的成长和发展，目前已逐渐成为国民经济的支柱产业，在我国的经济发展当中扮演着极其重要的角色。它的发展不仅带动了多个产业链的发展，也进一步推动了城市化的进程。房地产业对金融业、基础工业、建筑业等产业部门的发展有巨大的导向功能、带动和促进作用，房地产业已经成为我国经济快速发展的重要驱动力。
然而，房地产行业的快速发展，也带来了一系列的问题。房地产行业作为典型的资金密集型行业，财务活动具有融资需求大，项目投资额高，财务杠杆高和资金回收期长的特点，高收益的背后还潜藏着较高的财务风险。商务部 2016 年发布了《中国非金融上市公司财务安全评估报告》，从该报告中能够发现房地产行业的财务安全总指数位列各种行业总指数的最后一位，财务风险大幅度提高。根据有关调查显示，当前我国房地产公司的资产结构中，负债占比基本都在百分之八十以上，最主要的是一些企业早已进入了负债经营模式。由于资产负债率非常的高，所以相应的也会给企业带来很大的经营压力，财务风险也随之出现。而且，政府为了进一步规范房地产市场，防止房地产市场过热发展而产生系统性风险，相关部门不断的出台有针对性的房地产调控政策，譬如限购限贷、提高首付比例等主要侧重于住房购买等多方面，尤其是 2016 年 9 月份以来调控新政密集发力，限购限贷政策升级，调控政策从紧。2017 年 7 月 20 日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、国土资源部等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，该政策有以下方面：明确了各地要搭建住房租赁交易平台、鼓励各地多渠道增加新建租赁住房供应、要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度、要求各地加快审批新建或改建租赁住房项目的速度等，这给传统房地产市场带来了考验。这一系列调控政策使房地产企业面临前所未有的竞争压力，财务风险加剧。因此，树立财务风险管理意识，对财务风险进行及时有效的分析及防范就显得特别重要。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
Fitzpatrick（1932）提出可以用单个财务指标进行财务风险识别与分析，并提出用权益净利率和产权比率这两个指标来识别财务风险。
Beaver（1966）在《财务比率与失败预警》一书中通过将 79 家失败企业的财务比率进行分析对比，发现流动资产类指标对企业财务失败预警能力比较弱，他提出可以用现金流量/总负债比率这一指标来预测企业的财务危机状况，并且他认为该指标在企业失败前五年内预测准确性最高[2]。
3 公司所属行业及公司情况概述 ......................... 13...........................
1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
Fitzpatrick（1932）提出可以用单个财务指标进行财务风险识别与分析，并提出用权益净利率和产权比率这两个指标来识别财务风险。
Beaver（1966）在《财务比率与失败预警》一书中通过将 79 家失败企业的财务比率进行分析对比，发现流动资产类指标对企业财务失败预警能力比较弱，他提出可以用现金流量/总负债比率这一指标来预测企业的财务危机状况，并且他认为该指标在企业失败前五年内预测准确性最高[2]。
Altman（1968）随机抽取 33 家破产企业和 33 家正常运营企业进行对比分析研究，最后建立了著名的 Z-Score 财务预警模型[3]。
Chen 和 Shimerda（1981）提出了用财务比率分析法来研究企业财务风险。他们认为财务风险存在于企业的生产经营活动中，受企业内外部环境的影响，因此应该将企业的财务比率和内外部环境结合起来进行分析才能得出企业真实的财务风险状况[4]
James C.Van Horn，John M，Wachowicz Jr（2001）在《财务管理基础》这本书中提出了财务风险就是负债所造成的还债压力，而且也是举债经营给企业带来的经营压力，从而造成企业业绩下滑影响每股收益[5]。
Ohlson(1980)提出了 Logit 模型进行企业财务风险和破产预测，他将企业规模、资本结构、变现能力和经营绩效作为对企业财务运营和风险情况进行评估的关键因素[6]。
Chen 和 Shimerda（1981）提出了用财务比率分析法来研究企业财务风险。他们认为财务风险存在于企业的生产经营活动中，受企业内外部环境的影响，因此应该将企业的财务比率和内外部环境结合起来进行分析才能得出企业真实的财务风险状况[4]
James C.Van Horn，John M，Wachowicz Jr（2001）在《财务管理基础》这本书中提出了财务风险就是负债所造成的还债压力，而且也是举债经营给企业带来的经营压力，从而造成企业业绩下滑影响每股收益[5]。
Ohlson(1980)提出了 Logit 模型进行企业财务风险和破产预测，他将企业规模、资本结构、变现能力和经营绩效作为对企业财务运营和风险情况进行评估的关键因素[6]。
Wang J,Cao A（2011）在《煤炭企业多元化财务风险防范研究》一文中通过分析研究我国煤炭企业多元化经营的现状和面临的财务风险，发现集团公司大多采用多元化的经营模式。究其原因，在于多元化经营能够发挥内部力量，获得资源的协同效应，使企业走上强化和扩张的轨道。但是，多元化经营有时也会让企业陷入困境，有时甚至达到破产的边缘。因此，企业只有将自己的实际行为与管理和控制有效地结合起来才能保持可持续发展。这一结论为煤炭企业的可持续健康发展提供了最有力的支持[8]。
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2 理论基础概述
2.1 财务风险的概念及特征
2.1.1 财务风险的概念
在日益复杂的市场经济环境中，企业的财务活动具有不确定性，财务风险无时不有，无处不在。财务风险通常存在狭义和广义的区别。狭义的财务风险通常指筹资风险，具体是指企业因为借入资金而增加的丧失偿债能力的可能性，它与经营风险、资本市场风险一起构成了企业所面临的主要风险；广义的财务风险通常是指企业在进行财务活动时，由于存在着很多的未知因素，这些因素导致企业出现实际收益和预期收益的偏差，进而导致经济受到一定的损失，具体表现为筹资风险、投资风险、经营风险等。财务风险管理就是对企业财务风险产生的原因进行分析、对财务风险进行识别和度量，通过采取经济合理的控制策略，规避或分散风险，使企业避免损失。本文通过广义的财务风险层面来对房地产企业所存在的财务风险进行研究，即对筹资、投资、持续经营这三个环节进行研究。
2.1.2 财务风险的特征
（1）客观性。财务风险是一种客观存在的会影响企业收益的风险，所以对于企业来说这种风险是无法完全消除的，只能采取相关措施来评估其发生的概率，进而减少给企业造成的损失。
（2）不确定性。财务风险的存在是客观的，确定的，不以人的意志为转移。财务风险的发生是企业各种因素共同作用的结果。但是，财务风险何时发生、发生后造成的损失有多大又是不确定的，是难以精确计量的。企业在日常的经营管理过程中只有预测财务风险发生的可能性，提前做好防范措施，从而降低风险给企业造成的损失。
（3）损益性。风险和危险是不同的概念，危险带来的只有损失，只有失败。而风险带来的可能是收益也可能是损失。损益性是指财务风险的发生给企业带来的可能是收益也可能是损失。因为，高风险伴随着高收益，低风险必定带来较低的收益。所以，企业应该合理评估财务风险的大小，结合企业自身的经营状况采取相应的防范措施来控制财务风险。
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2.2 财务风险的分类及分析方法
2.2.1 财务风险的分类
（1）按财务风险形成的原因分类。按照财务风险形成的原因可以分为：政策风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险和经营风险。其中，政策风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险属于企业外部因素带来的风险；经营风险属于企业内部因素引起的财务风险。
（2）按企业资本运动过程分类。按企业资本运动过程财务风险能够划分成筹资、投资、经营以及收益分配这四类风险。本文采用该分类标准进行深入研究。
（3）按财务风险是否可控分类。按财务风险是否可控可以分为可控财务风险与不可控财务风险。
（4）按财务风险的表现分类。按财务风险的表现可以分为战略性财务风险、总体性财务风险和部门性财务风险。
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2 理论基础概述
2.1 财务风险的概念及特征
2.1.1 财务风险的概念
在日益复杂的市场经济环境中，企业的财务活动具有不确定性，财务风险无时不有，无处不在。财务风险通常存在狭义和广义的区别。狭义的财务风险通常指筹资风险，具体是指企业因为借入资金而增加的丧失偿债能力的可能性，它与经营风险、资本市场风险一起构成了企业所面临的主要风险；广义的财务风险通常是指企业在进行财务活动时，由于存在着很多的未知因素，这些因素导致企业出现实际收益和预期收益的偏差，进而导致经济受到一定的损失，具体表现为筹资风险、投资风险、经营风险等。财务风险管理就是对企业财务风险产生的原因进行分析、对财务风险进行识别和度量，通过采取经济合理的控制策略，规避或分散风险，使企业避免损失。本文通过广义的财务风险层面来对房地产企业所存在的财务风险进行研究，即对筹资、投资、持续经营这三个环节进行研究。
2.1.2 财务风险的特征
（1）客观性。财务风险是一种客观存在的会影响企业收益的风险，所以对于企业来说这种风险是无法完全消除的，只能采取相关措施来评估其发生的概率，进而减少给企业造成的损失。
（2）不确定性。财务风险的存在是客观的，确定的，不以人的意志为转移。财务风险的发生是企业各种因素共同作用的结果。但是，财务风险何时发生、发生后造成的损失有多大又是不确定的，是难以精确计量的。企业在日常的经营管理过程中只有预测财务风险发生的可能性，提前做好防范措施，从而降低风险给企业造成的损失。
（3）损益性。风险和危险是不同的概念，危险带来的只有损失，只有失败。而风险带来的可能是收益也可能是损失。损益性是指财务风险的发生给企业带来的可能是收益也可能是损失。因为，高风险伴随着高收益，低风险必定带来较低的收益。所以，企业应该合理评估财务风险的大小，结合企业自身的经营状况采取相应的防范措施来控制财务风险。
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2.2 财务风险的分类及分析方法
2.2.1 财务风险的分类
（1）按财务风险形成的原因分类。按照财务风险形成的原因可以分为：政策风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险和经营风险。其中，政策风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险属于企业外部因素带来的风险；经营风险属于企业内部因素引起的财务风险。
（2）按企业资本运动过程分类。按企业资本运动过程财务风险能够划分成筹资、投资、经营以及收益分配这四类风险。本文采用该分类标准进行深入研究。
（3）按财务风险是否可控分类。按财务风险是否可控可以分为可控财务风险与不可控财务风险。
（4）按财务风险的表现分类。按财务风险的表现可以分为战略性财务风险、总体性财务风险和部门性财务风险。
2.2.2 财务风险的分析方法
财务风险分析是通过对企业财务数据的整理分析，研究其变动趋势，分析关键指标变动的原因从而预测财务风险发生的可能性。随着对财务风险研究的不断深入，目前，大多数专家学者主要采用以下几种方法进行分析研究。
（1）财务报表分析法。财务报表分析法是指从公司的资产负债表、损益表和现金流量表入手，对公司的偿债能力、营运能力、成长能力和盈利能力等进行分析，然后识别出公司财务风险的一种方法。
财务风险分析是通过对企业财务数据的整理分析，研究其变动趋势，分析关键指标变动的原因从而预测财务风险发生的可能性。随着对财务风险研究的不断深入，目前，大多数专家学者主要采用以下几种方法进行分析研究。
（1）财务报表分析法。财务报表分析法是指从公司的资产负债表、损益表和现金流量表入手，对公司的偿债能力、营运能力、成长能力和盈利能力等进行分析，然后识别出公司财务风险的一种方法。
（2）杠杆分析法。杠杆分析法是指用经营杠杆系数、财务杠杆系数和联合杠杆系数来衡量企业风险大小的一种方法。其中，经营杠杆系数用来衡量经营风险，财务杠杆系数用来衡量财务风险，联合杠杆系数用来衡量总体风险。企业总体风险是经营风险和财务风险共同作用的结果。所以要降低企业的总体风险，可以从经营风险和财务风险入手。
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3.1 公司所属行业情况概述 ........................... 13
3.1.1 公司所属行业基本情况 ...................... 13#p#分页标题#e#
3.1.2 公司所属行业发展趋势 ........................ 14
4 JY 地产公司财务风险识别及分析 ............................. 21
4.1 JY 地产公司筹资风险识别及分析 ......................... 21
4.1.1 筹资风险描述 ............................. 21
4.1.2 JY 地产公司筹资风险识别 ................................. 21
5 JY 地产公司财务风险形成原因 ....................................... 36
5.1 外部原因 ............................ 36
5.1.1 宏观环境的变化 ....................... 36
5.1.2 国家政策 ........................ 36
6 JY 地产公司财务风险防范措施
6.1 筹资风险方面
6.1.1 合理确定融资规模以降低融资风险
在企业筹资活动中，企业不仅需要筹集充足的资金来达到经营活动的要求，而且需要避免筹资过多而导致资金未能全部有效的利用，从而造成资金的闲置，既增加了成本又降低了效率。另外，企业筹资风险的产生多半是举债造成的，该风险的强弱和负债资金的多少密切相关。也就是说，当企业有很高的资产负债率时，风险必然会增加。因此，企业在确定债务比例时，管理者需要知道合理的负债经营通常会带来良好的经营效果，当公司出现举债过多时，偿债压力也会随之变大，结果将使得企业出现财政危机，从而难以维持健康的发展。
6.1.2 拓宽筹资渠道及方式的多样化
企业有两种筹资方式，内源融资是指企业通过自身存留下来的收益来达到资金的需要，然而内源融资通常无法满足企业所需大量资金的需求。外源融资是指公司通过借贷等方式所获得维持正常经营的资金。外源融资通常包括股权、债务融资这两种。这两种融资所拥有的特点会带给公司不一样的影响，进而产生不同的财务风险。股权筹资成本高，但是会稀释企业控制权，然而该方式风险小，并且可以扩大固有资本，而且无需偿还利息；债务融资成本低，能够弥补财务需求，然而该方式必须不断的偿还利息，从而使得公司产生很大的偿付压力，具有较高的财务风险。JY 地产公司采用预售房款、银行贷款等方式进行筹资，银行贷款审批程序比较复杂并且限制条件多。因此，JY 地产公司需要不断的探索更合理、更有效的筹资渠道来使用，可以尝试 ABS 融资、房地产信托、基金等创新融资渠道。多样化的筹资渠道，有利于提高财务杠杆比率，优化债务期限结构，增强短期偿债能力和资金运营效率，满足公司的资金需求，有利于企业的持续发展。
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参考文献（略）
