第一章 绪论
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
2015 年 3 月起至 2017 年年末，一线城市房价一直保持着连续增长，累计增长幅度超过 40%，直到 2018 年上半年房价市场才逐渐显现平稳趋势，甚至部分城市出现小幅回落，许多专家学者将该轮一线城市的房.价飙升视为一种货币现象。货币环境相对宽松的市场与高收益金融资产的逐渐稀缺相互叠加形成市场效应，形成合力，使得追逐资本的资金大量引入了各大城市的楼市，推动了这些城市的整体房价远过快增长。在这期间，房地产行业也俨然成为了普通民众的投资首选。与之相关的住房公积金资金提取量以及贷款量一路攀升，远超归集资金和回收贷款的增速，部分市州的住房公积金个贷率甚至已经超过 100%，致使住房公积金的资金链安全受到一定影响。
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
2015 年 3 月起至 2017 年年末，一线城市房价一直保持着连续增长，累计增长幅度超过 40%，直到 2018 年上半年房价市场才逐渐显现平稳趋势，甚至部分城市出现小幅回落，许多专家学者将该轮一线城市的房.价飙升视为一种货币现象。货币环境相对宽松的市场与高收益金融资产的逐渐稀缺相互叠加形成市场效应，形成合力，使得追逐资本的资金大量引入了各大城市的楼市，推动了这些城市的整体房价远过快增长。在这期间，房地产行业也俨然成为了普通民众的投资首选。与之相关的住房公积金资金提取量以及贷款量一路攀升，远超归集资金和回收贷款的增速，部分市州的住房公积金个贷率甚至已经超过 100%，致使住房公积金的资金链安全受到一定影响。
2017 年，在中共十九大开幕式上，习近平主席报告中强调了住房的居住属性定位，要求推进住房资金的多主体供给、多方面保障、租购并举的长效住房制度改革。2017 年至今各地的楼市调控政策更是层出不穷。在高层坚定的调整决心来看，房地产市场中房屋的投资属性将进一步被弱化，资金流入将减缓直至趋于平稳。据住建部住房公积金监管司 2017 年 9 月发布的最新数据，我国住房公积金归集余额为 5.01 万亿元，个贷率为 87.8%，据此推算目前可全国住房公积金可活动资金为 6112.2 亿元。在此国家对房地产调控的大趋势下，与房地产市场相关的我国住房公积金可活动资金存量将进一步增加。一旦资金开始从房地产市场中涌出，便需要寻找其他投资途径来使其进行增值。
1.1.2 研究意义
对于住房公积金的研究，目前有许多优秀的研究成果。例如住房公积金体制改革方向研究、机构设置研究、效率研究和投资策略的研究等。但对即将到来的住房公积金体制改革后的投资策略研究方面，目前还存在诸多空白，仍有许多值得探讨的空间。笔者希望通过整合前人的研究成果，根据行业实际运行情况分析未来的行业走向，从实践中总结和提出新的住房公积金资金投资策略，提高资金使用效率，确保住房公积金的金融安全，使住房公积金行业的发展与国家及社会的发展步调更为契合。为Z市以及其他地市州住房公积金投资策略的选择提供一定参考。
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第三章 Z 市住房公积金投资策略存在的问题及成因分析..................................... 111.1.2 研究意义
对于住房公积金的研究，目前有许多优秀的研究成果。例如住房公积金体制改革方向研究、机构设置研究、效率研究和投资策略的研究等。但对即将到来的住房公积金体制改革后的投资策略研究方面，目前还存在诸多空白，仍有许多值得探讨的空间。笔者希望通过整合前人的研究成果，根据行业实际运行情况分析未来的行业走向，从实践中总结和提出新的住房公积金资金投资策略，提高资金使用效率，确保住房公积金的金融安全，使住房公积金行业的发展与国家及社会的发展步调更为契合。为Z市以及其他地市州住房公积金投资策略的选择提供一定参考。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外文献综述
（1）住房抵押贷款理论研究
追溯住房公积金贷款的起源，是个人住房抵押贷款，属于商业贷款理论研究的内容之一。个人住房抵押贷款的最初发展来自于 19 世纪的英国。Quigley（1993）实证分析了抵押贷款不但和个人抵押贷款的违约频率有关，同时还和所抵押品的价值损失程度有关；[1]Archer（2003）通过实证研究了抵押贷款风险是在房屋销售和贷款过程中产生的，与贷款的价值比无关。
（2）住房政策的理论研究
西方对公积金制度的研究中，对应的政策理论研究是非常重要的一个部分，也是住房政策研究的主要组成部分之一。
1.2.1 国外文献综述
（1）住房抵押贷款理论研究
追溯住房公积金贷款的起源，是个人住房抵押贷款，属于商业贷款理论研究的内容之一。个人住房抵押贷款的最初发展来自于 19 世纪的英国。Quigley（1993）实证分析了抵押贷款不但和个人抵押贷款的违约频率有关，同时还和所抵押品的价值损失程度有关；[1]Archer（2003）通过实证研究了抵押贷款风险是在房屋销售和贷款过程中产生的，与贷款的价值比无关。
（2）住房政策的理论研究
西方对公积金制度的研究中，对应的政策理论研究是非常重要的一个部分，也是住房政策研究的主要组成部分之一。
Micael Minor（2017）认为房地产市场的发展会在很大程度上鼓励消费者进行住房消费，进而在住房购买动力上有着更大的发展。房地产消费者的欲望和购买需求有着很大的差异，不同消费者的购买需求、购买层次、购买欲望是有着很大差别的。[3]P.M.Suceezy 的价格分析说则是建立在跟跌不跟涨的发展方向上，这些理论成为房地产市场研究的重要理论，同时也成为影响公积金制度的重要理论基础。
(3）住房公积金的发展研究
美国学者 Barcos（2016）提出，公积金管理制度的建立以及对公积金制度的合理高效设置，能够为社会带来更多的社会效益，进而推动房地产建设和社会的发展。
Bertolini Bevlacqua（2017）提出了公积金管理制度策略，提倡基于社会需求模式的公积金管理制度，使社会大众的需求得到充分满足，公积金的资金利用率得到有效提升。
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第二章 相关概念和相关理论
2.1 相关概念
2.1.1 住房公积金
《住房公积金条例》(以下简称《条例》)规定，住房公积金，是指我国的各企事业单位、社会团体等各类单位及其在职职工缴存的长期住房储备基金。从概念上来看，不论是职工还是单位缴存的住房公积金，其所有权属职工个人，是一种住房基金。住房公积金应该定向用于对缴存人的住房支持。职工离退休时可将住房公积金本息余额全额提取。住房公积金种，一部分是单位按月按设定比例为职工缴存的，是住房实物性福利制度向工资货币制度转变的部分，属也于实际薪酬，所有权归属职工本人；第二部分是缴存职工个人按月根据设定比例从工资中直接扣除的部分，视作实际薪酬，属于职工本人所有。我国住房公积金制度要求专款专用，具有保障性、互助性和长期性的性质，以及强制性、普遍性、和福利性的特点。
2.1.2 住房公积金缴存余额
住房公积金管理中心为缴存职工开立的，用于记录职工住房公积金的缴存和使用情况的账户我们称之为个人公积金账户。
个人公积金账户的资金流入，即职工个人及其单位缴存进入或是通过计息方式计入个人公积金账户的资金数额，称为公积金的缴存额。
个人公积金账户的资金流出，即因职工对其住房公积金账户中的资金进行提取的金额，称之为个人公积金的提取额。
在个人公积金账户中，公积金的缴存额减去公积金的提取额后的数值，则称之为公积金缴存余额。公积金缴存余额反映的是委托公积金中心管理的，所有权归属于缴存职工本人的资金的存量。其数值变动只与公积金缴存、公积金提取两者相关。
我国住房公积金由各市州统筹，资金封闭运行。因此，可以将市州住房公积金缴存余额看做是当地的住房公积金资金池，其数额反映了除增值收益以外的在公积金管理中心控制下的资金量的大小。
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美国学者 Barcos（2016）提出，公积金管理制度的建立以及对公积金制度的合理高效设置，能够为社会带来更多的社会效益，进而推动房地产建设和社会的发展。
Bertolini Bevlacqua（2017）提出了公积金管理制度策略，提倡基于社会需求模式的公积金管理制度，使社会大众的需求得到充分满足，公积金的资金利用率得到有效提升。
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第二章 相关概念和相关理论
2.1 相关概念
2.1.1 住房公积金
《住房公积金条例》(以下简称《条例》)规定，住房公积金，是指我国的各企事业单位、社会团体等各类单位及其在职职工缴存的长期住房储备基金。从概念上来看，不论是职工还是单位缴存的住房公积金，其所有权属职工个人，是一种住房基金。住房公积金应该定向用于对缴存人的住房支持。职工离退休时可将住房公积金本息余额全额提取。住房公积金种，一部分是单位按月按设定比例为职工缴存的，是住房实物性福利制度向工资货币制度转变的部分，属也于实际薪酬，所有权归属职工本人；第二部分是缴存职工个人按月根据设定比例从工资中直接扣除的部分，视作实际薪酬，属于职工本人所有。我国住房公积金制度要求专款专用，具有保障性、互助性和长期性的性质，以及强制性、普遍性、和福利性的特点。
2.1.2 住房公积金缴存余额
住房公积金管理中心为缴存职工开立的，用于记录职工住房公积金的缴存和使用情况的账户我们称之为个人公积金账户。
个人公积金账户的资金流入，即职工个人及其单位缴存进入或是通过计息方式计入个人公积金账户的资金数额，称为公积金的缴存额。
个人公积金账户的资金流出，即因职工对其住房公积金账户中的资金进行提取的金额，称之为个人公积金的提取额。
在个人公积金账户中，公积金的缴存额减去公积金的提取额后的数值，则称之为公积金缴存余额。公积金缴存余额反映的是委托公积金中心管理的，所有权归属于缴存职工本人的资金的存量。其数值变动只与公积金缴存、公积金提取两者相关。
我国住房公积金由各市州统筹，资金封闭运行。因此，可以将市州住房公积金缴存余额看做是当地的住房公积金资金池，其数额反映了除增值收益以外的在公积金管理中心控制下的资金量的大小。
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3.1 Z 市住房公积金投资情况简介 ....................... 13
3.1.1 当前资金运用的目标 ............................... 13
3.1.2 现行投资途径及其分布结构 .......................... 13
第四章 Z 市住房公积金投资策略的优化............................ 25
4.1 梳理目标优先级 .............................. 25
4.2 确定最佳个贷率 ...................................... 26
第五章 总结和展望................................. 46
5.1 总结 ............................. 46
5.2 展望 .................................. 46
第四章 Z 市住房公积金投资策略的优化
4.1 梳理目标优先级
本文第三章提及了目前Z市住房公积金面临的资金充足程度下降、流动性风险、收益率偏低、提高收益率与提升社会效益之间的矛盾关系等问题。一般对于的问题的解决，很难有一揽子方案满足所有需求。因此，需要对Z市住房公积金面临的各项问题得重要程度进行排序，同时也应该对Z市住房公积金的业务考核目标设定重要性等级，强调重要核心指标，优化非核心指标，部分次要考核指标的设定需要更加具有弹性。
同样在第三章中也论述了关于住房公积金制度建立的意义。因此，我们有理由认为，确保住房公积金贷款资金供给、保证住房公积金运行的社会效益应该作为核心指标。在表3-4中的投资收益利率可以看出，发放住房公积金贷款的利率水平属于现有政策限制下达到中高收益率水平的投资方向，即增加住房公积金贷款发放量，从长期来看能够整体提高公积金资金收益率。但在这一策略下下，可能对将来的贷款资金供给能力、以及资金流动性带来一定挑战。
住房公积金制度还具有长期性和保障性的特点，其作为房地产金融制度的一部分，资金的实际所有人与资金运营人相分离，这就要求住房公积金管理机构充分关注公积金资金的安全性，以确保最有需要的公积金资金的所有人在寻求公积金制度的住房保障功能时能够及时得到相应的资金支持。因此，在追求社会效益最优先的前提下，资金充足程度反映了当前资金对公积金业务正常开展的保障能力。在现有制度限制公积金资金进入中高风险投资渠道的当前，资金充足程度是安全性的一个主要体现。因此，在上述所列的解决问题得优先级中，能够反映资金充足程度的个贷率应该做为次要目标。那么，将总体沉淀资金量控制在一个什么样的水平才能够在最大化社会效益的同时确保公积金业务的资金及时供给？该问题将在本章4.2节的内容中进行讨论。#p#分页标题#e#
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第五章 总结和展望
5.1 总结
本文在当前当前我国公积金制度对公积金的投资使用限制的背景下，整理和分析了Z市住房公积金资金的运行情况以及投资结构，并通过线性回归以及数据比较等方法总结出Z市住房公积金投资结构中存在的资金个贷率上升过快、沉淀资金收益率偏低、收益率与流动性风险矛盾等问题。对于Z市住房公积金面临的上述问题，一方面文章对Z市公积金投资现行策略进行梳理，提出确定目标优先级、使用统计学中的正态分布以及小概率事件原理确定最佳个贷率、调整本市公积金提取和贷款政策、运用梯形期限投资策略、开发短期存款产品等前后有逻辑联系的几条建议。另一方面，本文通过借鉴新加。坡中央公积金制度，探讨了我国公积金制度改革可能的方向，并在此基础上提出了Z市住房公积。金投资业务选择的几点浅见。
参考文献（略）
