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摘 要：20世纪xx年代以来，随着我国工业化和城市化进程的加快，房地产业呈现高速发展的态势，逐渐成为了我国国民经济的支柱产业。然而，房地产业是一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，所以管理和防范房地产金融风险具有十分重要的现实意义。本文参考了大量的文献，将较为全面地对房地产金融风险的产生、成因、管理和对策等方面进行相应的综合与评述。 关键词：房地产金融；风险管理；评述
1 国内关于房地产金融风险方面的研究成果及评述
1.1 国内关于房地产金融风险的研究成果
1.1.1 相关概念的界定
房地产金融是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而遭受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，这种风险会逐步扩散到整个金融体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”，极端条件下，房地产金融风险会形成泡沫经济，最终导致经济危机的产生。
随着我国房地产业的飞速发展，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，包括道德风险、经营环境风险、资产负债结构风险、利率风险、汇率风险等，这种风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，而且包括整个房地产金融体系的风险，并且这些风险基本由国内商业银行来承担。银行信贷一旦发生变化，房地产市场就会产生很大的回应。再加上我国政府已经决定把房地产业、尤其是住宅产业，作为国民经济新的增长点，所以规避房地产的金融风险，不仅对房地产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用，而且对整个国民经济的发展也具有深远的意义。
1.1.2 关于国内房地产金融风险的理论研究方面
徐景辉（20xx）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，他认为目前房地产金融风险巨大，需要进行风险管理，提出了发展住房公积金制度、房地产信托住房抵押二级市场制度等。刘洋（20xx）对美国次贷危机进行了理论分析，同时他也借鉴了英国在应对房地产金融风险的做法,提出了要加快完善信用等级评估及个人征信制度的建设。梁兵（20xx）分析了20xx年的全球性金融危机，认为房地产行业面临的风险是房地产金融法规不健全、个人房贷不良贷款。他提出要加大房地产金融创新力度,比如利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。冯玉军（20xx）认为目前世界经济尚没有走出经济危机泥潭,我国仍是面临外需疲软、内需不足的经济现状，而房地产业作为我国重要的国民经济支柱产业，面临的金融风险有政策风险、市场风险、诚信风险等。他提出了要扩宽房地产融资渠道,加强银行内部资金控制制度,建设房地产金融市场，来最大限度降低我国房地产金融风险。汪觉忠（20xx）认为房地产业已成为拉动我国经济增长的支柱产业,但是由于房地产金融在我国发展起步较晚,体制尚不成熟,加之行业本身的特点,存在很大风险。因此,他提出政府要加强对房地产金融市场的宏观调控,健全房地产金融法律体系,构建多元化融资制度。刘小平（20xx）认为房地产业具有投资规模大、周期长、商品价值大的特点，因而房地产的开发和销售等活动需要在金融部门的支持下才能得以进行，而我国房地产金融主要存在系统风险和非系统风险,他提出了要放宽金融管制,提高银行经营水平及相关人员的从业技能。古珂（20xx）认为随着我国经济和城市化的发展，大量资金被吸引到房地产行业中，导致房价持续高涨和大量投机行为，隐藏巨大的房地产金融风险。因此,他提出要创新房地产业融资模式,建设完善信用等级评估制度.
1.1.3 关于国内房地产金融风险的实证研究方面
周江(20xx)对江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系进行了实证研究, 采用20xx-20xx年的季度和月度数据,考察了房地产开发贷款、投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,进而研究房地产市场发展与金融之间的关系。研究结果表明，房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系，房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终可能导致房地产企业资金链条断裂,引发系统性金融风险。因此，他提出要提高房地产信贷管理水平，建立多元化房地产金融体系。王珍（20xx）选取了上海1993-20xx年的房地产产业增加值作为因变量，GDP、金融业增加值、居民消费价格指数、建筑业增加值、商品房销售价格、房地产开发投资额、国内贷款7个指标作为自变量进行数据分析。通过实证分析，总结出上海房地产市场有旺盛的需求，但随着房价的上涨，已稍微超出人民的承受范围，房地产金融风险加大。他提出可以开发小户型住房来满足人民的需求，房地产开发商要促进资金来源多元化，银行也要严格计算贷款指标、审核贷款条件，避免重蹈美国“次级房贷”的覆辙。孙丽亚（20xx）论述了 Var 风险管理技术的运用，并对房地产信托基金进行了介绍，他提出建立房地产信托基金可以降低商业银行的金融风险，发挥多渠道融资功能，在房地产金融市场上有很大的发展潜力。邵玉（20xx）认为中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，蕴含的金融风险巨大。他研究了20xx年银行的贷款数据，其中发现房地产开发贷款、个人住房信贷占贷款总额的81%。因此，房地产业的兴衰和金融风险密切相关，因此提出通过加强银行内部控制、建立健全信用评级体系来防范房地产金融风险。
1.2 对国内房地产金融风险研究的简要评述
从以上对国内房地产金融风险的理论和实践研究中不难发现，由于房地产金融在我国的时间相对较短，各方面的研究基本起步阶段，再加上房地产金融风险涉及的行业多、范围大、影响大，所以房地产金融风险已经成为当前众多专家学者研究的重点。综合众多研究成果发现，房地产金融风险的种类主要有政策风险、市场风险、诚信风险等。房地产金融风险产生的原因有以下几点：房地产业具有投资规模大、周期长、商品价值大的特点；房地产金融业法律法规和风险管理体系不健全；房地产金融市场信息不透明；金融机构风险防范意识淡薄；缺乏合理的融资机构,金融风险过分集中在银行；银行信贷的房地产业融资结构不合理；等。因此，综合大多数学者的建议，为了降低国内房地产金融风险，政府方面应该加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全房地产金融市场的监督管理体系和与房地产金融业务相关的法律法规体系，发展住房公积金制度和房地产信托住房抵押二级市场制度，放宽金融管制，构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道，加快完善房地产信用等级评估及个人征信系统。商业银行也应加强自身管理,提高风险意识，严格计算贷款指标、审核贷款条件，提高银行经营水平及相关人员的从业技能，进行金融工具创新，比如创新证券化、创设投资基金等工具，最大限度的降低房地产金融风险。
2 国外关于房地产金融风险方面的研究现状及述评
2.1 与房地产金融风险的相关研究
2.1.1 有关金融风险的理论研究方面
19xx年，美国经济学家Kninght在《风险、不确定性及利润》一文中，全面论述了风险与不确定性的关系，他的核心观点是分散投资、规避风险。19xx年，Sharpe构造单因素模型，19xx年Sharpe和Lintner提出资本资产定价模型，19xx年Fisher Black和MyronScholes创立期权定价模型。19xx年罗斯提出套利定价模型，他在模型中引入了GDP增长、通货膨胀水平等因素。19xx年，Young提出最大最小模型，他认为投资者总是规避风险的，根据风险大收益大，风险小收益小的原则，投资者会选择风险最小、收益最大的方案。19xx年G30集团提出Var模型，VAR风险管理技术已成为当前国际金融风险管理的主流模型，引领了金融风险管理的革命。
2.1.2 有关房地产金融风险的相关研究
董春华（20xx）研究了1923-19xx年美国福罗里达的房地产投机现象，他认为这是引发华尔街大崩盘的主要原因，也是最早的房地产金融风险所引发的金融危机，最终导致二战的爆发。项卫星（20xx）在《银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东南亚各国和地区的教训》一文中指出，19xx年美国房地产贷款占银行贷款总额的39.7%。日本银行的房地产抵押贷款比例占贷款总额的比例由19xx年的17%上升至19xx年的35.5%。银行信贷在房地产业的扩张导致房地产泡沫过度膨胀，这样泡沫破裂必然导致银行规模缩水。江玉华（20xx）认为在一定程度内房地产业的繁荣会带来金融业的繁荣，由于信用链条没有断裂，这种小规模的经济泡沫在一定程度上会提升经济的发展，如果泡沫发展过度的话，一旦中间某一环节断裂，必然产生巨大的连锁反应，从而表现为金融危机。
2.1.3 房地产金融风险的研究成果
房地产金融风险研究历来受国内外学者重视，本文查阅众多文献发现，美国的肯尼思罗格夫的研究最具有代表性，他认为那些买不起住房的人，受到低利率贷款和房地产可能增值的诱惑，争相贷款购房，而当房地产实际价格开始下跌后，成千上万的人因付不起购房贷款而破产。美国经济学家Hyman.Musky（1976）提出了“金融不稳定”假说，他强调金融系统不稳定是由于资本主义制度决定的，因此金融危机难以避免，这是由于金融机构以及借款人的相关特征决定的，他最重要的贡献在于指出了金融风险及金融危机的客观存在性、周期性。金融资产价格波动理论的代表人物是多恩布什（R.Dornbusch）和美国博弈论专家克推普斯（D.Rreps）（1982），他们认为金融风险的很大一部分原因是由于一些资产价格（比如证券价格、汇率）的波动，所以他们把金融风险、金融危机的原因归结于金融资产价格的剧烈波动。克劳瑞特（M.Claudette）和斯特西西蒙（Stacey Simon）教授（1986）将资产定价、财务杠杆原理与最优资本结构理论、有效市场理论运用到房地产市场，对美国房地产市场的金融风险进行了研究。P.Kindle Berger首先定义了经济泡沫理论，然后运用局部均衡模型分析了美国的房地产市场，最后将美国房地产泡沫的原因归结为行为人预期、银行信贷等原因。Wong(1998)主要对从泰国开始蔓延的19xx年东南亚金融危机进行了研究，他主要研究了泰国在危机前的房地产市场，把房地产泡沫以及房地产金融风险归结为较高的经济增长，认为持续的经济增长会提高人们的房产需求，并增加人们对未来房产以及经济的预期。
2.2 对国外房地产金融风险研究的简要评述
从国外房地产金融风险的发展可以看出，在房地产金融风险的防范与管理理论上，国外早已形成一套较为完整和成熟的理论体系，同时也作了不少相关的实证研究。由于国外房地产商业化程度比较高,所以在房地产金融风险原因、模型、方法上已经有了比较成熟的理论。综合上述文献综述可以发现，国外学者的研究中有关房地产金融风险产生的原因方面分析的多,既涉及了房地产金融的理论方面,又涉及了金融风险度量的具体模型和方法,正如行为人预期、银行信贷等原因。在国外学者对金融风险理论的研究中,我们发现这些模型有一个共同的特点,就是建立在现代金融理论对风险的分析和定价的基础之上,引入统计学、比较分析等科学的研究方法,对房地产金融市场面临的各种风险进行识别、计量，这些模型和方法已经成为当今房地产市场中金融机构在风险复杂、竞争激烈的市场上赖以生存和发展的保护手段。总之,国外成熟的理论和风险评估模型是值得我国借鉴的，这对我国分析房地产金融风险问题有不可估量的作用。
3 结论
本文综合国内和国外关于房地产金融风险方面的研究，可以总结出：由于房地产业投资规模大、周期长、商品价值大等特点，使得房地产风险的种类非常多，其产生的原因主要有房地产金融业法律法规和风险管理体系不健全、金融机构风险防范意识淡薄、银行信贷的房地产业融资结构不合理、行为人预期、银行信贷等。因此，综合大多数学者的建议以及借鉴国外经验，本文认为防范和降低我国房地产金融风险需要各个行为主体的共同努力，政府方面应该加强对房地产金融市场的宏观调控，健全房地产金融市场的监督管理体系和相关法律法规，构建多元化融资体系；商业银行也应加强自身管理,提高风险意识，提高银行经营水平及相关人员的从业技能，最大限度的降低房地产金融风险。
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