HL房地产企业融资成本控制研究

本文是审计论文，HL公司现阶段融资成本管控中存在的不足：渠道过于单一，且以债务融资为主，同时债务的融资期限设置不合理，给HL公司的短期偿债造成了很大的压力。再加上业务链条之间的断裂，导致HL公司在日常运营中存在数据滞后的现象，不利于融资成本的管控。融资成本过高对于HL公司的进一步发展是非常不利的，必须要采取有效措施来改进这个局面，基于HL公司现阶段融资成本管控中存在的不足提出对策。首先，改变单一的以债务融资为主融资手段，通过增强HL公司自身盈利能力，增强内源资金的比例，同时要形成债权和权益融资模式并行的局面。其次，改善HL公司的负债结构，确保长期负债的比例，给企业减少资金压力。最后，通过提升相关人员的素质和加强公司的内部控制来完善HL公司的内部治理水平。可以降低HL公司的整体的资产负债率水平，使得房地产企业在资质评估时，有一个良好的财务状况，间接降低债权融资成本。HL公司可以加大和基金公司的合作，推行双GP基金合伙人模式，基金公司能够拥有较强的成本讨价还价能力，较为高效地控制债权融资的成本。

第一章绪论

理论意义：与国外发达国家相比，我国在房地产融资成本控制的研究才刚刚起步，融资成本控制方面的理论还需要进一步来完善。其次我国现有的融资成本控制对加工制造和创新型企业研究的比较多，而关于房地产行业的比较少。同时在少有的对于融资成本控制的房地产企业研究文献中，主要是针对于房地产行业龙头企业的分析，缺乏对中小型公司的分析。本文的内容一共包括以下六部分内容：第一部分是绪论。主要介绍了论文的选题背景、研究意义与前人文献研究，对文章的整体研究思路及相关内容奠定基础，并按照相应的研究思路和研究结构列出本文的研究框架。第二部分是概念理论回顾。这部分主要概括融资、融资成本和成本控制和融资成本控制概念相关介绍，以及融资成本控制理论的阐述，为之后的主体分析打下理论基础。第三部分是HL公司的融资成本控制现状介绍。这部分主要包括现行房地产行业的融资现状，首先是HL公司基本情况介绍，之后阐述了现阶段HL公司融资成本管控手段，结合行业内龙头企业对比分析提出融资成本控制中的不足

第二章融资成本控制相关概念及理论

2.1融资成本控制概念

企业对融资成进行本控制，是保证企业的现金流得以良好运营的较为重要的一环。为了能够使企业长期有效地经营，企业对融资过程中一系列的影响因素进行管理，能使融资成本得到有效管控。融资成本控制的关键在于企业要加强自身建设，选取科学融资方式和搭建合理债务结构，提高自身实力来减少融资过程中支出的费用。企业融资成本控制的目标主要集中在资本结构、利润总额与管理水平上。资本结构就是企业在选择融资渠道时，要权衡股权融资与债权融资的比例，同时企业要把控好自身负债规模，避免借贷而过度抬高负债的比重，致使公司资本结构失衡。其次为了减少企业对于外部资金的利用，企业要加大自有资金的规模，再加上债务融资成本企业隶属于财务费用，与企业利润密切相关，所以企业要提升利润总额。最后，企业融资成本的控制也离不开科学的融资策略和出色的经营业绩。企业内部的治理水平越高，对于融资成本控制整个流程就实施地越到位，成本控制成效越好。

2.2融资成本控制的特点

我们在进行融资成本的控制时，必定不能够在公司最终“复盘”的时候才发现融资费用偏高，事后后悔，再去做一些补救的工作是完全没有任何意义的。我们与其被迫事后去接受，去做弥补的工作，我们更重要的是要完善“事前”加强融资成本的控制。从源头去进行融资成本控制可以对各项影响因素和环节进行更准确的把握，制定计划和措施，为项目的顺利运营创造有利条件。现如今一些企业资产负债率较高，但是仍然存在不合理的扩张冲动，企业可以先考虑自身资产的盘活，较少再次融资所承担的成本支出。通过对融资成本源头的控制，可以防范经营风险增加，来避免诱发企业不善经营的发生，来提高融资的效率。融资成本控制不应该仅仅由财务人员去实施，更需要整个企业的员工都参与进去。财务的传统职能是核算和监督，无论是这两项职能中的哪一项都是一种事后反映，也就是说财务工作在诞生之初最根本的任务就是对经济业务进行正确的反映，以便公司管理层根据此信息进行决策。而融资成本控制是要通过对相关经济业务的控制达到控制成本的目的。这样看来，由财务部负责执行融资成本控制就会成为个难以完成的任务。对于现代企业管理来说，融资成本控制不是一个部门的事、不是一朝一夕的事，要做好融资成本控制就得发挥团队的力量，进行全员成本控制。

第三章HL公司融资成本控制现状........................................................................................................................16

3.1房地产行业融资现状.................................................................................................................................16

3.2HL公司基本情况........................................................................................................................................18

3.3HL公司现阶段融资成本控制的管理手段................................................................................................19

3.4HL公司融资成本控制问题........................................................................................................................21

第四章HL公司融资成本控制影响因素分析........................................................................................................35

4.1融资渠道......................................................................................................................................................35
4.2资本结构......................................................................................................................................................38
4.3内部治理......................................................................................................................................................42
第五章HL房地产融资成本控制的对策................................................................................................................47

5.1融资方式的多元化.....................................................................................................................................47

5.2改善负债结构.............................................................................................................................................49

5.3强化融资成本管理.....................................................................................................................................50

第五章HL房地产融资成本控制的对策

5.1融资方式的多元化

HL公司一直以来面临着融资渠道不足的境况，同时对于资金的大量需求，使得其进一步通过债权融资的手段如银行借贷、优先票据等来维持企业的资金需求，过分依赖债权融资渠道。其次，融资渠道的要求也越发严格，HL公司本身在现行的融资环境中，银行开发贷要满足“四三二”条件，并购贷的并购交易贷款中并购贷款的比例不应高于60%，优先票据的高发行利率等诸多限制，融资难度增加。因此HL公司要形成多元化的融资体系，减少对银行等机构的依赖，通过多种融资方式维系自身的经营需要，在融资过程中有更多的话语权，从而降低融资成本。对于新的融资渠道开发，公司可以从以下几种方式拓展：房地产企业将股权融资和债权融资共同运用到企业的融资方案中，在融资成本控制方面有以下优势：第一，有助于直接降低HL公司的综合融资成本，进一步为企业的房地产项目开发提供充足的资金；第二，由图5-1可知，双GP基金就是标准基金，双方各自出一部分钱，先有钱然后再找项目，项目分工上，双方各自做各自所擅长的部分，基金公司主要对接金融市场，HL公司负责项目运营。当然HL公司也可以与同行业的企业一起开发项目，缓解资金压力的同时充分发挥各自的优势。

5.2改善负债结构负债结构

对企业融资能力有很大影响，是影响企业融资成本的重要指标。一个企业如果在负债总额中，流动负债比例过高，长期负债比例过低，会造成企业利息负担过重，短期偿债能力下降，进而影响到企业的融资能力。反之，合理的负债结构会减少企业资金压力，增加企业的市场竞争力，增强企业对融资成本的把控。首先，HL公司在日常的融资方案中，要把握短期负债和长期负债之间的比例。虽然短期负债的资金使用成本比较低，但是它的风险较大，短期负债比例大会降低HL公司的企业价值。虽然长期负债的难度大，限制条件多，资金使用成本比较大，但是它的风险比较小。在现阶段的经济下行状况下，房地产行业竞争逐渐激烈，HL公司资产负债率保持在一个较高的水平，并且未来的收入有较大的不确定性，这会给HL公司造成巨大的资金压力，为了弥补资金缺口而不顾成本支出，严重影响HL公司对融资成本的控制。其次，HL公司要对债务期限加强关注。HL公司的长短期债务比例较为不合理，其中绝大多数一年内到期的债务是由于长期债权融资的到期项目引发的，企业的偿债压力显著增加。因此，HL公司需要加强对一年内到期债务的关注，要提早做好应对措施，使得企业整个运营期间都能协调好短期和长期借款比重，所以HL公司在每年都应保证一定的长期负债的比例，这样能使其保证自身合理的负债结构。

第六章总结与展望

本从理论的角度出发，并结合实际的案例，能丰富我国中小型房地产企业融资成本控制的理论。现实意义:HL房地产公司是一家典型的中小规模的房地产企业，与大型房地产公司相比而言，自身的资质实力、应对风险的能力等因素都有一定的差距，在如今各项政策的紧压和获利空间持续变小的背景下，融资愈发艰难，融资渠道缩减，融资成本上升，因此加强融资成本的控制，进一步发现融资过程中自身需要改善的点，对HL公司自身生存、发展都有一定的意义，同时还给可以给其他中小型房地产企业融资成本控制提供一定的借鉴。随着房地产行业的迅速发展，各类型的房地产企业对开发资金的需求愈发扩大，但是由于前期缺乏有效的管控，出现了诸多泡沫，近几年来，国家监管部门不断加强对房地产行业的监管，“去通道、降杠杆”使得中小型房地产企业融资愈发艰难，如何获取较低成本的融资成为如今中小型房地产企业亟待解决的问题，因此本文以HL房地产公司为例研究中小型房地产企业的融资成本控制具有一定的研究价值。
参考文献（略）