世博会作为中国、上海走向世界、展示自我的一个窗口, 已经引起了全世界的瞩目和参与。在政府紧锣密鼓筹建、社会大张旗鼓宣传支持的背景下, 城市规划界、学术界, 除了积极参与建设、献计献策以外, 还要保持冷静的思考: 喧闹繁华之后, 世博会真正留给上海的应该是什么?我们不仅要把眼光放在眼前的六年, 而应看得更深、更远。世博会是记载人类文明发展的一部史诗, 也往往成为推动一个城市、一个地区和国家经济文化发展的一个助推器, 而同样也不乏失败的例子, 会后的世博园成为城市一个沉重的包袱, 本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供经受着没落和萧条的困扰。对世博会一百五十多年的历史经验研究表明: 只有将世博会放在一个更加长远、更加宏观的背景下进行审视和研究, 尝试用未来的眼光来评价和要求我们现在行为, 才能真正使大多数的人得益于世博会的建设和举办, 世博精神和效益得以发挥, 参与其中的各个成员都成为共同的赢家, 城市才能得以持续、蓬勃的发展。
1.PRE- POST核心思想
我们提出PRE—POST的利用方式, 其核心思想主要是: (1)在世博会开始之前, 实现世博园场馆和土地的预期价值。规避经济周期带来的风险。(2)在世博会开始之前, 部分设施已经进入城市的运转,完善城市的功能。(3)整个运营过程中, 实现资本和资金的稳定流动, 避免遭遇财政和引资的瓶颈。世博园区的土地和空间的利用和转型, 将按照建设规模及开发进度, 使一部分先期动迁的土地和空间在办会前投入整个城市的运营, 本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供从而减少土地闲置的管理负担, 实现提前产出, 化减一部分建设投资压力; 同时, 会后功能定位对于前期园区规划建设也具有重要的指导意义, 某些后续利用功能在前期建设过程中可予以先行考虑, 尤其在技术可行性方面, 这样可以确保会后功能转换能够顺利、有序的展开, 从而减少不必要的时间和资金的浪费。
2.世博园区建设及后续利用原则
3R原则世博园区后续利用将以简化、再利用、再资源化为原则和目标, 即简化后续利用转化的过程, 实现建筑、基础设施和空间的再利用, 使资源的消耗再资源化以重复使用。
零影响上海世博会将是第一届真正完全实现可持续发展的世博会, 我们对它的展望是: 零影响。即最大程度使用可再生能源, 传统电力能源的使用量降为最低; 本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供利用可再生能源: 地热, 太阳能,风能, 光电能及生化燃气。最大程度保护水资源, 实现场地内积水外排为零, 场地内饮用水除饮用外流失为零, 场地内废水外排为零。最大限度利用或改造已有建筑, 最大限度利用废料引进分解设计的方法。材料再循环利用。市政固体废料最大限度回收。最终目标: 上海在世博会及之后, 将成为一个可持续发展区域及城市设计的典范。都市形态及环境质量体现最高效最佳利用率, 包括对文化及历史元素的保护, 使建筑形态、都市空间及绿色景园最佳的融合。
城市文化的延续与复兴会后的世博园将成为上海城市的一部分, 这里不仅将体现上海作为世界城最高品质的城市生活, 更应该展示独特的上海城市文化。作为海派文化折射出的光华, 近代上海发展的百年留下了不可磨灭的城市意象, 这是上海逐鹿世界的重要资源。但是, 这些珍贵的财富在急速的城市建设中正逐渐的消逝与瓦解。在世博园区中, 海纳百川的包容与开放、高密度的城市肌理、里弄空间中的风花雪月, 这些最具代表性的城市文化特征将得以延续和复兴。
3.PRE- POST经济分析
与传统的经济运行模式: 建设—展会—销售相比, 我们提出了PRE—POST的经济运行模式, 即“后指导前”的运营思路。我们把筹备、展会、后续全过程分为: 预售—建设—销售—展会—销售5个阶段,将部分传统方式中放在会后进行的土地使用权转让、基础设施经营权转让等收益方式提前到会前进行, 这样收益的峰值会出现在2008—2009年; 在2010年开园之时会出现另外一个展会收入的峰值。本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供初步估算在2008年就可收回投资, 政府在2008—2010年之间的投融资压力将会明显减轻。PRE—POST的明显优势表现在: (1) 利用经济发展上升期,规避经济周期波动的风险; (2) 成本回收期缩短; (3)资料占有时间短: (4)后续利用可操作空间大。
4.世博园区土地空间开发时序
在研究中将后续利用模型建立在园区现状和总体规划方案(讨论稿) 之上进行讨论, 把2005—2015年按开发用途基本分为三个阶段: 会前使用、会中使用、后续利用阶段: 将不同开发性质和规模的土地和空间按照三个阶段不同的规划目的加以分类, 提出下列构想: #p#分页标题#e#
(1)前建设利用, 会中为展会服务, 之后恢复原有功能, 如城市配套设施等。
(2)前转换土地权属, 加以利用, 会中服务世博,会后二次开发, 如停车场等等。
(3)会中利用, 之后拆除建筑, 土地二次转让, 如国家馆和土地租用场所等等。
(4)会中建设, 之后作为纪念性使用的, 如中国馆、地区馆、专题馆等等。
(5)会中建设, 之后功能转换后续利用, 如企业馆、博览中心、专业馆、国家组织馆等等。
开发时序的研究可以为前期动迁、建设进度以及后继开发利用等各项工作的实施提供指导, 它直接关系到会前、会中和会后不同功能和形式的转型衔接、投资效益等关键问题, 同时也对避免社会资源浪费、兼顾生态环境保护有着重要影响。
5.世博园区功能转换的具体建议
(1) 会前阶段, 保留白莲泾以北的居住功能运转, 会中作为世博村, 为参展单位、媒体机构、设施配套等的人员提供生活服务; 在会后恢复该地区的居住功能, 作为世博村村址的二次开发, 融入整个城市环境运行。
(2)在规划中国馆、主体馆的选址处, 由于其为永久性保留建筑, 建设周期长, 故在会前居民动迁后就直接进入建设阶段, 会中和会后均保留选址和建筑,适当功能转换, 作为世博园区永久的标志和纪念。
(3)在规划世博城、国际组织馆、配套设施和备用展馆地带, 在会前可保留商业功能运转, 会中办展会, 会后作为演艺中心、展览中心; 世博城予以保留和利用。
(4)在后滩地区, 本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供目前现状多为工厂区, 动迁后可先用于世博会前的准备、办公等工作地, 并先行进入商业运转; 会中作为国家观展区, 会后多数建筑将被拆除, 恢复商业功能, 作为商业中心和贸易中心进行二次开发和建设, 也成为黄浦江后滩转弯处的一个标志性区域。
(5)西围栏区以内。会前保留商业功能, 会中作为企业馆和商业配套设施, 会后恢复其商业功能,并拆除大部分企业馆, 作为城市开放空间形式公共服务职能。
6.世博会后续利用土地及使用权属分析
#p#分页标题#e#
从后续利用的空间土地属性上, 将会后土地及使用权属分为公共空间、半公共空间和私有空间三种类型, 其中公共空间定义为产权与使用权均为公众所有, 如标志性景观区域, 其主要控制范围限定在沿黄浦江两岸后退200米范围(现状浦东约江边至上钢中路—连云港路一线; 浦西约江边至龙华东路—规划纬三路—半淞园路一线), 即西三里桥路与西村路、耀华支路之间, 这一控制范围确保了政府对最宝贵的城市资源的所有权和处置权, 维护着最广大公众利益; 半公共空间定义为产权为非公共所有, 使用权为特定公众所有, 本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供如体育中心, 展览中心, 博物馆, 主题园, 演艺中心, 餐饮, 医院等等, 其主要控制范围限定在沿黄浦江两岸后退200- 400米区域(约现状浦东上钢中路—连云港路至雪野路之间范围), 在这一范围内政府仍拥有对城市资源的所有权, 但可以引入多种投资渠道和经营模式, 在确保公众使用便利的同时活跃城市经济; 私有空间定义为产权与使用权均为非公众所有, 如跨国公司驻华机构, 生产基地, 住宅区等, 其主要控制范围限定在沿黄浦江两岸后退400米以南后区域, 这一区域在二次开发过程中可以适当放宽建筑密度和容积率限制, 增加开发强度, 吸引人口, 将土地二次转让和开发作为带动整体区域经济活跃的切入点, 生活服务功能配套齐全, 使世博园永葆人气和繁荣, 真正体现“城市让生活更美好”的主题。
