摘要：本文从土地储备机制设计角度，阐述建立上海世博会的土地储备运作机制的意义、原则和可行性，提出上海世博会的土地储备方案的流程设计，研究上海世博会投资所带来周边的土地增值收益、土地储备的价格和用地类型和纳入土地储备范围等内容，旨在探讨将上海土地储备机制与上海世博会建设投融资机制相结合，从而将政府对世博会投资所带来的土地增值效应纳入世博会工程投融资循环，对于上海市城市建设和经济发展有着重要的战略意义和应用价值。
Abstr act: Fromthe angle of the design of the mechanism' s land banking, the author analysis the relationship, principal and capability withthe mechanism' s land banking & investment and compensation at the Shanghai EXPO 2010, and make research the research about thequantity of the adding valuable interests by the land banking, and set forth the practice case with land banking & investment andcompensation at the Shanghai EXPO2010 in order to explore to newfinancial ways in the important urban construction in Shanghai.
自1851 年首次世界博览会以来，历届世博会成为各主办国（城市）展示其科技、文化和综合实力的舞台。然而，由于世博会作为一项投资规模巨大、传播效应显著的公益性工程项目，受到各国政府的充分重视。审视历届世博会的投资来源，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供主要包括政府财政拨款、银行贷款、商业广告和场馆门票等经营性收入，以及团体和个人捐赠、基金投资和展示项目收入等。同样地，这些方面也可以作为提供上海世博会投资来源的借鉴之处。但是，与历届世博会相比，由于上海世博会有特定的政治背景、社会环境和城市经济等方面的差异，在上海世博会筹办阶段探索将上海世博会建设投融资机制与土地储备机制相结合的创新之路，显得尤为重要和迫切。
1 建立上海世博会的土地储备机制的意义、原则和重要性
根据上海市土地储备发展战略规划， 上海“十一五”期间土地储备需要结合“重大工程、重点项目、重点地区”，上海世博会作为政府的重大工程，提供实施土地储备机制的契机，将土地储备机制与上海世博会投融资机制相结合，既有利于政府建立长效的世博会建设投融资机制，又有利于强化创新的土地储备机制。
1.1 建立机制的意义 #p#分页标题#e#
上海世博会土地储备机制的建立意义在于，确保政府在世博会投资建设中带来的土地增值收益，通过土地储备运作机制，将土地增值收益纳入土地储备专项资金，成为专项世博会建设基金，用于支持城市重要基础设施建设。
土地储备机制结合上海世博会建设投融资机制，是政府成功举办世博会的重要制度保证，有利于形成城市重大工程建设投融资良性循环机制。同时，也有利于政府增强对土地市场的调控力度，有序实施城市规划，完善土地供应方式，通过土地增值收益平衡政府对重大工程资金投入。
1.2 建立机制的基本原则
要实现土地储备机制结合上海世博会建设投融资机制，建立上海世博会土地储备机制的基本原则如下：
1.2.1 投资主体与收益主体的利益一致性的原则
只有投资主体与收益主体相一致时，才能将上海世博会建设投资权利、还贷责任与收益权利有机地结合起来。通过将“投资权、建设权、储备权、收益权”结合起来，使得政府投资世博会建设所获得世博会周边辐射影响范围的土地升值收益，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供纳入政府所有，从而避免被炒作“世博概念”的房产开发商所获得。
1.2.2 土地储备主体与建设投融资主体操作相分离的原则
由于上海世博会5.28 km2 规划控制区范围内的园区核心区与协调区、周边辐射区的土地综合开发是一个有机整体，是相互促进、互为补充的关系。因此，只有政府土地储备机构在更大范围内进行土地控制、土地收购、土地储备和实施基础性开发，才能取得最大的土地增值效益，使得经济和社会效益最大化。
按照行业划分运作主体职能，世博土地储备中心（世博土地公司） 作为政府设立专门从事世博会土地储备的土地一级开发运作载体，其职能是土地动拆迁后完成基础性开发，提供世博会场馆和园区建设所需的前期开发资金和土地，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供以及实施世博会场馆和园区土地后续规划利用，并确保政府的土地增值收益，将获得的土地收益纳入土地储备专项资金，用于政府对上海世博会建设和城市重要基础设施的投入；城市投资公司作为政府对上海世博会场馆和园区投资建设运作载体，其职能是实施上海世博会场馆和园区投资建设，保证举办世博会的“硬件”如期建成。 可见，土地储备主体与建设投融资主体两者在合作目的、基本利益与合作前提是完全一致的；可以将操作主体按照各自行业职能特点，适当予以分工协作，有利于发挥各方面的优势，共同取得多种的综合效益。 #p#分页标题#e#
1.3 建立机制的的必要性与可行性
历届世博会的建设投资非常巨大［1］，比如：大田（1993）世博会资金20 亿美元，汉诺威（2000）世博会耗资18 亿美元，爱知（2005）世博会资金3000 多亿日元等。预估上海世博会（2010）园区建设总投资将达300亿元人民币。
总结历届世博会项目具有以下共同特点：工程投资量巨大，由于政府投入有限，必须多渠道筹措建设资金；在工程项目中大部分是公益性项目，投资收益率较低，投资回收期较长。项目建成后经营性设施较少，而大多数场馆和园区场地绿化、河道、桥梁、道路、照明、通风等公益性设施的日常运行、维护和保养成本较大。
世博会投资结构中除项目资本金占项目总投资的一部分外，剩下的大量资金需要从多种渠道筹集，由于项目存在盈利空间不稳定性，吸引社会资金和民间基金参与的广度和深度不会很大，大部分建设资金缺口仍需要靠银行借贷，因此，建立土地储备机制结合上海世博会的建设投融资机制是非常必要的。
上海世博会建成后，一方面，可以带来大量的人流、物流和资金流；另一方面，世博会工程本身将极大地改善城市空间、生态和人文环境，为世博会场址及其周边辐射范围内的土地升值创造了很好的前提条件。由于土地储备是特定的政府行为，政府因上海世博会投资而带来的巨大土地升值收益应该由政府取得。因此，将上海世博会土地储备所产生的土地增值效益纳入世博会建设资金投融资机制是可行的。
2 上海世博会建设投资所产生的土地增值收益分析
由于不同工程投资对周边土地增值收益的比例和数值也不同，根据土地增值分析模型，分析上海世博会工程建成后对土地增值。
通过我们对目前上海世博会规划范围及其周边土地市场调查，评估浦东和浦西不同地段的土地收购价格主要为：工业用地150～175 万元/ 亩，商办用地540～1110万元/ 亩，住宅用地231~625 万元/ 亩（见表1）。根据上海房地产估价研究报告［2］测算上海世博会工程建成后从2010 年至2015 年场址及其周边的土地增值，综合考虑征地、动拆迁、前期配套、资金成本等因素，以及“生地”变“熟地”的前期建设成本上浮等一些不可预见因素的影响，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com #p#分页标题#e#整理提供初步估算：工业用地增值范围75~88万元/ 亩，商办用地增值范围702~1443 万元/ 亩，和住宅用地增值范围185~500 万元/ 亩。
这样，上海世博会工程建成后的场址及其周边的土地升值空间估计平均在320~677 万元/ 亩。这样，以综合用地为测算依据，假设需要180~240 亿元的资金借贷规模范围，就需要总量为3600~4800 亩范围的可开发供应的经营性建设用地纳入土地储备，在2005 年至2010 年期间每年需要土地储备量平均为720 亩/ 年~960 亩/年，才能将土地增值收益用于工程建设投融资平衡中。依据上海世博会工程不同的借贷规模，需要对应于经营性建设用地的不同的土地储备量，如表2。
土地增值是与培育土地市场的成熟度相关联的，上海世博会工程投资是带动土地增值的前提条件；土地增值的显化是依靠土地的投入、土地资产的形成和土地价值转化的循环过程，土地增值的速度与三者数值相关。上海世博会工程建设期间导致周边土地的增值因素是多方面的，在分析多种影响因素的相关性的基础上，其中由于上海世博会投资是带动城市化进程、区域经济的增长、区域地产市场的发育和成熟，必将是导致土地增值的最重要因素，所以我们在测算时仅考虑此项因素。
3 上海世博会土地储备机制的运作流程设计
上海世博会土地储备机制的运作流程的基本原则：即就是要将政府因投资世博会建设对场址及周边一定范围内土地开发的增值收益，纳入世博会建设投融资的资金循环中；使得政府由于投资重大公益性工程项目所获得的土地增值收益，能够还原于世博会建设投融资中。
上海世博会工程建设资金的来源渠道主要有三个：本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供一是政府拨款（项目资本金）；二是社会资金；三是银团贷款。由于上海世博会投资巨大，国家金融政策的变化和土地市场变动，以及投资项目未来收益不确定性，使得单一的融资渠道容易增加项目的风险，投资回收期（含建设期）和还款期较长，使得上海世博会土地储备机制的运作流程设计的焦点问题在于；如何通过合理设计土地储备流程与世博会建设投融资流程向匹配，使得土地增值能有效还原于工程建设和运营资金循环中。
上海世博会土地储备与建设投融资机制相结合，将政府用于投资上海世博会带来的政策性收益，还原于上海世博会建设；将上海世博会建设与周边土地开发结合起来，通过土地增值收益、政策收益（土地出让金）和土地开发带来的部分税收，纳入上海世博会土地储备专项基金，用于世博会场址和展馆建设平衡资金和运营补贴。根据上海世博会建设与投融资现金流，我们设计建立土地储备与上海世博会建设投融资相结合的运作流程，如图1。 #p#分页标题#e#
4 上海世博会土地储备机制的运作方案
运作方案的基本思路：纳入储备与投融资机制的土地由授权成立的土地储备运作机构（世博土地储备中心）负责土地前期开发和基础性建设，承担部分前期投融资责任，由该机构和政府联合取得土地的控制权，垄断地块开发权，由其融资后实施土地收购、储备和整理、开发之后，再提供政府向开发商招投标，实施熟地供应，土地出让金按照一定的比例上缴财政，将出让地块获得的土地增值收益用于上海世博会投资还贷，剩余部分进入土地储备专项资金，用于支持城市建设。本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供其优点是：借贷主体和投融资主体一致，权利与义务结合，有利于控制借贷和投资规模；有利于控制土地前期开发成本。
具体操作办法：将划定范围的土地分期、分批地由授权成立的土地储备运作机构负责开发，由该授权机构承担动拆迁等土地前期开发费用。在土地一级开发过程中，土地储备机构负责土地的前期开发，将“生地”变“熟地”后，再在土地一级市场上进行公开招、投标，将土地转让给土地经营者，获得的土地开发升值收益用于投融资。
5 结语与政策建议
探索建立将土地储备机制与上海世博会建设投融资机制相结合，使得政府对上海世博会投资所带来的土地增值效应纳入工程建设投融资机制，对于上海政府在积极推进筹办一届成功、精彩、难忘世博会的准备阶段，有着重要的借鉴意义和应用价值。
这需要政府专题会议确定土地储备的控制、收储和供应范围；需要区县政府大力支持和土地储备机构相互配合；要有一定的土地储备启动资金、土地储备和供应计划、土地利用年度计划和“农转用”计划指标等支持。
参考文献(References)：
①吴志强. 世博会选址与城市空间发展［J］.城市规划学刊,2005（4）:10~15.#p#分页标题#e#
②郑时龄. 城市中的世博会规划和建筑［J］.www.zhonghualw.com城市规划学刊,2005（4）:4~9.
③ 上海市房产经济学会.上海房地产波动规律研究［J］.上海房地,2003（6）:10- 20.
④ 陈伟. 上海经济发展对土地需求的规律与量化研究［J］. 上海土地,2005（2）:10- 14.
