上海房地产价格走势受世博会影响分析

       [摘　要] 　申博成功给上海带来了无限商机, 房地产业是国民经济的“晴雨表”。申博成功也给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求、土地成本和拆迁等都会对上海商品房价格起影响作用。预计未来几年上海商品房价格将稳中有升。        
   
       一、上海房地产发展状况 
    
       近年来, 上海房地产市场发展日趋成熟, 逐步呈现出以市场机制为主导, 以有效需求为依托, 健康向上的繁荣局面。“2002 年, 上海市房地产市场继续呈现快速上行的繁荣势头: 房地产建设规模扩容、供应大幅放量、成交高位扩张、楼价升势不减。”本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供统计数据表明: 截止2002 年底, 房地产投资720 亿元, 比上年增长14 % , 增幅比上年高出3 个百分点。其中, 住宅投资556 亿元, 约占房地产投资77 % , 比上年提高7 个百分点, 为实现在2005年达到7 %以上, 2010 年将达到10 %左右的目标打下了坚实的基础。新建商品房和存量房交易面积继续大幅度上升, 2002 年分别达到1961 万和1970 万平方米, 同比增长9 %和26 %。2002 年商品房竣工面积和销售面积之比为1∶0199 , 空置一年以上商品房住宅面积为134 万平方米, 比上年下降56 % ,并继续保持较大下降幅度。并据统计, 今年前4 个月本市预售商品房比去年同期增长超过七成, 投资额达241 亿元, 始终保持在20 %以上的高速增长,占全市社会固定资产投资比重约37 %。上半年以来, 商品房销售面积比去年同期增24 % , 预售880万平方米, 增幅高达72 % , 其中住宅房占九成以上。
      
       二、世博会对上海房地产业发展的影响作用 
   
       2002 年12 月3 日, 国际博览局第132 次会议将2010 年世博会的举办权授予了中国上海。申博成功,将为上海发展经济, 加强区域合作带来契机, 同时也将给上海房地产业带来蓬勃发展的新机遇。   
       (一) 世博会对上海城市建设的影响作用   
       申博成功, 将对上海城市建设提出新要求。“世博会设施规划对房地产业的带动, 不仅限于周边地区, 更重要的在于对整个城市建设的拉动, 即由此产生的由点及面的影响。”据了解, 目前新的开发地块已经起步。东临黄浦江的黄浦区正在规划发展大面积的高档住宅聚居区, 该地区有着2 公里的滨江岸线, 具有很大的开发潜力。徐汇区的沿江开发也将拉开帷幕, 多个房地产集团计划联手在原上海南站和中山南二路之间, 开发住宅精品社区。卢湾区沿江地块已吸引到新世界集团等境外开发商。另外, 巨大的海内外投资所带来的城市房地产开发建设, 给所有房地产企业投资创业及施展才华提供了更广阔的舞台。   #p#分页标题#e#
       (二) 世博会对上海房地产开发理念的影响作用  
       世博会的举办将极大提升精益房地产开发品质, 以人性化的产品和企业品牌为载体的精益房地产开发将日益渗透到上海房地产业。浦江两岸新一轮发展规划的实施, 将极大地影响上海房地产市场的开发格局, 未来5 年、10 年, 甚至更长时间内,楼市开发的重心无疑将移到黄浦江景观走廊带附近, 在这一重要轴线周围, 更多的高档住宅、商办楼将拔地而起。黄浦江两岸将从过去的仓库、港口、码头改建成集旅游、购物、休闲、居住、办公于一体的综合社区。本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供未来的这一地区将引入大型文化、科研、体育设施及创建生活、娱乐、工作综合区。西藏南路尽端将开辟人工岛屿, 创造独特景观, 将绿带和水面引入腹地, 并提供更多的生活岸线和不同特色的空间, 使人工岛成为与世博会主会场相呼应的景观亮点。这样, 原来的钢铁厂区、仓库、码头将改建成“时尚居住区”。    
       (三) 世博会对上海房地产业投资开发的影响    
       2000 年以来, 上海房地产开发投资增长迅速。据统计显示, 2003 年一季度, 全市固定资产投资完成364159 亿元, 比去年同期增长2519 % , 高出1 —2 月投资增幅616 个百分点, 其中房地产投资增长2916 % , 继续保持快速增长势头。     
       随着申博的成功, 上海城市建设面临新一轮大发展, 旧区改造、浦江两岸综合开发、小城镇建设和轨道交通设施建设等将会促使房地产的投资开发继续同步增长, 保持较高运行水平。据有关部门预测, 上海房地产开发投资额每年仍将维持在650 至750 亿元, 商品房销售量将维持在1700 至1800 万平方米, 存量房交易量将维持在1500 万平方米以上。并且房地产投资占固定资产投资的比重会继续上升。世博会的举办也将极大地刺激上海房地产的开发投资, 从而推动房地产业的发展, 最终会带动整个上海经济的蓬勃发展。
          
       三、世博会对上海房地产价格走势影响分析 
    
       (一) 当前上海房地产价格及走势分析     
      “上海房地产价格自1995 年开始, 呈下降趋势,1999 年底放房价企稳, 并在2000 年中开始稳健上升。2002 年房价涨势得到延续, 全市预售房价涨幅达13%左右。”统计资料表明, 2002 年上海商品房均价大约每平方米为4803 元左右, 比上年增长11%。本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区均价在6000 元以上;嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区均价在3000元以下。同时中低价位的商品房占市场主体, 其中均价每平方米3000 元以下的占1516%, 3000 —5000 元的占5412%, 5000 —7000 元的占2113%, 7000 元以上的占819%。     
       从总体上看, 随着上海经济的发展, 以及“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心地位目标的确立, 由此带来的居民收入的提高, 城市建设力度的进一步加大, 住房需求不断增长, 未来上海房地产市场的有效需求将继续保持旺盛, 房价走势仍将稳步上升。   
        (二) 世博会对上海房地产价格走势影响分析    
       1. 房地产市场供求状况的变化促使房价上升   
       (1) 供给方面的变化     
       上海目前正在由一个现代化的国际大都市向世界级城市转变, 决定这一进程的将是整个城市的功能的变化。世博会最大的意义就是能够推动上海整个城市功能的转型。“在这种‘引擎’的作用下,上海城市的集聚功能和综合竞争能力将会得到大幅度提升, 上海建设世界级的经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心的步伐必将大大加快。”这对上海城市建设和房地产开发的投资形成了强大的驱动力。    
       (2) 需求的大量增加是房价上升的主要因素     
       随着世博会的举办, 上海的经济活动趋向于频繁, 将最先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。因此, 商务住宅市场的需求量将会大幅度上升。据统计上海市最近几年每年新开业的外商投资企业1700 家, 每年净增商务代表处400 家。其次, 伴随着大量的外资机构进入的是大量外籍人士的进入。他们对住宅的选择是中高档的公寓和别墅。因此, 适合外商和外来人士的高档住宅需求, 特别是租赁需求也会增加, 价格也将随着增加。另外, 世博会的举办给上海带来了无限商机, 上海居民收入稳定增长, 梯级消费观念日趋加强, “高、中、低各层次住房”有效需求将会大幅度增加。同时, 世博会的举办也将推动上海城市建设的步伐。   
       2. 成本的逐渐提高将促使房价上升        #p#分页标题#e#
      “成本包括土地开发、加工中凝结的人类劳动价值; 在城市建设, 诸如交通设施、基础设施、配套设施中转移过来的物化劳动价值; 以及房地产产品生产过程中加入的活劳动价值。”    
       (1) 土地成本的增加    
      “土地作为不能再生的资源, 供开发的土地越来越少, 而且由于房地产需求增加, 特别是适合于外销的中高档的物业需求会提高很多, 会加剧土地一级市场的竞争, 从而会提高土地市场的各种成本, 土地价格可能会上升。”特别是世博会选址地周边的土地价格会急剧上升, 从而引发会址周边的商品房价格一路飚升。据了解, 目前上海市中心商圈与世博会规划区之间的地域已经被认为是上海未来房地产投资开发最具潜力的地区。本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供调查显示,2002 年上海房地产土地出让价格继续上涨, 三季度, 土地出让价比去年同期上涨10 % , 比第二季度上涨111 %。市中心城区土地的开发成本上涨迅速。目前, 上海市中心城区的土地开发成本平均每亩已达800 万元, 即每平方米土地为112 万元。  
       (2) 拆迁成本和建造成本的增加    
       由于世博会的举办, 上海将进行重大的城市改造, 新一轮旧区改造将侧重于静安区、黄浦区等中心区域, 动迁的成本将大大增加。随着区域功能的重建, 这一地区的区域地价和住宅品质将有很大的提高, 因而增加了住宅的建造成本。     
       3. 外来资金的大量涌入将促使房价上升     
       上海在今年年初正式公布了包括世博会规划会址在内的“黄浦江两岸综合开发计划”, 专家预计浦江开发计划的初期启动投入就将达到1000 多亿元, 这对各种房产巨头的诱惑实在太大。目前, 境外投资机构与本地的实力发展商接触的力度进一步加大, 并且, 外资对于上海楼市的参与程度还将不断深化。近期有关媒体报道, 香港地产巨头新鸿基集团计划斥资60 亿元构建陆家嘴金贸区旗舰商务项目; 香港兴业集团与上海静安区管委会正洽谈一个30 亿元, 类似香港愉景湾的综合项目; 而瑞安集团已在太平湖兴建一个40 万平方米的商业区。除了港资, 去年上半年房产商也成为外省市企业来沪投资的新热点。外省市来沪投资设立的全资或控股企业共有2868 家, 其中投资房地产的企业共112家, 注册资本总额行业排名第五。   #p#分页标题#e#
       4. 非规范因素的存在促使房价上升   
       随着申博的成功, 上海商品房销售出现了一些局部性的过热现象。据报道, 近来排队买房在一些楼盘频频出现, 有的人甚至不挑不拣, 一买就是两三套,速度比卖菜还快; 商家中间竟然出现了惜售现象, 相当数量的投资客涌入房地产市场, 投机因素很大, 造成虚假的需求膨胀, 从而促使房价持续快速上升。另外, 由于近一两年动拆迁的力度过大、过猛, 导致了短期中低档现房供不应求, 价格稳升。

       [参　考　文　献]
       [1 ] 蔡育天.上海房地产市场面临新的发展机遇和挑战[J ] . 上海房地, 2003 , (1) .
       [2 ] 评论员.世博: 让房地产业扬起奋进的风帆[J ]. 上海房地,2003 , (1) .
       [3 ] 林素钢. 上海房价现状分析及走势预测[ J ] . 上海房地,2003 , (4) .
       [4 ] 郑国中.“世博经济”: 魅力到底有多大[J ] . 改革与开放,2003 , (1) .
       [5 ] 张泓铭, 李战军. 上海住宅发展的过去、现在和未来概述[J ].上海房地, 2003 , (1).
       [6 ] 泛成. 上海房价评析[J ] . 沪港经济.