项目管理论文哪里有？笔者认为房地产行业发展迅猛，横跨生产、流通、消费三大领域，在增加税收收入、创造就业岗位、改善居住环境、提高城市居民居住条件，并对推动有关产业的发展、拉动经济增长起到了重大作用，成为促进国民经济增长的支柱产业。
1绪论
1.2.1国外研究现状
早在两个世纪前，西方经典经济论著就对风险进行了最初的界定。经营者的营业收益主要是指其在经营过程中所承受的风险所获得的收益。在此之后，1901年，美国学者威雷特对风险进行了较为精确的界定。在他看来，风险是一种不确定因素，而这些因素又是人们所不愿意面对的。这一概念所包含的两个方面的含义，为以后的学者对危险问题的探讨奠定了基础。首先，风险的存在是客观的，不以人的意志为转移，可以规避，可以控制，可以转移，但不能从根源上消除。其次，不确定是风险的实质和核心。风险的产生和影响的后果都是不确定的。
为了防止事件发生产生的不利后果，减小事件所造成的各类损失，也就是降低风险成本，人们借用管理科学的原理和方法，对风险进行防范，从而产生了风险管理。美国保险公司于1931年成立了保险公司，并在此基础上对风险管理和保险进行了深入的研究。1953年通用公司发生的一次大火为美国商界、学界带来了巨大的冲击，为风险管理学科的发展开辟了新的道路。美国学者于1963年出版的《企业的风险管理》一书，在欧美国家得到了广泛关注。在一九八三年五月，美国风险业和保险业协会的年度会议上，各国的专家、学者们共同制定了“101条风险管理准则”。欧洲危险学会是由欧洲11国于1986年联合组建的；同年十月，在新加坡举行的一次风险管理国际研讨会，标志着这一运动已在全球范围内展开，并形成了一场全球性的活动。Krechowice（2017）提出风险识别的重点工作是充分做好前期的调研，充分了解和掌握每个风险存在的原因，同时将各个阶段所面临的风险进行分类，然后通过相关分析方法重点分析主要风险因素并采取相应的防范与应对措施[1]。Malka 和Nishai （2019）提出了网络分析法的运用，通过分析各个风险因素之间的关系，并通过分析计算出各个风险因素相对于目标层的重要程度排序，根据风险类型及重要性程度采取相应的防控措施[2]。
3 中岳房地产公司风险管理现状
3.0中岳房地产公司概况
中岳房地产公司始创于1992年，是河南地区成立最早的开发商之一，中国五百强房企。公司具有国家房地产开发一级资质，总资产近百亿元，拥有员工近千余人，其组织架构如图3-1所示。目前在澳大利亚、北京、河南、山东、湖南、福建、贵州、青海、湖北、江苏等地拥有二十多家子公司。经过三十余年的发展，中岳房地产公司已形成了以地产开发为核心，商业运营、酒业产销、互联网运营、物业服务、汽车贸易、能源开采和股权管理等多领域稳健发展的产业格局。
其中，在地产开发领域，凭借专业的运营团队和高标准的企业诉求，公司开发的疆土已从郑州发轫到阔步全国，足迹遍及江苏、湖北、贵州、青海、福建、山东等地，开发总建筑面积超过200万平方米。始终把“奉献爱心、回报社会”作为公司的基本价值观。先后通过捐资助学、社会帮扶、修建铁路等方式进行的公益捐助达一亿多元，累计向国家上缴税利数亿元。企业也先后荣获“中原十年城市建设突出贡献企业”、“中原地产最具社会责任企业”等众多荣誉。近年来，集团实现资源全面整合，朝着“创一流品牌，做百年企业”的愿景，在稳健中求发展，在发展中求稳健，坚守“道”和“利”的平衡，尽最大的努力为社会贡献物质和精神财富。
5 D项目的风险评估
5.1投资决策阶段风险评估
（1）政策风险评估
D项目于2018年7月取得土地使用权，在继续推动调控政策落实，加强市场控制的同时，济南房地产市场的交易量与上年相比有了不同程度的下降，房价的增长速度也有所减缓，去化周期已经回到了一个比较合理的范围。房地产市场实现平稳回调。2018年济南共成交商品房1751.74亿、200709套、1467.85万㎡；成交商品住宅1216亿、76426套、935.36万㎡，均价13003元/㎡。从济南的新上市商品住房销售情况来看，库存在逐步上升，去化周期出现了明显的回落，已基本回到了一个可以控制的、合理的范围。截止到2018年12月，济南全市新增商品房销售面积在10个月内达到800万平方米左右，与2017年同期相比，新增商品房的销售面积在3.5个月内增长了300万平方米左右。
为保证房地产市场的平稳而健康的发展，政府一直坚持“房住不炒”的调控政策，坚决遏制投机炒房行为，由以上数据可以看出房地产市场在逐渐变得稳健，成交数据更加的合理化，消费者也更加趋于理性，对于房地产健康发展有一定的推动用。因此，D项目所面临的政策风险程度较低。
（2）融资风险评估
2018年是全面落实十九大精神、决胜全面建设小康社会的首年，因此，各方都将有更强烈的加速发展的动力和意愿。新兴产业的成长速度会加快，新的动力会不断加强，服务产业的发展速度也会不断加快。但同时，房地产市场的调整，传统动能的减弱，货币金融政策的收紧，以及环保督查的加强，都会对经济的发展造成很大的影响。
5.2前期准备阶段风险评估
（1）勘察风险评估
根据勘察分析结果，D项目场区及其附近内无软弱地基土层，无液化土层，无暗滨、暗塘等，前述东坞断裂、孙村断裂和港沟断裂均为非全新世活动断裂，可忽略发震断裂错动对拟建建筑物的影响，场地稳定。且岩溶裂隙发育已趋稳定，继续发育的可能性很小。由于场地地下水埋藏较浅，岩溶无继续发育的外部条件，对场区无不良影响。 在场区及其周边没有发现滑坡，危岩，采空区，地面沉降等对场区的安全有很大的威胁，是一个比较稳定的区域。该场区位于非断层地带，周围断层活动微弱，抗震设防标准为7度以上，没有饱和砂土和饱和粉土，无需考虑基础土体的地震液化效应；场区及其邻近区域没有采空区，不易产生建筑物的不均匀沉降。根据D项目的建筑物特点结合勘察结果，建筑物采用天然地基，筏板基础。因此，D项目勘测风险较低。
（2）规划设计风险评估
D项目容积率为2.0，根据周边产品的对比分析，D项目的产品布局为25层与11层结合的高低配社区，具有改善居住品质的优势根据2018年商品房住宅面积段成交量结果，120-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为39.05%，较改善型需求继续稳定增长。D项目容积率为2.0，按照建筑产品布局的经验，本项目可以实现全是18层的大间距社区，也可以做出25层与11层结合的高低配社区，根据货值及周边产品的分析公司最终选择了后者，25层高层可提高去化速度，为项目提供运营资金，11层小高层可增加产品溢价，进一步提高项目的货值。同时D项目主力户型的建筑面积控制在110㎡‾120㎡，为最受市场欢迎的面积类型，更有利于去化。因此，D项目的规划设计风险较低。
7结论与展望
7.2展望
本次研究以中岳房地产公司D项目为研究案例，对房地产项目在开发过程中四个阶段存在的主要风险因素进行识别、评估，并提出了一些相应的风险控制策略，为其他企业提供了借鉴参考。但结论并不一定是最优方案，本文还存在一些分析不完善的地方，在房地产行业未来的发展趋势下，各个阶段存在的管理风险也许不止文中多提到的一些风险类别，需要随着行业的变化而不断更新。风险的识别与评估要与实际情况紧密结合，各个变量进行量化是以后研究的方向，它将使风险的识别与评估更加真实、全面的反映项目的实际风险水平，同时还需不断完善和丰富风险管理的理论方法，不断收集、更新风险数据库，对量化指标更加科学、合理，以保证后续房地产开发项目评估数据的准确性，进一步提高房地产开发项目风险管理的水平，为房地产开发项目的顺利进行提供有效保障。
参考文献（略）
