近几年来，在经济生活中出现了一些新的情况、新的问题。由于住房问题关系到每个人的切身利益，人们自然而然地特别关注房地产领域内的一些问题，尤其是房价问题。而由于人们看问题的角度不同，因此就产生了各种议论，得出了各种结论。为了正确认识当前房地产市场调控，我们从宏观的视角来分析上海房地产市场。
房地产业与宏观经济是一种什么样的关系？
如果我们把宏观经济比喻为一棵树，那么，一个个行业就是这棵树上的一根根枝干。每一根枝干都离不开这棵树，从树的根系、主干吸收营养，不断成长;同时，每一根枝干以及枝干上的每一片树叶吸收阳光、雨露，反哺整个大树。房地产业作为宏观经济的一部分，它的现状往往是宏观经济整体发展的状况的产物。同时,更因为它的产品具有商品和资产的双重属性，与多数人的消费与投资相关，房地产业往往会成为宏观经济状况的集中体现，它的波动在一定程度上又会在宏观经济的发展中呈现出先导性。因此，房地产业与宏观经济有着天生的不可分割的千丝万缕的联系。研究房地产业必须要研究宏观经济。不研究宏观经济，不研究宏观经济与房地产业之间的关系，把房地产业孤立起来，就房地产业谈房地产业，得出的结论往往有失偏颇。
一、社会经济变革中的上海房地产业历史回顾
首先，从房地产业发展的过程来看房地产业与宏观经济之间的关系。
(一)房地产业的起源
上海濒江临海，沿长江上溯可直达中国广袤的内地。这一天然独特的地理优势，曾使多个老牌殖民国家窥觑已久。1843年，英国人要求“买”下今天黄浦江与苏州河交汇处的一块地兴建新的办公设施，搬出拥挤的老城厢，当时的上海道台最后将这块地“租”给了英国人。此后，其他国家也纷纷提出类似要求，随着上海国际贸易的快速发展和民族工业的崛起，吸引了大量民族资本参与置地建房，土地、房产交易日趋频繁，形成中国最发达的房地产业。本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网整理提供原本是芦苇丛生、河叉纵横的外滩一带迅速出现了一批高楼大厦。在发展过程中，上海的土地价格不断上涨，来自土地、房产交易的各种收益,也成为当时地方政府收入的主要来源之一，这些资金又进一步促进了上海的发展。在短短不到一个世纪的时间内，上海迅速发展成为当时亚洲最大的经济中心之一，位居世界十大城市之列。人们形容上海是“寸土寸金”，一是说上海的土地产出高，二是说上海土地价格高。上海房地产业的起源说明,土地是上海的重要的甚至是唯一的资源，外国资本首先介入，需要把上海作为进入中国内地的桥头堡，民族资本随后跟进，是上海房地产业启动、发展的主要因素。
(二)房地产业的停滞
新中国成立后，实行计划经济体制，土地也由国家按计划划拨无偿使用，城市居民住房也由国家统一投资建造统一无偿分配。其结果是土地的开发、再开发（即城市改造和城市建设）以及城市居民的住房都需要国家投入资金，从国民经济这棵树上吸收大量营养，成为国家沉重的经济负担，有限的住房建设投入与不断增长的住房需求矛盾日益突出，人均住房面积一直维持在5平方以下，住房困难成为了一个重要的社会问题。而土地和住房失去了作为资源和商品的经济价值，国民经济发展所需资金失去了一个重要来源。 这种状况就是在国民经济的这棵树上摘除了房地产业这根枝干，使房地产业发展出现了断层，当然,房地产业也不可能有任何产出来反哺国民经济这棵大树。 #p#分页标题#e#
(三)房地产业复苏
党的十一届三中全会以后，随着全国进行经济体制改革，探索、建立市场经济体制，实行对外开放。上海率先改革了住房由政府统建、统配、统管的制度，开始进行商品房建设。1988 年，上海进行对外有偿转让土地使用权（简称“土地批租”）试点。1991年，上海市住房制度改革方案出台。
在这一个阶段中，由于上海依然在计划经济体制下滑行，绝大多数的土地尚未纳入有偿使用的范畴，福利分房制度还在实行；上海本地居民经济收入偏低，多数居民无力购房；户籍管理制度严格，除少部分人才外，外省市人员很难进入上海就业；境外人士认为污染严重、交通拥挤等情况不适宜居住，通讯手段的落后难以适应商务活动的需要等因素，上海的房地产业虽然得以复苏，但有效需求严重不足，交易量甚少，难以对宏观经济产生积极的作用。
（四）房地产业迅速发展
1992年初，改革开放的总设计师邓小平视察南方重要谈话发表和建立社会主义市场经济体制目标确立后，上海从改革开放的后沿置于窗口，国外资金大量进入上海，上海放开房地产市场，以转让土地使用权的方式解决外资项目用地的交易活动急剧增加。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产，出现了前所未有的房地产投资热。但是超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。 从1996年起,上海采取了允许售后公房上市、二三级市场联动、财政贴税等一系列增强广大群众的住房消费能力、搞活房地产市场的政策和措施，特别是从九十年代中期起，上海国民经济持续快速发展，广大城市居民家庭经济收入迅速增长，迫切希望改善自己的住房条件，越来越多的居民家庭通过出售自住的售后公房、动用家庭积蓄、向公积金和商业银行贷款等多种途径，通过市场购买住房改善自己的居住条件。上海市商品住房销售量从1991 年的几百万平方米增长到1999 年后的两千万平方米以上，政府也通过有偿转让土地使用权，为城市改造和城市建设提供了数以千亿元的资金。
上海房地产业的快速发展，得益于对外开放，境内外及本地资金的大量投入，特别是在政府的鼓励下，广大群众的住房消费能力不断提高，形成了以本地居民自住消费为主体的房地产业，市场出现了供需两旺的局面。 #p#分页标题#e#
（五）房地产调整阶段
2000年以来，上海本地居民购房需求继续高涨，越来越多的外地大学生在上海就业，几乎形成了家家户户都要买房的局面。从上世纪八十年代末开始，上海利用外资和房地产业发展提供的大量资金，陆续兴建了一大批大型城市基础设施，城市环境质量显著提高，特别是上海国民经济连续十二年两位数增长，成为经济最活跃的城市，在境内外产生了巨大吸引力。大量境内外人士来到上海投资、就业甚至生活居住。随着股市的低迷和金融环境变化，加上人民币升值的预期又吸引了大量外资，我国出现了流动性过剩，这些资金处于扩张、牟利的需要，其中相当部分通过银行对开发商信贷、个人购房贷款以及产权转让等多种形式进入了房地产市场，导致住房价格不断上涨。类似上海，全国许多大中城市房地产价格不断上涨，针对全国各地投资增长过快、房地产价格上涨较快等经济问题，中央先后采取了一系列宏观调控的政策和措施，综合运用土地供应、住房建设、信贷、金融、税收等手段，上海在贯彻中央调控政策基础上，也不断出台房地产市场调控的政策和措施，2005年二季度以来，上海房地产市场呈现了较为平稳的态势。
在这一个阶段，由于需求的过度膨胀、金融的过度支持，导致房地产业这根枝干营养过剩而“疯长”，影响了整个国民经济这棵大树的安全，影响了社会稳定。正是在这样的情况下，中央决策部门为保证整个国民经济的安全，采取了一系列宏观调控的政策和措施。
房地产业发展的历史过程充分说明，没有社会发展的需要，没有宏观经济的需要和支持，房地产业是不可能诞生和发展的，甚至是不可能存在的。而金融过度支持和需求过度扩张同样会导致房地产业的畸形发展，最终将影响宏观经济的安全和社会的稳定。房地产业发展的历史过程同样说明，近几年来商品住房价格持续在高位运行，是房地产业发展中的一个阶段性问题。而金融过度支持和需求过度扩张，正是产生这一阶段性问题的直接原因。
二、宏观经济框架下的房地产市场分析
我们再借助现代经济理论，将房地产市场放到宏观经济整体中分析。
（一）从局部均衡分析到一般均衡分析的转变 #p#分页标题#e#
对房地产市场的分析经历了三个转变，即从计划经济到市场经济，从房地产商品到房地产资产，从市场内部到市场外部的转变。在计划经济到市场经济的转变中，主要完成了将房地产从产品向商品视角的转变，人们认识到市场供求作用于价格的规律，并将市场供求作为分析价格波动的主要工具。在房地产商品向房地产资产转变中，人们认识到房地产不是一般的实物商品，它同时具有作为贮存财富和保值增值功能的实物资产，它不仅可用来消费，更可以用来投资。这时，房地产价格就不仅由简单的市场供求关系决定，而类似金融市场产品上资产定价行为，会受人们预期的影响，产生价格泡沫。在从市场内部分析向市场外部分析转变中，我们开始把房地产市场放到在以资本市场初步发展、国际资本流动为背景的我国宏观经济整体中分析，房地产价格不仅受房地产市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率等宏观经济变量的影响。
对房地产市场分析方法的转变，与经济理论的演进相一致，体现了从局部均衡分析到一般均衡分析，再到开放经济的一般均衡分析的发展。
宏观经济分析是以国民经济总过程的活动为研究对象，着重考察和说明国民收入、就业水平、价格水平等经济总量是如何决定的、如何波动的。宏观经济学认为，政府应该而且也能够通过运用财政政策、货币政策等手段，对总需求进行调节，平抑周期性经济波动，以实现“充分就业均衡”或“没有通货膨胀的充分就业”。进而形成了宏观调控的概念，宏观调控实际上相当于西方常说的宏观经济政策，宏观调控的目标主要是“经济增长、就业充分、物价稳定、国际收支平衡”。
房地产市场调控既是宏观调控的一个组成部分，也是一个局部的部门经济调控，房地产市场调控可理解为通过土地供应、销售管理、金融、财税等手段，达到稳定房地产市场，促进房地产市场健康发展的目标，即房地产市场“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”。
（二）一般均衡框架中的房地产市场动态分析
将房地产市场放到一般均衡框架中分析，有一个从局部到整体，从静态到动态的过程。首先是房地产商品市场与资产市场的局部统一市场分析，两个观念上的市场通过价格和数据的相互作用，形成一个统一的市场，如图1所示。 #p#分页标题#e#
通过将房地产作为实物商品与资产品结合起来以后，进一步分析，市场内部关系与外部变量的动态互动决定了房地产市场发展。
从房地产市场内部看，市场上供求关系与价格形成了互动，人们对价格变化的预期，对房地产作为增值保值资产的需求，也会影响到房地产的价格和需求；从房地产外部的宏观经济整体看，货币政策、衡量商品价格的货币币值、税收等也是不断变化的，这些因素分别作用于房地产市场供应、需求和价格，而房地产市场的价格、投资等也会作用于宏观经济中其它的变量，并影响到经济政策的制定。
另外，社会上房地产拥有量状况也会影响到市场供求状况。当社会上的房屋拥有量不足时，市场上的刚性需求和自住性需求占主体时，需求对价格的弹性较小。而当社会上的房屋拥有量基本满足或过剩时，房地产市场交易中的自住需求量会较小，而由价格变化预期产生的投资投机性需求变化也较大，这样价格和供求的波动就会比较明显。这样，房地产市场内外部的变量相互作用，形成房地产市场动态的调整过程。
三、上海房地产价格与宏观关系分析
从上海房地产业发展的过程不难看出，在1996 年以前，由于宏观经济的制约，广大群众的住房消费能力不高，市场有效需求严重不足，房地产价格始终在低位运行。而在1996 年后，随着经济发展城镇居民经济收入不断提高，特别是政府采取了一系列增强居民住房消费能力的政策和措施后，有效需求不断增长，市场出现供需两旺的盛况。如果说在2000 年前，上海房地产市场是自住性需求为主，商品住房主要以消费品形态存在的话，那么在2000年后，在自住性需求近一步扩大的情况下，市场出现了越来越大的利润上升空间，商品住房突现其资产的属性，成为投资品，市场中的投资行为以及短期投机炒作行为不断增加，市场需求过度扩张，导致商品住房价格不断上涨。本文再从社会货币发行量、人民币汇率及金融货币税收政策角度出发，对2000 年后上海房地产价格与宏观经济关系进行分析。
（一）社会货币发行总量对房地产价格的影响 #p#分页标题#e#
近几年来，我国国民经济持续以10% 左右的速度递增。随着经济的高速发展，经济收益不断提高。特别是外贸出口持续大幅增长，加上外资看好我国经济发展前景大量进入，导致外汇储备持续增加。一年增加1000 多亿美元，国家就需增发2万亿元人民币。在这种情况下，社会货币发行量大幅增长。
（二）货币汇率对房地产价格的影响
房地产价格受人民币贬值和升值的双重影响。首先，随着美国2000年IT产业泡沫破灭，美国联署不负责任地听任美元对国际一揽子货币贬值25%，而与美元挂钩的人民币同样随之贬值。在此情况下，以贬值的人民币计价的房地产价格理所当然的要找回“失地”，导致房地产价格上升；其次，在我国经济持续向好的情况下，人民币在国际上日益坚挺，人民币对美元的汇率从当初的国家定价8.27比1上升为目前的7.79比1，而国际上对人民币升值有进一步预期，大量外资进入市场搏弈，又推动了房地产价格的上涨。上海境外资金占全部购房资金的比例从2003 年1 季度的8.3% 上升到2004 年4 季度的23.2%。2004年1～11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，用于购房的约70 亿元。
（三）金融货币税收政策对房地产价格的影响
针对房地产价格涨幅过大的情况，国家近几年来出台了一系列政策和措施，加强宏观调控。如先后5次提高银行准备金率，严格控制贷款规模；存量商品房交易的营业税从免征到根据房屋类型不同征收相应的营业税，等等。这些措施直接产生了抑制市场投资和投机炒作行为的积极效果。从2006 年2 月以来，上海房地产价格出现了稳中有降的良好态势。
四、当前房地产市场面临的宏观经济形式及其影响展望
分析近年来及2007 年宏观经济形势对房地产市场的影响，主要考虑货币政策与货币供应量、外汇储备与人民币汇率、信贷与投资、股市与经济预期等方面。
（一）固定资产投资
从2003 年末到2004 年初，我国出现了投资过热的迹象，2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期加快15.2 个百分点。针对这一情况，2004 年上半年开始了以抑制投资为主的第五次宏观调控。在此次宏观调控中，相关部门都采取了相应的措施，并运用行政、经济等多种手段，将调控目标指向重点行业与重点区域。此后，钢铁、电解铝等“过热”行业的投资增长开始回落。2005年第一季度，一些地区的房地产价格形成了快速攀升的态势，在这种背景下，当年4月国家又对抑制房价做出了指导性意见，房地产价格成为了宏观调控的直接目标。从2006 年的调控来看，投资拉动的作用仍然很大，投资增加仍然很快，因此，2007年进一步抑制投资增加过快仍是宏观调控的重要组成部分，调控手段主要表现在银行信贷和土地供应两个方面，所以,房地产业投资增长不会过快。 #p#分页标题#e#
（二）货币政策
最近两年，我国与全球主要经济体一致，进入了新一轮紧缩性的货币政策周期，美联储于 2004年6月开始连续17 次加息，每次加息25 个基点，目前,目标利率水平为5.25%。我国从2004年10月第1次加息以后，又于2006年4 月，8 月再次加息，并于7 月、8 月、11 月和2007 年1 月、2 月五次调高存款准备金率各0.5 个百分点，表明我国货币政策与国际货币政策基本同步，进入了一个新的紧缩性货币政策周期。在这种政策背景下，考虑到目前投资增长仍然较快，物价上涨的可能受到关注，很可能继续采取提高准备金率，加息等紧缩货币政策，这样的结果，一方面房地产投资增长会进一步受到抑制，影响未来市场供应;另一方面，购房信贷按揭成本的增加会在一定程度上抑制市场需求。
（三）股市波动
股票与房产作为人们投资的主要资产，在20 世纪前的市场化国家或地区中，股市与房市往往是共同上升或下降的，但进入了21 世纪以后，世界经济中出现了一个新的现象，就是股市低迷与房价快速上升并存，英、美、澳等国家的房价都经历了一次快速的上升，《经济学家》杂志几年来曾不断地警告这种全球性的“房地产泡沫”。一般认为，这轮房价上升有两个重要的原因或背景，即全球的低利率和股市的低迷。一方面，低利率与美元的不负责任发行，使全球出现了货币过剩，投资投机热钱增多;另一方面,股市低迷，使房产成为重要的投资场所。我国这次房价上升和世界主要国家同步，且这两个背景同样起着作用，一方面,以前盯住美元的汇率制度与强制性结汇制度，本论文#p#分页标题#e#由 上海论文网整理提供使货币供应量随着贸易顺差的扩大被动地快速增加，加上低利率政策，使房地产开发与消费资金充裕;另一方面,我国缺乏更多的投资渠道，在股市低迷的情况下，使大量的过剩资金流入房地产市场（包括房地产开发投资和购房投资投机），使我国房地产市场空前繁荣。去年以来，股市呈现了前所未有的上涨，今年初上证指数突破3000 点，形成历史高点。一方面，股市的繁荣会吸引大量的社会剩余资金，减轻房地产市场投资投机的压力;另一方面，由于股市的财富效应，可能会有更多的人将潜在购房需求转为现实。今年股市还可能保持牛市的态势，虽然其不足以吸引所有社会剩余资产，但对于减少房市的压力和社会关注度有一定的积极作用。
（四）汇率与外资流入
从2001年以后，人民币升值的国际压力越来越大，国际上对人民币升值的预期不断升温，敏感的国际投机资本开始充分利用这一机会。在我国资本项目还不开放的情况下，房地产市场成为它们的主要目标。有专家估算2003年到2005 年第1 季度，外资流向房地产资金分别占全国房地产开发和销售总额的18% 和12%，2003 年和2004 年分别为3168 亿元和2702 亿元人民币。
近十几年来，我国基本是盯住美元的汇率制度，2000年以来,人民币兑美元的汇率非常稳定，只是在2005年7月实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，有一次较明显的升值(2.1%)，从2002 年至去年年底，人民币汇率升值约5.7%。而美元2000 年到去年底间大约贬值了27%，期间，人民币兑美元的汇率升值了不到6%，这样,相对于主要国家的货币，人民币仍然贬值了近22%。 #p#分页标题#e#
所以，从汇率的角度看，虽然人民币在不断升值，但由于其盯住美元的特征，因此，美元近年来的大幅贬值，引发人民币同样大幅贬值。由于作为计量我国房地产价格的货币币值下降，一方面,在房地产价值不变的情况下，房地产价格会直接上升。另一方面，人们为了避免持有货币带来的输入型通货膨胀的损失，将货币用于购买房地产等资产保值，形成房地产需求上升。
今年人民币汇率波动的幅度还有可能加大，但中美的利差在一定程度上减少了外资套利进入中国的趋势，但作为长期的资产投资，还存在一定的盈利空间。
五、结论
房地产业不是无本之木、无源之水。与其他行业一样，房地产业作为一个部门经济，既有内部的发展规律，更有外部的环境制约。目前，它的快速发展既是行业努力的结果，更是宏观经济与社会发展的结果。它在发展中会产生各种现象、各种问题，产生这些现象和问题的原因，从房地产业内部来说，有从事这个行业的企业素质问题，特别是企业决策层对市场的认识、对市场发展预期及决策能力问题。但不可否认，房地产业的发展在相当大的程度上受着宏观经济的制约和影响。因此，对当前房地产业出现的一些问题，如单纯的从房地产业内部找原因，仅从市场内部分析房地产业，把房地产业与宏观经济割裂开来，只能得出错误的结论。只有用马克思主义的认识论历史地、辨证地、发展地认识问题分析问题，才能得出正确的结论。
