上海西郊商务区开发的综合战略
摘 要 面临发达的交通枢纽建设、紧迫的高端商务需求、上海的产业结构调整、郊区的整体崛起等发展机遇,上海西郊临虹桥空港商务区将在联动中心城区、带动青浦、辐射西郊、服务长三角等方面发挥巨大作用。临虹桥空港商务区具有优异的地理位置、便捷的交通、良好的生态环境、高档的房产集群、丰富的旅游资源、优越的基础条件等开发优势;但也存在着地理环境较复杂、对临虹桥空港商务区的特色发展和功能定位要求较高、位于虹桥综合交通枢纽西侧等不利因素。预测了需求的不确定性、交通的高流动性、商业发展的高竞争性等开发风险。提出了上海西郊临虹桥空港商务区的发展战略:借建设交通枢纽之机构建信息枢纽,吸引国内外大型知名企业总部加入;以发展现代服务业为重点,以高端商务人士为目标客户群,努力实现商务截留、商务延伸和商务增值;做到功能定位的差异性和超前性,并吸引高尚消费、带动周边高档商住人群,抢占商务高地等。
关键词 上海西郊, 商务区, 综合交通枢纽, 战略分析
上海经济论文上海西郊(徐泾地区) 临虹桥空港商务区(以下简为“临空商务区”) 的建设,顺应了国际现代服务业、上海城郊一体化、发展区域经济的时代需求,既有各种优势效应所支撑的现实可行性,又有各种需求效应所支撑的强大发展潜力,临空商务区将在联动中心城区、带动青浦、辐射西郊、服务长三角方面发挥巨大作用。
1 临空商务区开发的必要性
1. 1 临空商务区为虹桥综合交通枢纽提供服务
临空商务区着力培育的商务、商业和商住功能,将对徐泾镇的酒店宾馆业、休闲娱乐业、旅游业、房地产业、会展业、产品研发与设计、培训业以及报关、商检、律师、咨询、广告等现代服务业的发展产生强大的促动作用,从而使临空商务区为虹桥综合交通枢纽提供服务。
依托虹桥综合交通枢纽的规划、建设,凸现“空铁”联运的特色,临空商务区将提供特色服务,减轻虹桥综合交通枢纽日益沉重的商务负担。与此同时,虹桥综合交通枢纽也将为临空商务区的发展带来商机。两者是相辅相成、共同盈利的。
1. 2 联动上海
在构建世界级国际大都市发展框架中,上海的战略重心从中心城区逐步向整个市域扩散。中心城区与郊区的统筹协调发展将成为上海新一轮发展的重要特点。临空商务区的发展将在中心城区商务功能的截流与延伸方面发挥重要的联动效应。
1) 商务截流效应
随着上海市“四个中心”建设的加速推进以及城市综合服务功能的不断提升,上海将产生日益升级的商务服务需求,中心城区将面临一定的商务压力和交通压力,这也是中心城区的商务服务必然分流的重要原因之一。临空商务区以其重要的交通区位优势,将承担重要的商务截流功能,以减轻中心城区的商务压力;将一部分商务活动(尤其是面向长三角地区的商务服务) 截流在中心城区之外,在一定程度上可降低中心城区的密集度,从而优化中心城区的商务环境。#p#分页标题#e#
2) 商务延伸效应
到2020 年上海将建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一,城市综合服务功能将获得全面提升和完善。从服务功能的空间布局看,中心城区的服务功能进一步向郊区延伸是必然趋势。临空商务区作为上海西郊和中心城区的重要节点,在城市枢纽经济效应的带动下,必将成为中心城区商务服务功能向外延伸的重要基地,从而成为上海商务服务总体格局中的重要组成部分。
1. 3 带动青浦
青浦是上海的重要城区之一,也是著名政治家、经济学家陈云的故乡。而徐泾镇是青浦区经济发展较为发达的地区之一。临空商务区应该弘扬政治家的创新精神,带动青浦飞速发展。上海外滩有陈毅的塑像,建议在临空商务区树立陈云的塑像。
1) 发展极化效应
临空商务区对青浦区的经济增长、产业优化和新型城镇体系的构建将发挥重要的极化效应。
临空商务区将成为青浦区经济和社会发展的桥头堡,发挥重要的经济增长极化效应、产业发展极化效应和城镇优化极化效应。随着临空商务区功能的培育和不断完善,将会产生一定的功能溢出效应,尤其是商业和商住功能极有可能向周边地区扩散,从而带动青浦区的产业结构优化升级;临空商务区的发展将为青浦区城市化与产业化的联动协调发展注入新的动力,为青浦区新型城镇体系框架的构筑发挥重要的极化带动效应。
2) 功能提升效应
临空商务区通过弥补青浦区服务功能的相对缺失,对青浦区总体功能的提升会发挥重要的带动作用。
临空商务区抓住城市和区域产业功能升级的契机,通过开拓高端商务,加强现代服务业,积极改善产业结构,大力提升商务能级,形成特色商务高地,为青浦区目前相对薄弱的商贸商务、会展交易、中介咨询等现代服务业的发展注入新的动力,从而为青浦区实现先进制造业和现代服务业的融合发展,并在此基础上实现城区总体功能的提升。
1. 4 辐射西郊
上海西郊(嘉青松板块) 是上海新一轮发展的重要战略区域之一,随着外资加快集聚和先进制造业的快速发展,将产生大量的商务服务需求,从而形成强大的商务服务发展动力。临空商务区以其重要的区位和交通条件,将对上海西郊的总体发展产生强大的辐射功能。
1) 大交通效应
临空商务区将为上海西郊周边交通方式提供配套服务。临空商务区具有东西南北客流汇聚,空、铁、陆、轨相互结合的大交通效应。该效应不仅体现在为周边交通方式提供配套服务,更体现在充分利用交通节点的区位优势,使其造就长久、系统、梯度发展的有利条件以及成为提升自身能级的重要手段。
2) 商务纽带效应
顺应中心城区商务功能的延伸和溢出,临空商务区将在中心城区与西郊(青浦新城、嘉定新城、松江新城等) 之间形成重要的商务节点,并在中心城区和郊区的商务服务功能中形成适当的梯度和层次,成为西郊连接中心城区的纽带和过渡。#p#分页标题#e#
1. 5 服务长三角
随着长三角地区经济一体化发展逐渐向纵深推进,经济联动与互动的区域愈加凸显,服务长三角也将继续成为上海服务全国总体格局中的核心环节。在此过程中,临空商务区也应借助其重要的区位条件发挥重要的平台功能。
1) 市场链的引导效应
重点依托跨国采购和展示交易功能的发挥,临空商务区通过打造专业化、信息化、国际化的市场交易互动平台以及相应的市场服务体系,为长三角地区提供连接上海、连接国内、连接国际的信息发布和市场提供机会,为长三角市场链的形成与完善发挥重要的服务支持功能,为进一步繁荣区域性的商品交易市场起到重要的引导作用。
2) 服务链的平台效应
重点依托企业总部及运营商务功能的培育和发挥,临空商务区将通过吸引跨国公司总部和运营中心、交易中心、民营企业总部和研发设计企业、中介服务企业等来此发展,发挥其在长三角产业链的服务支持功能,为长三角制造企业提供流通、交易、运营、信息等全方位服务,以进一步完善“前店后厂”模式,成为上海向长三角拓展服务链的重要发展平台。
2 临空商务区的开发优势
临空商务区具有优异的地理区位、便捷的交通条件、良好的生态环境、高档的房产集群、丰富的旅游资源、优越的开发条件; 面临发达的交通枢纽建设、紧迫的高端商务需求、上海产业调整的契机。但是临空商务区也面临初步开发规模较小未能形成规模效应、周边商务区激烈竞争对特色发展和功能定位要求较高、实际需求的不确定性、商业发展的高竞争性等制约因素和潜在风险。因此,必须扬长避短,为临空商务区的成功开发提供强劲的支撑。
2. 1 优异的地理区位
临空商务区位于青浦区东部经济发达区域,处于上海西郊嘉青松板块的正中; 南通浙江,北连江苏,东邻上海虹桥综合交通枢纽中心和繁华的上海中心城区,向西辐射富庶的南太湖地区,是上海辐射长三角都市圈的重要“西大门”,如图1～3 所示。
2. 2 便捷的交通条件
临空商务区周边有众多的高速公路、一级公路,这些重要的公路线形成纵横交错的公路网络。方便快捷的交通沟通了西郊临空商务区和苏南、浙北以及南太湖地区。良好的交通条件和通达性为临空商务区物流的交汇和人流的汇聚产生了强大的能量。
2. 3 良好的生态环境
临空商务区拥有丰富的水系资源,周边就有小涞港河、蟠龙河、泾西河等多条水道,构成了临空商务区的河道系统。这种繁华都市里静谧的水乡环境形成了发展临空商务区不可多得的独特优势。水的主题具有高尚的品质和品位,实现人与自然的和谐共生,可创造出田园式的生态美感。#p#分页标题#e#
2. 4 高档的房产集群
临空商务区所在的徐泾镇已集聚了50 多个现代化中高档房地产楼盘,房产经济的发展已初具雏形。周边聚集有大公馆、枫林苑、西郊(徐泾) 庄园、万科兰乔圣菲一期、荷兰银行国际网球俱乐部和公寓、上海年华等高档的别墅区;还有多所国际学校坐落于此,使这里的国际文化教育氛围浓厚。这样的高级房产和国际化设施能吸引众多具有高档消费能力的中外人士聚集于此。这些人群构成了临空商务区的消费人群之一,形成了重要的需求支撑。
2. 5 丰富的旅游资源
临空商务区周边具有丰富的旅游资源。离临空商务区较近的有上海动物园、七宝古镇、青龙塔等;更广一点的区域内还有朱家角、东方绿洲、淀山湖、佘山国家旅游度假区等丰富的旅游资源。这些资源不仅可为发展商务旅游,逐步形成上海重要的高端商务旅游集散地和中转地奠定基础,也可以使临空商务区依托周边的旅游资源,形成独特的商务旅游概念平台,扩大区内商务人士的商务活动范围,引领健康休闲商务的新时尚。
2. 6 优越的开发条件
临空商务区的开发成本较低,拥有良好的集中开发条件,这为临空商务区快速启动提供了重要的现实可行性。临空商务区所处的诸光路东部地块目前基本是一块未开垦的“处女地”,可以在短期内快速启动,以赢得承接综合交通枢纽辐射的先机; 同时,由于没有历史包袱、自然环境等方面的制约,规划开发的可塑性极强,从而可以进行高标准、整体性的规划和综合性的开发。
3 临空商务区开发的制约因素和风险分析
3. 1 制约因素
1) 初步开发区的地理环境较复杂,难以迅速形成规模效应
临空商务区所在地位于城郊结合部,市政配套的基础条件比较薄弱,目前规划的核心开发带工业厂房较多,且农民新村刚刚形成,动迁难度较大。开发后将在水系生态环境的营造、现代化基础设施的建立等方面投入非常大的成本,并且很难达到规模效应,从而导致单位开发成本上升。但是,随着临空商务区延伸带、辐射带的加快建设和发展,规模问题将会得到缓解,并有可能形成规模效应。
2) 面对周边商务区的激烈竞争,对临空商务区的特色发展和功能定位提出了较高要求
临空商务区周边已有的一些商务服务区,如虹桥商务开发区等,都已经形成了各自的核心竞争力。这对临空商务区的特色发展和功能定位就提出了较高要求。临空商务区开发建设若无法凸显特色发展,则可能导致商务功能定位雷同。
3) 处于虹桥综合交通枢纽西侧,区位有利、有弊
处于虹桥综合交通枢纽西侧,可能会使客流向东流向市中心城区;但从另一方面来看,作为辐射长三角的上海西大门,临空商务区是境内外商务人士及游客通往长三角其他省市的必经之路。#p#分页标题#e#
3. 2 临空商务区开发的风险分析
1) 实际需求的高不确定性
在当前经济快速发展、市场结构不断升级换代的情况下,高端商务需求和人们的喜好随着时代潮流变化多样。临空商务区只有准确把握当前商务人士的确切需求,才能恰当地对其功能进行定位,并进一步获得全面发展。因此,实际需求的高不确定性就成为临空商务区功能定位所面临的重要挑战。
2) 发达交通的高流动性
临空商务区所在地便捷的交通带来了嘈杂的人流和车流,在一定程度上降低了该地区商务服务的层级;另外,如果临空商务区规划不足、定位不当,不能吸引、稳定住商务能量,就会带来客流、商流的迅速流失,从而产生“只流不留”的问题。临空商务区的功能定位对此必须充分考虑,以最大限度地借助便利的交通条件真正获取强大的“流动能量”。
3) 商业发展的高竞争性
上海市中心已形成一批颇具规模和水准的商务服务集聚区,同时其它区域也开始谋划建设一系列各具特色的商务休闲集聚区。临空商务区很有可能与周边地区出现功能重复,形成恶性竞争。因此,临空商务区的发展必须正视这一高度竞争的商业现实,在功能定位上形成错位,在发展中形成梯度。
4 临空商务区开发的重要契机
为了使上海经济获得更广阔的发展,发挥其在长三角地区和整个中国的经济中心作用,上海开始将发展的重心向西转移。虹桥大交通枢纽就是这种战略转移的产物,临空商务区身处其中,这将是其获得聚变的大好时机。
4. 1 发达的交通枢纽建设
距临空商务区1 km ,规划中的虹桥综合交通枢纽集高速铁路、城际铁路、公路网络、航空、地面公交巴士、城市轨道交通、磁浮快线等为一体,建成后将成为上海最大的城市交通综合枢纽和长三角重要的交通中转枢纽。
1) 临空商务区附近公路四通八达
2) 京沪高速铁路、长三角地区城际铁路在此汇集临
空商务区东边为规划中的虹桥铁路客运站。虹桥铁路客站设32 股道、2 个车场,日吞吐20 万人次,建成后将是上海第一大站。该站将承担京沪高速铁路、沪杭城际铁路、沪宁城际铁路等3 条铁路线的客运服务,为临空商务区汇集北京、南京、杭州等地的商贾客流提供了有利条件。
3) 航空枢纽提升国际人流
距临空商务区1 km 的虹桥机场旧航站楼改造工程已经完成,主跑道正在加长中。2010 年以前,虹桥机场还加修第二跑道和第二航站楼,将使年旅客吞吐量在2004 年的基础上增加一倍,达到3 000万人次,为临空商务区未来的人流汇集增添巨大的推动力量。
4) 公交巴士连接市内交通
除了临空商务区目前拥有的连接南、北、东、西的公交巴士和长途客运站之外,规划中的虹桥综合交通枢纽将为临空商务区新添不少于30 条的公交巴士线路以及日客运量超过2. 5 万人次的长途高速巴士站,这将使临空商务区与市区的联系更加紧密。#p#分页标题#e#
5) 城市轨道交通打造快速通道
距临空商务区1 km 的虹桥综合交通枢纽已经确定3 条轨道交通线,上海轨道交通2 号线将最早接入虹桥综合交通枢纽,10 号线和13 号线也将于2011 年之前实现通车,这些将大大方便临空商务区的出行交通(见表2) 。
6) 磁浮快线引领世博机遇
虹桥综合交通枢纽将建成连接虹桥国际机场和浦东国际机场的磁浮机场快线。磁浮快线东起浦东机场,途经世博会址、上海南站后,接入虹桥综合交通枢纽。磁浮快线不仅沟通两大机场,连接两大铁路客站,还将为临空商务区带来世博的巨大人流、物流、信息流,加速临空商务区的繁荣与发达。
虹桥综合交通枢纽将形成“铁、公、空、巴士、轨道、磁浮”6 种交通方式联动,为临空商务区承担中心城区商务截流功能、优化中心城区的商务环境发挥不可估量的作用。
4. 2 紧迫的高端商务需求
在长三角大都市圈建设的背景下,上海与周边地区的经济、商务往来已上升到一个巨大的能量级。而临空商务区所处地区已形成了重要的商务通道。
上海郊区近年来的经济增长势头强劲,西部的嘉青松板块成为外资角逐的战略要地。上海通过郊区纽带与周边的南京方向、杭州方向、南太湖方向等地区进行工业和商业上的紧密往来,可发挥不可估量的集聚效应。这为上海西郊形成一定规模的商务服务集聚区提出了迫切的需求,而区位优势明显的临空商务区可以说是恰逢发展的大好时机,完全可以利用自身的种种优势满足这些商务需求,使其成为连接上海与周边地区商务往来的关键中转站。
4. 3 上海的产业调整契机
按照上海“十一•五”规划,上海将加快进行产业结构调整,加快构筑与国际大都市相适应的现代服务业体系。上海郊区作为重要的发展战略空间,不仅要依托重大产业基地的建设成为先进制造业的发展载体,同时也要依托新城和现代服务业集聚区的建设,为上海新一轮的发展发挥重要的经济支撑功能和综合服务功能。
临空商务区借助其适应潮流的商务功能定位以及不可比拟的区位优势和基础支撑,必将发展成为上海西部郊区现代服务业突飞猛进的桥头堡,为提升上海国际竞争力助一臂之力。
4. 4 郊区的整体崛起时机
服务长三角区域将继续成为上海新阶段服务全国总体格局中的核心环节,这就为连接上海与周边地区的上海郊区迎来了整体崛起的大好时机。此外,在上海城市功能布局优化调整的过程中,市中心相当一部分城市功能将逐渐向其周边城镇甚至远郊转移,地处远郊新城与中心城区之间的中小城镇由此迎来了重大发展机遇。在西部郊区与繁华市区紧密相连的黄金地带建立临空商务区,实为利用郊区的整体崛起时机,充分发挥上海郊区与江浙周边地区的联结纽带作用。#p#分页标题#e#
5 结论
上海经济论文通过以上临空商务区的优势(S) 、劣势(W) 、机会(O) 和风险( T) 的分析(简为“SWOT 分析”) ,临空商务区SWOT 战略分析所示。
参考文献
[ 1 ] 上海交通大学安泰管理学院. 西郊(徐泾) 临空商务区功能定位和发展战略研究[ R] . 上海:上海交通大学,2006.
[ 2 ] 新加坡腾飞(中国) 公司. 上海西郊临空商务区发展战略研究报告[ R] . 新加坡:新加坡腾飞公司,2006.
[ 3 ] 上海市政府发展研究中心,上海综合开发研究院. 上海西郊(徐泾) 临空商务区功能定位和发展战略[ R] . 上海:上海综合开发研究院,2006.
[4 ] 同济大学,上海海事大学. 上海西郊(徐泾) 临空商务区发展战略研究[ R] . 上海:上海海事大学,2006.
