市场营销论文哪里有？文章结合悦城项目现阶段的销售情况来看，利用 SWOT 等相关的理论再根据悦城项目的定价，销售渠道，营销模式等因素，制定相应的营销方案。从产品策略的视角出发，首先是设计，设计应该要充分的参考客户的实际需求。从市场竞争的视角出发，通过分析市场环境可以看出，目前市场所需的核心点是刚性改善住房和非刚性改善住房两个方面。
第一章 绪论
1.2房地产营销相关理论
（一）房地产市场营销概念
房地产营销是以满足创造客户需求为中心的基础上，将房地产相关的服务以及产品等作为主要资源，合理运用各种策略，实现资源以及信息的传递。在开始阶段要对项目环境以及观念等展开全面策划，接下来全面了解市场需求，制定实施科学合理的营销策略，切实维护社会、企业以及客户的基本利益；然后要顺利完成房产的交付以及后续管理等等。简而言之，房地产市场营销也就是房地产企业采取各种策略顺利将房产产品销售给客户的基本过程。
房地产营销策划，从根本上讲，是基于消费者需求出发的，捕捉到了真实的需求，再结合市场定位、调研，来进行实际的活动[16]。营销策划的有效完成，应先要进行市场调研，而后对进行优化、改善，总之一切从顾客需求出发，对复杂的市场环境加以综合分析，以确定顾客偏好，为自身精准定位，推出与之需求相符合的产品，从而赢得消费者，提高自身的产品份额。
房地产营销，需要建立在充分把握开发产品特点的基础上，对诸多市场政策加以整合，有利于营销方案的优化。需严格地控制产品的品质，确保使其进入市场能够为顾客所喜爱认可。在房地产商销售的流程之中，营销策略是十分必要、系统的，是其组织自身资源、人力进行宣传的基础。其以市场营销理论为基础，以实际房产项目为例，分析房地产行业行为活动。这种营销建立在项目环境分析的基础上，依托各种途径、渠道来获取相关信息，实现自身内外部资源优化配置，以便更好地规划方案，确保销售、市场推广得到既定的效果[17]。
第三章 花样年地产悦城项目营销现状及问题分析
3.1 公司简介
花样年地产集团，于 1998 年在深圳创立，经过二十年的快速发展，在 2009年 11 月实现在港交所上市的目标。现如今集团地产开发板块的业务进行全国拓展，主要分布在粤港澳大湾区、长三角、大西南、环渤海、华中等经济圈，进驻城市包括北上广深以及强一、二线城市。2019 年，花样年地产集团销售规模高达360 亿元，已经持续 12 年强势入围“中国房地产百强企业”的荣誉榜单。截止至2019 年底，全集团土地储备高达 3700 万方，大部分集中在粤港澳大湾区，约有50 个城市更新改造项目。
营销现状：近几年，花样年地产在产品销售端取得了不错的成绩，一方面归功于房地产市场行情整体向好，一方面也得益于一线销售团队的骁勇善战，在市场行情看涨的时候，良好的业绩或许会掩盖项目的营销问题，个别项目会出现产品定位不清、客户分析模糊、营销策略制定粗放的情况。营销策略的简单粗放直接导致在项目操盘中面面俱到，无法聚焦发力，做到有的放矢。
问题分析：一般来说，营销决策权全部掌握在管理者手中，项目内部大都存在显著的权力集中化特点，所以制定的营销决策通常缺乏系统性，且大都没有充足的客观依据。管理者在制定营销决策时，还是会采用传统的低价策略、过度承诺等方式，而且过于相信自己的主观经验。公司在内部管理方面过于粗放，绩效考评等仅是流于表面，却没有真正提升管理水平，长期如此，会对整体管理情况造成不良影响[21]。
第五章 花样年地产悦城项目消费者需求分析
5.1 客户需求分析
在对消费者需求进行研究与分析的过程当中，根据实际需要将浒山街道等作为研究分析的基本对象。实际进行研究与分析之前，完成对问卷的研发设计，在这个基础上，根据市场细分情况，选择与运用了不同的方法，首选为网络问卷，充分发挥网络优势，提高调查效率；其次为现场问卷，发放问卷 250 份，最终收回问卷 198 份，这篇文章在对课题进行研究与分析的过程当中，由客户关注点以及客源等层面入手，分析出对应的探究结果，为接下来的研究提供真实可靠的数据支撑。
如图 2 所示，成交的客户来源主要以浒山街道等地的地缘性客户，集中在周边的住宅板块，占比在 50%左右。其中祥生明玥府成交的客户基本上是以浒山街道地缘性的客户为主，占比到 50%，其次是古塘街道、白沙街道、观海卫镇，分别占比为 14%、12%、8%；中海湖心半岛：成交客户基本上以浒山街道地缘性的客户为主，占比到 45%，其次是古塘街道、白沙街道、观海卫镇，分别占比为 14%、12%、8%；碧桂园云顶：主要成交客户来自于古塘街道，占比为 35%，其次是白沙街道 23%、浒山街道 20%；
第七章 花样年地产悦城项目营销策略保障措施
7.1 加强项目研发投入
对开发商来说，他们的设计理念首先要结合客户的想法，充分尊重客户的需求。房地产行业的弹性相当有限，但是根据我国现阶段居民收入水平现状来看，不同的客户的收入水平也不一致。一般情况下，影响客户购房决策的因素较多。所以，如果开发商在设计之前，没有做好充分的市场调研工作，那么就很难掌握客户的实际需求。因此，要想很好的解决这一问题，首先要调查市场，分析市场，最后在确定目标市场。对此，花样年应该定期的对慈溪市区进行实地调查，不断的细化市场营销，了解客户的实际需求，有利于企业后期销售工作。另外，智能创新的新型房源，一定会使悦城项目的销售再创佳绩。
花样年公司在事前应充分的做好调研工作，同时也要落实调研执行，最后做好调研总结，为项目的顺利实施提供保障。在市场调研初期阶段，花样年公司可以通过拜访社区、当地企业、中介组织，以获取市场动态。但是，在目前的社会环境中，问卷访谈形式会受到排斥，所以可以通过举办活动来了解不同客户对住房的基本要求，最后制定调研报告。
此外，在调研过程中，对不同类型的潜在购房者要进行独立分析，从而来分析产品的受众群体，最后来归纳与总结调研结果。在调研工作结束后，应该由调研的组长来制定关于悦城项目的调研报告，在仔细的分析调研结果，并进行比较，在和具体的成交情况做对比，找出调研中的缺陷然后进行分析，以此来提高调研质量[35]。
第八章 结论与展望
8.3 未来研究展望
文章主要以花样年悦城项目为研究样本，并对其采取的营销策略做了全面的研究并归纳总结，根据这些结果可以使我国房地产领域的研究学者能够更深入的理解产品组合策略，为后续的研究提供理论支持。我国相关部门颁发关于房地产相关的政策频繁，所以对悦城项目来说，最重要的工作就是在这种政策环境下，怎么制定能够帮助企业发展的营销策略。
因此根据文章的研究结论，结合我国目前的政策环境，对市场营销战略提出以下两点建议：
首先，完善市场营销战略风险评估机制。我国房地产市场并非完全市场化，在很大程度上，还是要通过“看不见的手”进行调控，房地产行业的政策和银行金融环境决定了整个市场的走势，不论是开发政策还是房价政策出现改变，都应该通过风险评估机制来制定相应的应对策略。
其次，完善价格管理机制，再考虑时间因素的基础上，还应考虑其他因素对价格产生的影响，然后针对不同的影响因素启动相应的价格管理机制。
参考文献（略）
