上海房产研究：上海房产新政指向何方？

上海房产新政指向何方？
“不是我不明白，是这世界变化太快”……当“变”被选为日本2008年度汉字之时，相信所有人都承认，“变”也对2008年作了最好的概括——这一年，经济突变、信心突变、市场突变、政策突变……上海房地产市场更是在2008年的最后时日中再次调整。上海市政府于12月27日发布了《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（下称“新八条”）；从12月30日开始了为期10天上海论文网的《上海市经济适用住房管理试行办法》意见征集；；2009年1月5日，上海住房公积金网又发布了《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》……从10月份的“十四条”，到“新八条”和经济适用房，再到进一步“松绑二套房”，上海的暖市政策频频现身，不仅让观望中的购房者举棋不定，也打乱了发展商的开发计划，甚至破灭了专家学者的预言。站在岁末年初，一个历久弥新的话题又成为人们热议的焦点——近期一系列新政的出台将对2009年房产走势给予怎样的指向性意义？
带着这一问题，本刊记者专门拜访了上海社会科学院城市与房地产研究中心顾建发副研究员。地方新政：呼应中央，因地制宜“房产新政的深刻含义就在于它是政府保增长政策的一部分。在全球金融危机和经济衰退的大背景下，中央希望能够保持经济平稳增长，那么扩大内需显然是必由之路，在现阶段，比较理想的做法是投资和消费两者并举，而刺激房地产对这两方面都有推动作用。”顾建发指出，“上海目前公布的新政基本上是对中央政策的呼应，同时结合了本地实际。”金融和房地产，这两大对上海整体经济有重大影响的产业，在2008年受到了来自国内国外的双重冲击。“金融业的衰退，地方政府难有作为；而房地产业却可以有所动作。”十月份的“十四条”主要作用于普通住宅的重新定义，配合着中央推行小户型住宅的倾向；“新八条”则呼应国务院对于二手房贷的有限放开，并扩大了房产新政的受惠范围；经济适用房的推出则着重于“保民生”，着意表现出了让中低收入家庭尽早尽快获得住房条件改善诚意，同时也是进一步稳定上海房地产市场的举措。“上海前几年的房价快速上涨，其原因之一就是过早放弃建设经济适用房。1999年将原有经济适用房、安居房、使用权房等纳入商品住房统一管理后，房地产GDP在整个上海经济中的比重逐年上升，2004年就已达到8.4%，从而成为上海的经济支柱产业。同时，由于取消了经济适用房，原本应该享受由政府补贴中低收入者也不得不加入到购房大军，需求的大增进一步推高了房价。然而持续上涨的房价让人们越来越力不从心……此次再推经济适用房是大势所趋、人心所向。”“而‘新八条’相较之‘十四条’则有三大新意值得注意。”顾建发说。首先，与“十四条”相比，上海此次新政对购买90平方米以下住宅契税按1%征收的条件有所放宽，即剔除了“出具首次购房证明”的规定，有利于扩大市场购买能量；其次，明确“个人转让购买超过2年(含2年)的住房，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。”此38产业│Industry 2009.02 Shanghai Economy前，此类非普通住房的转让是按其转让收入全额征收营业税的；第三，新政对公积金贷款的房贷标准也有所放宽，由原来的“第一套普通住宅的购买”延伸至“第二套”，对释放市场的购买力有一定积极效果。政策实施：规则细化，落到实处“新政的推出的确能够在一定程度上有助于恢复消费者的信心，也有利于调整整个房地产市场的结构。然而关键仍旧在，新政在实施过程中的落实，尤其是经济适用房方面。毕竟经济适用房在1999年取消之前，存在着很多纰漏——住着经济适用房却有私家车，经济适用房面积过大，甚至存在重复申请的情况。此前车之鉴，务必牢记。”顾建发先生指出，在推行之时，需要明确了解经济适用住房的定义。#p#分页标题#e#
以财政部、国家税务总局2008年3月3日联合发布的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。“相对于廉租房能够享受国家财政补贴，经济适用房就完全依靠地方政府的推动。因此在这一方面，地方政府的自主性或者说责任就势必大幅提升了。”顾建发总结道。“从上海在经济适用房方面已经公布的条例来看，带有责任感重、门槛提高、要求严格、普惠扩展这四大特点。从征集意见的情况来看，很多具体的细节问题都值得政府注意，特别是在制订办法实施细则时，还应当出台相应的可操作性技术规范，解决实施中碰到的难点，保障市民切身相关的利益。从这个意义上说，现在更需要市民公开讨论，暴露可能存在的问题，帮助有关部门完善政策的制订。这样也就能够避免政策制订与实际操作中的间隙，从而更大可能地让相关政策有效地照顾到真正需要的群众，进而避免因政策纰漏造成的公共资源浪费。”房产企业：两难境地，调整策略“在房地产产业的整体低迷以及房地产企业资金链问题等因素的共同作用下，整个产业的结构正在进行调整，甚至是‘洗牌’：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等，一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大；其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中小企业流向大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。”顾建发副研究员指出。“目前的房地产企业需要在这样低迷的条件下尽快完成自我发展策略的调整。”2008年下半年上海新房成交量为3.3万套，是近5年来的新低；当年二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，是自2005年以来的最大跌幅。面对这样的情况，房价并没有如人们的期望那样有相当明显的下调，即便是所谓的打折，更多的可以看作是房产商们与消费者玩的一个数字游戏。“某楼盘07年开盘时均价是一万，零八年时最高价是一万八，现在打折后是一万五，涨幅仍然高达50%。面对着并不乐观的整体经济和仍居高位的房价，消费者们要出手，实在是难上加难。”面对这样的情况，顾建发给出了自己的建议：“如果政府能够将企业退税与房产商销售相挂钩比如在一定时间内完成一定数量套数的销售，就可以相应减免相关税收款。这样也许比单纯从政策上刺激购房者，只是从姿态上要求企业降价来得更具可操作性。”顾建发透露：“其实现在就是房产商们是否舍得将已经到荷包的银子再拿出来的问题。只要企业没有资金链断裂的危机，他们并不紧张房产真正的销售情况。即便流动资金受困，最多就是将在建项目暂停或者尚未开发的地块搁置。毕竟停工带来的冲击可比降价带来的冲击小得多，也可控得多。”但毕竟这样“以不变应万变”的策略将造成相当规模的时间成本，在不清楚其规模究竟有多大的情况下，配合政府主导的保障性住房建设就是一条可行之路。毕竟这是2009年国内住宅商品市场中不可忽略的一部分。从上海的实际情况看，绝大多数保障性住房建设将由开发商直接承担，这对广大开发商是一个新的发展空间，完全可以“将挑战变成机遇”。征求意见稿规定：“经济适用住房自房屋所有权初始登记后满一年仍未出售的，按照项目协议书约定由政府指定的机构收购，继续用于住房保障”，这意味着市场的风险完全由政府来承担，如果经济适用住房建好后，能销售出去，企业正常回笼资金，如果销售不好，将由政府“保底”，按照结算价格回购，企业的资金链显然也不会受到销售情况的冲击。有可谓“旱2009.02 Shanghai Economy Industry│产业39涝保收”。与此同时，随着企业拿地心态趋紧、规模渐小，过去由开发商主导的大盘、新城建设的项目也将逐步减少，商品住宅市场将开始向个性化、特色化发展。今后，开发商们也会以满足市场内中产以上阶层、二次置业等居住或投资需求为指向，开发适合其需求的个性化住宅。#p#分页标题#e#
后续政策：多方考虑、更加审慎2009年上海市房地产市场将会进入深度调整时期，外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化下直接影响到上海市房地产市场。但上海房地产相比全国而言，仍然有其特殊性。特别是民众的购房需求始终保持在了一个相当高的水平，而其中更以“新上海人”为主力。无论是考虑到社会治安的稳定、还是医疗教育的优质，在上海置业的诱惑力着实强劲。“很多新上海人买好房子之后，往往还会将在家乡的父母也接来同住。他们对住房的要求也势必会影响到整个市场的走向。”在政策创新方面，地方政府势必会采取更加完善的态度。“政策的出发点当然是好的，不过仍然需要更全面深入地考虑，尽可能地避免出现政策夹心层。目前的经济适用房的申请标准显然有些过于严苛，虽然照顾到了中低收入群体，但中等收入群体却沦为了‘夹心层’，而无法享受到政策优惠的他们才是这个社会前进的主要推动者。如果他们的基本需求无法获得满足，同样将影响到整个社会的稳定和谐。”顾建发还特别指出：“政策实施细则的可操作性和实际覆盖面究竟是多少，政策制订者们还需要更广泛地收集民声。”“此外，还要避免‘政策疲惫’。”顾建发提出了自己的忧虑。目前政策频出，力度不可谓不大，但实际实施效果却并不尽如人意，反而导致市场观望气氛更浓。“时间一长，力度必然被削减。”人们的胃口似乎也被吊得更高，似乎在看如果房市依旧低迷，政府还将出台怎么样的优惠措施来刺激和拉升？人们都在等着更有利于自己的政策出台。显然，结合上海房地产市场的发展轨迹，政府仍旧握有为数不少的重量级的底牌。但这些牌是否会如市场预期般出台，仍值得怀疑。“很多机构都指出，2009年最有可能的还是在税费信贷方面做文章，比如契税的税率还有进一步调整的空间，公积金贷款的限制放宽等等。还比如市场关注度很高的购房退税、购房入户等政策优惠……这些政策一旦出台，显然会对市场产生相当强劲的刺激作用。然而由于这些措施涉及面广且运行周期长，其对市场和整体经济带来的隐患可能更大，甚至会出现政府、民众、房产商‘三败俱伤’的局面。因此，审慎也应当成为政府在政策推出方面的态度。”同时，顾建发先生还指出，建立起更细化的房价指数系统将更有利于政府政策的制定和调整。“之前有新闻说，上海的房产均价已经回归到2007年初的基准，这一统计数据并不完善。之所以会出现这样的数字，是因为样本基本上都出现在外环线；而上海内、中环的房价其实并没有太大变化，这些区域中的一些楼盘‘零销售’的情况甚至已经持续了半年左右。”顾建发建议可针对上海实际，建立每个区的房价指数系统，这样才能够更加明晰地洞察房地产市场走向。“这样也同样可以避免某日#p#分页标题#e#上海房产论文上海市房产均价因为一栋豪宅的售出而猛涨过万的情况。”顾建发最后指出，“房屋，作为带有投资性和消费性的特殊商品，需要人们给予更全面更具人文关怀的关注。由于上海肩负着2010世博会配套设施和保障性住房建设的双重重任，2009年的房地产走势将会受到政策更大力度的倾斜和扶持，政府需要注意在力图刺激和活跃市场的同时，更需要保证消费者信心的留存。”持续上涨的房价让购房者力不从心，也让开发商的存量房与日俱增。