1 绪论
1.1 研究背景和意义
伴随经济的发展、人民生活水平的日益提高以及我国城市化进程的不断加快，人们对房产资源的需求进一步增加。房地产作为商品固然遵循最基本的价值规律，但是，我国的房地产市场又表现出其特殊的运行规律。尤其是近些年来我国大部分地区房价普遍而又迅速上涨的现象，引起了各方面的关注。虽然中央不断推出强有力的控制房价的措施，但房价的绝对水平在部分城市仍处于较高的状态，控制房价成为政府部门维持社会和谐发展的一个重点问题。
在现代社会，房地产业一定程度上已经成为一个国家国民经济的重要产业，同时是构成整个社会财富的重要内容，其与GDP的增长休戚相关，被看作是各国经济发展的晴雨表。房地产业的发展是推动城镇化和工业化的重要力量，同时也是推动城市发展的重要支撑力量。因此，它对社会发展和国民经济具有长远稳定的影响。
自20世纪80年代中期以来，房地产业的增加值占GDP比重就不断提高，2001年达到8.94%，在国民经济十六个部门中列在第三位，仅次于制造业、农林牧渔业，2004年该比重达到了9.6%；从房地产业对经济增长贡献率方面来看，“九五”期间房地产业的实际增长速度均保持在了两位数以上，对经济增长的贡献率基本维持在一个百分点之上，1998年达到了1.54个百分点，2004年达到了2.8个百分点；从政府重视程度方面考虑，国家建设部修订的《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2010年规划》中更是明确提出：争取在2000年至2010年之间房地产行业增加值的年均增长率能够达到12%，2010年房地产业占GDP的比重能够达到15%，成为推动国民经济增长的支柱产业。
2000年以来，我国房地产价格的持续上涨再次成为社会关注的热点。全国商品房、商品住宅的销售面积增幅连续5年大于其竣工面积增幅。特别是在2004年，商品房和商品住宅的平均销售价格涨幅首次突破了两位数，并且首次超过人均可支配收入的增长幅度和物价上涨指数。全国20个大中城市商品住房平均价格增幅超过了15%。2005年全国房价平均上涨幅度达到16.7%，其中19个地区的房价涨幅超过了全国平均水平，26个省市房价的涨幅超过了两位数，全国房地产市场呈现出一片繁荣的景象。根据相关资料显示，2005年东部地区的平均涨幅为16.9%，中部为10.2%，西部为7.6%，2006年全国房价平均上涨为6.79%，2007年全国70个大中城市房价平均上涨7.6%，这一数据在2008年维持在6.5%，在2009年，根据国土部事业单位——中国土地勘测规划院全国城市地价监测组所提供的数据显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅为25.1%。以上只是平均房价的上涨，而近些年，在个别城市个别地段房价涨幅甚至超过了50%。
而与房价节节的上涨相对应的是中央政府一轮又一轮严格的调控措施。2005年，中央先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而2005年房价继续高速上涨；2006年，中央发布文件《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上，当家房价继续上涨，涨幅相对平稳；2007年，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等相关文件陆续出台，当年房地产市场价格暴涨7.6%；2008年，中央发布文件《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷，当年其他金融政策全线松绑，致使之后房地产市场全线复苏；2009年，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条）颁布，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，当年房地产市场涨幅较高；2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）出台，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，但是这一年间继续产生高价地王，3月后房价飙升，仅上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%。由此，我们看出，仅仅依赖中央政府严格的调控，房地产市场是很难走入正轨的，这也启示着我们要逐渐认识地方政府在房地产调控中所发挥的作用。
1.2 国内外研究现状
房地产价格及房地产业的整体走势与众多因素相联系。崔光灿（2006）指出房地产价格上升，将会使银行以房地产为抵押的信贷数量迅速增加，这些信贷转而会形成房地产投资或者对房地产的需求，短期内，房地产需求的增加会推动房地产价格进一步上升，而对房地产业的投资快速增长却可能导致整个经济的过热。梁云芳、高铁梅（2007）也认为无论是房地产价格的长期趋势还是短期波动，信贷规模对东、西部地区的影响都比较大，这表明政府实施的信贷政策对调控东、西部地区房价是有效的。所以，房地产业的发展是会受到信贷政策、信贷规模制约的。同时，近年来，对于房地产市场的投机问题，关注度也越来越高。周京奎（2005）曾指出可支配收入对房地产价格没有显著直接影响，部分城市的房地产价格上升，主要是由投机推动的，而且整体的投机度非常高，说明房地产价格极大的偏离了长期均衡值，市场出现非理性繁荣，
对于政府选择房地产业作为主导产业，对其进行一定的调控，王国军、刘水杏（2004）认为房地产业的带动效应基本与经济水平的变动规律是相同的,经济水平越高,房地产业就越发达,对相关产业的带动效应也相应越大，同时我国房地产业尚处于物质资本消耗的数量扩张阶段,有待产业升级和服务现代化，发展潜力巨大。并且，周晖、王擎（2009）认为房地产的价格波动率和房价与货币供应量的联合波动对国内GDP增长率有显著的影响，而且它们的波动将会导致GDP增长率下降，所以为实现经济较快增长，政府必须控制房价波动。但是，在实际的调控过程中，却存在着问题。孔行、刘治国、李国平、于渤（2009）发现1998年以来中国房地产市场的价格一直处于一个上升周期,但增长快慢程度却经常改变,这其中宏观调控政策是重要因素。但是房地产市场发展的惯性和宏观调控措施的时滞、调控政策多元化目标间的冲突以及着力点不当、执行力和贯彻落实不够彻底等问题导致房地产业调控的效果不佳。
对于地方政府与房地产市场的关系，叶艳妹、吴次芳（2006）指出地方政府之间的不正当竞争，是房地产市场健康成长的重大阻力。李勃、张忠平（2009）认为在房地产市场中，地方政府控制土地出让数量、追求土地的“垄断价格”以及传统经济体制弊端，都在一定程度上造成了房地产价格形成机制的扭曲。张远秀（2007）也指出为了牟取地方的财政收入，地方政府利用其土地垄断者的身份，与房地产开发商一同推动着房价的上涨，损害了失地农民以及购房者的利益。而对于地方政府干预房地产市场的动机，研究文献较多。戴双兴（2009）指出分税制改革加大了地方政府财政运行压力，为了缓解地方的财政困难，地方政府产生了对房地产业的较强依赖。张岑遥（2005）指出部分地方政府对当地房地产市场的介入，源于一种双重的压力：分税制改革以后，地方事权的比重普遍要高于财权带来的压力、地方政府作为上级政府或中央政府的代理机构的压力。在双重压力下，面对有限的资源，依据现有的土地供给制度，地方政府介入当地房地产业的开发，推动了房地产市场的景气。孔志峰、高小萍（2009）的研究表明地方政府推进房地产发展存在三大动机：改善人民居住条件、为地方经济发展创造良好环境、取得地方财政收入。
3 政府干预下的中国房地产市场运行机制.........10
3.1 房地产土地一级市场运行机制分析.......10
3.1.1 房地产土地一级市场运行的制度环境 10
3.1.2 房地产土地一级市场的政府调控 11
3.1.3 房地产土地一级市场对地方政府收入的影响 12
3.2 房地产二级市场运行机制分析.......13
3.2.1 房地产二姐市场运行的特性 13
3.2.2 房地产二级市场房价运行机制 13
3.3 房地产市场中的政府职能错位分析.......15
3.3.1 当前房地产市场中的政府职能错位现状 15
3.3.2 房地产市场中政府职能错位的深层机理 16
4 地方政府关于房地产业的理论模型.......18
4.1 地方政府行为选择的动机分析.......18
4.2 地方政府效用函数推导.......18
4.3 地方政府关于房地产业的效用函数推导 19
5 地方政府行为影响房地产市场的具体分析——基于效用函数.......23
5.1 地方政府在房地产企业设立环节的行为分析.......23
5.2 地方政府在土地使用权出让环节的行为分析.......23
5.3 地方政府在拆迁安置环节的行为分析.......24
5.4 地方政府在资金筹集环节的行为分析.......24
5.5 地方政府在房地产项目销售环节的行为分析..........26#p#分页标题#e#
7 结论与政策建议
7.1 结论
本文的研究目的旨在论证地方政府行为对于当地房地产业的繁荣有着重要的影响作用，而且，重点在于指出地方政府对于房地产业的推动是在其效用最大化的刺激下，发挥主导性作用的，并且涉及房地产业开发的各个环节。朱文生（2006）指出我国房地产市场确实存在着供需矛盾或投机，但是局部房地产泡沫的根本原因是地方政府的行政垄断。房地产领域的地方政府行政垄断问题不得到解决，单纯的宏观调控政策无法有效治理我国房地产泡沫的问题。
影响房地产业的因素是众多的，地方政府的作用只是其中之一，但是，我们也需要意识到，要正确的引导房地产业的发展，在这些影响因素中，首先要解决好的就是地方政府的问题。其原因在于，地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，虽然国家各部委在近期发布了对于房地产业的多条抑制政策，但是这些政策传递到地方，地方政府必然会制定相应的政策细则，如前论证，地方政府和中央政府的效用是存在差异的，作为相对独立的经济行为主体，地方政府的这些政策细则和政策的具体实施必然会有利于其自身，中央相关的房地产政策效果就会大打折扣。因此，本文认为对于房地产业的正确引导，最大的阻碍在于调整地方政府的行为动机和方式。
在地方政府关于房地产业的效用函数中，数量级较高的两项分别代表房地产业总产值和土地转让收益，而地方政府之所以重视这两项收益，是因为较高的房地产业总产值能够带动当地GDP，有利于政府官员的晋升，同时，较高的土地转让收益是地方政府财政收入的重要来源。
通过建立地方政府土地出让收入、地方财政支出与当地房地产价格的回归方程，我们实证检验了地方政府无论在支出，或是收入方面都与房地产业存在着密切的联系。这不仅体现在地方政府土地出让收入及公共建设支出对于当地的房价水平有着较为明显的影响作用，且这种影响的效应，在长期中更为明显，同时，地方政府财政方面较为依赖的土地出让收入在长期中将会被固化为房地产价格之中的一部分。
