2007年上海房地产市场预测

       一、2007 年上海商品住宅市场需求量预测  
   
   （一）商品住宅需求总量预测     
   上海易居房地产研究院2006 年年初研究建立了一个数学模型，主要包括17项宏观指标和全市住宅成交数据。我们继续运用这一数学模型（回归模型和核估计模型），代入新的参数对2007 年上海市住宅需求总量进行测算。研究认为，2007 年上海市商品住宅预测需求总量1981.5 万平方米，在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的情况下，该数值只能是一个参考值，具有一定的可信度，其支撑理由主要有三条。    
  可能出台重大房地产调控措施  
     近几年来,房地产调控措施主要是针对商品住宅的投资、价格和结构。对于2006 年调控效果的认识尽管并不一致，但以价格调控为重点的调控政策来讲，过去的一年效果并不理想却是一致的。为了保持国民经济稳定健康的发展，房地产经济部门性与国民经济整体性之间的矛盾，会服从于全局性发展的要求。如果全国70 个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期，预计今年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。 
      商品住宅消费需求存在萎缩可能  
2006年是上海市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。而2007 年的婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区和2010 年交付使用的地铁站的动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年;上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，本论文由 #p#分页标题#e#上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供重点在于盘活存量土地；因为房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购的消费群体仍在观望。上述原因直接影响2007年上海商品住宅的购房需求量。商品住宅消费需求也不可能出现较大幅度下跌上海“十一五期间”平均每年新增人口24万人；延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大；巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展（目前内环线以内平均常住人口3.4 万人/ 平方公里，内中环之间为1.75 万人/ 平方公里，中外环线之间0.7 万人/平方公里，外环线以外0.14万人/平方公里）。因此，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房刚性需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。    
   （二）按环线划分的新建商品住宅需求量预测 
     依据上海易居房地产研究院的数据，运用回归分析方法，推算出2007 年上海不同区域新建商品住宅的需求预测。    
    研究认为，内环内由于土地资源的越发稀缺，作为住宅用途的土地将越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。   
      内中环的销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格的差异，本论文由 #p#分页标题#e#上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供此区域的价格弹性大，消费者极容易受到市场波动的影响;作为其替代区域中外环需求量由于有价格优势,所以表现较为平稳。    
     外郊环在2006年成交较为火爆，但是,由于投资者受到市场的挤压而离场;而且预期未来市场将有更多物美价廉的产品上市，消费者推迟购房计划。   
       上海2007年新建商品住宅值得关注的热点板块,主要是九亭板块、长风板块、万里板块、高桥板块、新江湾城板块、松江新城板块、嘉定新城板块、顾村板块。   
    （三）二手住宅需求总量预测     
   上海市二手房住宅市场在1998～2004 年经历了一段快速发展期，在2004 年达到最高点，已经接近新建商品住宅的交易量。2005年由于宏观调控政策，二手住宅交易量急剧萎缩。2006 年交易量反弹的主要原因是动迁需求刚性不减，一批原先准备在2005 年入市而作罢的投资者不再等待。        研究认为，2007年上海二手住宅需求总量下跌的主要原因是房地产调控政策及后续可能出台的政策，将进一步影响上海二手房市场需求量。  
     但是, 如果上海市政府各区县对本区域居住和收入“双困户”主要采取就地安置的办法，将廉租房由开发新建转为二手房市场就地收购，并加大上海市住房保障推行力度，2007 年可能会产生不同于以往的二手房购置新动力和新源泉。本次研究的预测数据暂没有考虑这一因素。     

      二、2007年上海销售型和租赁型办公楼需求总量预测   

    旺盛的市场需求    
   2006 年年底我国WTO 过渡期主体部分结束，中国服务业的对外开放，特别是上海为建立国际金融中心而对外资金融机构的开放，势必导致上海出现外资现代服务企业的第二个进入高峰。上海在长三角核心地位的进一步巩固使得国内外的地区经营总部汇聚上海，一大批国内外企业在上海“扩租、买楼、冠名”，跨国公司的持续扩张拉动了办公楼市场的巨大需求。    #p#分页标题#e#
    低空置率表明市场供给不足      
    全市整体办公楼空置率呈下降趋势，由2006 年年初的5% 下降到第三季度的2.45%，上海甲级办公楼聚集的六个主要中央商务区中，南京西路和陆家嘴中央商务区的甲级办公楼空置率低于5%，供应的短缺造成了较高的预定水平。   
      高价格和高租金吸引开发投资      
  上海甲级办公楼整体租金报价为1美元/天/平方米，顶级办公楼的租金水平目前是1.3～1.5 美元/ 天/ 平方米。前不久开盘的陆家嘴碧玉蓝天办公楼实际销售报价已经高达8万元/平方米。上海环球金融中心拟准备推向市场的租金报价为2.5 美元/ 天/ 平方米。考虑到办公楼开发的丰厚回报和不在房地产宏观调控的重点范围内，一批开发商的开发重点转移到办公楼上面。    
      人民币升值预期     
    市场预期人民币仍将在较长时间内保持稳定的升值趋势，导致国际流动性热钱热捧中国的房地产项目。一批境外房地产开发商更是将上海的办公楼视作战略性投资的长期持有品。由于外资的投资和购买偏好，本币升值对于房地产的资产价值增长比其他行业影响更为直接，而且办公楼开发物业更是受到外资的追捧。
      
      三、2007年上海市商业营业用房需求总量预测     

        形成2007 年上海市商业营业用房市场需求总量大幅度上升的主要原因有：    
        商业业态变革导致大型商业营业用房集群产生百货公司业态的衰弱是与大超市、本论文由 #p#分页标题#e#上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供大卖场、大市场、Shopping Mall、商业城和社区商业的兴起密不可分的。办公楼裙房也为商业发展提供了物业平台。新兴的住宅社区对商业配套的要求也日趋严格，同步性增强。     
       住宅引导商业向城郊发展    
       上海市民的日用消费重点主要在社区商圈。上海新建住宅的70% 左右产出于外环线和郊环线之间的广大地域空间，住宅建设的外延导致城市人口的外延和商业配套设施的外延。                商业地产成为境内外资金收购的重点      
      由于房地产宏观调控的重点在住宅，导致房地产资本大量转向商业地产项目。这些资本通过自建和并购的两种方式获得商业地产项目，又用整体包装的方法实现分割出售和出租，获取相对客观的投资回报。      

        四、2007 年上海商品住宅市场供应量预测      

       （一）2007年上海市新建商品住宅供应总量预测本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。      
      这一预测结果基于下列理由：        
   上海自2003 年商品住宅供应高峰值以后，三年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度应该有所缩小。    
      在市场需求有所萎缩的情况下，市场供给也会作出相应缩小的调整，供应曲线不会变得极为陡峭，在宏观调控背景下实现动态的大致供需平衡。    
          房地产开发商对2007年房地产市场的预判既不明朗，也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。    
       （二）2007年上海市五个区域新建商品住宅供应量预测     #p#分页标题#e#
      本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。在出现五环供应总量和全市供应总量差异时，主要选择在外郊环和郊环外两个区域进行数值调整。    
       研究认为，内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量保持着基本稳定状态;外郊环和郊环外两个区域的供应总量约占上海市新建住宅的供应总量的70%，继续延续三年来比重不断上升的趋势。 
         
五、2007 年上海办公市场供应总量预测       

  可售和可租两种类型的办公楼供应总量在2007 年大幅度上升，主要原因是上海市“金融中心”重塑产生强劲市场需求拉动的结果;因办公楼建筑周期形成阶段性的集中上市；一些原先专门从事住宅开发的地产商在近些年转入办公楼投资；世博会效应、本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供中心城区老工业厂房转型创意地产效应和近郊工业园区转型总部经济效应共同形成办公楼供应量的骤增；诸如金融、电信、石油、物流、航运等一批大企业自建或委托代建功能型办公楼等。      

       六、2007年上海市商业营业用房供应总量预测 
        
    本项预测依然采用的是回归分析和平滑移动法，在可采信三种测算结果中舍掉中值，将高值和低值加权平均取得270 万平方米的预测值。       
       上海商业营业用房总量已达3000 万平方米，本论文由#p#分页标题#e# 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供人均商业面积1.50 平方米。据统计，目前内环内正在开发的商业项目有15个，内环之外达到40余个。特别是城郊地区出现了大量的在建商业项目，尤以五角场和曹安路沿线最为突出。宝山的月浦和杨行、南汇的周康和惠南、松江的新城和九亭都有大批商业项目在建,2006年四轮土地出让公告出让的30 多幅商业用地大多处在郊区。总之，上海商业营业用房供应的主体正在从中心城区转入郊区，供应总量保持高位运行的特征。    
  
       七、2007年上海新建商品住宅市场价格走势预测     
    
     （一）2007年上海市新建商品住宅价格走势预测       
      上海新建商品住宅价格小幅上涨，上涨幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。房地产调控政策对上海的新建商品住宅的价格水平作用影响十分明显。              支撑上海新建商品住宅价格小幅上涨主要理由是:尽管上海连续两年房地产价格调控作用明显，但其影响力只限于长三角地区，全国大部分地区的房价依然坚挺，只不过是涨幅回落。全国的商品房价格态势对上海商品房价格具有回拉作用；    
   上海商品房中的办公楼、商铺、工业厂房的价格水平近几年一直保持高位运行，对商品住宅的价格有牵制作用； 
        上海的土地价格依然坚挺，钢材、水泥、木材等建筑材料价格不见回落，商品房开发要素成本没有下跌空间；上海新建商品的装修比例逐年提高，毛坯房的比例逐年下降；  
        2007年中央各部对房地产调控的后续政策出台是可以预见的，这些政策的出台将有效的压制上海商品住宅价格高企的动力。     #p#分页标题#e#
    （二）2007年上海市五个区域新建商品住宅价格走势预测    
     研究认为，2007年上海市五个环线中，除中外环和郊环外两个环线销售价格下跌，其他三个环线销售价格将出现上涨。     
       由于住宅市场的投资和投机性需求被抑制、本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供市场预期看跌、未来郊环外将有大量商品住宅上市等因素，引发购房者持币观望，从而造成中外环和郊环外价格的走低；市场依然有一定刚性需求的存在，内中环和外郊环商品住宅的销售价格，由于区位和价格具有比较优势，而对市场波动有一定的抗跌性。   
   
    八、2007 年上海办公市场价格走势预测    

     本项预测采用的是多项式的预测方法。   
        2002～2006年，上海市办公楼销售价格表现出先扬后抑的态势，在2004 年达到最高点15782 元/ 平方米的价格后，略有降低；研究预测,2007年的办公价格将重新走高，出售价格预测值为14186元/平方米，出租价格预测值为1.18 美元/ 天/ 平方米。    #p#分页标题#e#
        2007年,上海市办公楼出售和出租两种价格上涨主要基于以下原因：  
      较低的办公楼空置率维持了办公楼价格    
     上海甲级写字楼在2006年初的空置率为5％，第三季度下降至2.45％，其中，商务区集中的卢湾、静安和长宁的空置率更是达到2.0% 的空置率。    
    土地成本推高办公楼价格    
     根据上海市2005 年土地使用权出让公告挂牌交易结果估算，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供2005 年的中心城区办公用途的土地平均单价为11400 元/ 平方米；根据上海市2006 年1-3 号土地挂牌交易结果公示，2006 年中心城区用于办公用途的土地价格呈现上涨趋势，平均单价达到12500元/平方米，其中，徐汇区大木桥路140街坊地块单价高达22502元/平方米；拿地成本的增加势必造成办公楼价格的走高。  
       旺盛市场需求抬升办公楼价格      
   2006年上海甲级办公楼的供应量较小，而金融业快速扩容、专业服务型公司吸纳、基金大规模收购办公楼，造成需求旺盛租金高涨。    #p#分页标题#e#
   
    九、2007年上海市商业营业用房价格走势预测      

      本项预测采用的是多项式和平均移动的预测方法，取其中值。    
      研究认为，2007年的商业营业用房的销售价格将延续前几年持续上涨的态势，预计2007 年的销售价格同比上涨14.5%，达到11894 元/ 平方米。   
       2007年商业营业用房销售价格将持续上涨的动力来源于：      
      中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，和记黄浦在上海建设物流中心；瑞士“狐狸城”在松江设立大型购物中心，家乐福、百安居、宜家、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在上海发力扩张。         
     上海商业店铺已成为民间资本进行房地产投资的热捧重点。   
        上海市商圈不断外延，中心商圈不断成熟，本论文由 上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和商机不断的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。       #p#分页标题#e#
      近几年,随着上海市人均消费水平的提高，对于商业消费的场所面积、品质和质量都大有提高，要求与之对应的商业营业用房自身水平的提升，导致商业营业用房建造成本和运营成本的增加，推高商业营业用房的销售价格。