上海住房租赁市场的反思与未来前景

     2008年上海市政府出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，并规定了租赁备案制度。
    至2008年底，居住房屋租赁合同备案数量为118.94万平方米，但出于避税等方面的考虑，市场上处于分散状态的私人住房出租都没有备案，实际的租赁市场远大于这一数量。
    第一，上海的市场化租赁住房所
占比例较大，约占15%根据我们连续多年对上海市民居住状态的抽样调查，约83%的居民居住在自有住房中，约15%左右的居民租赁住房，其他为借住或居住在职工宿舍中，所以目前上海的租赁市场总体说比较大。这里不包括租赁公有住房的80万户左右居民，如果加上这一部分，上海的租赁居住比例将在25%左右。
    第二，上海住房租赁市场比较稳
定，70%以上的供需双方具有持续性根据上海房地产流通研究所的一项调查，租赁市场的供应和需求都比较稳定。从供应方看，目前约7成以上的租赁住房是以净资产的状态出租，就是出租房屋没有贷款，出租人以着眼于长期投资的个人投资者为主，7成以上的出租者没有出售房屋的计划。从需求方来看，租客以非上海户籍居民为主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年没有购房的打算，所以需求相对稳定。
    第三，公共租赁住房建设初具规
模，制度不断健全为解决本市新落户职工、引进人才和来沪务工人员等的居住问题，上海主要通过提供人才公寓、单位租赁公寓或白领公寓、来沪务工人员宿舍或公寓等公共租赁性房屋解决其阶段性、短期的居住困难。如浦东新区的张江科技公寓、张江紫薇公寓和浦东新区保障中心的高级人才公寓、青年公寓，闵行区的“鑫泽阳光公寓”，嘉定区的马陆镇的永盛公寓，金山区的便利中心，松江区的比亚迪公司职工宿舍和宝钢集团的职工宿舍等。同时上海在制度上不断完善，于2009年出台了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，鼓励单位利用自用土地建造职工宿舍，以解决本单位职工、包括来沪务工人员的阶段性居住问题。
    二、上海租赁市场发展存在
的制约因素虽然上海的租赁市场发展较快，但仍存在着发育迟缓、管理落后等一些制约其进一步发展的问题。
    第一，租赁者缺乏“安居”感
一是从心理上，租赁居住者普遍缺乏“家”的感觉。中国文化长期存在着“居有其屋”的观念，没有产权住房保障房，就感觉没有属于自己的家。二是在客观上，由于我国没有针对租赁关系保障性的法律法规，在租赁期间，出租人可以随时提高租金或解除租赁关系，租赁双方因日常设备维修等方面的责任与义务缺乏明确的界定而经常会发生纠纷，所以承租人客观上难以长期稳定地租住同一住房。#p#分页标题#e#
    第二，租赁住房仍存在户口、教
育等方面的障碍根据我国现有的户籍管理制度，许多新进上海的人员，要么将户籍挂靠在集体户口中，要么只有购买私有产权房。而没有挂在产权房中的集体户口，往往会在就业、子女入学等方面带来相应的困难。
    第三，市场上缺少小户型租赁住
房目前市场上出租的小户型住房主要是上世纪90/年代上半期及以前建设的公有住房，市场上小户型住房租赁始终处于供不应求的状态。而且这些住房的居住小区环境相对较差，而高端租赁市场中的小户型相对较少。
    第四，群租现象突出，为租赁管
理提出新挑战由于上世纪90年代后期以来建设的新建商品住房面积普遍较大，而大多数外来从业人员收入水平较低，这就产生了“群租”现象。群租现象是大城市发展中无法完全避免的问题，仅靠“堵”难以从根本上解决问题，因此必须在管理上创新，进行规范与引导，保证租赁居住安全，保证邻里关系和睦。
  三、发展与完善上海租赁市
场的思考随着我国城市化过程不断推进，上海未来必须大力发展与完善租赁市场，形成较完善的租赁体系与运行机制，以及相应的政策支持体系。
    第一，加快公共租赁住房建设，
着力构建完善的租赁体系在西方主要国家，公共租赁住房占租赁住房的比例较大，西欧几个国家的公共租赁住房占比如表1所示。
    同样，我国香港目前约一半人口居住在公共住房中，其中租住占30%以上。
    上海在下一阶段首先应重点增加
以职工宿舍和人才公寓为主的公共租赁住房建设，并增加经济适用住房租赁的比例，使公共租赁住房占租赁住房比例增加。其次应梳理原有的公有住房的租赁关系，合理提高租金水平，使上海逐步形成公共租赁住房（包括廉租住房和租赁的经济适用住房）为主导、市场化租赁住房为主体、其它租赁住房为补充的体系。
    表1西欧几个国家不同住房占比（%）国家自有住房私人租赁公共住房租赁其它荷兰46 13 40比利时65 28 6英国68 10 22丹麦56 19 21 5德国40 40 20法国56 21 17瑞典43 17 22 16第二/，建设统一的公共租赁住房信息平台，引导和促进租赁市场规范发展上海可以将廉租住房、租赁型的经济适用住房、人才公寓、职工宿舍、农民工公寓等都纳入公共租赁住房信息化管理平台，更好地服务于解决居民住房困难。同时也鼓励市场化社会房源用于公共租赁，增加公共租赁房源，这样就可以形成以公共租赁住房为主导的租赁市场。通过公共租赁住房可以起到引导市场的作用，如在租赁水平、租赁关系上都可以作为市场化租赁住房的参照。同时政府也可以根据租赁供求关系的变化，通过增加和减少公共租赁住房的供应，来稳定租赁市场。#p#分页标题#e#
    第三，通过金融、税收等政策支持，鼓励机构经营租赁住房以私人为主的租赁市场存在租赁关系不稳定、不规范，需要增加机构经营租赁住房，租赁经营发展主要基于几方面原因，一是租赁经营租金回报低；二是长期租赁经营资金沉淀多，资金成本高；三是租赁经营税收高，经营成本高。所以要增加租赁住房经营机构，一般应是事业单位或非营利机构为主，政府要在金融与税收上给予支持，在金融上要通过金融工具的创新，创造经营机构长期融资的渠道，如通过房地产信托基金等。在税收上应考虑相应的政策优惠，如借鉴国外通过房屋的加速折旧，减少所得税税收等加快资金的回收。
    第四，加快法制建设，规范市场
化租赁关系市场化的租赁仍将是上海租赁住房的主体，应借鉴国外的经验，规范租赁关系，保障租赁双方的权利与义务，如德国、美国等发达国家，都通过租金控制等法律规定，使出租人不能随意提高租金，不能随意解除租赁关系，保证了承租人的利益，同时也通过税收的相应优惠，保证了出租人的利益。
    第五，提高租赁管理信息化水平，整合租赁管理职能房屋租赁市场涉及出租房屋安全管理，承租人的户籍管理，卫生管理、治安管理等多个方面，全市应成立专门的管理机构，将相关部门的职责有机结合起来，纳入到一个框架内。要建立一种协调机制，实现管理上的信息共享、资源共享。当前可借保障“世博”安全之际，加强租赁关系与实有人口的管理，建立房屋与居住人口相联系的信息系统，并与租赁备案相结合，做到全覆盖的管理。可以借鉴宁波等地经验，每个街道、社区配备专门的外来人口管理员，进行住房租赁、安全、卫生等全方位的管理，并起到有效规范和引导“合租”行为。
    第六，创新政策，服务承租人
针对租赁房屋不能“入户”而影响到子女教育等问题，上海可以创新思路，如在户籍管理的具体操作上进行突破，是否可以在公共租赁住房所在街道设立专门的集体户口簿，允许子女入户，方便就学等，最终达到租赁住房与居住自有住房基本相同的生活水平。
    租赁住房是住房市场的重要组成
部分，发展与完善上海住房租赁市场，无论对促进经济增长还是促进“居有其屋”都有重要的意义。