中国房地产市场泡沫与金融风险
摘要:针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理,通过理论研究,全面而系统地深入分析房地产泡沫的形成、对银行的影响及其损害,在揭示其特质及内在作用机制的同时,为中国当前对房地产实施的宏观调控政策提供科学依据。
关键词:房地产泡沫;泡沫经济;金融危机
自1999年以来,随着住房体制改革和人们生活水平的提高,中国的房地产业迅猛发展,同时国内对于中国快速发展的房地产业是否出现泡沫的讨论也越来越多。研究房地产泡沫,有效防范房地产泡沫引发的金融危机,是一个颇具有现实意义的课题。
一、房地产泡沫的产生机理
金融论文从经济学的角度来看,泡沫是一种经济状态失衡的现象[1]。由于导致经济状态失衡的原因是多种多样的,并且与其他商品相比,房地产价格的变化有其特殊性,因此房地产泡沫的形成原因是很复杂的。
(一)房地产泡沫形成的内因
与一般商品相比,房地产有着自身显著的特点。这些特点使得房地产容易成为泡沫的载体,产生房地产泡沫。
(1)房地产商品的特殊性。作为泡沫经济的载体主要有两个特点:一是供求关系不易达到均衡;二是交易成本较低。由于土地资源具有稀缺性和不可再生性,因而从长期看,房地产的供给是一定的;从短期看,房地产的供给缺乏弹性。因此,房地产容易发生泡沫经济。另一方面,由于房地产交易价值比较高,交易手段比较规范化,交易场所相对集中,交易成本比较低,故容易成为泡沫经济的载体。
(2)地价具有虚构性。房地产商品的价格是由房价和地价组成的,其中容易发生波动的是地价。一般商品是劳动产品,其价格反映价值,从长期来看,其售价是由价值决定的。然而土地(未开发的土地)不是劳动产物,没有价值,也就没有反映价值的价格。地价本质上不是劳动价值的货币表现,而是未来收益(地租)的资本化,地价具有虚构性。未来收益的资本化取决于三个因素,对未来某一时期收益的估计和对该资产期末价值的估计以及用何种贴现率把地租收入折算为现实的价值。即土地的价格取决于三种人为决定的因素:未来收益率、期末价值和利息率。如果人们能在客观实际基础上对其进行预期,则反映出的土地价格将是真实的,与实体经济是相符的。但由于人的有限理性和获取信息的非对称性,使土地价格极容易偏离真实值。所以地价的虚构性,使地价运动有可能脱离土地利用的实际业绩而产生泡沫。[2]
(二)房地产泡沫形成的外因
除由于自身的特点使得房地产容易成为泡沫经济的载体外,房地产泡沫的形成还由于群体对房地产业未来收益的过高预期,致使房地产业投机过度的非理性行为和众多投资者的羊群行为造成的。#p#分页标题#e#
(1)心理预期。房地产市场运行的稳定性远远比不上经济运行的稳定性,房地产泡沫比农业危机和工业危机等形式的经济危机形式更为普遍,传播速度更快,破坏力更强,一个重要原因就是受到房地产市场中心预期变动的巨大影响。经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。预期可以使未来的资产价格发生变化。当消费者预期资产的价格将要降低时,它就可能推迟购买,从而减少了现期的购买。相反,当消费者预期资产的价格将要上升时,则会增加现期的购买,这就是所谓的“买涨不买跌”。于是,由于预期的出现,当人们预期房地产的价格会上升时,会增大对房地产的需求,导致房地产脱离它的均衡价格而上升。从供给方面来看,可以从房地产企业的生产组织过程展开分析。企业在运作房地产项目时,首先是根据市场情况、自身的约束条件和利润最大化原则,制定出项目的运作计划,再根据计划展开实施,直至产品推向市场。这样才形成了房地产企业对产品的供给。而在实际经济生活中,当企业确信房地产在下一期的价格将上升时,它将大量囤积地皮,这样一方面导致了下期房地产的供应增加,另一方面由于土地供应的稀缺性造成了土地价格的上涨。显然价格上涨的预期对于供给的影响,会导致房地产生产中成本的上升,进而有可能推动房地产价格的上升。
(2)投机行为。在市场中,投机行为是指投资者根据所掌握的市场信息对某一资产价格作出一定的预测,据此进行相应的买卖以赚取价差的行为。投机行为与通常所说的投资有着本质的差异。投机行为的目的主要是为了能够赚取资产的买卖价差,并不对资产本身的使用或赢利能力感兴趣,它与实质经济的增长没有内在的本质联系;相对于投资的长期稳定性和开发连续性,投机者持有资产的时间通常很短。此外,投机者也愿意承担比投资者更大的风险。投机需求脱离了实物经济领域,投机需求的主体投机者对房地产本身的使用或盈利不感兴趣,只是希望尽快获得价差收益,因而会酿成脱离市场基础条件的房地产泡沫现象,并引起实物经济领域的异常波动。所以投机需求越旺盛的时候越有可能出现泡沫。
(3)羊群行为。羊群行为也称从众行为,是一种市场的无意识。羊群行为的表现是:当由于信息不对称或者信息识别能力的差异使某个参与人掌握的信息不充分时,它往往从其他参与人的行为中提取信息,从而采取类似的行为。羊群行为理论认为,在金融市场上总有一批幼稚的参与者,他们没有足够的信息来源,也观测不到准确的信息,对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。羊群行为的出现导致当有少数人预期资产上升而购入资产时,有更多的人也会增加对同类资产的需求,使其价格上升。此时一个投资者之所以购买一项资产,并不是他自己认为该资产有多少价值,而是他预期会有人以更高的价格来购买。羊群行为程度越高,市场价格的波动越剧烈,从而投机价格泡沫中非理性泡沫成分越大[3]。#p#分页标题#e#
(4)房地产业与银行关系密切,泡沫经济的形成往往与银行系统有着非常密切的联系。一方面,房地产业只有借助银行的支持才能获得迅速发展。因为无论是房地产的开发者还是购买者,都需要银行大量资金的支持。众所周知,房地产开发企业的负债率一般都很高。另一方面,由于房地产业的高利率及债权的可靠性,对房地产业的放款也一直是银行投资的重要领域之一,房地产业是银行利润的最重要的来源之一。在宏观经济看好的情况下,政府则鼓励投资,银行利率就比较低,大量源自银行系统的资金涌向房地产业。当房地产开发商将以房地产抵押的贷款再投入房地产市场时,房地产价格将被抬高,房地产价格的上涨又进一步刺激了人们对不动产的投资。同时房地产价格的上涨也使得银行手中的抵押越来越值钱,降低银行房地产信贷中的风险,利润也越来越高,这进一步刺激了银行业对房地产业的放款,于是造成投资抬价格、又以价格抬投资的投机循环局面,房地产的价格就会大大高估,形成泡沫。[4]
二、房地产泡沫产生的具体原因
由于中国房地产市场发展的历史环境和社会环境的特殊性,泡沫的产生还有其特有的原因。
(1)地方政府把房地产的发展作为发展经济的“引擎”以此来提升经济数据,既可凸显政绩,又可从中获得效益。由于房地产业占用资金巨大,房地产业的飙升,的确是让GDP以及地方财政收入快速增长的捷径。某些城市房地产价格的过快增长就是政府“操盘”的结果。因为卖地越多,政府“手头”越活;价格越高,收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格,特意请人当“托儿”,与外地投标企业竞价。但是,靠如此方式提升经济,显然类同于饮鸩止渴。在地方政府的如此操纵下,房地产业实际上已经在相当程度上成为房地产商和业主、业主和业主之间的一场豪赌。当然,在这场不知道何时会结束的豪赌中,由于地方政府相当于只拿“抽头”———无论谁赚谁赔,税收都少不了,因而暂时看来,政府可能是赢家。但正如一些专家早就指出的那样:“高房价正在要挟社会发展。”赢取这样的利益,实在是一种短视行为,靠房地产作“引擎”提升经济,增加财政收入的同时也积累了风险,相当于把当地经济送上了无法减速的列车或无法降落的飞机,总有一天会为此付出代价。
(2)商业银行把房地产当作重要的利润来源之一,房地产的兴衰取决于金融,但“水可载舟,亦可覆舟”。在中国的房地产行业中,其80%以上的资金都是银行的。从金融的角度看,商业银行有着支持房地产发展的巨大作用,同时银行也有调控其发展的责任。目前来看,银行的作用基本上是一边倒的,支持的时候很卖力,但是调控的时候基本乏力。这是商业银行长远利益和短期利益矛盾所在,住房贷款被认为是优质资产,被各家银行大力发展。以2005年为例,上海新增贷款的76%进入了房地产。这种贷款结构显然不合理,对于银行业的安全构成很大威胁。贷款应该合理分布于各个产业。就算从短期的利益角度看,银行的风险也不可小觑。但银行似乎并没有足够的重视。其一,目前银行仍处在一个规模发展的时代,每个总行下达给分行的指标都是超常规的指标,这些指标跟乌纱帽是结合在一起的。上海作为金融中心,银行在完成指标方面被寄予厚望,各家商业银行的任务是全国最重的。其二,银行的干部都是任期制,缺乏无限期责任追究,比如地产信贷的风险,一般会到若干年后才凸现。虽然理论上讲会追究责任人,但真正做到还需时日。实际上,银行想着手解决这些问题,但是又面临两难。现在从紧是可以的,但这可能会把前面埋藏的风险引爆。比如,地产商只有把房子卖了,才能偿还银行贷款,但房贷收紧到一定程度,就可能使一部分房子卖不出去,造成地产商的呆坏账。如果一直这样维持下去,总有一天要大爆发。而如果马上从紧就会迅速爆发。#p#分页标题#e#
(3)房屋预售制推波助澜。众所周知,房屋预售制本是中国改革开放初期,国家为了应对内需不足给予开发商的一项优惠政策,但时至今日,这项政策已经成了房地产泡沫的诱因之一。开发商利用政策的优惠,预收房款,反复抵押,致使各类房地产投机商雨后春笋般层出不穷。
(4)价格联盟。开发商拉高房价。一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现:几乎所有新楼开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价,致使房产泡沫愈吹愈大[5]。
(5)开发商恶意欺诈,假按揭骗贷助推房产泡沫。由于个人放贷的利率要比开发商直接贷款低得多,开发商利用个人名义假按揭贷款,已成业内公开的秘密。比较著名的两个大案:一个是中国银行北京分行在对北京华运达房地产开发有限公司“森豪公寓”项目发放按揭贷款过程中,累计约有6.45亿元巨额资金因虚假材料申报形成风险另一个是北京中盛鑫房地产公司以员工名义骗贷按揭,致使38名员工一夜之间欠债6 000万元。
(6)中介公司以买家名义贷款按揭,囤积获利。本应是交易中介的二手房中介公司却超出业务范围,加入到炒房大军中。
(7)普通市民投机的羊群行为,把房地产泡沫的发展推向了高潮。在很多城市,贷款炒房已经成了一种职业。
(8)外国资本进入中国房地产,加速了中国房地产泡沫的膨胀。外国资本利用中国政策的优惠,直接或间接进入中国房地产市场已是不争事实。这些大资本无论从资金实力,还是市场操作经验、速度,都是中国老百姓无法相比的,他们只等炒高房地产之后,待人民币的升值到获得暴利后出逃。这将是泡沫破裂的诱因之一,东南亚金融危机就是很好的例证。
三、房地产泡沫的危害
房地产泡沫主要来自于地产价格泡沫,所以房地产泡沫一旦破灭直接表现为土地价格急剧缩水,房地产价格随之大降,金融机构的资产负债率被改变,巨大的不良资产由于企业无力还贷而产生。房地产泡沫的破灭造成银行坏账大量增加,严重时引发金融危机,房地产产品的生产周期比较长,房地产泡沫破灭的时刻往往正是房地产投资建设的高峰时期。随着房地产泡沫的破灭,整个社会就会对房地产业迅速由热变冷,房地产企业销售形势迅速恶化,大量的住宅、办公楼卖不出去,大量资金被固化为房地产产品,导致房地产开发企业的资金链断裂。后续资金的缺乏又使许多在建的房地产项目成为半截子工程,这进一步固化了房地产资金。由于大多数房地产开发企业是以银行作为主要融资渠道,实际上被固化在房地产业不可移动、不可转换的资金绝大多数是银行的贷款。于是房地产泡沫的破灭,使一些房地产企业的经营非常困难,进而大批破产,而银行往往成为最后的买单者,形成大量的银行坏账。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性,极大地破坏了银行信用制度。泡沫经济破裂,金融系统中存在的“债务链”逐级放大,作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构信心不足而可能发生银行挤兑,并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面,逐个破产。随着泡沫经济破灭,破产所占比重越来越大,破坏力逐级升高,最终危及整个金融体系的安全性,大量的坏账就有可能拖垮银行系统,而造成整个金融的危机[6]。#p#分页标题#e#
金融论文从中国房地产泡沫的表现形式和诱因可以看出,中国的房地产的发展很大程度上是依赖于银行等金融体系的支持的。而这种高度相关的依赖性,已经给中国的金融安全埋下了巨大的潜在风险。一旦这种泡沫疯狂地发展下去,最终破灭时,会不可避免地给国家的金融安全乃至整个社会的经济安全带来巨大危害。在国际房地产市场的发展过程中,由房地产泡沫引发的金融危机曾经给一些国家和地区留下了惨痛的教训。中国香港及泰国、日本等地区和国家的房地产泡沫破裂带来的危害是前车之鉴[7]。因此,加强管理,解决房地产市场中存在的问题已经迫在眉睫。
参考文献:
[1]KINDLEBERGER C P.Manias, Panics, and Crashes:Ahistory of Financial Crisis[M].New York: Basic Books,1997:41-80.
[2]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫———理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社,2004:73-106.
[3]宋 军.证券市场中的羊群行为研究[M].上海:复旦大学出版社,2006:28-38.
[4]特瑞斯•M•克劳瑞特,龙备杰,李文诞,等,房地产金融———原理和实践[M].北京:经济科学出版社,2004:509-520.
[5]王小广.遏制房地产投机行为确保经济稳定发展[J].宏观经济管理,2006(6).
[6]谢经荣.地价泡沫和金融危机[M].北京:经济管理出版社,2002:89-108.
[7]陆中银,唐 明.日本、东南亚泡沫经济的危害对我国房地产金融的启示[J].四川金融,1998(2).
[8]中国人民银行统计季报[J].2003(1);2006(2).
[9]史永东,杜两省.资产定价泡沫对经济的影响[J].经济研究,2001(10).
