上海未来住宅价格体系预判

       城市是经济活动的集聚中心，随着经济活动的逐步繁荣，城市处于不断发展变化当中，以适应新的经济活动的需要。而房地产业则可认为是城市发展的物质载体，无论是产业经济发展还是人口变化，这两大最重要的城市构成因素的变迁最终都要由对不同类型房地产物业的需求而表现出来，两者似乎可以用因果关系将之联系起来。因此，如果我们要研究清楚住宅的分布体系，就必须从引起房地产业发展变化的上游因素入手，即从城市发展的角度着手。
     
      １ 上海城市产业发展现状及住宅分布格局概况 
    
      １.1 上海城市发展阶段     
       上世纪九十年代初，邓小平同志南巡以及开发开放浦东以后，上海第二、三产业有了跳跃式的飞速发展。从产业政策方面看，上海更进一步明确了产业结构政策，实行向第三产业尤其是金融、贸易、房地产、交通通讯等产业倾斜，从这一时期开始，第三产业得到长足进步，并在1999 年产值与比重首次超过第二产业，打破了第二产业在上海经济中近50 年的主导地位，三、二、一的产业格局开始初步形成。  
       从工业发展上来看,1990年以后，上海霍夫曼比例己经下降到1 以下，2003年达到0.44的历史最低值，上海工业结构重工业化过程显著，即由以轻工业为中心的发展向以重工业为中心的发展转变。在重工业化过程中，上海工业结构又表现出高深加工度化，即以原材料为中心的发展向以加工、组装工业为中心的发展演变。从工业资源结构变动看，上海工业结构也由纺织、食品等资源密集型、劳动密集型向深度加工为主的现代化、高附加值技术密集型、资金密集型转变。从第三产业发展来看：附加值较低的商品贸易等消费型服务业所占比重在逐步下降，而附加值较高的商业服务、流通等现代服务业则发展迅猛。综合上海城市产业发展的现状来分析，目前上海正处于城市工业化的中后期，与纽约和东京对比来分析，就是处于其城市发展的上一个阶段。     
       1.2上海城市产业布局变化依据1996和2001年两次上海基本法人单位普查资料的结果来分析工业、流通业、批发和零售贸易餐饮业以及金融保险业从1996～2001年的产业空间布局变化情况。     
       1.2.1 工业产业布局变化：扩散郊区1996～2001 年间，上海工业分布总体特点是分布密度中心高、外围低，随离距城市中心距离增大而密度急速降低，且空间分布差异巨大。但是，同时工业分布由中心城区向外围扩散的郊区化态势显著。   #p#分页标题#e#
       从集聚程度看，地方专业化程度与密度分布相反，呈现中心低、外围高的形态，而且以20 公里圈为界，20公里圈以内地方专业化指数随距离增大呈单调递增，以外则保持在1.5 左右。另外,中心城区地方专业化程度降低，郊区升高。  
       1.2.２流通部门产业（中端服务业）布局变化：向心收缩   
       总体来看，上海第三产业中的流通部门劳动力及法人单位分布密度也呈现随离城市中心点距离增大而迅速递减，且中心城区与郊区反差巨大的鲜明特征。中心9城区仍然是流通部门劳动力分布密度最高的地区，其中“中心的中心”—黄浦、卢湾、静安三个中心区的密度更高。同时，劳动力密度最高的中心区与密度最低的远郊差异巨大，二者差距达250 倍以上。   
       从变动趋势来看，上海流通部门主要表现为扩散的发展趋势。上海中心城区流通部门劳动力密度显著降低，中心区降低幅度最大，而且高密度地区范围缩小。近郊区劳动力密度则有一定程度提高。对比1996和2001年中心城区流通部门劳动力分布密度，徐家汇地区增长非常快，浦东维坊和梅园两个区域也有显著提高。    
       从集聚程度上看，流通部门地方专业化程度中心城区略有增强，而远郊区则相对减弱。1996～2001年间，上海流通部门在中心区、城区边缘区及近郊区的专业化程度略有提高，而远郊区略有下降，说明流通部门有向这些区域专业化聚集的趋势。  
       1.2.３批发和零售贸易餐饮业（低端服务业）布局变化：集聚副中心从总体上看，批零贸易、餐饮业呈现城市中心附近密度降低，由中心区向城区边缘区扩散的发展趋势。1996年上海28.1% 的批零贸易、餐饮业劳动力分布在中心区，到2001年则降低到23.3 %;城区边缘区和近郊区相反，由1996 年的40.9% 和18.2% 提高到2001 年的42.0% 和22.3%;远郊区略有降低。 
       从集聚程度上来看，基础水平最高的中心区专业化程度提高幅度更大，城区边缘区次之，近郊区再次，而远郊区则专业化程度略有降低，批零贸易、餐饮业相对更集聚于中心城区。从中心城区内部看，1996年批零贸易、餐饮业主要集聚于黄浦区，2001年黄浦区集聚程度又有大幅度的提高，远高于其他区县。但是同时，黄浦区一枝独秀的局面发生了变化，普陀区的部分小地区批零贸易、餐饮业专业化程度大幅度提高，也形成了行业集聚的趋势。  
       1.2.４金融保险业（高端服务业）布局变化：集聚陆家嘴外滩沿线  #p#分页标题#e#
       整体来看，上海金融保险业空间分布呈中心区极高、郊区极低的两极化分布格局，空间差异巨大。以2001年为例，上海广阔的郊区金融保险业从业人员密度非常低，几乎为0，而中心区高达每平方公里1813人，中心区密度是远郊区的900倍以上，差异非常巨大。这充分显现了金融保险业高度集中的行业特征。    
       2001年浦东成为上海金融保险业法人单位数量最多的区，同时，也是金融保险从业人数第二的区。浦东新区的金融保险业主要集聚在潍坊新村和梅园新村，2001年潍坊新村和梅园新村集聚了浦东91.54% 的金融保险从业人员，以及75.77% 的金融保险法人单位。梅园新村的小陆家嘴地区更是保险业的集聚核心，集聚了浦东99% 的保险从业人员以及75% 的保险法人单位。    
       从集聚趋势看，上海中心区金融保险业从业人员密度有大幅提高，而其他地区提高幅度非常小，法人单位密度最高的地区逐渐集聚于浦江沿岸的外滩和浦东陆家嘴地区。        综合来看，上世纪九十年代上海郊区化进程加快，人口和制造业在近郊区集聚，第三产业也开始向郊区发展。通过产业和人口结构性变动带来的劳动空间分工的时空流变，郊区化打破了过去城郊分离的格局。中心区、近郊区和远郊区各自以不同空间成本吸引了由价值链衔接的不同劳动区段，中心区、郊区之间的劳动空间分工开始形成，经济联系更趋密切。一个迥异于传统的城乡分离式单中心城市的多中心上海大都市区开始成形。    
      １.3 上海产业布局变化对住宅价格体系的影响    
       1.３.１从价格空间方向分布来看   
       上海住宅商品房房价的总体空间格局主要有以下几个特点:房价从中心城区向四周逐渐降低，峰值点主要位于陆家嘴地区、卢湾和黄浦淮海路沿线区、次中心徐家汇内商圈区以及长宁古北区；房价的总体态势延续上海住宅历史“地倾西南”的格局，呈现以东北－西南走向向苏州河以南区域倾斜；高价房的分布形态呈现从浦东新区陆家嘴地区－内城区－徐汇区－长宁区沿线东北－西南倾向；房价的最高峰值点在小陆家嘴地区。    
       1.３.２从价格环线分布格局来看  
       目前上海商品住宅的均价在各环线间大致呈4:2、5:1、8:1的比例，而从其波动情况来看内中环和外郊环之间的房价已基本呈现稳定的态势，而内环内、内中环环间以及郊环外的房价则仍处于波动之中。     #p#分页标题#e#
       1.３.３价格体系与产业布局变化之间的关系   
       我们将从产业布局变化的角度来对这种格局的形成作出解释。  
       首先从工业布局的变化来分析，由于当前上海工业呈现出向郊区，尤其是重化工业向远郊扩散、制造业向中外环间工业园区集聚的特点，因此,相应产业劳动力人口的导入也为郊环外和中外环间的商品住宅带来了一定需求，从而逐步支撑起了两个区域的房价，我们可以看到这两个区域的房价有上升的态势。   
       再从中低端服务业布局变化来分析，由于中低端服务业有向城市边缘区集聚的趋势，而这两类行业的从业人员收入水平又相对不是很高，以中低收入为主，因此,中外环间的新开发商品住宅由于其性价比的优势而成为这类群体的首选，结合上面制造业的布局变化，可以看到,对中外环间的住宅需求相对集中，这也成为解释近年来中外环间房价看涨的原因之一。    
       1.３.４最后，从高端服务业的布局变化来分析  
       由于高端服务业表现为明显的向浦东陆家嘴地区集聚的趋势，因此,高收入人群的集聚也支撑起了小陆家嘴地区的高房价，而其周边区域（如源深等）也因此受惠，成为这类高收入群体的住宅需求指向区间，成交的集中也拉低了整个内环的成交均价。 
   
      ２ 上海未来住宅价格体系预判
   
      ２.１ 上海未来城市产业分工定位  
       目前, 上海已明确提出“一个龙头，四大中心”的城市建设目标，“一个龙头”即成为长三角都市圈的龙头城市，“四大中心”即国际经济、金融、贸易、航运中心，这甚至要高过纽约在美国的城市定位。    
       从融入国际产业分工体系的角度来说，长三角的定位是成为世界制造业中心，但按照目前的发展模式和产业水平，未来的长三角地区只能成为一个国际性的生产、加工装配基地，而很难达到世界制造业中心的水平，要改变这样的局面，长三角都市圈内各城市之间有机的产业分工就非常必要。作为龙头，上海应该大力发展中高端生产型服务业，从而在整个分工体系中发挥价值链高端的头脑作用。 
       再从工业分工体系上来看，上海全市陆上行政区划面积为6218.65 平方公里，是东京的3倍、纽约的6倍多，这保障了其有着足够的空间发展制造业，传统城乡二元的单核心空间结构将为城郊分工的多中心格局所取代。配合生产制造业在郊区的布局，中心城区也开始空间结构重塑和功能再造。现代服务业将成为城区功能提升的产业载体，并使城区和郊区形成垂直分工关系。    #p#分页标题#e#
       总体而言，以上海为核心的长三角区域已开始呈现出制造业水平分工，服务业垂直分工、相互依存的劳动空间分工格局，而上海在这其中都将力争把控产业链的高端。        
      ２.２上海未来城市产业布局演进  
       首先从城市工业布局的演进来看，上海“十一五”规划在“139”工业发展规划的基础上进一步提出上海六大产业基地的建设，它们分别是微电子产业基地(浦东、松江、青浦的一带两区)、精品钢铁基地(宝山)、船舶制造基地(宝山长兴岛)、国际汽车城(嘉定)、装备工业基地(南汇芦潮港)、石油化工和精细化工基地(金山)。   
       结合上海“1966”城镇建设的规划，我们不难发现,政府整个工业布局的思路正是为了给远郊区的城镇发展提供产业的支撑，希望通过产业发展来吸引人口的导入，并进而促进城镇的开发建设，其中技术密集型制造业主要向近郊区集聚，而资本密集型制造业则主要向远郊区集聚。  
       再从服务业城市布局的演进来看，主要可以分为以下两类。  
       一类是生产服务业，这类行业主要围绕制造业企业布局，为制造业企业提供技术、物流等方面的服务，从目前上海正谋划打造张江研发服务区、漕河泾技术服务区、嘉定汽车服务区，浦东业务流程外包服务区和外高桥及临港新城物流服务区五大生产性服务业集聚区的布点来看，该产业类别主要将在城市边缘区和近郊区形成集聚。  
       另一类是商务服务业，包括金融、法律、咨询等行业，这类行业由于其业务开展的特性，将会继续在前文所分析到的城市中心商务区处集聚，除了传统的人民广场和近十年才兴起的陆家嘴、徐家汇外，未来还将在中心城区有几类区域集聚：一是规划中的CBD（北外滩区域）；二是城市副中心区域（杨浦五角场、普陀真如、浦东花木）；三是3条以上轨道汇集的交通枢纽区域（如上海南站、中山公园、虹口足球场、地铁东方路站等、地铁曹杨路站等）。   
      ２.3 上海未来住宅分布体系预判    
       综合上文的多角度分析，我们认为,未来上海将会形成如下的多中心错级扩散的住宅分布体系。细分来看,可分为中心和次级中心两类，其中,城市CBD 将由人民广场、北外滩和陆家嘴共同组成。而次级中心则可进一步细分为因制造业集聚形成的次级中心和因办公业集聚形成的次级中心两类。前者是生产制造业活动集聚的生产综合体，加之吸引周边人口和商业零售业的日益繁荣而逐渐发展成为集生产、生活、商业服务为一体的次级中心，也就是“新城”的概念；而后者则是以生产服务业集聚而发展起来的次级中心，往往伴之以中高档商品购物中心等商业业态，是一个城市副中心(Sub-CBD)的概念。围绕这些不同等级的中心，周边的住宅价格将呈现错级扩散的格局。    #p#分页标题#e#
      ２.３.１市中心城区（外环以内）  
       由于浦东新区发展的特殊性，因此有必要单独将其列出进行分析。整体来看,浦东新区中除陆家嘴外的其他区域的住宅价格与浦西同类地段相比，仍具有一定的上升空间。随着商务服务业在陆家嘴的进一步聚居、技术密集型制造业在张江、金桥等园区的集聚，必将相应的形成较高收入人群的集聚，并进一步推高相应区域的房价水平。而陆家嘴区域则将进一步保持其现有的快速发展趋势，花木也将成为与徐家汇可媲美的城市副中心，因此,周边的房价还将稳步上升，并形成浦东区域的房价峰值点。   
       而从浦西城区来看，除人民广场和徐家汇外，商务服务业将在上节所论述的几类区域集聚，并吸引相应的人群集聚，其中几大潜力中心位置包括虹口北外滩、普陀真如、杨浦五角场，共同形成浦西中心城区的错极扩散的房价格局。   
       ２.３.２近郊区(主要包括闵行、嘉定、宝山)   
       在近郊区主要集聚的是中端制造业和生产型服务业，这类行业的收入层次要低于在中心城区集聚的行业，因此对房价的支撑能力也要低，由此形成中心城区房价外的第二个圈层，但出于对生活配套的要求，他们往往愿意在城镇中心区域居住，因此在圈层中也将形成区域的小波峰（如闵行的莘庄等）。   
       ２.３.３远郊区（金山、奉贤、南汇、青浦、松江、崇明）  
       在未来将形成以石油化工、装备制造等为主导的重工业，这类行业多属于资本密集型企业，相应的基层蓝领从业人员的收入水平很低，对区域房价的支撑能力也非常有限，而政府新城建设规划的实施又在短期内大大增加了该区域的住宅供应总量，因此未来的房价存在着下跌的可能。    
       而对于崇明岛，则很有可能成为类似纽约Staten岛一样的休闲度假区和商务会展服务区。