上海旅游房地产开发的现状特征

       1 旅游房地产的内涵界定   

       旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起，旅游房地产应运而生。所谓旅游房地产，就是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能，以满足人们休闲度假旅游的需求。从旅游房地产的开发模式来看，主要包括以下几类:一是,开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。二是,时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。本论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供三是,产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，投资人再委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。四是,养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。五是,高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。六是,旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心，指具有旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。七是,时值度假型酒店，指消费者购买一定数量的“分数”，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。  
       旅游房地产是由“旅游＋房地产”而形成的房地产业，与传统房地产开发相比，旅游房地产具有自己本身的特点。第一,投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获取丰厚利润。这主要是因为同一旅游房可以在不同的时段租借给不同的消费者，从而提高了房产的资金回收效率。本论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供第二,消费档次高。旅游房地产具有贵族化色彩，属于中产阶级的消费品，其消费群体主要是城市的高收入阶层，他们经济状况良好，消费能力较强，消费品位较高，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境。第三,消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权；时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。 #p#分页标题#e#
        购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村,例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500 多家四星级以上酒店的交换和使用权。本论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供第四，消费的季节性。消费的季节性是几乎所有旅游开发项目的普通特性，旅游房地产作为一种特殊的地产项目和旅游项目也不例外。旅游房地产项目常年居住的不多，因其产业是依靠旅游而发展的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，后期的物业管理则成为一个难点。
    
       2 上海旅游房地产开发的现状特征
   
       2.1 发展快  
       都市旅游业和房地产业的发展催生了旅游房地产业，上世纪九十年代中期，上海房地产市场处于历史低迷时期，迫使部分地产开发商将部分地产项目用于旅游开发，如改造为旅游酒店等，竟然得到了意想不到的收获。  
       此后，越来越多的地产商开始涉足旅游开发，全市的旅游房地产开始蓬勃发展起来。据有关专家的估算，2003年全市旅游房地产收入达5 0 亿元，2004年急增到90亿元，增速超过其它所有产业部门。     
       2.2 项目多 
      从项目类型来看，上海的旅游房地产主要包括酒店类、会展类、景观类和民居类，等等，已开发或正在开发的项目之多，是其它城市无可比拟的。以酒店宾馆项目为例，2000 年全市星级宾馆总计不到240家，而到2005年初就达到了400余家，其中,五星级24 家、四星级37 家、三星级132 家，并且出现了若干超大型的酒店管理集团公司，如锦江国际酒店管理公司目前拥有客房3万多间、居亚洲首位、全球第35 位。    
       2.3 模式精    
       经过多年的发展，目前，上海旅游房地产的开发已形成了多种模式并存的格局。总体而言，比较成熟、开发效益较好的模式主要有：（1）中央商务区叠加型，以陆家嘴和南京西路步行街为典型代表，特别是陆家嘴地区集聚了上海几乎所有的标志性建筑物，吸引了来自世界各地的游客，东方明珠电视塔、金茂大厦等成为来沪游客的必看景致。（2）商务会展型，上海会展业规模居全国首位，再加上2010年世博会的拉动效应，近年来，会展型旅游房地产得到了飞速发展，目前全市大型会展场馆共有8家，室内展览面积达15.38 万平方米、室外展览面积达18.88 万平方米。（3）主题景区型，以新天地为典型代表。作为上海的新地标，新天地占地3万平方米，建筑面积达6万平方米。除了这三种主要模式之外，还有诸如景观建筑物叠加型、古镇再开发型,等等。  #p#分页标题#e#
       2.4 前景广  
       目前，旅游房地产的两大母体产业——旅游业和房地产业，随着人们生活水平的提高和消费能力的增强，追求时尚消费和度假旅游成为大多数都市居民的共同目标，作为中产阶级消费品的旅游房地产必将迎来大好的发展时期。根据有关方面的预测，到2010年，全市旅游消费和房地产消费将占到居民消费总数的70% 以上，旅游房地产增加值将突破120 亿元。   

       3 上海旅游房地产开发的优势条件  

       3.1 旅游资源丰富 
       旅游资源是发展旅游房地产的基础，上海丰富的旅游资源和较高的旅游知名度无疑为其旅游房地产业的发展提供了先天优势。上海虽然没有雄伟的名山大川、奇峰异谷，但她却是中国近现代史的“缩影”，许多重大的历史事件和革命活动都在这里发生并影响全国，人文旅游资源异常丰富。作为历史文化名城，上海拥有70余处国家和市级重点文物保护单位，仅名人故居、各种纪念馆、博物馆就有几十处。  
        3.2 发展机遇良好  
     （ 1）世博效用。举办世博会、建设世博场馆本身就是一个巨大的旅游房地产开发项目，世博会的品牌效应必将带动上海地产业和旅游业的大发展，从而为旅游房地产的发展奠定坚实的产业基础。（2）WTO 效应。“入世”虽然不可避免地带来一定的挑战，但机遇是主要的，主要表现为,越来越多的跨国公司将进入上海，而其公务人员通常具有比本地居民更强的消费能力。同时，来上海旅游的外国游客也会有较大程度的增加，这无疑将大大增加对中高档的旅游房地产的需求。  
       3.3 宏观经济优势  
        改革开放特别是上世纪九十年代以来,上海宏观经济发展一直处于稳定攀升阶段。全市国内生产总值（GDP）从1992年以来连续十多年增速保持在两位数以上，最高的年份达14.5%，2005 年 GDP 总量达9143.95 亿元，按可比价格计算，比2004年增长11.1%，同时，居民人均收入也大幅增加、消费潜力大大提高，2006 年上半年，全市人均可支配收入达15641 元。良好的宏观经济形势为全市旅游房地产业发展积蓄了能量，构筑了发展平台和基础。   
       3.4 对外开放度高   
       自改革开放以来，上海对外开放程度日益提高。“十五”期间，APEC会议、全球扶贫大会、世界工程师大会等重大国际性会议在上海成功举办，上海对外开放领域不断拓展，城市国际化水平进一步提升，处于国内领先地位。较高的对外开放度，成为上海旅游房地产持续发展的突出优势。本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供一方面，日益开放的社会、经济生活，将吸引大量的外地高收入者入住上海，从而增加房地产商品和旅游产品的潜在消费者。另一方面，经济国际化程度的提高，有利于增强其房地产业和旅游业的国际竞争力，并最终促进旅游房地产业的可持续发展。  
       3.5 生态环境优良    
       全市生态环境优势的整体凸现，也是其发展旅游房地产业的优势条件所在。2004 年，全市空气质量优良天数为325 天，优良率为89％，中心城区可吸入颗粒物浓度、二氧化硫浓度和二氧化氮浓度，均达到二级标准年平均浓度限值；城市人均公共绿地面积达到9.16平方米，绿化覆盖率达到35.18％；工业固体废物综合利用量1643.2 万吨，利用率为97.2％，全年生活垃圾产生量为585.32万吨，清运率100％。优美的生态、生活和工作环境吸引了大量的机构和居民入驻，环境优势保障了市场旺盛。  

       4 上海旅游房地产开发的问题
    
       4.1 经营水平不高，市场信誉度较低旅游房地产项目开发商的经营水平良莠不齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模。设计与规划中缺乏经验、存在短期行为，有些项目粗制滥造、有碍景观，也有些项目污染环境、破坏生态。同时，由于旅游房地产项目的物业管理有其特殊性，如果要物业管理公司承担售后包租责任，其规范管理还有一个经验积累的过程，加上旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权，投资回报不确定，对于消费者来说,由于不具有相关的知识，容易产生非法集资、个别开发商套钱的误解，从而导致社会对这种新的消费形式缺乏认同，市场信誉度难以提高。      
       4.2法律政策不健全，发展环境不理想任何一个产业要获得长远的发展，必须建立在法律的约束和政策的引导之下。目前我国在这方面，既没有成行的法律体系，也缺乏明确的产业政策。就是与旅游房地产密切相关的旅游行业和房地产行业也存在很多法律缺陷，因此,在相当长一段时间内这个行业还会处于一种自发的、甚至无序的竞争状态。同时，与当前社会经济的整体环境有关，旅游房地产行业目前缺乏可靠的信用保证机制，从而导致国外引进的一些很好的经营模式无法正常推广，旅游房地产的发展环境急需优化。 
       4.3消费环境不成熟，市场风险比较大和其他旅游项目不同的是，旅游房地产的发展在很大程度上要靠本国市场的支撑，既要有一个稳定的消费群体，也需要有成熟的消费环境。目前，尽管有一部分国人具备了这种消费能力和消费意识，但受到相关因素（例如金融服务配套等）的制约，整体的消费环境还不甚完善和成熟，这种新的经营模式的优势还无法得到有效地发挥，而房地产项目的开发投资一般需要较大的投资额，如果市场不成熟的话，这些投资就很难获利，甚至连成本都难以回收，因此往往面临较大的市场风险。   #p#分页标题#e#
       4.4 产业素质低，盲目开发多旅游房地产远不是“旅游+ 房地产”那样简单，它对相关产业链的要求很高；同时由于它涉及到一个复杂的利益主体结构，对企业的管理能力和运营水平要求也很高。从目前来看，旅游房地产在我国处于起步阶段，不仅缺乏完善的产业链条，具体的经营模式也不清晰明朗。而且项目盲目开发现象层出不穷，如许多项目粗制滥造，缺乏文化品位，贪大、求洋、缺乏个性、趋同化，等等。  

        5 上海旅游房地产开发的建议
  
        5.1 加强规划引导 
       旅游房地产开发要走规划式发展道路。规划即是未来，因此，要严格执行规划，将旅游房地产的开发经济效益与生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益三统一。   
       5.2 规范市场体系   
       第一，建立科学严谨的旅游房地产评估体系，这是建立旅游房地产市场的关键和前提。第二，完善法律规范，为旅游房地产市场的完善和规范提供法律依据，从法律的角度确定哪些类型的旅游宾馆、酒店、度假村可以纳入旅游房地产市场。对旅游房地产市场评估体系包括评估资格认证、评估方法手段、基准地价确定等进行法律确认。第三，建立和完善宏观有效的旅游房地产市场监管体系，明确政府及旅游主管部门的职责。同时，通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。   
       5.3 构建管理组织   
       管理组织，包括旅游房地产的行政管理部门、行业协会等，是旅游房地产健康有序发展的必要条件。旅游房地产项目既涉及旅游资源的开发，又属于房地产的开发，为避免“抢”、“推”现象的出现，旅游管理部门和房地产管理部门应分工合作，协调好管理职能;行业协会应提供业务指导，协调会员利益，制定行业规范，并监督执行。如为增强消费者对具有“期货”性质的旅游房地产的信任度，可实行客观公开的信息披露制度、风险金制度和“冷静期”制度，规定消费者在“冷静期”内享有无条件退货的权利，以避免强迫性和欺骗性销售。 
       5.5 培育优势项目     
       旅游房地产不能套用住宅地产、商业地产先设计后销售的模式，而要对项目进行可行性分析、进行市场调研、市场分析、确定经营模式。旅游房地产项目要与旅游消费者的需求相结合，与当地的人文历史环境相结合，与旅游可持续发展相结合。本#p#分页标题#e#论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供第一，旅游房地产的开发建设要突出文化品位，提倡精致文化，特色文化。第二，要有突出的主题形象，通过挖掘当地的文脉和地脉，使两者达到最佳的融合，形成良好的主题形象。同时要注意保护、营造周边环境，为消费者提供美好的绿化、净化环境和视觉景观。第三，要尽可能地设计多样化的产品，通过多样化的产品来满足多样化需求。第四，以人为本，注重细节培养。    
       5.6 完善体制机制  
       建立和完善适应市场经济要求的管理体制，坚持市场化运作，严格执法，坚决杜绝违法建筑的产生。对房地产中介机构应加强管理，提高进入门槛，规范中介市场秩序；同时建立由保险、信托、咨询等机构组成的度假房产产权监管和保障体系，降低信用风险，保护消费者权益。组建行业组织或行业协会，代表行业的利益，反映行业的呼声，同时自己培育自己（自育），然后自己约束自己（自律）。鼓励和引导学术界加强理论研究，以理论指导实践，建立旅游房地产的理论体系及研究旅游和房地产的结合规律。