上海商品住宅房型设计的相关问题

       摘 要: 几经沉浮，上海商品住宅市场已经历了十几个年头。住宅产品在市场兴旺中更新换代、不断完善，在市场低谷中苦苦反思、蛰伏挣扎。本文主要针对上海商品住宅房型设计的相关问题进行探讨。 
   
       新世纪的钟声敲开了住宅发展的黄金之门，2002年开始,上海住宅市场进入了前所未有繁荣期，2002年上海市商品住宅批准预售面积为2475 万m2，而商品住宅预售登记面积为2587 万m2，均同比增长了40%，左右真正实现了供需两旺。2003年这种增长势头仍然在延续，房地产业毫无疑问地成为上海重要的支柱产业之一。论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供在这样的市场背景下，我们很有必要冷静地审视住宅产品发展的历程，挖掘目前市场产品的优势和不足，判断未来产品潮流和趋势，以把握未来市场的脉搏。在此，我们对商品住宅的房型设计做全面的比较和深刻的思考。    
       房型——建筑（住宅）内部空间的布局和区隔，始终是消费者最注重的产品要素之一，也是住宅小区推广销售成功的重要因素。房型设计不仅是建筑科学，也是建筑美学、建筑艺术,更是一门深奥的人文科学。因此，环顾上海住宅十多年的房型设计，能给予我们的启示更恒久、更广泛。  
   
       十多年来，上海的房型设计随着房地产市场机制的成熟而不断发展，经历了以下三大阶段：空间——功能——人居。  
       1.“空间”阶段——经历时期：90 年代初至97 年   
       上海住宅市场经历的第一个兴衰期。在这一阶段中，自土地出让（批租）到住宅开发尚处于无序的混乱状态，市场极不规范。由于房地产开发的高额利润，众多“发展商”抢滩住宅开发，住宅产品的设计缺乏市场依据，也缺乏可参考实例，因此房型设计处于十分简单落后的粗暴状态，论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供或者参照香港住宅房型设计，由此上海市中心出现了许多塔楼住宅（即点式住宅)。这一时期中，上海的住宅产品理念、市民的居住观念都处于相对落后的状态，加之上海市民人均居住面积的长期不足，房型设计固执地停留在“空间”阶段，有多少个房间，有多大面积成为人们最关心的产品要素。而其他的类似空间布局、面积控制、朝向、通风、采光都无一例外的被忽视。   #p#分页标题#e#
       从购房者来看，这一时期的购房者并非急需改善居住条件的市民，而是极少数的“有钱人”,“有钱人”的购房除了要住得舒适外,更重要的是体现其身份和“价值”，因此后来的房型设计面积偏大，而面积也是体现房子品质的重要象征，“空间”在这一阶段是房型设计的全部，甚至也是住宅产品全部。    

       2.“功能”阶段—— 1997 年至2000 年95 年后，上海住宅市场不可避免地跌入低谷，商品房销售空前困难。经过了6、7 年的发展，住宅开发逐渐进入了相对规范的阶段，市场需求也因为市场不景气而开始得到重视。另一方面，消费者的居住观念得到了很明显的提高，论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供住宅对他们来说已经不仅仅是居住的空间了,需要休闲、发展、娱乐等等，因此对房型内部功能区的要求明显提高。在这一时期中，房型设计尤其注重房型“功能”，设计水平有了质的飞跃。  
       房型内部的布局日趋合理，出现了动静分离的概念，住宅房型的私密性增强；房型设计考虑朝向、采光和通风；点式房型逐渐消失，出现了蝶式房型和板式房型；房型内部功能区齐全，操作阳台、飘窗、独立储藏室纷纷进入家庭;从“功能”来看，此阶段的房型设计已经达到了非常全面的境地，但蝶式房型仍暴露了通风采光不能兼顾的弱点。而且虽然房型的功能已经完全，但房间内部的动线和布局仍存在诸多不合理的现象。  
        总体来看，“功能”阶段解决了“空间”阶段的众多设计弊端，将住宅产品设计引入了暂新的阶段。
    
       3.“人居”阶段—— 2001 年至今新世纪伊始，“住宅人性化”的口号开始深入人心，住宅定义的内涵和外延大幅度扩展，住宅不是住所，是环境的概念已经深入人心。    
       这一时期内，住宅房型设计更贴近消费者的需求，更注重结合市场的导向，更重视设计的含金量和附加值。房型设计不再是一个孤立的设计内容，而是整个小区产品相融合，与建筑立面、环境布置、小区动线形成完美的结合。总体来看，目前住宅市场的房型设计有以下特点：   
       房型设计开始严格控制面积，并结合楼盘本身定位、档次来控制房型面积大小和房型配比；房型设计着重于内部空间区隔的合理性，流畅房型内部的动线；房型设计和景观设计、立面设计紧密结合，飘窗、2 7 0度景观窗、景观餐厅、弧型空间、阳光室等都闪亮登场；#p#分页标题#e#论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供板式、短板式房型风靡市场，房型的朝向、通风都已经变成了满足房型均好性的基本要素；房型内部开间、进深量度要求增加，对客厅、卧式有了清晰的开间尺寸的要求；房型设计的特色完全释放，错层、2+1 房、复式、叠加式、单身公寓、“空间蒙太奇”等不同类型的房型相继出现，房型设计个性化潮流汹涌。    

      “人居”阶段的房型设计即强调“以人为本”，注重消费者生活的实际需求，并通过对未来生活方式的引导，形成个性化的建筑内部空间设计。论文由 上海论文网www.zhonghualw.com 整理提供住宅开发已经步入了作品塑造的阶段，因此房型设计也尽可能的表现出了“作品” “唯美”的一面。但住宅产品注定是市场的产品，是经济的产品，住宅开发唯利是图无法避免，因此在用地容积率不断提高的情况下，房型设计遇到了很大的挑战：    
       高层住宅层出不穷，高层建筑规范的要求也不断严格，因此在设计高层建筑核心筒必须采用两电梯两消防楼梯，如此再排一层两户，其得房率必然较低。因此高层住宅房型设计多见一层三户的格局，这样可以相应提高得房率。但是，其他矛盾随之而来，在比较有限的面宽中要排步三户住宅的开间，无疑是房型设计的一大难题，在必须确保绿化率的前提下，发展商必须降低建筑覆盖率，因此现在很多小区都出现了板式建筑和蝶式建筑并存的现在。这并不是将房型设计退回到从前，而是将蝶式建筑房型设计为单身公寓（小面积房型），从而确保在一定建蔽率的条件下，最大可能的增加小区总建筑面积。 
       客观的说，上海住宅经历了十多年发展，房型设计有了翻天覆地的变化，这种产品设计的飞跃令人难以置信。而在此过程中，住宅设计规范也在不断完善，从朝向、采光、面宽等等。   

       那么，房型设计明天的方向究竟在哪里？突破口究竟在哪里呢？  
       上海住宅市场已经进入深度开发时代，未来市场竞争是全方位的产品竞争，任何一个“卖点”是不足以支撑整个小区的，而住宅小区品质的优势不再是产品要素的一个方面，而是小区产品的综合素质。论文由 上海论文网#p#分页标题#e#www.zhonghualw.com 整理提供因此，小区的建造也必须和地块位置、地理文化因素相融，这样，就形成了一个“建筑场”的概念。      
       房型设计虽然只是产品设计的一部分，但是未来房型设计必然也追求一种“场”效应。这种效应表现在房型面积和市场需求的绝对吻合、房型布局和小区客户需求的绝对吻合、房型设计和整个小区的定位及产品各要素绝对吻合。房型设计的个性也只有在整体小区中才显得合理而经济，房型设计也通过整个小区，才能营造特定区域的特定居住文化。因此，未来房型设计的突破口是一种“文化”的营造，是一种对“建筑场”的追求。 
       虽然说这只是一种预测，甚至从某种角度来看还不具备完整的成体系的理论依据，但新世纪“人性化”空间的概念已经深入人心并得到了市场的认可，未来住宅房型的设计更应该追求充满人文关怀的居住空间。住宅不仅是一种居所，而是反映一个地域（区域）的特征和文化。