逐渐转向经营性资产的运作是目前上海中小房地

       摘要：自本轮宏观调控以来，尤其是进入2008 年，土地问题、资金问题和政策调控加之对住宅销售市场预期的不乐观，房地产企业面临着严峻的挑战。面对这样的形势，中小房产开发企业应该采取什么样的发展战略才能保持可持续发展呢？本文认为，逐渐转向经营性资产的运作是目前中小房地产企业的明智选择，是应对市场和政策不确定的最佳策略。

       一、对两类资产的分析

       本文把资产分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产指的是可长期持续地为企业带来现金流收入的资产，主要是指经营性商业地产和租赁性住宅地产，非经营性资产指的是一次性为企业带来现金流收入的资产，主要指的是销售中的住宅地产等。本文着重讨论的经营性资产问题。
       （一）非经营性资产存在的风险
       1. 政策法规因素的不确定
        为了给1999 年下半年开始的本轮房地产热降温，抑制住宅价格的过快上涨，从2006 年以来，政府加大宏微观调控力度，“国八条”、“国六条”、“土地使用权出让”、“预售房新规”、“外资限炒令”等政策组合拳相继推出，再配以从紧的货币政策，如提高银行准备金率等，给房地产商带来了巨大的开发压力；同时，征收二手房个调税、提高第二套房贷条件和房贷利率等抑制了住房贷款的增长，抑制了依靠银行贷款来购买和投资房地产的行为。本论文 由上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供进入2008 年以来，消费者物价指数（CPI）连续保持月8%以上的涨幅，预计未来数月物价增幅依旧高居不下，更是给宏观调控措施带来不小的压力，预期更加从紧政策措施的出台将成为影响房地产行业发展的不确定因素。
       这次国家在调控的过程中先是抑制供给在先，然后抑制需求在后，目前又将调控的重点放到增加中低价商品房供应的结构性调整上。估计对房地产行业进行调控将是一场持久战，土地和信贷紧缩以及中央与地方政府的博弈过程也将是长期的。
       2. 对市场预期的不乐观
     （1）全国非经营性资产市场出现调整
       进入2008 年，商品房和住宅销售市场出现了急剧的变化。2001 年至2007 年，商品房和住宅市场保持了两位数的增长，相对于2004 年～ 2006 年，2007 年的增长率几乎达到了历史的高点，商品房销售面积76192.7 万平方米，其中，住宅销售面积69103.8 万平方米，从绝对值来看达到了历史最高值。而进入2008 年，前三个月商品房销售面积同比下降了1.4%，其中，住宅下降了0.3%。如果保持现有的销售速度，按照前三个月的销售面积平均计算，2008 年商品房销售面积预计为41798.4 万平方米，同比下降45.1%，其中，住宅销售面积38002.4 万平方米，同比下降45.0%。#p#分页标题#e#
       进入2008 年以来，全国范围内的房屋销售价格指数，虽然同比还是保持9% 以上的增速，但是增幅从11.3%逐渐在减少到9.2%，而环比则是出现了增长的停滞，只有0.1% ～ 0.3% 的增长。
       产业经济学理论认为，任何一个行业都存在发展周期，房地产行业也不例外。在经历高速发展阶段以后，本文预测，今后两到三年，住宅房地产开发市场很难继续保持两位数的增长，将维持低速增长或者盘整的态势。
      （2）上海商品房和住宅市场也将出现调整
       本轮房地产热中，上海商品房和住宅市场一直是最活跃的市场之一。上海商品房的销售额占全国商品销售额比重曾经在2004 年达到了18.6%，同年上海商品房的销售额更是占到了东部地区商品房销售额的24.8%，绝对占据了全国龙头老大的地位。本论文 由上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供但是，随着上海地区有限土地资源的过快开发，全国其他地区房地产市场的启动和发展，上海商品房销售额占全国比重从2004 年的最高值18.6% 降到了2007 年的11.2%，上海商品房销售额占东部地区的比重从2004 年最高值24.8% 降到了2007年的16.0%。上海住宅销售额占全国的比重从2003 年的17.6% 降到了2007 年的11.8%，上海住宅销售额占东部地区的比重从2003 年的23% 降到了16.9%。
       2008 年以来，上海的房屋销售价格指数增幅同比还略低于全国水平，大致在9.5% ～ 9.9% 之间，这是因为上海的房价先于其他地区上涨和调整，而环比增幅与全国水平相似，在0.0% ～ 0.2% 之间，上海的房价增速也受到了抑制。
       由此可见，曾经是国内房地产开发的龙头地区，上海将不可避免地进入到了低速增长或者调整阶段，提供给房地产开发商的机会将会越来越少，市场竞争将会逐渐加剧甚至白热化。
       3. 上海非经营性资产的土地供给紧缩
       2008 年第一季度，上海市共出让土地197 幅，其中，纯住宅项目用地118.214 万平方米，仅占总出让用地的14％。进入2008 年第二季度，上海土地市场陷入到前所未有的低迷当中。自从2008 年3 月1 日连续发布了两个土地出让公告之后，在其后两个月的时间内，上海市房屋土地资源管理局再也没有推出新的地块。对比2007 年第二季度，其间上海共推出了64 幅地块，其中，住宅地块为10 幅。无论与去年同期还是今年第一季度相比，上海的土地供应都陷入低迷。
      《2008 年上海市住房建设计划要点》中披露的信息显示，2008 年上海的住宅用地供应计划为800 ～ 1000 公顷，其中，经济适用住房和廉租住房用地不低于20%，而在《上海市住房建设规划（2006-2010 年）》中，2006 年、2007年的住宅用地供应计划各为1500 公顷。#p#分页标题#e#
       可以看出，未来上海地区可供开发的住宅土地非常稀少，即使拍出的土地也会出现“天价”，绝非中小房产企业所能承受。坚守非经营性资产的运作对于中小房产企业来说是不明智的，是有极大风险的。
      （二）经营性资产运作的机会分析
        近几年来，商业地产出现了高速的增长，预计在未来几年，仍将保持较快的增幅，原因如下：
       1. 城市化进程的推动
       根据有关统计，城市化率每提高1 个百分点，能拉动最终消费增长1.6 个百分点，而这些消费力是要通过各种商业设施来实现的。根据我国2005 年发布的《中国可持续发展战略报告》提出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的40％提高到75％左右，同时，我国自2003 年实现人均GDP 超过1000 美元大关，标志着工业化水平已进入工业化的后期发展阶段。工业化的快速推进与城市化的可预期发展，都为我国商业地产的进一步繁荣提供了极佳的宏观经济条件。
       2. 消费者对商业功能需求的变化
       商品经济——服务经济——体验经济引发的消费变化带动了商业业态的多元化和商业地产的升级与革新，商业设施规模越来越大，功能越来越综合，促成了商业地产的升级和商业设施功能的多元化和多样化。
        3. 商业企业的市场化扩张
        1999 年，外资零售业开始进入中国市场，大大增加了国内商业企业的危机感。国内一些商业企业，通过存量和增量发展方式扩大规模、跨区域发展，由单体店迅速扩张为商业连锁集团，店铺数量增加成为市场份额扩大的关键路径，对商业地产产生了强烈需求。

         二、对中小房产企业困局起因的分析

      （一）对政策和市场缺乏前瞻性的分析和把握
       在中国，不仅仅是中小房地产开发企业，包括大多数大型房地产开发企业在内都存在这个问题，他们缺乏对市场的科学分析，缺乏对政策的前瞻性预判，这是造成房产开发企业困境的首要原因。
       例如，现金流是开发企业的生命线，而造成开发企业目前资金链紧张的主要原因是：前两年房产价格普涨造成企业对未来房产市场的误判，加上银根的宽松，使得房地产公司普遍采取了积极扩张的战略，不断加大土地储备，而2007 年四季度，调控压力加大，银根突然紧缩，房地产公司普遍出现开发资金的缺口。在此情况下，房地产公司大多只能通过外部融资来解决资金紧张问题。但是，2008 年一季度，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整也使得境内外IPO 和再融资受阻，在二季度，央行更是把法定准备金率提高到了17.5%，进一步加剧了房产企业的资金链的紧张。#p#分页标题#e#
     （二）企业战略决策缺乏科学性
       大部分房地产开发企业只有发展没有战略，靠机会来盈利。在住宅市场红火的时候，这些非经营性资产能带来丰厚利润，于是他们就满足于一个个项目的开发，沉浸于暂时的市场繁荣。往往只有在住宅开发中出现利润下降时，才开始考虑转向从事商业地产项目，即使这些转向经营性资产运作的企业，也只是看中其中的高利润，希望通过销售快速获利，而不是通过经营来获取长期收益。本论文 由上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供如没有既定的战略规划和科学的决策，没有认真研究商业地产的特性，习惯套用原有的经营思路来开发商业地产，最终的结局是常常深陷商业地产的泥淖。商业地产和住宅项目最大的差异就是商业地产的成功在于持续的经营，商业地产的成功并不是指企业销售的完成，而是指项目能够持续的经营，得到消费者的认同，并从后续经营中获取长期利润。
     （三）对企业经营模式缺少研究
      国外研究表明，房地产企业的经营模式随着人均GDP的增长而变化。当人均GDP 在2000 美元时，房地产的利润来源于土地开发和基建，也就是住宅等非经营性资产导向的经营模式；当人均GDP 达到4000 美元时，竞争力来自于规模和市场营销，也就是在非经营性资产导向模式基础上的市场导向，从重视产品到重视营销；当人均GDP发展到6000 美元时，利润多从经营和管理中产生，即从非经营性资产导向转为经营性资产导向；当人均GDP 到8000 美元以上时，利润更多来自于投资不动产金融及衍生工具带来的价值创造，也就是资本层面的运作。2008 年，上海人均GDP 在8500 美元以上，但是大多数房产开发企业的经营模式还停留在土地开发、开发规模和市场营销等非经营性资产导向阶段，利润主要来源于非经营性资产，来自于经营性资产的不多。

       三、择机进军上海商业地产是明智选择

       持续稳健的发展是企业追求的经营目标，而为了实现这一目标，必须注重企业长中短期利益的均衡发展。非经营性资产如住宅的开发可以为企业带来中期的利润来源，经营性资产如商业地产可以为企业带来长期的利润来源，单一的经营模式都不能确保企业持续稳健地发展。因此，采用适应市场竞争的经营模式，在原有上海住宅开发基础上，逐步转向商业地产，从非经营性资产导向逐渐过渡到经营性资产导向。在目前中小开发企业经营模式的转变和过渡时期中，应该采用适合本企业实际状况的复合经营模式。#p#分页标题#e#
      （一）去外地市场拓展住宅业务也不是明智选择
        那么，在上海之外的市场拓展住宅业务是不是上海房地产企业的最佳选择？笔者认为，对于大型的房地产开发企业，这也许是其最佳选择之一，而目前对于中小型房地产开发企业，这不是最佳选择，原因如下：
       1. 外地住宅市场存在调整的风险
       目前，不仅上海住宅市场处于调整阶段，其他地区的住宅市场也处于调整阶段，想通过开发外地住宅市场来规避上海市场的调整风险是不现实的。即使外地个别市场有暂时的繁荣，也不可贸然进入，因为房产开发是有一定周期性的，短线投机行为或者投资的侥幸心理都是不可取的。本论文 由上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供作为全国住宅市场的龙头地区，上海市场的变化往往领先于其他市场，而目前它的调整就是一个明确的信号，其他地区的市场肯定会经历相同的调整，最近关于深圳、武汉等二三线城市房产销售的报道就是最好的例证。
       2. 对外地市场缺乏研究，非市场风险存在
       相比于大型房产公司，中小型房产企业没有足够的研究力量对外地市场进行充分的调研、分析和研究，对外地市场的情况缺乏深入的了解。中国市场空间大，各地房产市场之间差异很大，如果没有研究作为基础，盲目套用本地经营模式在外地进行开发，在房产市场高潮的时候也许会取得一些盈利，但是在目前的市场环境下，风险较大。
       另外，相比于外地市场，上海的市场化程度高，上海的中小开发公司比较适应这样的市场环境。在对外地的社会人文、政府、政策等方面不熟悉的情况下，进入外地市场不仅仅会面临着市场风险，可能还会承担非市场风险，这对于抗风险能力有限的中小开发企业来说可能是灭顶之灾。
      3. 无法以有限资源的最佳配置来形成持久稳健的经营模式
       任何一家中小房产企业的资源都是有限的，作为企业经营者，他的任务就是如何利用企业掌握的有限资源，科学决策，优化配置，将有限资源投向能为企业带来最大收益的领域，为企业创造最大化的利润。
       前面已经讨论过，住宅开发可以为企业带来中期利润，但不能带来长期利润，不能为企业积累经营性资产，不能保证企业有持续的现金流。去外地开发住宅，在市场好的时候，可以为企业带来一定的现金流收入，但是一旦出现市场调整，企业就会陷入困境，加上企业自身资源有限，外部融资又遇到从紧的货币政策，企业也没有其他可以从内部调动的资金来源，企业的前景可想而知。#p#分页标题#e#
       由此看出，将有限的资源去外地拓展非经营性资产市场不是上海中小型房产企业的最佳选择。
      （二）择机进军上海商业地产是明智选择
      作为房地产住宅开发的中小型企业，面对外部融资渠道的不畅，怎样才能利用自身积累的有限资金，来应对未来几年住宅市场的低速发展状况和政策不确定性？本文认为，在原有住宅平稳开发的基础上进军商业地产，增加企业的经营性资产将是上海中小型开发公司的明智选择。
      1. 上海经营性资产市场提供了更多的投资机会
       据国家统计局的数据显示，2001 ～ 2006 年六年间，商业地产投资额年平均增幅为26.5%，2006 年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38 亿元，同比增加17.3%，上海商业用房投资增长则高达51.1%。作为全国的经济中心，上海必然会培育产生出大量的优质资产，例如商铺。上海的房地产业的内部业务结构必然会不断进行调整，房地产开发业务会逐步由住宅开发为主转向以工业和商业用地综合开发，当开发数量达到很好地满足聚集要素的需求时，房地产开发业务量会下降，逐步转向资产经营类业务。上海市资产经营类业务比例必然会上升到主导的地位，上海市房地产市场发展的趋势要求企业必须加大资产经营的力度。
       在商业地产面积总量大，人均商业面积居于全国前列的情况下，投资上海的商业地产同样也存在一定的风险，所以，进入上海商业地产不能盲目。选择市场盲点，挖掘客户潜在需求，正确判断市场发展趋势是上海中小型房产开发公司进行商业地产开发的正确选择。本论文 由上海论文网 www.zhonghualw.com 整理提供经分析发现上海商业地产巨大的物业总量下存在严重的结构性问题，如满足日常生活所需的购物类商业设施过多，适应现代消费的精神文化娱乐类商业设施不足；传统商业设施过多，现代服务业不足；中心商业区形式雷同的百货店较多，大卖场饱和，大小超市扎堆，而个性化的商店、主题商场不多，折扣店、网上购物等新颖业态还急需开发；环线内商圈发达，而城乡结合部商业网点配置远远不够，郊区新城镇的商业档次也较低，等等，这都为我们提供了良好的商机。
       良好的商机不等于良好的企业利润。现在的商业地产早已经从最初的单纯开发进入了专业化开发和运营的时代，进入了“商业与地产实现价值融合和提升”的阶段。这就要求我们在商业地产的开发实践中，用专业理念和定位引领商业地产开发，用制度化的项目评估体系降低开发风险，无论从项目前期的立项、调研、定位、规划，项目中期的设计、施工、配套，还是项目后期的招商、经营和管理，都应当严格遵循商业运行规律和阶段性技术要求，将各环节的专业化资源合理配置和具体应用于商业地产的开发实践，这样才能更好地实现预期的经济效益，降低企业进入商业地产领域的经营风险。#p#分页标题#e#
       2. 经营性资产有助于企业建立明晰的经营模式
       企业的稳健发展需要长中短期利益的均衡发展。不考虑长期利益，不能保证企业的后续发展动力；对于中短期利益考虑不足，则可能会使企业“出师未捷身先死”，同样给企业造成经营风险。房地产行业的特性决定了住宅开发的高投入、高风险、高回报和波动大，加之我国金融市场的不健全造成中小型开发企业融资弹性不足，抗风险能力差。这就要求企业需要有一个稳定的资金来源，来抵御行业低潮的风险，消除因某些项目销售不理想而引发的资金链问题，帮助企业渡过难关。国际化最高的香港地区，特别提倡现金为王的经营理念，现金占总资产的比例高达5%-15%，既可以提高抗风险能力，又可以增强自身经营的灵活性，有助于抗御行业低潮风险和把握突如其来的投资机会。
       上海中小房地产开发企业原先的经营模式缺乏经营性资产的积累，随着可供开发的土地资源的逐渐枯竭和宏观政策的变化，企业会面临着生存危机。开发收入稳定、波动较少的业务，分散风险是这类企业首要的战略选择。所以，选择资产经营类业务既可以保证企业的稳定收入，增加稳定的自有资金来源，扩大企业的融资渠道，又有助于建立稳健的经营模式，而且随着资产经营绩效的不断提高，优良资产的自身价值也会不断提升，可以有效促使企业价值的提升。
       3. 资产经营类业务有助于企业的资本运作，提升和优化经营模式
       从资产经营类业务——商业地产的特性来看，商业地产是一个资金密集型的行业，是一个与金融高度捆绑的行业，资金的充足与否直接决定着地产商的未来发展，甚至存亡。房地产企业必须走向资本市场、拓宽房地产融资渠道，这是中小开发企业扩大规模的必由之路。同时，资本运作还可以优化企业的资本结构，降低资产负债率水平，降低财务风险。
企业资本运作必须要有优质的资产作为基础，通过市场提高优质资产的价值。没有优质资产就不可能有资本运作，而资产经营类业务可以产生大量的优质资产，提供稳定的现金流，并且不断提升自身的价值，保证企业资本运作的成功。