第1章 引言
1.1 论文研究背景与问题提出
改革开放以来，我国的房地产业取得了巨大的成就。虽然国内房地产业还处于发展的初期阶段，但是房地产业在国民经济的地位和作用却越来越重要，它已成为促进国内经济发展的新的经济增长点，几年来有关房地产业方面的研究也成为热点之一。房价始终是我国房地产市场最为尖锐的问题。调查显示，1995-2007年的13年间，全国城市住房平均售价上涨了近10倍，部分城市上涨幅度大得多，远远超过我国国民上海论文网收入水平的涨幅。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，与去年同期相比，2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，房屋租赁价格上涨2.2%，土地交易价格上涨10.8%，物业服务价格上涨0.5%。那么上海市作为全国4个直辖市之一，在最近若干年的发展情况如何呢?上海房地产价格究竟是高、偏高、适中还是低呢?本文就希望对上海市房地产发展进行实证，以促进上海房地产的健康持续发展。
1.2论文研究的目的和意义
近年以来，中国房地产市场仍然一路飘红，房地产价格涨幅继续增大。对此，国内外经济学界出现了“房地产市场泡沫”一说，并且当前有关“泡沫论”的争论一直都是政府、媒体、业界与老百姓关注的热点与焦点。在此背景下，作为政府主管部门的建设部、国士资源部均组织专家学者组成专门调查小组，对于我国房地产市场做出了专门的调研，国家相继出台了一系列针对房地产市场的宏观调控措施，包括金融、土地与行业管理措施后并于2008年下半年允许地方政府出台一系列促进房地产发展的政策措施，希望对我国的房地产市场发挥良性的引导与规范作用。勿容置疑，这些政策与措施的出台执行对于我国房地产市场的发展起到了相当的作用，同时也引发了市场的一轮轮波动，规则的频频变动促发了行业内的重新洗牌与运作，也更引发了金融、投资等相关行业战略的相应调整。作为与国民经济息息相关的一个支柱性行业，房地产市场发展的健康与否直接关系到我国经济与国计民生的方方面面。房地产市场的发展与繁荣与国家经济的发展状况是密不可分的。
具不完全统计，2008年，上海市全年全社会固定资产投资4829.46亿元，比上年增长8.3%。其中，房地产开发投资1366.87亿元，增长4.5%。长江三角洲地区16城市全年全社会固定资产投资突破20000亿元，达到24229亿元，比上年增加了2891亿元，同比增长13.6%，上海占长三角的比重为19.9%。长三角房地产的投资额对于当地GDP的贡献率达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献率1.5%的两倍。房地产市场规模庞大的长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%,高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起重要推动作用。#p#分页标题#e#
由于近年来长江三角洲地区投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，其经济一体化现象越来越明显，并沿长江进一步向中西部地区拓展，尤其随着上海“一个龙头四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长江三角洲经济带成为中国联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区。上海房地产的健康可持续发展不仅成为长三角行业和经济发展的引擎，更是中国房地产发展的风向标
但是，有关“泡沫”和“泡沫将要破裂”的预言是危言耸听还是高瞻远瞩？在这样一个市场中的上海房地产企业该如何长远谋划并规避“风险”？我开始有针对性地进行了上海房地产市场的调研，以求从政府、开发商与市场这三方面来对上海的房地产市场情况做出一个较全面的分析，并希望通过直接对上海房地产市场的调研与分析，通过对数据的冷静分析，还原上海房地产市场的真实现状，寻求促进上海的房地产持续健康发展方法，这也是落实可持续发展观的内在要求。
1.3本论题的研究综述
目前中国正处于经济迅猛发展的阶段，房地产正成为一个新的经济增长点。但是，随着城市化进程的加快、城市房地产开发的速度和规模的不断扩大，城市房地产业的发展和城市发展如何协调发展已经成为城市发展的决策者和房地产发展商们所共同关注的问题。对于房地产的发展与城市产业、环境、人口、以及城市的发展阶段和城市建设等各方面的关系研究正逐步展开。《城市空间扩展与房地产业开发关系研究一以南宁市为例》（胡浩温长生《西北大学学报自然科学版》）一文中，分析南宁市房地产发展特点和城市空间的历史演变，探讨房地产业对城市空间扩展的影响，并应用城市空间发展理论和产业经济学理论比较研究了房地产发展不同阶段的城市空间扩展情况，探讨二者的关系。
南京大学硕士研究生钱竹梅在其毕业论文《房地产开发对城市发展影响的初步研究》中，分析了土地利用价值规律对城市土地利用结构、城市空间形态、基础设施建设以及旧城改造等方面经历的变化和特征，并指出房地产业的发展将导致城市中第三产业用地剧增和居住用地适度扩展，从整体上调整各产业用地比例，并促成城市内部多中心化及市级中心的扩展，推动的形成。
东北财经大学硕士、博士张军涛在其毕业论文《房地产业与城市发展》一文中对房地产与城市的发展做了更为系统的阐述。内容共分四部分第一部分首先阐述了房地产业的属性及其在整个国民经济中的地位和作用，其次介绍了房地产业发展研究的状况，涉及经济学派、区域学派等几个学派。第二部分介绍了中国房地产业发展的历史及现状。第三部分是该文的重点部分，从四个方面论述了房地产业与城市发展的关系。第一方面从房地产业与城市经济关系的角度来论述，并运用了关联度分析和产业链分析来加以论证第二方面是从房地产业与城市规划的关系的角度展开分析，首先阐述了城市规划的理论基础，其次论述了房地产业与城市规划的互动关系，并构建了房地产开发与城市规划协调发展的新格局第三方面从房地产业与城市可持续发展的角度来进行分析，首先阐述了城市可持续发展的内涵，其次引入外部性这一概念来论述房地产业与城市可持续发展的互动关系，最后就房地产业与城市可持续发展之间的协调进行了论述第四方面从房地产业与城市社会发展的关系的角度来展开分析，从人们生活水平的提高、消费观念的改善以及城市化发展的角度进行了简要论述第五方面介绍了大连市房地产业与城市发展的互动效应。第四部分展望中国房地产业的发展前景，提出了几个有利因素和制约因素。#p#分页标题#e#
徐琪忠在《解放日报》2004年05月12日上报道了《探讨上海房地产可持续发展思路》。报道指出，上海未来发展中，房地产业能否实现“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的目标，是上海市民极为关注的问题。民革上海市委、上海社科院部门经济研究所昨天在上海国际会议中心举行“上海房地产市场可持续发展”专题论坛，剖析上海房地产业发展现状、存在问题，探讨推进上海房地产业健康、持续发展的对策思路。
上海市长宁区房地局高级经济师顾海波（2007）在《房地产可持续发展对策研究》一文中指出，我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一轮的房地产开发可谓“如火如荼”，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著，有统计数据显示，1998 年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的 0.8%，而到 2004 年则高达 47%，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在 50% 左右，2006年，全国房地产开发投资为 1.94 万亿元，占当年全社会固定资产投资的17.6%，占当年 GDP 的 9.26%，远高于国际公认的房地产开发投资占比重 5% 的合理水平。随着我国国民经济和住宅产业的发展，我国老百姓的居住条件有了很大的改善，但与此同时，我国还是一个发展中的大国而不是强国，综合经济实力还不强，在相当一段时期内、相当一部分人的居住条件和环境还很可能难以大幅度改善。尤其值得指出的是，我国房地产和整个经济社会的可持续发展还严重受到资源（土地）、环境的严重制约。文章从房地产和整个经济社会可持续发展的角度来谈谈个人的想法。
综上所述，目前国内外对于房地产的研究较为全面，涉及房地产经济、房地产开发、房地产与城市以及房地产与城市规划的研究等各方面，由于国内外对这些方面的研究大同小异，对本论文的研究影响较少，故对国外的相关综述不再累述。
尽管相关研究较为丰富，但对于如何从科学发展观的角度保障上海市房地产的稳步开发、健康发展缺乏系统有效的研究，对于解决当前房地产发展以及城市发展所存在的问题的研究还是一片空白，而对于如何克服当前在上海市建设发展过程中所存在的房地产开发与城市规划矛盾没有提出行之有效的解决方案。
1.4课题研究的主要方法
此次研究的数据采集工作采取实地走访、查阅统计资料的方法，从市场、政府与开发商三方面采集了大量的数据，在本文中，将运用这些数据对上海房地产市场环境、上海土地市场、上海房地产市场做出详细的分析，并就当前上海房地产市场中存在的一些热点问题进行客观的分析与阐述。#p#分页标题#e#
1.5课题研究的思路及框架
本课题的研究思路以可持续发展的理论研究为背景，主要分析上海房地产可持续发展的要求；并着重分析上海市房地产发展状况以及市场、经济、政策等各个方面；归纳上海房地产存在的主要问题。最后提出上海房地产可持续发展的对策。
本课题的研究框架图如下：
图1.5 课题研究的思路框架图
第2章 可持续发展的理论研究
2.1可持续发展的提出
2.1.1 可持续发展思想的萌芽与发展
随着生态破坏、环境污染与资源短缺等环境问题的加剧，人们对环境问题产生的根源有了越来越深刻的认识，意识到环境问题并不仅仅是单纯的环境问题，而是与经济增长和社会进步等各方面普遍联系的。同时，人们也更加热切的关注这些环境问题。20世纪六七十年代以后，随着“公害事件”的发生和加剧以及能源危机的冲击，全球爆发了一场关于“增长的极限”、“停止增长还是继续发展”的大讨论。一方是以罗马俱乐部为代表的悲观派所主张的停止发展论，主要观点是“增长极限”论和“零增长”理论，认为应当停止发展来保护环境；另一方是以美国赫德森研究所所长H•卡恩为代表的乐观派所主张的优先发展论，认为当前所有的环境问题都能基本解决，是过渡时期的一些过渡性问题。
毫无疑问，这两种观点都是关于发展与环境保护的极端论，是不适应社会发展需要的，探讨一种新的发展模式势在必行。人们为寻求一种与自然长期协调发展的模式进行了不懈的探索，先后提出“有机增长”、“全面发展”、“同步发展”和“协调发展”等各种关于新发展观的构想，到20世纪80年代，可持续发展的思想初步形成。
2.1.2可持续发展理论的提出及被认同
1987年，挪威前首相布伦特兰夫人(G．H．Brundland)领导的“世界环境与发展委员会(WECD)”发表了《我们共同的未来》，正式提出了可持续发展的模式。该报告是1983年该委员会成立以来多年研究的成果。报告把“可持续发展”的概念定义为：“既满足当代人的需要，又不危及后代人满足其需要的发展”。该报告包括“共同的问题”、“共同的挑战”及“共同的努力”三大部分，对当前人类在经济发展和保护环境方面存在的问题进行了全面和系统的评价。一针见血地指出，过去我们关心的是发展对环境带来的影响，而现在我们则迫切地感到生态的压力，如土壤、水、大气、森林的退化对发展所带来的影响。在不久以前我们感到国家之间在经济方面相互联系的重要性，而现在我们则感到国家之间在生态学方面的相互依赖的情景，生态与经济从来没有像现在这样互相紧密地联系在一个互为因果的网络之中。这是可持续发展思想成熟的标志。#p#分页标题#e#
与“全面发展”、“协调发展”相比，可持续发展具有更确切的内涵和更完整的结构，包含两大方面的内容：一是对传统发展方式的反思和批判；二是对规范的可持续发展模式的理性设计。可持续发展既吸取了“增长极限论”中的合理成分，又修正了其“零增长”的观点，提出了确保人类生存和发展的全新的发展模式。这是人类关于发展观理论的巨大飞跃，也是人类社会发展史上的重大突破。
2.2可持续发展的概念
2.2.1《我们共同的未来》提出的概念
1987年，世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中，明确界定了可持续发展的概念：“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展。”这一概念，不仅在1989年联合国环境规划署(UNEP)第15届理事会通过的《关于可持续发展的声明》中得到接受和认同，也是目前最有权威性和被引用最广泛的概念。
但是，这一概念仍有诸多不足和局限性：①只强调了当代人与后代人之间的关系，而未涉及人与自然的关系，而可持续发展的目标之一是实现人与自然的协调发展；②在人与人的关系中，只强调了上下两代人之间的关系，忽视了当代人之间的关系，也即只考虑代际公平，而未考虑代内公平和国家、地区间的公平。而在当代，阻碍可持续发展的主要因素是当代人之间的不平等关系，即发达国家与发展中国家间、地区间和民族间的矛盾；③基本需求和满足需求的能力如何度量?对发达国家和发展中国家来说，是否应该采取统一的标准?《我们共同的未来》关于可持续发展的概念有其作为里程碑的意义，但其局限性决定了可持续发展的概念有待进一步发展与完善。
2.2.2几种具有代表性的定义
可持续发展是一个综合的概念，具有自然、经济、社会等多方面的属性，它的使用频率高，广泛使用于各个领域，因此出现了多种不同侧重点的定义。其中，较有代表性且影响较大的可概括为以下几个方面：
1）着重于自然属性的定义
可持续性的概念最早由生态学家提出，即所谓“生态持续性”(Ecological Sustainability)。它主要指自然资源及其开发利用程度间的平衡。国际自然保护同盟(IUCN)1991年对可持续发展的定义是“可持续地使用，是指在其可再生能力(速度)的范围内使用一种有机生态系统或其他可再生资源”。同年，国际生态学联合会(INTECOL)和国际生物科学联合会(IUBS)举行关于可持续发展问题的专题研讨会，进一步深化可持续发展的自然属性，将可持续发展定义为“保护和加强环境系统的生产更新能力”。即可持续发展是不超越环境系统再生能力的发展。此外，从自然属性方面定义的另一种代表是从生物圈概念出发，即认为可持续发展是寻求一种最佳的生态系统以支持生态的完整性和人类愿望的实现，使人类的生存环境得以延续。#p#分页标题#e#
2）着重于社会属性的定义
1991年，由世界自然保护同盟、联合国环境规划署(UNEP)和世界野生生物基金会(WWF)共同发表了《保护地球：可持续生存战略》(Caring for the Earth：A strategy for sustainable living)，其中对于可持续发展的定义是“在生存不超过维持生态系统涵容能力的情况下，提高人类的生活质量”，并进而提出了可持续生存的9条基本原则。这9条基本原则既强调了人类的生产方式与生活方式要与地球承载能力保持平衡，保护地球的生命力和生物多样性，又提出了可持续发展的价值观和130个行动方案；同时，还着重论述了可持续发展的根本目的是人类社会的进步，即改善人类生活质量，创造美好的生活环境。报告认为，各国可以根据本国国情制定自己的发展目标。但是，真正的发展必须包含人类健康水平的提高，生活质量的改善，开发利用自然资源的合理途径，必须创造一个保障人们平等、自由、人权的发展环境：这一定义深受发展社会学者的推崇。
3）着重于经济属性的定义
这类定义的共同之处是把经济发展看成是可持续发展的核心，这里的经济发展有别于传统发展观指导下的以牺牲资源和环境为代价的经济增长，而是以可持续发展思想为基础的不降低环境质量和不破坏世界自然资源基础的经济发展。巴比尔(Edward B•Barbier)在其著作《经济、自然资源、不足和发展》中，把可持续发展定义为：“在保护自然资源的质量和其所提供服务的”前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度。英国经济学家皮尔斯(D．Pearce)和沃福德(warford)在1993年合著的《世界无末日》一书中，提出了以经济学语言表达的可持续发展定义：“当发展能够保证当代人的福利增加时，也不应使后代人的福利减少”。而经济学家科斯坦萨((Costanza)等人则认为，可持续发展是能够无限期地持续下去——而不会降低包括各种“自然资本”存量(量和质)在内的整个资本存量的消费数量。他们还进一步定义：“可持续发展是动态的人类经济系统与更为动态的，但在正常条件下变动却很缓慢地生态系统之间的一种关系。这种关系意味着，人类的生存能够无限期地持续，人类个体能够处于全盛状态，人类文化能够发展，以免破坏生态学上的生存支持系统的多样性、复杂性和基本功能。”生态经济学家则认为。人为资本和自然资本是互补的，从而强调有限的生产要素的重要性和稀缺性条件下的变革。
4）着重于科技属性的定义
科学技术在可持续发展的实施中起着重要的推动作用，因此许多学者从技术选择的角度扩展了可持续发展的定义，认为“可持续发展就是转向更清洁、更有效的技术，尽可能接近‘零排放’或‘密闭式’的工艺方法，尽可能减少能源和其他自然资源的消耗”。还有的学者提出：“可持续发展就是建立极少产生废料和污染物的工艺或技术系统”。他们认为，污染并不是工业活动不可避免的结果，而是技术水平差、效率低的表现。他们主张，发达国家与发展中国家之间要进行技术合作，缩短技术差距，提高发展中国家的经济生产能力。同时，建议在全球范围内有效地发挥科学技术在可持续发展和环境保护领域的作用，逐步解决全球环境问题。#p#分页标题#e#
2.2.3可持续发展的内涵
1996年3月，江泽民同志在中央计划生育工作座谈会议上提出：“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益。”这一讲话概括地指出了可持续发展的核心思想：健康的经济发展应建立在生态持续、社会公正和人民积极参与自身发展决策的基础上。
可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境的动态的综合地概念，有着多层次的内涵。它从人与自然关系的优化出发，指出了三个方面层次递进的可持续性，即生态可持续性、经济可持续性和社会可持续性，生态、经济、社会三个方面相互制约、互相作用，构成可持续发展系统的统一整体。
1）经济可持续发展
经济增长是可持续发展的主导和保障，可持续发展鼓励经济持续增长．而不是以保护环境为由取消经济增长。持续的经济增长，一方面可以增强国家的综合国力，提高人民的生活水平和质量发展；另一方面可以为可持续发展提供必要的财力、物力和人力，确保可持续发展基础理论研究和具体实践的顺利实施。没有经济的可持续发展，社会的发展就失去了动力，环境保护也成为消极的行为，资源与环境利用价值对人类来说也失去了意义。可持续发展要求提高经济效益和资源利用率，加大力度搞好经济建设，从而为社会进步和环境改善提供持久的动力保障。
2）生态可持续发展
生态可持续发展是可持续发展的前提与基础，可持续发展要求发展必须是在生态环境承载能力范围之内的发展，超出这个范围的发展就是不可持续的。生态环境具有为人类生产和生活服务的功能和价值，它是维持人类生存和发展的生命支持系统，是一种特殊意义上的社会资产，这种社会资产的有限性决定了发展的受限制性。只有保证了生态环境的可持续发展，才可能真正实现可持续发展，没有生态的可持续发展也就没有可持续发展。因此，生态可持续发展不仅是社会可持续发展的基础，而且是人类生存、繁衍发展的基础，这是不以人的意志为转移的客观规律。
3）社会可持续发展
社会可持续发展是可持续发展的根本目的。可持续发展的基本要求就是自然、经济、社会的协调发展，它强调社会公平，没有社会公平，就没有社会的稳定，也就谈不上社会的全面发展与人类文明的进步。因此，必须从社会的``整体结构和功能出发，寻求总体的最佳发展，实现社会的全面进步。这就要求控制人口增长，提高人口素质；合理调节社会分配关系；消除两极分化和不平等等现象；大力发展科教文卫事业，提高人民的科学素质和健康水平；建立健全社会保障体系，保持社会稳定。只有如此，才能创造一个平等、自由的社会环境，保障人人都有受教育权和发展权；也只有如此，才能真正实现全方位的可持续发展。#p#分页标题#e#
总之，可持续发展既不仅仅是一个经济问题，也不仅仅是一个生态问题，更不仅仅是一个社会问题，在可持续发展系统中，经济可持续发展是前提，生态可持续发展是基础，社会可持续发展是目的，三者相互依存，相互促进，共同组成一个系统整体。
2.3对发展和可持续性的理解
可持续发展包含发展和可持续性两个概念，它要求在发展的同时必须保证其可持续性。传统意义上的发展是以经济增长为特征的，随着人类文明的发展，人们开始逐渐认识到，经济增长只是发展的必要条件而不是充分条件。同时，发展还受到经济因素、社会因素和生态因素等各方面因素的制约，其中生态因素的制约是最基本的。《我们共同的未来》关于可持续发展的定义“既满足当代人的需求，又不危及后代人满足其需求的发展”。就明确表达了两个基本观点：一是人类要发展；二是发展是受限制的。要实现发展的可持续性，就必须保护环境，与大自然协调共处。
2.3.1“发展”的含义
人类的发展观经历了数次跃迁，从发展=经济增长，到发展=经济增长+经济结构优化，再到发展=经济增长+经济结构优化+环境保护，最终实现发展=可持续发展的质变。可见，传统的狭义的发展，仅仅是指经济领域的活动，其目标是产值和利润的增长，物质财富的增加，一定的社会经济改革，也只是实现经济增长的手段而已。发展并不是经济增长与社会经济改革和环境保护的简单相加，更不能与增长划等号。发展并非是纯经济性的，而应是一个广泛的综合的概念。它不仅是经济增长和人民生活水平改善的表现，而且还表现在社会的全面进步上；发展不仅应有量的增加，还应有质的提高；发展的目的应该是使事物朝着有利于自身的更好的方向变化，它以所有人的利益改进为标准，含有社会公益之意。
作为实现社会进步的必要手段，发展是受限制的：①受经济因素的制约，即要求效益超过成本，或至少与成本平衡；②受社会因素的制约，要求不违反基于传统、伦理、宗教、习惯等所形成的一个民族和一个国家的社会准则，即必须保持在社会反对改变的忍耐力之内；③受生态因素的制约，要求保护好各种陆地的和水体的生态系统、农业生态系统等生命支持系统以及有关过程的动态平衡。其中之中生态因素的限制是最基本的。
2.3.2“可持续性”的含义
一个可持续的过程是指:该过程在一个无限长的时期内，可以永远地保持下去，而系统的内外不仅没有数量和质量的衰减，甚至还有提高。对可持续性的理解，与其应用领域有关。将可持续的观念应用于生态系统，则称生态系统达到某一水平的生态平衡时的状态为可持续的；而对资源环境问题来说，即是合理利用资源、控制环境演变等，这样就有了“资源的可持续利用”、“可持续的环境”等概念。(1990年，皮尔斯(Pearce),民族和一个国家的社会准则)即必须保持在社会反对改变的忍耐力之内；受生态因素的制约，要求保护好各种陆地的和水体的生态系统、农业生态系统等生命支持系统以及有关过程的动态平衡。其中之中生态因素的限制是最基本的。#p#分页标题#e#
2.4房地产的可持续发展
2.4.1设计创新的要求
可持续发展要求房屋建设物的规划设计创新、施工技术创新、建筑设备和建筑材料创新、建筑结构创新。发展要求变化，在变化中才能获得发展，在房地产开发过程中，应该在创新方面有相当的敏感性。要推行绿色建筑设计，只要是对建筑技术、建筑材料和结构等方面的创新，就应该在建筑物中尽早地应用。像增加建筑的平面绿化和立体绿化以形成建筑的有氧空间，用绿化手段来降低噪音和减轻污染，低能耗的保温隔热材料和无毒无污染新型建筑材料的使用，生产生活废物的无害化处理等。环保回收、科技采暖、房屋电气设计中的绿色照明和变频调速等符合可持续发展需要的技术和措施，在建筑物中应大量采用。
2.4.2节约能源的要求
可持续发展要求住宅建设中节约能源。在可持续发展理念的指导下，应该把“建筑节能”这样一个技术经济问题上升为人类社会长远发展问题来认识，在可持续发展的前提下构筑21世纪的生态住宅。住宅开发要在一次性节能和间接节能两个方面都有所考虑。可持续发展的开发理念不仅要求住宅在建造时节约各种资源的使用，而且在将来的使用中更注重降低能耗、减少污染、提高居室内外环境等多项高效节能技术措施的应用。像房屋的水循环系统中考虑中水的生成和利用、使用风能和太阳能等可再生能源，达到节电、节油、节煤的目的，采用高效低耗的采暖保温墙体材料降低污染。目前在所开发的楼盘中却常常看到许多违背可持续发展思想的现象。例如，在许多建设物中，人为的遮挡自然光，采用人工照明以求达到理想的采光效果；对建筑物过多地强调密闭性，运用仪器设备来控温、控湿、换气排风，加剧了城市的热岛效应；过多地追求建筑物外观的豪华和气派，许多措施是出于心理要求而不是功能性要求而导致建筑成本的增加；对建筑装修的设计充斥着人为的硬性雕琢和模仿，像过多地使用玻璃墙体造成的城市光污染，简单模仿国外建筑风格和设计方法的千篇一律，造成城市景观的破坏和城市建设成本的加大。因此，对可持续发展的理念还有待于进一步理解和深化。
2.4.3满足人们需求的要求
可持续发展要求对产品开发市场的定位以满足发展为目的，而不能单纯以人们的货币支付能力为判别标准。随着经济的发展，住房消费正逐渐从安居型向小康型转换，消费者开始更多地关注房屋对生存质量的影响，逐渐淡化购买能力问题，消费者对楼盘的判别标准正在改变。如:将规划只要求达到的绿化率提升为居住环境单独设计，营造居民的家园感和归属感，使居住区真正成为展示居住生活的美好空间；建筑外观风格要新颖；户型设计上要符合以下要求:“四明设计”、功能设计、动静分离、干湿分开以及有错层、复式等户型；在规划总平面上要充分考虑家庭小汽车的停车位，根据2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目的总体目标，停车位总量不低于总居住户(套)数的20%，并实现人车分流；随着信息网络时代来临，住宅设计应智能化，包括住宅自动化系统、通讯自动化系统、家政管理自动化系统；增加小区配套设施:如会所、幼儿园、小学等教育配套项目以及净水系统、集中供热系统等。在这种大气候下，如果房地产开发时市场价格的确定还是以人们的收入水平和购买力为预测的唯一判别因素而指导开发，忽视消费者对房屋附加价值的追求和消费模式改变所带来的购买倾向的变化，势必会使房地产开发的市场定位背离社会经济发展的大趋势。#p#分页标题#e#
2.4.4物业管理的要求
可持续发展要求物业管理的创新。当代科技的发展速度，日新月异的技术进步，会越来越多地应用到物业管理中来。面对新技术的挑战，物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术水平，只有这样，才能增强企业的市场竞争力，促进行业发展。特别是当前宽带网络技术的迅速普及及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码。同时，物业管理企业的服务更应做到“以人为本”，努力解决居民生活中的各种问题。
第3章 上海房地产发展现状及特点
3.1上海房地产发展概况
“十五”时期上海房地产开发累计投资4703.2亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资额的35.47%，比“九五”时期增加5个百分点。“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。期间商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%，比“九五”时期增加15个百分点；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。
表3.1 2000-2007年上海市各类商品房销售面积 单位：万平方米
年份 总销售面积 住宅 办公室 商品用房 其他
2000 1557.87 1445.87 47.76 39.44 9.70
2001 1796.64 1681.48 40.98 54.54 17.36
2002 1971.47 1846.38 42.35 56.55 8.80
2003 2376.44 2224.47 45.18 78.05 28.70
2004 3488.75 3233.74 84.83 121.57 48.61
2005 3158.87 2845.70 97.89 150.2 65.09
2006 3 025.40 2 615.49 139.05 188.51 82.35
2007 3 694.96 3 279.17 150.93 198.38 66.47
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
表3.2 2000-2007年上海市商品房销售面积比例（%）
年份 全部房地产 住宅 办公楼 商品用房 其他
2000 100 92.8 3.1 3.5 0.6
2001 100 93.6 2.3 3.1 1.0
2002 100 93.7 2.1 3.8 4.4
2003 100 93.6 1.9 3.3 1.2
2004 100 92.7 2.4 3.5 1.4
2005 100 90.1 3.1 4.7 2.1
2006 100 84.6 7.7 5.6 2.1
2007 100 87.6 6.9 4.2 1.2
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
2008年1-11月，上海市全社会固定资产投资4254.58亿元，比2006年同期增长6.7%。其中，建设改造投资2615.7亿元，增长12.7%，增幅高出上月5.3个百分点；房地产开发投资1262.03亿元，增长4.7%。新建商品住房预售面积1954.57万平方米。2008年1-11月，批准新建商品住房预售面积2157.35万平方米，新增供应与需求的比例为1.02：1。截至11月底，网上可售量为1065万平方米，总供应（新增供应面积与网上可售面积之和）与需求的比例为1.58：1。#p#分页标题#e#
表3.3 上海市2008年1-11月上海部分固定资产投资完成情况
类 型
月 份 全社会投资
（亿元） 房地产开发投资
（亿元） 房地产开发增长
（%）
1 247.27 90.87 4.70
2 251.98 108.04 21.40
3 387.84 121.35 -3.10
4 319.06 91.88 -14.50
5 328.48 101.98 6.80
6 437.91 129.18 11.73
7 422.24 127.09 32.10
8 425.25 112.19 4.8
9 449.03 114.17 -20.60
10 467.16 126.32 7.4
11 518.42 138.96 14.90
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
2008年11月，中房上海综合指数为1987点，较上月下降25点，环比降幅1.24%。分类指数，中房上海住宅指数为1898点，较上月下降26点，环比降幅1.35%，与去年同期相比上涨6.5%；中房上海办公楼指数为2024点，较上月下降6点，环比降幅为0.3%，本月是连续下降第四个月，与7月相比下降1.3%。
从住宅新房成交量来看，2008年11月全市新建住房成交规模120.69万M2/11646套，较上月有较大幅度上升，增加了34.7万M2/3263套，环比成交面积增幅达40.4%，但总体上判断，目前成交量或已从谷底区域开始缓慢上升。
由此可以看出，上海房地产市场继续保持近年来供需两旺的运行态势，多项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。房地产业对经济增长的贡献度和市民生活改善的作用越来越大。土地资源基本上实行了行政配置向市场配的转变；内外销商品房交易实行了并轨，建立了统一的商品房体系；住房消费基本实现了商品化，个人住房消费成为热点。整个市场呈现健康发展的态势，如下表所示。
表3.4 上海市历年商品房新开工面积分类情况统计表（2000-2007）单位：万平方米
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
总计 1992.3 2426.7 2612.7 3134.5 3195.2 3055.4 2781.3 2251.7
住宅 1781.6 2161.0 2309.9 2613.1 2668.8 2485.7 2112.1 1633.9
别墅 120.54 151.82 301.95 335.54 259.86 165.20 280.90 282.79
办公楼 18.89 22.73 45.91 86.10 89.61 120.09 154.76 201.06
商业其他用房 91.21 113.25 136.83 248.37 250.35 235.03 239.06 202.89
其他 100.58 129.77 120.02 186.88 187.39 214.61 275.42 213.87
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
表3.5 上海市历年商品房新竣工面积分类情况统计表（2000-2007）单位：万平方米
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
总计 1643.0 1791.3 1984.6 2491.8 3443.0 3095.7 3274.2 3380.1
住宅 1388.0 1524.2 1708.1 2139.9 3067.1 2739.9 2699.1 2752.4
别墅 66.38 92.74 172.82 257.31 263.14 135.83 343.99 406.39
办公楼 95.93 62.23 54.83 63.15 73.05 87.05 108.53 138.89
商业其他用房 100.1 113.48 127.83 163.01 165.73 112.18 239.39 256.46
其他 59.52 91.44 93.91 125.69 128.05 156.59 227.23 232.32#p#分页标题#e#
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
3.2上海房地产发展特点
3.2.1从发展速度上看，正由快速发展转向平稳发展
从市场交易的角度看，主要是由于在宏观调控的政策下，投机性需求受到严重打击，投资性需求也受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求也会受到一定程度的影响，致使整个市场需求总量的扩张受到较大的限制。从房地产投资的角度看，是因为宏观调控后，房地产投资增长过快的势头必然会得到一定程度的控制。
3.2.2从供需结构上看，各类供应和需求都普遍增长
尤其是中高档房供求增长过快的态势将会有所改变，中低价商品房的供应将相对增加、自住性需求将得以增长。这种趋势意味着：一方面，更好地满足广大中低收入者的自住需求，将会成为下一阶段房地产市场发展的重要动力（见表）；另一方面，一些投资类产品的销售将面临严峻挑战。
表3.6 2008年10月上海市住宅成交面积构成
类型 成交套数 成交面积（㎡） 面积比例（%）
70㎡以下 1388 82480 6.8
70-90㎡ 4337 360745 29.9
90-120㎡ 3296 337280 27.9
120-140㎡ 1489 189487 15.7
140-180㎡ 566 89539 7.4
180-210㎡ 187 36221 3.0
210㎡以上 383 111187 9.2
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3.2.3从价格走势上看，正由普遍上涨向平稳分化转变
遵循中央政府宏观调控的基本思路，可以预见各细分市场的价格走势也会日益分化。其中，住宅的交易价格将会受到控制，非住宅的交易价格将会相对放开；普通住宅的价格将在控制中走向理性回归，高档住宅和商办类物业的房价则相对放开。由下表可以看出，上海市商品房住房价格增幅自2003年开始逐渐趋缓。
表3.7 上海市历年人均收入与商品住宅价格走势情况 （单位：万元）
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
人均可支配收入 10932 11718 12883 13250 14867 16683 18645 20668 23623
增幅（%） 7.19 9.94 2.85 12.2 12.2 11.8 10.8 14.3
商品住宅价格指数 96 98.5 101.8 108.2 120.5 115.8 109.2 97.0 103.1
增幅（%） -4 -1.5 1.8 8.2 20.5 15.8 9.2 -3 3.1
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3.2.4房地产市场正向规范化、完善化、专业化运作方式转变
从市场运行的特点看，公开、透明、有序的市场环境将是一个必然的方向，房地产三级市场必然会有较快的增长，优胜劣汰的机制将日益发挥作用，企业的专业化程度将不断提高。
3.3上海房地产发展的状况与特征
在 2003 年为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。无论是交易量还是其他各项经济指标均创新高。#p#分页标题#e#
3.3.1 商品住房供需两旺
近几年随着上海经济发展加速以及一系列促进购房消费的政策出台，上海商品住房需求迅速增加。与此同时，供给增加则比较平稳，由此市场呈现出供需两旺的繁荣景象。土地出让面积自 1993 年大规模的土地开发后，政府开始控制土地供应量。通过严格控制土地审批程序，土地供应量在 1994 年开始下降，连续下降三年，至 19%年降到最低，从而使市场消化吸收 1993 年出让的大量土地。上海商品住房的累计/shlunwen/shfclunwen/供应量一直呈上升态势，从 1993 年的 632.9 万平方米上升到 2002 年的 14 179.2 万平方米。新增供应量则从1999年开始平稳增长，2006年达到4 476.0万平方米，比2001年增加了49.2% 。批准预售面积和登记预售面积分别反映了市场供应量和市场需求量。从 1996 年开始，头两年都是供应量远远高于需求量，但随着需求量的稳步增长，供应量变化不大，所以吸纳率逐年较大幅度上升，从 19%年的 12.2%到 2000 年的 93.8%直至 2001 年，市场需求量大于供应量，吸纳率达 110.4%。而 2006 年，则供需基本持平，吸纳率为 104.5%。其中，2003 年出现求大于供市场，部分原因是当年政府出台了预售条件限制的文件，很多楼盘延缓上市，供应量产生滞后效应。
近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是:
1）上海率先跨入上中等收入地区。1997 年上海人均 GDP 达到 3 102 美元。根据世界银行 1998 年的分类，上海己进入中上等收入国家和地区的行列。由表3我们可以看出，上海市社会经济发展水平自2001年开始不断提升，百姓的收入水平也逐年有大幅度增加，其数据表明，上海市已经开始跨入世界中等收入地区。中上等收入国家和地区的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此经济基础上得到迅速发展的。城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。90 年代以来，为改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海加大旧区改造力度。1995 年到 2006 年，全市拆除旧房面积达4303 万平方米，为过去 50 年拆除总面积的 53%。而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速发展。浦东、宝山、徐汇作为上海人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。80 年代初，上海人均居住面积仅 4平方米多一点(折成建筑面积约 8 平方米)，在全国各大城市中位列末流水平。改革开放以后，上海市民的居住条件不断改善，居住面积不断扩大。但是，很难在短期内达到较高水平。到 90 年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。包括 5 项重要措施:第一，降低居民购买住宅的税费。自 1996 年开始，经过连续 3 次降低，居民购房契税负担由 1996 年以前的 6%下降到 2008 年的 1%。#p#分页标题#e#
表3.8 上海市社会经济发展指标（2001-2007）
年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
GDP（亿元） 5210.1 5741.0 6694.2 8072.8 9143.9 10366.3 12188.8
居民储蓄存款（亿元） 3001.8 4915.5 6054.6 6897.3 8349.2 9480.2 9326.4
人均储蓄存款（元） 19218 30249 35390 39956 47416 52230 50194
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
2）用旧房市场推动新房需求。1996 年在中国率先实施允许居民将从政府购买的旧公房提前上市。这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现购新房，有力地推动了新房市场。
3）用所得税政策推动住房需求。1998 年开始，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。这一措施极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。
4）用金融政策推动住房需求。从 1997 年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时，降低住宅购买首付款比例，延长购房抵押贷款还款年限(最长 30 年)。这些，同国际惯例基本接轨，保障了居民的购房资金来源。到 2000 年底，上海市的居民购买住房贷款余额，已经突破 300 亿人民币，登上全国榜首。
表3.9 房地产信贷与房地产投资 单位：亿元
年份 房地产企业贷款累放额 完成房地开发投资 贷款占投资比例 房地产开发投资增速
2000 489.77 566.17 86.51%
2001 599.42 630.73 95.04% 11.4%
2002 928.8 748.89 124.02% 18.7%
2003 1240.01 901.24 137.59% 20.3%
2004 1192.4 1175.46 101.44% 30.4%
2005 1675.43 1246.86 134.4% 34.4%
2006 2250.53 1275.59 176.4% 76.4%
2007 2808.96 1307.53 214.8% 114.8%
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5）扩大住房市场销售对象。1996 年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。
此外，1998 年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物分配。虽然该政策在上海没有一步到位，但也有力地改变了居民依赖政府和单位的心理，居民的住房消费观念为之大变，纷纷进入市场购租住房。上海房地产市场供求关系平衡的实现，主要是由于政府采取了一系列有力措施，其中最为重要的是切实控制土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量创造了根本条件。
市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。主要表现在:
1）房地产商主动地降低销售价格，吸引买家。比较而言，在这项行动中，外资房地产商比内资尤其国营企业更为主动。
2）房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工量增长而速度有所下降。
表3.10 2000-2007年上海市各类商品房竣工面积 单位：万平方千米#p#分页标题#e#
年份 商品房竣工面积 住宅 办公室 商品用房 其他
2000 1643.62 1388.01 95.93 100.16 59.52
2001 1791.36 1524.21 62.23 113.48 91.44
2002 1984.68 1708.11 54.83 127.83 93.91
2003 2491.84 2139.99 63.15 163.01 125.69
2004 3443.02 3076.19 73.05 165.73 128.05
2005 3095.74 2739.91 87.05 112.18 156.59
2006 3274.27 2699.11 108.53 239.39 227.23
2007 3380.12 2752.45 138.89 256.46 232.32
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
3）房地产商的竞争加剧。竞争不仅表现为价格的降低，而且体现在房屋质量的提高上。开发商对于新的房屋开发，开始注重市场调查，根据市场调查的结果，选择成片地块、确定档次、完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立面顶面、推敲房型、注重营销策略。这些措施，导致上海 90 年代后半期的房屋整体品质有了较大提高，更加符合市场的需要。
3.3.2 商品住房价格止跌回升，并高速上扬
从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品供不应求时，价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。上海房地产市场价格自 1995 年开始一再下跌。中房上海指数从 1995 年 2 月的 942 点，到 1999 年 10 月的 691 点，历时 56 个月连续下跌，跌幅达 26.64%。自 1999 年 11 月开始止跌回升，并高速上扬从 1995 年至 2006 年，商品住房预售平均成交价从人民币2 477 元/平方米上涨到人民币7803元/平方米，年平均增幅达 13.4%。商品房预售价大幅上涨的原因主要为:
1）供需结构变化:市场由供大于求转变为供需基本平衡，由此房价上升。
2）大规模的房地产开发引起地价上涨，从而商品房成本增加，最终转嫁至房价上涨。
3）住房消费需求持续增长:人民币 3 000-5 000 元/平方米的中价房和5000-7000 元/平方米的中高价房需求增加尤为迅速。
第4章 上海房地产发展的市场、经济与政策分析
4.1上海房地产发展的市场分析
近年来上海市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源源不断的自住需求补充到市场中来，表现出上海强劲的住房需求。从成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房价格都表现出了较好的抗跌性。
4.1.1新建商品住宅市场
2008年1-11月上海市新建商品房上市量2385.9万平方米，成交量1745.85万平方米，成交量较上年增加20.4%，全年整体供求比为1∶0.73，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较不平衡。其中，2008年1-11月上海市住宅成交量为1520.96万平方米，占新建商品房总成交量的87％。2008年1-11月上海市商品住宅的成交均价为9278元/平米，较07 年上涨14%，主要是由于自住需求支撑了全年新楼市场的行情。从上海新建商品房的价格走势来看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006 年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点，之后随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种各样的促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加之外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。从环线角度分析，2008年1-10月上海房地产新开面积1983.48万平方米，其中住宅1359.76平方米，比2007年同期分别下降11.6%和12.7%。从成交均价来看，2008年1-10月上海市商品住宅的成交均价较2007年同期平均上涨21％，这表明在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场信息有力的支撑了内环以内的新房价格。以2008 年11月份为例，90平方米以下住宅占全国成交量的37.6%，说明小户型住宅较受欢迎，同时10000元/㎡每平方米以下的住宅总成交量的71.9%，表明低价或低总价房型较受市场追捧，需求缺口依然较大。#p#分页标题#e#
4.1.2二手房市场
2008年，对于上海二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调控年”，营业税、个税等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支
撑使得上海二手房指数在2008年8月停止下跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从全年总量来看，2008年1-11月上海二手房成交面积为1053.09万平方米。从成交价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影响，价格变化各有不一。
1）中心区域房价稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来大大增强了购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，房价上涨。
2）成熟社区房抗跌性强。如普陀的曹杨和石泉宜川板块、虹口的曲阳板块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧，在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。
2008年8月份之后，随着经济危机的爆发，上海房地产市场呈现出新的特点，主要表现在：
1）土地市场冷落，多数以底价成交，且出现流拍现象。
2）一手房市场成交萎缩，市场观望情绪明显，新开楼盘“零成交”现象增多。但70/90产品大量入市，并收到消费者欢迎，活跃了市场气氛。
3）二手房挂牌量剧增，买家议价能力增强，成交量相应放大。
4）经济适用房和廉租房建设进入实质性操作简单。
5）政府反思宏观调控政策，陆续出台一系列促进房地产交易的政策措施。而房价变化将更加平稳。
4.2 上海房地产发展的经济分析
据不完全统计，房地产业与70多个产业或行业相关联，发展房地产业可以带动钢铁、水泥、物流运输、金融保险业等的发展。可以这样就，房地产业是国民经济的“晴雨表”，这也很容易理解为什么“十五”期间上海市将房地产业作为六大支柱产业之一。房地产业的发展直接拉动了上海GDP的增长。
2007年，上海生产总值为12188.85亿万元，其中固定资产投资总额为4458.61亿万元，增长率为11.1%，占全国比重的3.2%。城市居民消费结构中，2007年的比重为8.2%
4.2.1 上海职工的工资状况与房价收入比
居民的工资收入是支撑房地产市场消费的主要力量，从表4.1可以看出，2003年以来上海市职工年工资从22160元提高到34707元，年增幅超过12%。#p#分页标题#e#
表4.1上海市主要年份职工工资状况 单位：（元）
年份 其中 职工平均
工资
国有单位 集体单位 其他单位
2003 22541 9844 24359 22160
2004 24726 11539 26270 24398
2005 28803 12819 26792 26823
2006 36010 15209 27459 29569
2007 46426 19244 30687 34707
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
表4.2 上海市主要年份人均可支配收入与商品房平均价格
类 型
年 份 人均可支配收入
单位：（元） 商品房平均售价
单位：（元/㎡）
2003 14867 5118
2004 16683 6385
2005 18645 6698
2006 20668 7196
2007 23623 8360
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
从中国房地产信息咨询系统提供的一组数据来看，2008年第三季度，上海一手房、二手房、保障性住房的房价收入比分别为10.47、8.9和4.93。一手房房价收入比偏高。
4.2.2 城市居民支出在消费结构中占的比重
按照公认的惯例，如果某个行业的比重达到或超过整个国民经济的5%，就可以认为此行业为支柱产业，2000年至今，上海房地产业在整个消费结构比重一直超过5%，房地产业不仅现在是上海的支柱产业，而且在今后相当长的时间里也仍然可视为上海的支柱产业。大力发展房地产、稳定上海房地产市场是搞好上海国民经济的重要环节。
表4.3 上海城市居民消费结构比重 （%）
年 份
类 型 1990 2000 2006 2007
居住 4.6 9.0 9.7 8.2
教育文化娱乐服务 11.9 14.5 16.5 15.4
交通和通信 3.0 8.6 15.8 18.3
家庭设备用品及服务 10.1 7.7 5.9 5.6
衣着 10.8 6.4 6.9 7.7
食品 56.5 44.5 35.6 35.5
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
4.3上海房地产发展的政策分析
4.3.1上海房地产土地政策调控分析
1）宏观土地调控内容及成效
首先，在 90 年代以来的宏观调控中，对高档住宅地是“堵”和“压”，对普通住宅和经济适用房则采取的是鼓励政策，闲置土地收回后也主要是作为普通住宅和经济适用房的建设用地。因为经过前几年的房地产过热发展，高档项目出现供大于求的现象，而适合普通百姓的住房供应却严重不足。经过各种政策的共同调整，目前，一些城市普通住宅和经济适用房的比例已经占 60％以上，有效地改善了住宅的供应结构，达到了调控市场，稳定房价的作用。事实证明，用土地政策的手段调控房地产市场，从土地供给上调整住宅的供应结构，是从根本上解决房地产市场结构失衡的有效手段。虽然土地政策的显效时间要长一些，不像货币政策和税收政策能很快见到成效，但无疑土地政策对宏观调控而言是至关重要的。
其次，土地市场整顿提高了开发成本，约束房地产投资开发土地市场的治理整顿对房地产投资的影响表现在三方面：首先，对在建、拟建固定资产投资项目的全面清理政策（主要涉及土地管理及信贷政策），对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。前三类意见将直接影响房地产投资开发的进行。其次，2004 年加强房地产贷款风险控制减少了土地开发贷款，土地开发贷款增幅下降，除 1 月份和 7 月份分别增加 404 亿元和 102 亿元外，其他月份的增量均在 50 亿元以下，5 月份甚至出现净下降。最后，土地整顿要求保护农田和耕地，按规划使用土地等方面，减少土地供给数量，使房地产开发企业取得土地更难，成本进一步提高，受到的限制更多。#p#分页标题#e#
再次，进一步深化了征地制度改革，维护了农民利益
2004 年 3 月 14 日，十届全国人大二次会议对《宪法》第十条第三款作了修正，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变，这样，农村集体所有的土地转为国有应实行征收，而临时用地才适用征用，而且都必须补偿，虽然只是字数不多的修正，但却可以看出其对财产权、对农民利益的高度关注和重视。之后，8 月 28 日，第十届人大第十一次会议对《土地管理法》也进行了相应修改。在修宪修法的同时，着力解决征地中侵害农民利益问题，4 月，国务院办公厅转发了监察部、国土资源部、农业部、审计署联合下发《对征用农民集体所有土地补偿费管理使用情况开展专项检查的意见的通知》，在全国范围内开展了征地补偿费专项检查和清欠工作，到 11 月底，全国共清理出拖欠、截留、挪用征地补偿费 175 亿元，并偿还了 160 亿元。
2004 年以来，土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998-2003 年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为 28.7％，完成土地开发面积年均增长率为 23.5％。2004年，全国房地产开发购置土地面积 39784.7 万平方米，完成土地开发面积 19740.2 万平方米，同比下降 10.9％。与 1998-2003 年全国房地产购置土地面积和开发土地面积的平均增幅相比，2004 年土地购置和开发面积增幅分别下降 17.2 和34.4 个百分点。并且，土地开发面积出现 1998 年以来首次同比减少的局面。2005 年1-10 月份土地开发面积 13271 万平方米，同比下降 1.3％。作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。
2008年11月协议出让土地中有4幅商办用地，12幅住宅用地共计面积19.5公顷。住宅土地交易依然活跃。
2） 土地政策调控的问题分析
房地产价格上涨幅度仍过大。在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房地困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。2004 年后的这轮上涨，首先是由上海、杭州等经济发达的大城市开始。认真分析，房价上涨的形成是多方面因素所致，不单是土地政策改变造成的。但是，土地政策的变化会使得消费者对房价的预期改变，从而做出提前购房的选择，有的甚至出现炒房等投机行为，造成个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨，给房地产业发展带来不良影响。#p#分页标题#e#
表4.4 上海市现行的关于土地管理的主要政策制度
土地政策 颁布日期 颁布机构
《上海市房地资源局关于印发<实施[上海市房地产登记条例]的补充规定（二）>的通知》 2005年8月12日 上海市房屋土地资源管理局
《上海市土地储备办法实施细则》 2004年10月25日 上海市人民政府
《上海市土地储备办法》 2004年8月1日 上海市人民政府
《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》 2004年7月9日 上海市人民政府
《上海市被征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法》 2005年10月18日 上海市人民政府
《上海市人民政府关于废止<上海市住宅建设征用集体所有土地农业人口安置办法>的决定》 2003年10月18日 上海市人民政府
《上海市人民政府关于本市实施<中华人民共和国农村土地承包法>的若干意见》 2003年4月25日 上海市人民政府
《上海市人民政府办公厅转发市房地资源局关于<本市进一步治理整顿土地市场秩序>工作实施意见的通知》 2003年4月24日 上海市房屋土地资源管理局
《上海市人民政府关于修改<上海市土地使用权出让办法>的决定》 2001年5月21日 上海市人民政府
资料来源：根据公开资料整理
4.3.2上海房地产金融政策调控分析
2001 年的 195 号文件：文件划定了我国房地产金融的模式，即银行资金对房地产开发仅仅起助推作用，不能成为房地产开发的主要资金来源。对银行资金进入房地产业圈定了 3 条途径：一是开发商以自己有资金支付土地出让金和拆迁补偿费取得国家土地使用权，并在办理“四证”后，银行可向其发放贷款；二是在项目施工临近尾声，即多层住宅封顶或高层住宅完成总投资 2/3 时，商业银行可向个人发放按揭贷款，但不可超过房价 80％；三是商业银行可向房地产公司发放少量的流动资金贷款。然而，195 号文件没有得到有效实施：房地产金融的现实模式是连环抵押和融资，其一般的操作程序是以流动资金贷款缴纳土地出让金，取得“四证”，然后申请发放贷款。这样实施结果导致银行信贷资金大量流入房地产业，积累了一定的金融风险；房地产企业占用施工企业资金，加大了施工企业负担，形成施工企业拖欠民工工资。2002 年 6 月 121 号文件：其实是 195 号文件的具体化，强调发放贷款需要“四证”实际上是国家对房地产金融的信贷政策进行了调整，具有紧缩房地产信贷的目的，但其最终只是个窗口指导性文件。2003年 8 月国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18 号文件），其内容涵盖了整个房地产金融业务，主要的内容有:
提高开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。一是开发商的自有资金不能低于总投资额的 30％，二是限制建筑施工企业的贷款用途，防止其给开发企业垫资，三是对现房才能发放按揭贷款，四是房地产贷款只能用于本地区的房地产项目；提高高档房、别墅、商用房和购买多套住房包括第二套住房地首付款比例；支持向中低住宅开发项目提供贷款；对土地储备机构的抵押贷款进行限制，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70％，贷款期限最长不得超过 2 年；将公积金委托贷款用途严格限制于发放个人住房贷款等等。上海市相关的余融政策制度根据时间先后顺序可归纳为下表：#p#分页标题#e#
表4.5 上海市现行的有关房地产金融方面的相关政策制度
金融政策 颁布日期 颁布机构
《关于调整上海市住房公积金个人购房贷款利率的通知》 2005年3月17日 上海市公积金管理中心
《调整上海市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》 2005年3月7日 上海市财政局
《上海市公积金管理中心关于调整2004年度住房公积金缴存基数的通知》 2004年6月 上海市公积金管理中心
《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》 2003年11月10日 上海市财政局
上海市房屋土地资源管理局
《上海市人民政府办公厅转发财政局、市房地资源局关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的通知》 2003年10月15日 上海市人民政府办公厅
《上海市房屋土地资源管理局关于本市新设金融机构购置自用办公房减半缴纳房地产交易手续费的通知》 2003年7月3日 上海市房屋土地资源管理局
资料来源：根据公开资料整理
4.3.3上海房地产财税政策调控分析
1999 年 8 月 12 日经国务院批准，财政部、国家税务总局发出了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，对住房二级市场营业税和契税、空置商品房税收以及土地增值税等问题做出了新的规定。关于二级市场的营业税和契税，通知规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。关于空置商品房的税收政策，通知规定：1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房，在销售时应缴纳的营业税、契税在 2000 年底前予以免税优惠。关于土地增值税，通知规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收。《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》；2005 年 9 月 22 日，国家国税总局：《国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知》：各地要将贯彻国务院办公厅《转发建设部国家税务总局等七部委<关于做好稳定住房价格工作意见>的通知》的有关情况按季上报国家税务总局。2005 年 10 月 21 日建设部第 142 号令《房地产估计机构管理办法》，对房地产估价机构行为给予了规范。《关于进一步加强房地产税收管理的通知》要求对房地产税收实行一体化管理。即在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先交纳税款，后办理产权证书为起点，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，加强部门协调配合，搞好征管环节衔接，架起整个房地产诸税种的税收管理。后又有发布于 2005 年 10 月 21 日国家税务总局《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税问题的通知》。#p#分页标题#e#
建设部等七部委《关于做好房价稳定工作的意见》其中谈到住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。同时根据宏观调控需要，对营业税的优惠政策做了如下调整：一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也保持不变。
建行2008年11月24日公布房贷细则，个人房贷下限由原来的0.85倍调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付由原来的30%调整为20%，这些都对上海楼市的稳定发展带来积极的作用。
第5章 上海房地产可持续发展的思考
5.1上海房地产可持续发展的SWOT分析
上海房地产市场出现了一个新的繁荣期 ,对经济增长的贡献和市民改善生活的作用越来越大 ,同时也将更直接的受到经济全球化的影响 ,出现了区域性、阶段性的供求结构失衡 ,房价上涨过快等现象。但是相对于周边国家和地区经济中国房地产业的环境不景气的状况而言 ,上海是更为理想的投资场所 ,外地和外国的投资者已经加大对上海房地产业的投资力度 ,从而推动上海房地产业持续的繁荣景象。本小节主要从上海房地产市场供求关系角度包括外部环境和房地产企业自身的内部环境，首先从总体上说明了上海乃至中国现在的房地产业所面临的各种机遇和挑战，然后说明各个房地产商之间的竞争，从而得出了房地产业的优势(strengths),劣势（weakness）机会（opportunity）和威胁（threats）-------SWOT分析。
5.1.1 优势(strengths)
1）上海城市经济地位突出：上海作为我国最大的经济中心城市，具有国内其他地区不具备的人口、产业集聚优势。“十五”规划建设的国际“经济、金融、贸易、航运”四大中心己进入全面建设阶段，每年外来企业和人口数量不断增长，为上海房地产及住宅业发展提供了强劲、持续稳定的市场需求。
表5.1 上海市历年人口和家庭状况#p#分页标题#e#
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
户籍人口（万人） 1322 1327 1334 1342 1352 1360 1347 1358
常住人口（万人） 1641 1614 1614 1711 1742 1778 1815 1858
家庭户数（万户） 475.73 478.92 481.77 486.06 490.58 496.69 499.54 503.29
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
2）上海经济发展水平较高，房地产需求旺盛。由表5我们可以发现，自1997年开始上海市商品房需求与供给比不断提升，市场需求不断扩大，市场潜力巨大。由从市场供应来看，上海房地产开发建设投资继续保持良好的增长势头，国有、股份制、外资、私营等不同经济性质的房地产开发企业异常活跃，不断出击竞拍上海商品房用地，显现了境内外房地产企业长期看好上海房地产业的良好预期。从市场需求来看，上海各种档次的商品房均显现出强劲市场需求，部分楼盘甚至出现通宵排队购房和市场竞价销售的现象。购房者对商品房价格承受能力普遍提升，房型需求趋于舒适性。
5.1.2 劣势（weakness）
1）政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行风险加大。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。特别是2007年的银行存款准备金率以及利率不断调整表明政府对房地产业泡沫经济的担忧，如下表可以看出，近些年，国家对存款准备金率以及利率调整的频率越发频繁。
表5.2 2008年央行历次调整利率时间及内容
次数 调整时间 调整内容
4 2008年11月27日 下调存款基准利率108基点
3 2008年10月30日 一年期存、贷款利率均下调0.27%
2 2008年10月15日 一年期存、贷款利率均下调0.27%
1 2008年09月16日 一年期贷款基准利率均下调0.27%
资料来源：根据公开资料整理
表5.3 2008年央行历次调整存款准备金率时间及内容#p#分页标题#e#
调整时间 调整内容
2008年12月25日 由14%调至13.5%
2008年12月05日 由16%调至14%
2008年10月15日 由16.5%调至16%
2008年9月25日 由17.5%调至16.5%
2008年6月7日 由16.5%调至17.5%
2008年5月20日 由16%调至16.5%
2008年4月25日 由15.5%调至16%
2008年3月25日 由15%调至15.5%
2008年1月25日 由14.5%调至15%
资料来源：根据公开资料整理
2）市场供求存在不均衡隐患。首先,由于受到近两年房地产市场繁荣的刺激,土地开工量持续增加 ,致使市场存在不均衡的隐患。上海每年批准可开工量约1500万平方米 ,前些年市场不景气 ,这些土地并未全部开发 ,以致于积累了5000万平方米的存量。这些土地在房地产市场高涨时进入市场,土地开发量将大大增加,就会导致供给过快增加 ,破坏市场的均衡。其次 ,90年代初的房地产建设以小高层和多层为主,房屋的建设周期在 2年左右 ,而现在的房地产建设则以高层为主,房屋的建设周期增加到了 3年左右,这一趋势可以从近年的房地产竣工率的不断下降中看出来。90年代初,房屋建筑面积的竣工率一般在 50%左右 ,而在最近几年 ,这个指标则已经降到了 30%左右。这一变化说明当前房地产市场的繁荣所推动的大量房地产投资将会在未来几年内影响市场,这将会对上海整个房地产市场的均衡与预期产生一定的不利因素。
3）人才队伍的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。目前上海物业管理队伍人才相对缺乏，如何使其正规化、职业化是制约上海房地产可持续发展的重要因素。
4）市场投机比重不断增大。根据上海房地产协会的调查 ,目前在上海置业购房者中 ,以投资为目的的占到了30%以上。这些投资者主要分为两类:一类以出租为主,期望获取稳定的收益 ,这一类投资者应该是房地产市场中不可缺少的组成部分;另有一些购房者 ,其购房目的不是在于长期的稳定收益 ,而是在短期内通过对房地产市场的炒作抬高房价然后再高价出售新购住房来获取暴利。过多投机的购房者对于整个市场的良性发展是有危害的。
5.1.3 机会（opportunity）
1）对于房地产商这个2008年的时机来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。#p#分页标题#e#
2）“世博”提供发展契机上海申办2010年世界博览会成功，以及黄浦江两岸世博区的宏伟发展规划为上海房地产市场的持续发展提供了良好的契机，拉动了上海房地产业投资热潮。大批的国内外房地产企业和金融资本(包括国内的万科、中远，香港的长实、和黄、新鸿基，东南亚的嘉德集团等以及欧美的一批国际基金组织和跨国企业)，受“世博”利好的吸引，加大对上海投资力度，共同推动上海房地产业发展。2010年上海世博会将继续给予上海更多的发展动力以及更具竞争力。预计到2010年，上海将成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区，其对国家发展的贡献将进一步放大。到2010年的世博会之年，预计有7000万人次光临世博会场馆，其中海外人士将超过1000万人次。这将是上海入境并实地观光的目标游客数首次超过1000万人次的规模，成为继香港、东京之后又一大亚洲旅游中心城市。世博会的辐射作用首先就体现在对华东地区的经济拉动上，其力度显然要超过以往所有的发展计划。预计从2004年起到2010年，华东各省份GDP的增长率都会在两位数以上，同时将继续成为中国引入外来投资的“蓄水池”。这无疑将给上海的经济发展带来更多的可用资金和更好的外部环境。
3）上海经济持续增长，居民购房实力增加。上海经济多年持续、稳定、高速发展，支持了上海房地产及住宅业的发展和繁荣。2003年以来，上海GDP继续保持二位数增长，2007年人均GDP近8949美元，居民的收入水平继续上升，初显经济繁荣时期心态，对商品房消费能力和质量要求不断提高，刺激上海房地产业进一步发展。
4）城市化进程和基础设施建设刺激房地产发展。根据“上海市城市总体规划”确定的目标，到2010年，上海城市化水平要从目前的65%提高到80%，郊区城市化进程将加快推进。与此同时，道路、机场等公共设施和城市旧区改造建设力度不断加大，大规模的市政建设将导致大量人口迁移，增加市场客观的需求，刺激上海房地产业继续快速发展。
5）中国加入WI0。WTO将促成上海加速成为亚太乃至国际的金融中心。根据WTO的规定，外国金融机构必将大批进入中国，而且首先进入的就是上海，在3到5年缓冲期后，中国的银行业务将完全对外资银行开放。这必然会在一定程度上对国内银行造成业务、利润上的冲击，但长远来看，它必将加速上海成为国际金融中心的进程。 外资银行的竞争也必然会使我国的金融体制尽快放开，特别是使我国的大批商业银行真正成为自主的银行。于是，作为我国最大经济中心的上海，必然会成为中外金融机构的汇集地与运作中心。
5.1.4 威胁（threats）
1）机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的，上面提过以后的几年将是我国房地产业快速发展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，这应该是整个行业的正常优化重组，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。#p#分页标题#e#
2）中国进入WTO已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响，可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题，需要整个房地产商去面对。此外，虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的
3）上海市房地产最大的危险是会出现房地产经济泡沫的破碎，可以说这是任何人都不想发生的，包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一个发动机，同时会发生触礁，后果是可想而知，银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。
从以上分析可以看出，实现上海市房地产业的可持续发展是可行的。随着上海国际金融中心、贸易中心、物流中心、航运中心“四个中心”的着力发展，上海社会经济将面临着产业升级，经济转型的重大机遇。把握这个机遇，不仅是上海房地产可持续发展的机会，也是上海房地产自身发展的必然要求。
当前，房地产价格持续上升，不少问题趋于复杂。因此，有必要对房地产业存在问题作系统分析。归纳起来，当前房地产和房地产金融中存在很多个典型问题，这些问题表现为当前房地产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象，严重制约了上海房地产业的健康发展。
5.2房地产行业自身问题分析
5.2.1市场信息不对称问题突出
信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？消费者都难以知道。特别是土地，可以说房地产商发的就是土地财，没有土地问题的信息不对称问题，房地产不可能有暴利。土地中的“租金”问题，对于政府、对于官员、对于房地产开发商，可以说是万恶之源。在生产环节，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设施，很多人到真正住进去以后才知上当。在消费环节，房地产企业与消费者之间的不对称，房地产企业与银行之间的信息不对称。如预售制中的问题，一部分房地产开发企业利用与银行之间的信息不对称搞假按揭，利用与消费者之间的不对称搞损害消费者利益的事。
5.2.2 房地产业存在较为严重的道德风险
道德风险是根源于房地产信用制度和法律不完备，一种利用一定的政策性和商业性的风险规避措施而产生的事后违约，发生于合同签订之后。如保险主观上是为了防止风险，但有的人在执行过程中放松风险规避措施，反而会加大风险出现的概率。事后违约的事在房地产业可以说是普遍存在的。房地产企业对消费者和投资者违约，消费者有时也会对银行和房地产企业违约。结果是产生了很多银行不良贷款，使房地产金融出现风险。这种房地产金融风险一是险在房地产资金链条的“高杠率”。统计资料显示，房地产开发商的自有资金率很低，通过利用 “滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从供产销三个环节不同渠道取得资金，使得房地产业可能产值利润率不高，但是，资本利润率非常高，有的高达 500%以上。这种高杠率极容易产生金融风险。二是险在高房价。当前，房地产价格持续上升，有的地区已经出现房地产泡沫，这种泡沫一旦破裂，就会把风险转嫁给银行。三是险在低信誉。从我国房地产信贷的发展过程来看，房地产企业逃债废债的问题还是比较严重的。虽然近几年有所改善，但是大部分中小开发商信用仍然不好。南京市“金融榜百合果园”二期开发商非法抵押楼盘，致使这个楼盘的 19 栋、20 栋的 20 套住宅自 2005 年底交付后，业主至今无法办理产权登记。四是险在地方政府的短期行为。房地产行业的过快发展与当前有些地方政府的短期行为分不开，为任一期，可用的政府资源主要是土地，不把土地用好，税收何来？政绩何来？租金何来？地方政府这种内在的房地产投资动机，是当前房地产价格和规模压不下来的重要原因。这种不可持续的内在机制，最终会使土地资源枯竭，孕育更大的风险。五是险在市场。当前外资进入中国房地产业较多，一旦经济周期发生逆转，对冲基金撤离，带动其他外资甚至内资外逃，就可能引发经济危机。#p#分页标题#e#
5.2.3房地产业存在较为严重的垄断情况
特别是对于国家资源如土地的占有，使这一行业的竞争很不充分。垄断的结果是伤害消费者的利益。房地产业和中国很多垄断性行业并没有多大的差别，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势。如何减少垄断，形成有序竞争的房地产市场是当前降低房价，提高房地产业服务质量的重要措施。而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。例如北京市某科技园发展有限公司，一次从村民那里拿走土地 2341 亩，其中包括 654 亩菜地，103 亩苗圃。征地成本为117 元/平方米，转手拍卖 6750 元/平方米。而土地征收地方政府在做主，这样就形成了土地集中到少数人手中的局面。
据统计，2005 年，全国购置土地面积为 38210 万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的 54％，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价值（指对人的实际好处）。
5.2.4“机会价值”对可持续发展的影响
与“机会成本”不同，所谓“机会价值”是指人们在市场空间创造一定的价值，会损失一定数量的自然空间和社会空间的价值。比如我们在城市建设房地产而忽视生态环境，比如我们只重视房地产的发展和利润，而忽视大多数人买不起房子的事实，这些问题的结果会给房地产业带来致命的打击。如墨西哥城现象，城市被贫民窟所包围，使得城市的房地产最终损失很大的价值。中国目前要特别防止这一问题的发生。一是房地产业可能在时间上存在三个断点。大量的占用土地，一旦可用土地被消耗完，房地产业将不可持续发展，产生所谓资源短缺性的行业危机。房价过高的情况下，经济周期的调整，将使房地产业面临价格波动和泡沫破裂的危险。在住房结构和分配上，大量的住房向富人集中，会形成社会经济的不可持续发展。二是在空间上出现了从市场空间到社会空间和自然空间的断点。市场和社会不是分割无关的，当我们在市场上创造利润的同时，可能会对社会空间的价值发生影响，如果这种影响是负的，就有可能反过来影响企业的发展。当前，房地产行业的诸多问题，如房价过高、结构失衡等已经影响了社会和谐，最终会通过社会对市场的反作用力影响到行业的发展，有时可能会带来致命的打击。房地产行业的发展也要强调人与自然的和谐统一。#p#分页标题#e#
5.3 上海房地产行业急需解决的几个问题
5.3.1房地产企业与金融机构的恶性循环
由于缺少良好的企业财务监管系统，中介评级机构又比较薄弱，房地产企业的信息披露制度很不完备。很多房地产交易和融资行为存在事先的造假和事先的违约事件。这样，银行的贷款往往会投向一些质量差的企业，而真正有实力的企业却无法得到资金的支持。
这种“逆向选择”的结果是：一是瞒银行。用假报表、假信息、假担保、假抵押，通过内外关系的操作，瞒混银行贷款。但也不排除内外勾结骗取银行贷款。二是瞒购房者。不管将来盖出的是什么样的房子，先用广告宣传，把房子说得天花乱坠，只要卖出去拿到钱就行。三是瞒政府。包括通过各种手段偷税漏税。有的房地产商甚至和地方政府官员相互勾结，欺上瞒下，取得廉价土地和优惠政策。名为招商引资，实为圈地买地。四是瞒大众。采取囤积聚奇等各种方式抬高房价，取得利润，形成虚假需求。通过新闻媒体，诉说利润少成本高等。
5.3.2 房地产行业出现“效用失真”
“效用失真”是房地产金融风险和房地产泡沫的根源所在。主流经济学通常用“效用”来定价，但是效用是一种感觉的秩序，感觉的秩序是容易犯错的，这样就会出现效用失真的问题。随着信息的完全充分，感觉的秩序和自然的秩序也逐步逼进。效用失真使价格与真实价值脱离，酝酿资产泡沫，泡沫一旦破裂，就会发生金融危机。因此，宏观调控十分重要，但宏观调控要做出准确的判断。我的意见是，当政府的信息优于市场的信息时，政府的调控才是有效的。但是，很多时候却不是这样的。
5.3.3 房地产业存在较为严重的“稀缺性幻觉”
“稀缺性幻觉”，容易造成城市改造的失误。使得很多大城市中心城区的房价十分昂贵，在一定程度上会影响其他地区房价的上升。形成房地产泡沫，最终会使银行、消费者、房地产开发商造成损失。价值是由自然的秩序和经济的秩序共同决定的，有些东西对人的价值并不大，但因为它少，在信息不充分的情况下，就会特别贵，人们不惜出高价买它，但随着信息的不断充分，这种幻觉会消失，价格就会下跌，形成泡沫和不稳定因素。
比如，在城市提倡建设高密度的住房，虽然会在一定程度上降低房价，但也会增加城市的人口密度，反而会使价格进一步上升。一旦人们反思现有的城市发展战略的问题，就会发现，住在大城市中心还不如住在农村或城市郊外好，就会发生结构性风险，形成金融业和房地产业的“滑铁卢”。
5.3.4 房地产业较强的外部性处理不当会造成多种损害#p#分页标题#e#
外部性是指经济体在取得个体收益的同时会对社会和其他个体发生正面和反面的影响。如对社会、企业和其他个人造成不利的损害。但是，也会形成正的外部性。努力扩大正的外部性，减少负的外部性是当前宏观管理的重要内容。所谓外部性主要有社会外部性、企业之间的外部性、企业和个人之间的外部性。就此来看，房地产业不仅仅是个别企业和个别人的问题，如有些人仅仅从个人和自身的集团的利益出发，发表各种不负责任的言论都是不妥的。
过高的房地产价格是由于中国特殊的历史过程、城市化进程的加快而形成的人员过快的向城市集中形成的。加上市场初级阶段垄断的存在，价格过高，出现了稀缺性幻觉和有效需求局限的双重问题。很多人一辈子的收入就够买一套房子。房地产行业发展以及形成的高房价与银行信贷的过度集中是分不开的。实际上形成了收入周期的非对称性。银行的大量存款是有房人的钱，这些钱贷给房地产商用于开发，实际上是叫没有钱的人去买，出现了一种资金借贷双方结构性的失衡。很多地方通过拆迁建房，由于没有正确处理好拆迁户的关系，发生了一些集体上访等问题。还有的房地产开发，在地方政府短期行为的作用下，不符合城市的长远规划，有的甚至破坏生态环境，影响社会经济的和谐和可持续发展。房地产企业的很多外部性虽然在短期内不会反映到自身，但是，长期就会对这个行业和房地产商个人产生负作用。这种负作用会通过消费者、政府和银行发生。例如，银行会对贷款进行控制、政府会通过宏观调控进行作用等。
5.4 上海房地产行业走可持续发展之路的必要性
5.4.1 房地产及房地产金融政策时常被各种“搭便车”问题所困扰
例如，经济适用房制度本来是一个不错的制度安排。但是，在实践中有些开发商和个人利用这一政策来捞取好处，使这一制度显得不可行。地方政府从自身利益出发，对这一保障性住房制度积极性也不够，操作层面缺乏连续性。还有预售制也有这方面的问题，有的企业就利用这一制度搞假按揭和欺骗消费者的勾当。结果使这一旨在提高社会资金利用效率的制度显得不可行。
5.4.2 房地产关系到国计民生，具有较强的“公共物品性质”
市场机制下的房地产市场具有疯狂的逐利性。当前，这种矛盾不断激化，使房地产结构不合理，影响社会和谐发展。政府介入房地产业的管理的必要的，但又必须是合理的。这方面牵涉到很多政府的房地产政策问题。不能以此为理由把房地产的国有化明正言顺，政府介入房地产的手段是：法规、准入、援助、处罚、费率管理等手段，科学的政府管制是被严格界定的。当前住房供应结构不合理的问题十分严重。主要表现为大户型供应比例高，中小户型供应不足。至 2005 年 12 月，在 40 个大中城市中，有 23 个城市套型面积在 120 平方米以上的住房占 50％以上，有 16 个城市套型在 80 平方米以下的住房不到 10％。其中，中西部地区问题更为突出。这种情况会使政府的公共福利目标难以实现，浪费土地资源。中央政府不得不强制推行70-90政策。#p#分页标题#e#
5.4.3 房地产的有效需求具有很大的局限性，需要国家进行调节
“有效需求局限”是房地产价格管理中一个十分突出的问题。中国的收入差别很大，这种差别并不是完全合理的，很多人的财富形成与他的能力并不相当。不合理原因不言自明。这样就形成了房地产行业严重的结构性失调和严重的不公平。因此，国家要采取措施增加居民和农民的收入，提高其购房的能力，是消除房地产结构失衡的重要措施。目前，引起中国房价过高、房地产投资过热的一个重要原因是中国的收入结构不合理，这种收入结构是由多种因素形成的，也带有很大的合理性。房地产增长不能让更多的老百姓受益，根本原因在于社会分配制度存在一定的问题。中央近期提出的增加工人福利和农民收入的战略是正确而英明的。
第6章 上海房地产可持续发展的对策
正确分析上海房地产市场状况，寻求相应对策，是是上海房地产可持续发展的必由之路
6.1.1 宏观政策导向，影响房地产投资
首先，宏观经济政策使房地产投资主导力量发生变化。2005 年我国财政和信贷执行的是“双稳健”政策，这与 2004 年以前的积极财政政策所面临的、针对当时我国经济有效投资和有效需求不足、及 1998 年亚洲金融危机的宏观背景发生了巨大变化，当时的任务是拉动社会投资、刺激消费，恢复经济活力，促进经济增长。但到 2003 年尤其是 2004 年后，全社会投资热情日益高涨，并达到了必须进行控制才能缓解的地步，这样以国家投资为主导的投资结构已经改变，作为国民经济发展先导型产业的房地产投资也必然会降低，增长幅度的回落也就成为必然的了。
其次，抑制房地产投资的多重调控政策合力仍在发挥作用。在 2003 年下半年到 2004年全年共长达一年半时间里，国务院及国家发改委、人行、银监会、建设部、国土资源部等多个部委针对房地产投资过快增长出台了很多政策措施，涉及整顿开发区、两次提高房地产金融信贷利率、行政监察、法律监管、土地政策等。这是我国 1997 年以来房地产政策出台最多、力度最大的时期，正因如此房地产投资增速才大幅回落，投资过热带来的能源、原材料等生产资料价格上涨的压力才得到缓解。
尽管房地产价格有所回落，但回落幅度还不大，关键原因是，居民住房巨大需求与短期供给的缺口仍然存在。严格的土地管理制度从 2005 年开始实行，使土地市场价格进入调整阶段。房地产市场供求结构失衡，尤其是经济适用住房供应比例偏低，加上固定资产投资价格上涨等因素影响，短期内房地产价格上涨仍无法避免。控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。连续几年的宏观调控，改变了房地产业发展的环境和条件。银根、地根紧缩及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被 赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到 了有效控制，住房价格涨势平缓回落。#p#分页标题#e#
6.1.2 2008年的房地产政策
2008年尤其是下半年以来，上海受经济大环境的影响，上海房地产受到较大冲击，国家和上海出台了一系列为了房地产稳定和健康发展的政策。
表6.1 2008年房地产主要政策汇总
序号 名称 颁布日期 实施日期 发布单位
1 关于促进本市房地产市场健康发展实施意见的通知 2008.12.27 2009.1.1-12.31 上海市政府
2 国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见 2008.12.08 2009.1.1-12.31 国务院办公厅
3 上海市住房建设规划（2008-2012） 2008.11.03 2009.1.1-12.31 上海市房屋土地资源管理局
资料来源：上海房地资源网https://www.shfdz.gov.cn
2008年，上海新增住宅用地供应800-1000公顷，优先确保经济适用房和廉价房用地，2009年可新增住宅用地1000公顷左右。
6.1.3 促进了土地制度的深化改革
调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。
6.1.4 住宅市场体系初步形成
经过几年的调控和治理，基本形成了由新建住宅市场、二手房转让 市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。并逐渐建立和完善 了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度 ，开发商的经营行为得到规范、市场供求信息逐渐透明，房地产市场秩序逐步改善。
6.1.5 提高和降低贷款利率，化解金融风险
2008年11月27日央行下调金融机构一年期存贷款利率1.08个百分点，只实行下限管理。下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.7 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12％的 0.7 倍，即 4.284％。国家提高或降低住房贷款利率，虽然不能从根本上根除这种行为，但至少加大了投机行为的不确定性，使投机行为受到了一定程度约束。结合七部委联合下发政策中关于“期房限转”政策和个人购买住房不足 2 年转手交易全额征收营业税政策，以及对恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为和企业要及时依法从严处罚的要求，使炒房的难度和炒房的成本大大增加，较为有效地抑制了炒房行为，炒房者己开始逐渐退出市场，而且市场主体也减少了盲目性购房，大多数人开始而趋于理性。
6.1.6开展多元化融资渠道，化解银行风险
《房地产信贷资产证券化管理办法》的出台和实施，将开辟我国房地产发展和金融发展史的先河，成为房地产金融多元化实践的创新之举。我国房地产信贷资产证券化经过多年的研究探索和反复论橙终于开始进入了实质性实施阶段。这会改变我国房地产投资长期依靠单一银行资金，银行资金风险难以控制的弊端。尤其是在房地产价格不断上涨，并且是一种全国性上涨、全球性上涨，很可能演变成泡沫经济时，房地产信贷资产证券化的试点，对化解房地产市场风险将是一次有益的探索。但是，如何制定房地产宏观、微观经济政策以及这些政策执行后的效果如何测度等，不仅对于当前控制房地产价格过快上涨，而且对未来房地产投资及价格监控都具有重要意义。目前国家在控制房地产价格上涨幅度时，如何把握政策力度，特别是抑制价格上涨所带来的副作用，都值得探讨。在政策紧松尺度的把握方面，在房地产投资和房地产市场监控体系的建立上，在国家如何采取市场化的调控手段、渠道和方法方面，很有必要探索和建立房地产良性调控机制，避免陷入抑制房地产投资过热，又带来房地产价格上涨，抑制房地产价格上涨，又引起房地产投资甚至全社会投资萎缩、有效需求不足的恶性循环之中，避免经济的大起大落，是我国房地产宏观调控的最终目标。#p#分页标题#e#
6.2上海房地产发展的调控措施与对策
6.2.1创新融资机构和融资工具，化解金融风险
实现上海房地产可持续发展，住房按揭贷款证券化是一个重要的途径。由于住房按揭的时间长，这就相应地把银行资产的使用期限拉长，然而，银行吸收的存款却是短期的，这就导致银行资产与负债出现错配。实行住房按揭贷款证券化，依托资本市场，把不能流动的抵押资产转化为具备流动性的资产，就能更好地盘活银行资产，提高资金效率。住房按揭证券化最早出现在美国，经过几十年的发展，如今己经形成了一套比较成熟的体系可供我们借鉴。但国内住房按揭贷款证券化的进程还比较慢，目前最重要的是要建立一个服务于全国各大商业银行实行住房按揭贷款证券化的全国性服务机构。
还有就是近期被房地产行业内炒的如火如荼的房地产信托投资基金(REITS)也会是今后的一个流行趋势。REITS 实际上是一种典型的资产证券化投资工具，就是说原物业发展商将其所属部分或全部物业资产打包，成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。这样，发展商可以套现下一个项目，而资金有限的投资者也可以获得投资房地产业的机会，获得租金和增值收益。
据国家统计局的统计显示，房地产开发资金中，“定金和预收款”占房地产开发投资资金来源的 43.1％，位列第一；房地产开发企业自筹资金占全部资金来源的 30.3，开发商向银行贷款占全部资金来源的 18.4。由此可见房地产开发资金主要为“定金和预收款”、自筹资金和银行贷款三部分。因购房者大多采取按揭贷款的方式购房，按照首付 30％，贷款 70％的方式计算，开发企业自筹资金中约有 70％来自于银行贷款。所以综合计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55％以上，一旦房地产开发商的资金或者信用出了问题，都会给银行带来严重的后果。
为此“十一五”规划中提出要完善房地产开发融资方式，是为了促进房地产开发融资的健康有序发展。具体从以下几个方面着手，一是减少间接融资，增加直接融资；二是融资双方在具体操作中要不断规范和完善；三要实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。
表6.2 房地产信贷与房地产投资 单位：亿元
年份 房地产企业贷款累放额 完成房地开发投资 贷款占投资比例 房地产开发投资增速
2000 489.77 566.17 86.51%
2001 599.42 630.73 95.04% 11.4%
2002 928.8 748.89 124.02% 18.7%
2003 1240.01 901.24 137.59% 20.3%#p#分页标题#e#
2004 1192.4 1175.46 101.44% 30.4%
2006 1 153.71 1 275.59 90.4% 21.04%
2007 1 187.63 1 307.53 90.9% 0.5%
资料来源：上海统计网https://www.stats-sh.gov.cn
6.2.2 制定房产新政，加强政府干预，避免出现“效用失真”
合理调整房地产市场供应结构，纲要原文:“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”。调整住房供给结构这次列入“十一五”规划发展纲要，是一种必然，充分反映国家对房地产市场存在问题的高度关注。值得注意的是，规划中明确提出要“严格控制大户型高档商品房”，这说明我们国家在消费政策上的一个转变。过去我们是鼓励消费，现在我们认识到资源是有限的，大量大户型高档商品房的出现，在一定程度上促使房价上涨压力增大，人均建筑面积增长过快。房子太小住得不舒服，所以人们就想住大房子，但房子过大也不是好事。有一组数字可作比较，我们现在的人均住宅面积已经超过日本近 10 平方米，而日本的人均 GDP 却是我们的 20 倍。在人均 GDP 与发达国家尚有较大差距的情况下，过分强调人均住宅面积增长显然是不合时宜的。同时，规划中明确表示，要“加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”，这也是非常重要的一点。规划中所指房地产一级市场应该是包括土地出让到商品房开发销售，也就是我们通常理解的开发商品房的过程。而二级市场主要是交易市场，如二手房交易等，要调整供给结构，促进梯次消费，房地产一级二级市场应均衡发展，过去强调过多的是对新商品房买卖的调控，而对二级市场的促进和规范不够，使得二级市场存在产权关系难以查清、信息不透明、偷税漏税、私下交易等问题，都需要解决。此外，规划中明确提出加强租赁市场调控，说明租赁市场得到了应有地重视。毕竟房地产业要与其他行业协调发展，房子作为一种商品也要流通顺畅，买卖和租赁都应该是不可或缺的环节。
表6.3 上海市不同环线区域90平方米以下住房占比和套均面积
类型 总量90平方米以下住房占比（%） 各区域90平方米以下住房占比（%） 套均面积（平方米）
面积占比 套数占比 内环以内 内外环间 外环线外 总量 内环以内 内外环间 外环线外
存量 41.4 64 34.9 50.6 33.4 86.8 88.4 80.7 95.4
在建 23.3 36 7.6 24.3 26.1 113.5 131.3 110.9 128.5
在建（扣除配套商品房） 14.6 27 7.6 24.8 11.5 122.3 133.5 110.9 128.5
当前网上供应 9.9 17.4 7.9 12.2 9.4 130.6 140.6 123.1 131.7
资料来源：网上房地产https://www.fangdi.com.cn
关于二手房市场，使其成为化解市场风险的又一手段。纲要原文:“按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”#p#分页标题#e#
房地产住宅二、三级市场的完善与发展不但能够成为平抑整体房价的重要手段，同时亦能促进房地产梯级消费格局的形成。现阶段市场的供不应求是导致房价不断上涨的主因，二、三级市场的发达可以使消费者认识到:一方面“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小，购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升；另一方面“居家未必要买房”，人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定会拉低整体房价。此外，通过发展二手房市场、房屋租赁市场和推进住宅一、二、三级市场联动，推广“以旧换新”、“置业升级”，不但可以满足多个购房层面的需求，从整体上盘活房地产市场，同时还能一并带动建材、装修、家电、家具、物流、商业等诸多产业的发展。有了“住房一、二、三级市场联动”的机制，房地产市场将会形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局，满足社会各个阶层的不同住房需求，达到百姓安居乐业，社会和谐发展的良好局面。因此，政府除了通过对房地产市场的宏观调控，打压房产炒作，抑制整体房价上升外，还应从政策上扶持二、三级市场的发展，使房地产一、二、三级市场的梯级消费呈现良性循环、互动，最终实现房地产市场健康有序发展。
6.2.3 制定土地新政，降低制度造成的“稀缺性幻觉”
上海实行土地与房管分离管理，施行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度，禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编的管理。加强土地利用计划管理、用途管制和项目用地预审管理。完善耕地保护责任考核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。
土地作为生产和生活的基础，同时更是各种经济运行的必要载体，理应对其实施严格的透明化管理，这样可以防止地价过高造成相关行业竞争力下降，以及由土地一级市场影响二级市场房地产的开发建设，形成虚高的房价，影响百姓的生活质量。同时还要考虑到我国人多地少的客观情况，在加快经济建设时又必须对土地资源进行保护，实现可持续发展。
6.2.4 正确处理好与外部性关联的关系
房地产作为支柱产业，其健康有序的发展，不仅关系国民经济整体平稳运行，而且还关系到百姓的生活质量和水平，更关系到建设社会主义和谐社会的最终目标的实现。实现上海房地产可持续发展首先要处理好政府、银行、开发商和消费者等之间的利益关系。避免产生影响社会安定的矛盾。“阳关拆迁”，规划透明。为此，全国人大在《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中对房地产业及上下游相关领域做出了说明，为今后五年国内房地产市场发展指明了方向。#p#分页标题#e#
分析我国房地产的主要发展趋势及政策走向，可以认为上海地区房地产业发展良好，市场风险仍会停留在高位。但是，房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇，而且随着社会经济的快速发展，城市化进程的加快，以及居民对高质量生活的追求，我相信上海的房地产市场会在国家宏观经济政策强有力地调控下，继续健康有序地向前发展。
6.3 上海房地产可持续发展的具体措施
6.3.1加强住宅用地管理，优先确保保障性住房的土地供应
安排土地利用计划时，优先安排经济适用住房和廉租住房项目的土地供应。严格执行国家有关调控政策。继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的供应比例。在土地招拍挂文件、土地出让合同中，严格规定住房建筑套密度、住房面积净密度、套型结构比例和建设进度计划等要求，加大住房建设进度和供应结构的监管力度。
推进节约集约用地。一是加快消化存量和闲置土地，对于清理出的闲置住宅用地处置，优先用于经济适用住房和廉租住房建设；二是大力发展节能省地型住宅开发，提高土地的利用效率；三是积极，稳妥推进农民宅基地置换试点。
6.3.2完善住房保障体系与政策，多渠道解决低收入家庭住房困难
完善廉租住房制度，加快解决低收入家庭住房困难。加快制订《上海市廉租住房保障实施办法》，重点是建立廉租对象收入认定的动态调整机制，不断扩大政策受益面；建立健全廉租住房房源的筹措机制，通过新建、配建、收购、改建和鼓励社会捐赠等渠道，增加廉租房源供应，逐步扩大实物配租比例；完善和细化廉租供应住房申请、审核和退出的具体办法，并健全实物配租供应和退出机制。
建立健全经济适用住房制度，积极解决中低收入家庭的住房困难。加快制订《上海市经济适用住房管理试行办法》，重点是建立健全经济适用住房的上海市市联动建设机制；建立健全经济适用住房申请、审核和供应分配机制；建立健全经济适用住房产权管理机制。
加快建立保障性住房租赁服务机制。建立全市统一、市区联动的保障性住房租赁服务平台，形成市、区（县）、街道（镇）三级管理、联动服务的网络体系，增强区（县）层面的租赁服务功能。同时，研究制订租房贴费政策和相关税费支持政策。鼓励居民通过租赁来逐步改善居住条件。
改善引进人才和来沪务工人员居住条件。按照“政府主导、统筹规划、企业尽责、市场运作”的原则，在经济开发区、工业园区等外来从业人员集中的区域，新建或改建部分集体宿舍和集体公寓，定向出租给来沪从业人员。做好规划设计和建设管理，坚持经济适用、合理布局、科学设计、确保质量，同时应适当配备必要的文化、体育活动等设施设备。#p#分页标题#e#
6.3.3扩大保障性住房建设规模，优化住房产品供应结构
重点确保经济适用住房和廉租住房建设，细化经济适用住房的建设规模和选址，加紧落实项目用地，在建设机制上，要按照“政府主导、市场运作、市区联手、定向供应”的原则，明确市和区（县）分工。市政府主要负责统一规划、统筹协调；区（县）政府主要承担具体组织实施。要通过单独选址、集中建设的方式和在普通商品住房项目中按一定比例配建经济适用住房、在经济适用住房项目中按一定比例配建廉租住房的方式，加快保障性住房建设和供应。
稳步推进配套商品房建设。配套商品房建设是解决动迁居民居住困难、优化供应结构、保障城市建设的重要途径。一要合理确定建设规模和进度，根据市场供需把握开发与供应的节奏；二要继续完善供地方式，在限套型、限房价、竞地价、竞房价的基础上完善项目公开招投标方式；三要进一步提高建设水平，切实落实基地周边的产业、市政、公建等规划。
继续优化普通商品住房建设。要采取土地、财税、金融等综合措施，大力发展中低价位、中小套型的普通商品住房。按照区域控制、总量和项目相结合的原则，继续优化供地结构，确保中低价位、中小套型普通商品住房的用地供应，严格按照住房和城乡建设部有关规定控制套型面积比例。
6.3.4 全面推进住宅产业现代化
健全住宅质量管理体制。完善住宅质量管理机制和管理方式，实现“全覆盖、全过程、全方位”管理，重点推进创“无渗漏”住宅质量的管理工作，继续抓好住宅质量通病防治，不断满足市民对住房质量和功能的要求。
完善市政公建配套网络与功能。一要加强以经济适用住房、配套商品房和中低价位普通商品住房等新建住宅小区为主的市政、公建配套设施建设，确保医院、学校、商业网点、社区服务中心等公建服务设施以及道路、公交等市政配套设施与住宅开发的同步建设；二要完善郊区居住区交通网络，形成与住宅发展布局相匹配的市政设施网络。
6.3.5坚持“拆、改、留、修”并举，改善市民居住条件
加快推进旧区改造。发挥政府在旧区改造中的主导作用，调动各方积极性，加快推进旧区改造。尤其要以居住环境差、居民改造愿望迫切的旧里以下房屋为重点，同时，有步骤地推进中心城区“城中村”改造。
积极落实“平改坡”综合改造及旧住房综合整治。以“平改坡”等旧小区改造为载体，通过新建、改建、扩建、置换等手段补充完善公建配套设施。对于城市规划予以保留、建筑结构较好、但标准较低的旧住房，积极有序地进行“平改坡”和综合改造。#p#分页标题#e#
6.3.6规范房地产市场秩序，加强市场监督管理
加强住房建设项目的全过程管理和监测力度。加强项目开工前的审批管理，在项目审批、土地供应、规划审批、设计审查等环节，加强动态管理。健全住房市场监测制度，加大对供求、价格变化的监测力度。
完善房地产统计和信息披露制度。健全统一的房地产信息发布制度，通过引导市场预期，促进住房理性投资和消费，促进房地产市场健康有序发展。完善房地产信息的共享机制，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范监测体系。进一步规范房地产市场交易秩序。按照“诚信、透明、规范、法治”的要求，继续完善加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度，为提高调控效率创造基本条件。
6.3.7建立科学的居 民住房消费目标和消费模式
是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，9O 平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是在建立实名制的住房档案的基础上，准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排 中低价位、中小套 型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力 “租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。
调动地方政府落实调控政策的积极性。地方政府是调控措施的具体执行者，要为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP 增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度 ，减少地方政府对土地收入的依赖。
6.3.8推动不动产税的实施
合理配置房产资源根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。因此，在建立住房档案的基础上，积极研究、实行不动产税 。
6.4 加快推进建设节能型房地产项目对策
上海乃至我国建筑节能长期不受重视，与发达国家的差距越拉越大。究其原因是因为对可持续发展的内涵认识不够，习惯于粗放式增长发展方式，没有充分认识能源危机对现在及以后经济发展的制约作用。具近的统计资料表明，建筑产品从原材料生产到建成后投入使用所耗能源约占全社会能源的50%，而使用过程的能耗约为全社会能耗的60%，建筑用能浪费成为建设节约型社会中最薄弱的一个环节。对上海这样一个能源匮乏大市来说，节能是实现房地产可持续发展的决定性环节，需要做的工作很多。#p#分页标题#e#
6.4.1 加快建筑节能管理条例的立法步伐，推动房地产节能法律法规的建设
加大资源保护和节能的执法力度从可持续发展的战略目标出发，将建筑节能工作向更高、更深层次推进，就一定要将其纳入法制的轨道，通过立法、执法来确定各项工作的行为准则。鉴于建筑节能的重要性、特殊性以及当前建筑节能存在的差距，迫切需要根据有关法律法规，在对建筑节能相关主体的权利义务、法律责任、管理办法等方面进行细化，使之具有更强的操作性。
6.4.2 着手研究制定相关经济政策，逐步建立房地产节能产业的发展规划
保护和鼓励开发节能型房地产项目的开发商要探索政府引导和市场推动相结合的方法和机制，充分发挥市场机制和经济杠杆的作用，运用价格、财税、金融手段和产业政策、投资政策、消费政策、外贸政策，促进建筑节能产业快速发展。研究对新建建筑推广建筑节能给予适当的税收优惠政策，对示范项目给予贴息优惠政策。研究适当延长墙改专项基金的征收时间，扩大使用范围，促进墙改基金支持节能工作。鼓励社会资金和外资投资参与既有建筑改造。建议将执行节能建筑标准的措施纳入施工管理审批许可证的管理范围，由开发办在节能办的协助下具体执行；对不执行节能标准的新建（或改建、扩建）民用建筑工程恢复征收固定资产投资方向调节税，或者建筑能源消费税；对节能建筑则实行零税率政策。鼓励生产和采用节能门窗和建筑保温（隔热）材料，经认证合格的节能门窗、建筑保温（隔热）材料减半征收产品增值税。制定推广节能空调、燃气空调的具体措施；制定鼓励生产和使用建筑节能器具的经济激励机制。建立对高耗能、高耗材、高耗水的落后工艺、技术和设备强制淘汰制度。
6.4.3 积极培育建筑节能产品市场，大力发展房地产节能产品
带动节能建材、再生能源利用产业的研究与开发随着科技的迅速发展，建筑节能将面临跨越式发展，必将带动节能建材、再生能源利用产业化的发展。充分发挥政府的宏观调控作用，推动规范性建筑节能市场的形成，促进节能产业的健康有序发展，达到资源的优化配置，提高国民经济的整体效率，保证节能效果的目的。组织有关社会团体、各方面专家和企业界代表积极参与，依靠科技进步和创新，加大对资源节约和循环利用关键技术的攻关力度，构建资源节约的技术支撑体系。推广应用节约资源的新技术、新工艺、新设备和新材料。大力支持资源节约和发展循环经济的重大项目建设。通过提出节能目标、制订节能规划、考察资源状况、研究技术条件、完善产品标准、规范产品认证、组织产品标识、分析市场动态、评估节能潜力、鼓励开发创新、引进先进技术等途径，向社会发布有关方针政策、法律法规、建筑节能产品需求预测、节能技术发展方向、节能市场信息、推荐限制和淘汰产品目录，并通过监督检查产品质量和工程质量、处罚违规企业、禁用不合格产品等手段，引导建筑节能产业通过正常竞争，做到结构优化、产业升级、产品配套、规模合理、质量提高，以开辟广阔的建筑节能市场，满足建筑节能工作发展的需要，创造新的就业机会。#p#分页标题#e#
6.4.4 尽快建立闭合管理程序，完善房地产节能要求
完善并强化行政监管制度建立和执行建筑节能“设计专项审查设计备案专项稽查节能验收”闭合管理程序。设计文件必须满足国家建筑节能强制性条文，施工图审查机构要对设计文件进行专项审查，凡达不到《节能标准》的不得出具施工图审查合格证书，更不能无证施工；施工图审查合格的建设项目，建设单位应到市建筑节能办公室进行登记备案；施工单位必须按照审查通过的施工图进行施工，监理单位必须按上海论文网照通过的施工图设计文件实施监理，对不符合要求的，责令其改正；建筑节能管理部门在主体完工、竣工两个阶段进行单项检查，对不符合节能要求的，责令其改正；房屋竣工后必须按照居住建筑节能检验的有关规定进行检验，建设单位在组织建设项目竣工验收时，对建筑节能达标情况一并验收，验收报告报建筑工程质量部门备案，未经验收或达不到节能标准的，不得办理竣工验收备案手续。通过以上各个环节的严格监管，建立一套严格的节能建筑实施监管制度，以保证节能建筑在所有开发项目中得到实施。
6.4.5 加大节能改造
上海有大量的老式公房，使用保温性能不佳的钢门窗，能源消耗较大，应由政府主导对旧式房屋进行节能改造。
第7章 结 论
房地产可持续发展，关键是要解决好眼前利益和长远发展的关系，局部利益和整体利益的关系，经济利益和社会利益的关系，可持续发展与可持续增长的关系。
可持续发展的目的是发展。本文的研究以上海的经济社会发展为背景，结合上海房地产市场尤其是住宅市场的特征，全面分析了上海房地产市场的运作现状及发展趋势，对房地产政策体系构架、政策调控形式进行了深入探讨，另外通过对上海房地产政策变迁进行研究分析，本文得出如下结论：
1）2000年以来，上海房地产取得了巨大的成绩，但同时也存在诸如产品结构不合理，土地供应、市场交易、金融创新等机制不健全方面的问题，只有走可持续发展之路，才能在发展中解决上市问题。
2)目前和以后相当长的阶段内，上海房地产市场的发展应向保障性住宅倾斜，重点运用土地供应、税收金融等政策调节、市场监管等手段保证保障性住宅的建设规模。
3）节能是可持续发展的重要环节，对上海这样的能源匮乏城市，必须建立适应上海房地产发展的节能体系，量化并强制推行上海房地产节能的具体要求。
修改的要求：论文题目改为：上海住宅业的可持续发展研究
1， 第1,2章没啥大问题
2， 第3章现状、特点可以并为2节#p#分页标题#e#
3， 第4章增加和变通内容
4， 第5章内容重复，全部整合成swot分析
5， 第6章的6.1去掉，6,2、6.3、6.4从土地与住宅供应结构、低碳与绿色住宅、化解房价泡沫与金融风险来整合
6， 论文页数控制在60左右，页眉和页脚、字体等格式按原论文
