目 录 1
1.绪论 2
1.1选题背景及研究意义和目的 3
1.1.1选题背景 3
1.1.2研究意义 3
1.1.3研究目的 4
1.2 研究内容与方法 5
1.2.1研究内容 5
1.2.2研究方法 5
1.3文献综述 6
1.3.1融资结构理论分析 6
1.3.2调控政策对房地产融资影响研究 8
1.4研究思路与创新点 10
1.4.1研究思想 10
1.4.2创新点 11
2.房地产市场和行业现状和发展趋势 11
2.1房地产行业现状 11
2.2房地产行业融资特点 12
2.3房地产行业发展趋势 15
3. 房地产行业调控政策及与房地产行业相关金融政策梳理 17
3.1房地产行业调控政策梳理 17
3.1.1限售政策 17
3.1.2限价政策 17
3.1.3限购政策 18
3.1.4限贷政策 19
3.2与房地产行业相关金融政策梳理 20
3.2.1投资阶段（拿地阶段）金融限制政策 20
3.2.2建设开发阶段金融限制政策 21
3.2.3销售阶段金融限制政策 21
3.2.4持有运营期金融限制政策 23
3.2.5集团融资限制政策 24
4. 基于调控政策的房地产企业不同融资方式的比较分析 25
4.1融资总量增幅下降 25
4.2传统融资难度增加 26
4.3融资成本增加 28
4.4融资渠道受限 28
4.5鼓励创新型融资方式 29
5. 房地产企业融资应对策略 30
5.1多阶段融资扩大融资总额 30
5.2拓展融资渠道增加融资可得性 33
5.3选择适当融资方式降低融资成本 34
5.4积极尝试新型融资方式 35
6 结论与展望 35
1.绪论
1.1选题背景及研究意义和目的
1.1.1选题背景
房地产业作为国民经济的支柱产业，已成为我国的热门话题。近年来，中国房地产业发展迅速。同时，房地产企业的资金需求也很大。据有关统计，房地产开发投资由2003年的10166亿元增加到2018年的120264亿元。即使在2019年，我国房地产开发投资也比2018年增长了9.9%，这充分说明国内房地产企业对资金的巨大需求也是如此。与其他行业相比，房地产业从买地到开发建设的全过程资金使用规模大、集中度高，但资金回流分散、长期性强，因此，房地产企业对融资的依赖程度高于其他行业，对企业债务融资的要求也更加严格。可以说，房地产业融资的成功与否对整个企业的生存和发展起着重要的作用。但是，由于我国经济的快速发展，房地产作为我国经济的龙头，房价也处于飞涨状态，人们买不起房的情况越来越严重。为解决这一国计民生问题，我国也制定了许多调控政策。2010年至2010年，鼓励和扶持房地产的政策转变为抑制房地产的政策。在2019年出台的房地产调控政策中，还指出要构建房地产市场健康发展的长效机制，坚持以房住、不炒为定位，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系，因地制宜，分类指导。纵观过去的房地产周期，本轮房地产调控可谓史无前例。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，约束着狂热的房地产市场。从“五限”制度到今年房地产融资全面收紧，这一轮调控的效果已经开始显现。随着高压政策加大资金压力，房地产企业拿地速度放缓，特别是国家收紧货币政策，收紧对房地产开发行业的信贷，融资难度变得很大，而房地产企业的压力急剧增大，导致各类房地产开发企业面临着前所未有的危机，不得不转向其他融资手段，以保证企业的生存继续发展。
1.1.2研究意义
在不断加大调控政策力度的环境下，房地产企业的资金状况也备受关注，房地产行业由于行业不景气和融资艰难的双重压迫下，资金链断裂和负债率的持续高走使得不少房地产企业纷纷面临无法偿还债务的尴尬局面，可以说，我国房地产的行情正乌云密布。wind数据显示，截至2018年一季度末，136家A股上市房地产企业负债总额超过6.58万亿元人民币，房地产企业整体负债率达到79.42%，为2005年以来最高水平。尤其是房地产龙头企业万科集团，因其超过1万亿元的网络债务，更是引来了不少风波。2019年房地产市场持续增压的状态下，房地产行业投资逐渐回归二线。虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。这一方面体现了我国房地产企业存在融资渠道单一，过度依赖银行贷款，资金来源稳定性较差等特点，另一方面则说明了我国众多房地产企业的风险管理水平较低，对于债务融资的选择缺乏专业判断。由此可见，外部调控对房地产企业的外部经营带来极其不利影响，如何选择合适的融资方式就更加至关重要。而当前我国的房地产行业融资有存在资产负债率高、且资金大部分主要来源于银行等特征。在这样的背景下，通过本选题的研究，具有如下的意义：
(1)理论意义
本文将深化对融资结构理论的研究，并对创新融资进行探讨，探索西方理论本土化问题，结合融资经典理论、资本成本及融资组合相关理论，将其有机结合，服务于我国房地产企业的融资方式选择。
(2)实践意义
详细梳理了与融资相关的房地产行业调控政策及相关金融限制政策，探讨了政策调整对房地产企业融资的影响，并总结归纳了房地产企业应对策略，为房地产企业在当前的调控背景下选择合适的融资方式提供建议，利用房地产企业优化融资结构，降低融资成本，实现可持续融资和健康发展。
1.1.3研究目的
在房地产行业强势调控的不利背景下，融资金额及融资渠道受限，通过梳理房地产企业融资方式及选择参考要素，帮助房地产开发企业全面、科学地比较各种融资方式，明确各种影响融资方式选择的因素，选择适宜的融资方式，帮助企业实现可持续发展；不同时期的调控政策都会对房地产公司的经营状况和公司发展以及起着决定性的因素。所以，调控政策对企业的融资也造成了不小的影响，进而影响到企业的融资方式的选择，融资方式选择的错误会使一些房地产企业出现了债务违约和破产重组，而另一部分选择正确的房地产企业则生存下来并持续健康发展。基于此本文将对调控政策对于房地产融资情况进行分析，寻找出最具优势的方法，以期提高房地产企业债务融资能力和融资效率，最终实现房地产企业的健康持久发展。#p#分页标题#e#
1.2研究内容与方法
1.2.1研究内容
本文主要分为六大章节，第一章绪论主要阐述了我国房地产行业在调控政策下所面临的问题并通过大量文献资料的阅读整理对国内外研究者已得的研究结果进行概括和分析为下文的研究做出第一步进展，并对下文的研究方法以及本文的优缺点进行一定的总结阐述。第二章节主要为文献综述和理论基础，通过对近几年来我国房地产融资等相关方面，如融资结构、融资方法、融资效率进行一定的文献整理与分析，并对本文研究中所用到的理论基础进行概述为下文更好的开展做出铺垫。第三章主要对基于调控政策的房地产行业融资现状及方式进行概述与分析。第四章是对房地产企业不同融资方式进行比较分析，为不同类型规模的企业决策者做出一定的融资方式的建议。第五章是对房地产企业融资模式选择分析，对大、中、小型房地产企业的融资方式做出建议性选择并对其的优劣势进行分析，并运用SPSS 进行对融资效率相关因素的模型建立以期能更加全面客观的描述。第六章为结论与展望，为全文的总结主要提出自己的建议并说明此研究的成果。
最后，全文通过对在我国调控政策下房地产企业融资方式、模式以及融资特点的比较与分析，以期对大、中、小型企业做出最优融资方式抉择以及通过对融资效率的SPSS分析对其影响因素做出相关评价与分析，以期提高房地产企业债务融资能力和融资效率，最终实现房地产企业的健康持久发展。
1.2.2研究方法
第一，文献分析法。文献分析是在对国内外相关文献梳理的基础上，对研究对象形成的更加全面与科学的认识。本文通过收集整理我国政府调控政策与企业融资结构及融资效率和风险的相关文献，全面梳理了调控政策对企业融资效率的关系。
第二，基于调控政策下宏观分析和微观分析相结合法
对于融资问题，特别是在房地产领域，基于调控政策的融资主要体现在宏观和微观两个层面，因为任何事物在运行过程中，通常都会体现在各个层面。因此，在问题分析的过程中，要从各个层面入手，将宏观和微观两种分析方法有机地结合起来，进行深入分析，最终找到最佳的融资渠道。在宏观层面上，房地产融资关系到国家宏观经济调控政策，对经济有序发展具有一定的相关性，甚至包括金融体系的安全与否。其次，在微观层面，尤其是在经济层面，房地产企业应该把它作为经营这一经济主体的关键，如多种融资渠道，如何选择和组合房地产企业等。
第三，案例比较分析法。将房地产企业按照企业规模进行比较，通过分析其所采用的融资方式，找出该企业在融资方面面临的困难及解决方式。以期对我国国内房地产企业解决融资难问题提供借鉴。融资结构的特征与差异，以及不同监管程度下金融背景对房企融资结构影响程度的差异。
第四，实证研究。为了更加详细的了解我国的调控政策对于房地产融资选择方式的影响，本文将从调控政策对于企业融资方式不同的融资效率进行SPSS 进行分析，使问题和影响因素更加客观的可见。
1.3文献综述
房地产企业的生存与发展与企业融资密切相关，并且房地产不仅在我国占着国民经济的大头，与国外而言其影响也是不容小觑的，本节将对近几年最近的关于房地产融资的相关文献做出相关的整理和研究。
1.3.1融资结构理论分析
（1）王安娜（2017）通过对我国房地产市场传统融资在信贷紧缩的情况下的弊端入手，提出我国房地产应采取多渠道的融资模式并鼓励金融创新以及加强对外资投资的引导和监管，增强流动性并降低风险，在宏观调控下使得我国房地产行业得以健康发展。
（2）胡宗义和冯婷（2018）以2011年到2015年沪深Ａ股199家信息类上市公司数据为样本研究信息类公司的融资结构，发现企业融资结构对企业技术创新有着正向的非线性影响，并建议企业应合理安排融资结构来促进企业技术创新。
（3）陈浩良和徐晨阳（2015）通过对我国2008至2013年的房地产融资现象为基础分析了房地产行业的融资结构并提出我国现融资情况呈渠道单一并且过度依赖的现象，导致了企业的高资产负债率，针对此现象提出了改善我国金融市场运作模式的意见，着重发展房地产融资二级市场减少对银行的过度依赖。
（4）杨文文（2015）通过把上市的房地产公司的资本结构作为研究的对象,引入政府调控宏观变量,将宏观调控政策与公司资本结构进行细分,分别按“企业融资结构的国内外文献综述一资本结构受宏观调控融资的影响做定性的分析一宏观调控对于融资结构做定量的分析”的线路,结合宏观调控与融资结构,建立合理模型,系统分析了政府房地产调控政策对融资资本结构的影响,确定哪些政策能更有效地发挥作用,从而为决策者提供相应的参考。
（5）苏新和刘聪（2017）以恒大地产集团的融资问题作为研究对象,通过搜集有关恒大地产集团的各种数据资料,同时对所搜集整理的数据资料进行统计、比较和归纳,得出恒大地产目前的融资结构中有债务融资比重高、长短期债务结构不平衡、融资缺口大等问题,并有针对性地提出了一些对策,以便提高公司的融资风险控制能力,使投资风险控制在恒大可接受的水平,实现企业价值的最大化。
（6）薛四敏，周晓静（2018）基于战略研究分析影响房企融资需求因素，建立资金需求假设模型，通过分类比较、归纳分析和结合实践的研究方法，总结出各类融资工具的优劣势 和适用范围，推出融资供给结构“4+X”工具箱模块应用。研究得出在房地产企业面对行业周期和政策调控双重叠加影响下，只有基于战略全面掌握使用房地产行业的全部融资工具，并不断加以创新运用，才能摆脱低效融资，确保资金链安全，并在融资战略、策略选择、风险管理等方面建立适应自身发展需要的房地产综合融资体系，以促进房企转型和可持续发展。
（7）张维迎（1999）通过对企业融资结构的研究，得出了企业在做融资选择前应关注企业所处的外部经济环境、企业所在的行业发展的特点、企业的自身状况和条件。
（8）刘彪（2005）指出企业需要将降级体制和融资机制紧密的结合到一起，跟随着经济体制改革和企业融资方式改革的步伐，得出了传统的计划经济体制是财政拨款融资体制的基石的理论；银行贷款融资机制在转型时期发展较快，并逐渐地被认知，影响力和影响面也随之加大；我国经济体制改革不断的深入，紧随改革的步伐，经济体制也得到了逐渐的完善，并且市场上调节性的融资机制将会替代其他机制，并在以后的发展中占据主导地位。资金无约束—资金软约束—资金硬约束是金融融资机制改革的步骤。
（9）杨小峰（2007）通过对房地产业的研究，得出了房地产业属于典型资本密集型产业的结论，房地产具有规模大、价值高、周期长的特点，因此，这就使得资金在房地产企业发展中起着决定性的作用。在我国加入 WTO 以后，我国房地产行业面临着更加激烈的竞争，并且融资的环境和渠道变得更广、更复杂。
（10）Martin Hoesli（2012）通过对 REITs 的分析得出它吸收资金的方式：它成立了专门的投资机构，专门负责投资管理已经看好的房地产项目，在项目盈利后，将收益按照比例分给投资商。这种方法的好处就是风险低、所需股本金低、操作便捷、能够享受到优惠的税收政策等。
（11）Steve Bergsman（2012）提过这样的观点：人们通常会认为房地产股票在股票市场的地位要远高于其他行业，一旦房地产股票发生大的波动，必然会引起整个股票市场的波动。另外，投资信投基金在房地产行业的地位远不及债券和股票，但是，经过作者的一番调研，得知利率与投资信托基金有着必然的联系，因此，得出投资信托基金在房地产行业乃至整个市场都占有重要的地位。
（12）Keith Smith and David Shulman（1976）通过对市场上各类融资工具的调研，以实例和数据为支持，得出较为优秀收益的融资工具为房地产信托基金。在以美国为首的发达国家的房地产行业，投资信托基金在各种融资渠道中占据了重要的地位，它的发展速度迅猛，并展现出了旺盛的生命力。通过投资信托基金在市场的种种变现也验证了两位专家的结论。
（12）Keith Smith and David Shulman（1976）通过对市场上各类融资工具的调研，以实例和数据为支持，得出较为优秀收益的融资工具为房地产信托基金。在以美国为首的发达国家的房地产行业，投资信托基金在各种融资渠道中占据了重要的地位，它的发展速度迅猛，并展现出了旺盛的生命力。通过投资信托基金在市场的种种变现也验证了两位专家的结论。
（13）Alan Rabinomits（1980）分析了市场上绝大多数主流的融资工具，并且重点对融资机构类别进行了分析，通过数据的比较，得出养老金投资金融机构对商业地产融资的影响非常大。商业房地产能够有长期稳定的租金收益，并且收益要高于其他理财产品，而养老金投资基金投资的特点就是要求风险小，因此，它们偏向于投资商业房地产行业。这一结论虽然已经有了将近 40 年了，但是在今天也同样适用，只是其中的各类细节发生了一些变化，例如：组合的方式和构成成员变得更为复杂。#p#分页标题#e#
1.3.2调控政策对房地产融资影响研究
(1)现代企业融资理论的创立——MM理论
MM理论最早由美国经济学家莫迪利亚尼和米勒在《美国经济评论》的《资本结构、公司金融和资本》一文中提出。该理论认为，在企业经营风险相同、资本结构不同、不考虑企业所得税影响的前提下，企业的市场价值与企业的资本结构无关，即企业是否负债、负债多少与其价值无关。这一理论标志着现代企业融资理论的开始。由于企业所得税的影响，MM理论得到了修正：由于债务利息是税前支出，可以在一定程度上降低企业所得税，从而有效降低综合资本成本，增加企业价值。当企业负债率达到100%时，企业的最低融资成本和最高价值意味着企业最好的融资结构应该是发行全部债券而不是股票。
(2)权衡理论
19世纪70年代中期，梅耶斯(Myers)、斯科特(Scott)提出了权衡理论：企业可以利用债务的税收抵免效应，通过增加债务来增加企业价值。但随着企业负债率的提高，企业陷入财务困境的可能性也随之增大，甚至可能导致破产。如果企业破产，必然会产生破产成本。即使没有破产，只要有破产的可能，或者只要企业陷入财务困境的可能性增加，都会给企业带来额外的成本，这是制约企业增加贷款的重要因素。因此，企业在确定资本结构时，必须权衡债务的税收抵免效应和破产成本。根据均衡理论，企业最佳资本结构在于企业负债引起的企业价值增长等于企业风险约束和企业负债增加引起的各项费用的平衡点。此时，企业价值最大。
(3)融资优序理论
基于信息不对称理论，融资优先权理论考虑了交易成本。认为发行新股将企业经营的负面信息传递给投资者，外部融资将付出更多的成本。因此，企业融资一般遵循内部融资、债务融资和股权融资的顺序。迈尔斯和马吉洛夫的研究表明，当股价被高估时，经理人会利用内部信息发行新股。投资者会意识到信息不对称的问题，因此当企业宣布发行股票时，投资者会降低现有股票和新发行股票的估值，导致股价下跌，企业市值缩水。内部融资主要来源于企业内部经营积累形成的现金流量，等于净利润加上非现金成本减去股利分配。由于内部融资不需要与投资者签订合同或支付各种费用，因此有限性较小，因此是融资方式的首选，其次是低风险债券，信息不对称的成本可以忽略不计，其次是高风险债券，最后，只有在必要的情况下才能发行股票。
综上所述，通过对关于房地产融资相关文献的阅读整理可以看出近年来我国房地产行业在国家的调控政策下面临的多种问题如我国房地产资本结构存在需求资金量大但融资难、资金回收慢的问题；房地产融资方式较为单一且缺少渠道等现象；房地产融资风险大、融资效率等问题。虽然也提出了一定的相关问题的解决方式，但对于房地产企业不同规模的相应应对方式很少有提出并总结，因此本文将对从对不同规模企业融资方式在调控政策下的不同应对方法进行相应的分析与总结，并借助SPSS模型对其融资效率进行一定的分析。
1.4研究思路与创新点
1.4.1研究思想
目前，房地产业的资金来源有两种：一种是自有资金，另一种是借入资金。由于国家规定房地产项目资本金比例必须达到35%，许多房地产企业由于自有资金无法达到上述比例要求，于是采取多种方式筹集自有资金获得银行贷款，如向关联企业借款、出售、转让投资等。同时，受全球金融危机和近期信贷调控政策的影响，过去房地产企业从银行获取主力资金的方式基本中断。同时，受全球金融危机影响，各国经济复苏乏力，对国内房地产业产生一定影响：一方面，房地产投资者会更加谨慎，会更加关注资金来源和使用成本，并期望以尽可能低的成本使用开发资金，降低开发风险；另一方面，由于“限购”政策的出现，将导致部分消费者推迟投资房地产，这将加大房地产企业因销售受阻而募集资金的压力。同时，一些受金融危机影响较小的海外投资基金和私募股权基金，重点关注我国部分二三线房地产市场，通过股权投资和签订回购协议，实现了资金的自由进退。这无疑为中国房地产企业在新政策下寻求新的融资方式提供了机遇。
在金融危机和宏观调控之前，房地产企业除了自有资金外，主要的投资来源是银行贷款。长期以来，如何解决房地产融资结构中的比例失衡问题，探索和发展新的融资方式将是房地产企业亟待解决的问题。本文旨在分析资本结构理论、企业成长理论、优先融资理论、权衡融资理论和代理成本融资理论，在比较分析房地产业融资现状和方式以及房地产企业在调控政策基础上的不同融资方式和模式的基础上，选择现阶段房地产业较为有利的融资方式，同时，为借鉴国外成熟的融资方，结合当前国内外经济环境和宏观经济政策，提出了我国房地产企业可供选择的新的融资方式以及实施这些方式的配套措施，为在当前严格的宏观调控环境下找到一条实现均衡发展的新融资途径，本文提供了理论上的思路。
1.4.2创新点
本文的研究有以下几个创新点：
第一，在调控背景下，学者们更多关注的是对房地产融资情况以及融资结构作分析，但对融资效率的研究本来就少。在这些研究中，作者大多是将房地产融资方式做相应的比较与分析做出研究，本文通过对融资结构、方式、模式以及效率的全面分析研究使得研究更为深入和具体。
第二，本文将调控政策下房地产企业的融资效率做出研究并将其引入到对融资结构的研究中，使得融资结构的研究范围更加广泛，并将研究企业类型分为大、中、小型企业，在对调控政策下不同类型规模的企业融资方法更加细化与丰富。
第三，在经常变动的调控政策下，各房地产企业面临的融资情况及结构的变化可能有时滞性和应变性，在此期间内，若宏观调控政策发生改变，如2019年上半年房地产信托规模增速过快致使部分信托产品被按下“暂停键”，这样既定的融资决策没有得以实施，对融资结构的影响不明显。因此需要对不同规模企业的情况结合实时调控政策进行实证分析。
