第 1 章 绪论
1.1 背景及意义
1.1.1 研究背景
（1）揭示园林绿地改善人居环境作用，提高居民参与保护意识
近年来，随着社会经济的不断发展，城市化进程的加快，城市规模越来越大，城市生态环境也越来越差，出现了一系列的环境恶化问题，如城市空气污染、水体污染、城市热岛、废弃物污染、噪音污染等[1]，城市人居环境质量迅速下降。园林绿地在改善城市热环境、削减城市噪声、提高人居环境舒适度方面具有积极意义，同时在美化居住环境、调节居民身心健康方面也具有重要作用[2]。本研究开展园林绿地在城市人居环境的改善作用的定量评估，有助于全面揭示园林绿地在改善居民居住环境、提高人居环境质量方面的重要意义[2]，提升居民参与、保护绿地规划建设与管理的意识，促进城市园林绿地维护。
（2）揭示绿地促进城市综合发展作用，提高政府管理部门关注
国内外先进城市都是在经济社会高度发展的基础上，创造出富有生命力的城市精神、独具特色的城市形象，促进了城市的可持续发展。对于作为国际大都市与首都城市的北京来说，绿色城市形象更为重要。城市园林绿地不仅保护和改善的城市的环境，而且增加了城市的美观度，创造了更好的投资环境，提升了城市的整体形象[3]。此外，园林绿地对房地产具有明显的增值效应，增加了更多的就业机会，这些都是一个城市发展的巨大推动器[4]。因此，本项目通过对北京城区园林绿地的资产评估，量化园林绿地对社会经济的经济贡献，有助于深入认识园林绿地对城市综合发展的推动作用，提高政府管理部门对绿化建设的重视。
（3）促进城市绿地科学规划建设，推进世界城市建设进程
目前，北京市已将建设世界城市定为发展方向。“世界城市”是指国际大都市的高端形态，对全球的经济、政治、文化等方面有重要的影响力。目前公认的世界城市有纽约、伦敦、东京等。世界城市的建设不仅需要经济实力的快速发展，更需要社会基础设施的建设和生态环境的自然维护。虽然经过长期努力，北京市的绿地面积虽然得到了长足的发展，但仍然远远不能满足人们日益增长的环保和绿化美化需求。而且，目前北京在城市规划、管理和建设中，还存在以工程条件、资金条件为由任意改变地形地貌，破坏气候、土壤、水文循环条件的现象[5]，绿地生态系统受到不断挤压和威胁。从生态学的观点来看，目前的北京市还不是一个健康的城市生态系统。因此，需要明确北京城市绿化的优势与不足，运用生态学理论，顺应自然环境的循环规律，优化城市结构，建立功能效益高、物能消耗低的城市生态系统[6]。本研究通过定量评估园林绿地的生态服务功能及其空间差异性，有助于园林绿化部门开展针对性的绿地建设管理，提高绿地生态服务功能，推动世界城市建设进程[7]。
城市公园绿地并非公园和绿地的叠加，而是对具有公园作用的所有绿地的统称，它是城市中向公众开放的、以游憩为主要功能，有一定的游憩设施和服务设施，同时兼有健全生态、美化景观、防灾减灾等综合作用的绿化用地[8]。它是城市建设用地、城市绿地系统和城市市政公用设施的重要组成部分，是表示城市整体环境水平和居民生活质量的一项重要指标。绿地建设是改善城市生态环境，加快城市建设最重要的手段。公园绿地能为周围的居民提供良好的居住环境、锻炼身体的场所。现今，公园绿地已经成为人们购买住宅时，考虑的一个主要因素[9]。然而公园绿地对房地产价格的影响究竟有多大，在广大消费者的脑海中是一个模糊的定性的概念，本论文将对北京市公园绿地对房地产价格的影响做较为详细的计算和分析。
1.1.2 研究意义
近年来，围绕北京市公园绿地的房产越来越多，例如：朝阳区朝阳公园附近的维多利亚花园、宫廷九号、北京 PARK 等；玉渊潭公园附近的钓鱼台 7 号院、缘溪堂等；陶然亭公园附近的一瓶等。这类房产被称为“公园地产”，它们靠近公园绿地，公园绿地对此类房产的价格有很大的影响。―公园地产‖每平米价格比周围非公园地产平均高出 10%以上[10]。到目前，北京市城市公园绿地对房地产增值影响的作用到底有多大，并且有什么样的规律，只能凭主观猜测。在北京市城市化进程高度发展的今天，采用一系列方法对城公园绿地等公共物品的非市场价值量化，具有十分重要的意义。
第 2 章 模型和方法介绍
2.1 主要模型
2.1.1 主要方法
目前，国内外评估公园绿地对房产价格影响主要有旅行成本法、抽样调查评估法和效用估价法。不过，各种方法均有各自优势与缺点（如表2-1）。本研究在进行问卷调查基础上，采用效用估价法判定公园绿地对周围房地产的影响范围及其增值能力。
第 3 章 北京市城区绿地资源概况.....................................19
3.1 北京城区园林绿地调查..................................................................19
3.2 北京城区园林绿地组成...............................................................19
3.3 北京城区园林绿地质量.............................................................22
3.4 北京城区公园绿地分布................................................................23
第 4 章 调查问卷设计及数据统计.....................................25
4.1 调查问卷设计..........................................................................25
4.2 调查样本点选择..........................................................................26
4.2.1 目标公园的选择 .................................................................26
4.2.2 目标房产样本点的选择 ..........................................................................27
4.3 调查结果.......................................................................................28
第 5 章 北京市增值效应计算.........................................31
5.1 增值系数计算...............................................................................31
5.2 增值半径计算.................................................................................33
5.3 增值面积计算...............................................................................34
5.4 增值价值计算...........................................................................37
主要研究结论
北京城区公园绿地能够促进 12.56 万hm2土地升值，约占行政区面积的 7.66 %；以 2009 年北京市住宅用地价格为参考，北京城区公园绿地促进土地增值为55.02亿元，约合单位面积绿地增值43.79万元/hm2.a。
（1）按区县分析，朝阳区、西城区、东城区、丰台区和海淀区，这五个城区的增值效应最大，远大于其它城区。郊区中大兴区的增值效应最大，但也远小于五个中心城区。单位绿地面积的增值效应西城区最大，其次是东城区，增值效应十分显著，这是因为二环以内的绿地资源相对稀缺所造成的。
（2）按环路分析，各环路的增值价值总体呈现由二环向六环以外递减的趋势。但二环到三环之间的增值价值大于二环以内，这是因为二环以内的公园绿地面积缓冲区面积较小，而三环到二环以内的面积较大，它们之间的比值小于二环以内的土地价格与二环到三环以内的土地价格之间的比值。
参考文献:
1 Gill S E, Handley J F, Ennos A R,/shdxbylunwen Pauleit S. Adapting cities for climate change: the role of thegreen infrastructure. Built Environment, 2007, 33(1): 115-133.
2 Bernatzky A. The effects of trees on the urban climate. Trees in the 21st Century. Berkhamster:Academic Publishers, 1983: 59-76.
3 陈自新等. 北京城区园林绿化生态效益的研究(1-6).中国园林,1998:2-9.
4 Buhyoff G J, Leuschner W A, Arndt. Replication of a scenic preference function . ForestScience. 1980, 26(2): 227-230.
5 Zhangbiao, Li wenhua, Xie gaodi, Xiao yu. 2010. Water conservation of forest ecosystem inBeijing and its value. Ecological Economics 69(7):1416-1426.
6 Kitchen, J.W., Hendon, W.S. Land values adjacent to an urban neighborhood park. LandEconomics. 1967, 43(3):357-361.
7 肖迪等. 关于北京构建世界城市的几点思考.中国市场,2011,(40):133-135.
8 包英爽. 城市森林对生态型房地产的影响研究.中国林科院硕士毕业论文,2005:3-17.
9 Erkip,F., The distribution of urban public services: the case of parks and recreational servicesin Ankara,Cities, 1997,Vol.14,No.6,p353-361.#p#分页标题#e#
10 Correll, M.R., Lillydahl,J.H., Singell, L.D. The effects of greeshfclw/nbelts on residential propertyvalues : some findings on the political economy of open space. LandEconomics.1978,54(2):207-217.
