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第 1 章 导论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
十八大报告中提出，“要推进经济结构战略调整，必须以改善需求结构，优化产业结构，促进区域内协调发展”，科学规划城市群和布局，继续实施区域发展总体战略，吸纳就业、人口聚焦功能，推动城乡一体化发展，区域和城市空间发展已成为中国现代化进程的重要内容，并且受到了各界的广泛关注。中央城市工作会议中指出，城市要科学合理地规划其空间布局，确保紧凑集约地利用土地资源和高效绿色地利用环境资源。全国各个城市在明确主导产业和发展特色产业时要结合自身的资源禀赋和区位优势，要强化产业间的协作协同，要逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的发展格局[1]。与此同时，随着城市群建设的不断推进，在国务院发布的《国家发展改革委办公厅关于加快城市群规划编制工作的通知》中提出，2017 年拟启动珠三角湾区、海峡西岸等几个跨省域城市群规划编制。此外，省域内城市群的规划也将由所在省政府编制后报备国家发改委。由此可见，“产业发展”和“区域经济”的相互结合，将成为未来中国城市建设的重要关键词。在第十二届全国第四次会议上批准通过的“十三五”发展纲要中，“定调以基础工业、新型制造业、战略性新兴产业、现代服务业、互联网产业五大产业为主线，规划未来产业升级的发展蓝图”。这五大产业，也将是未来地产与产业融合的发展方向。国土资源部印发《产业用地政策实施指引》，引导各地产业用地政策的落地，城市群、国家级新区、自贸区等方面也出台了多项措施，营造产业地产发展的良好环境[2]。
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1.2 研究思路与研究内容
本文把理论与实践相结合，运用战略分析的相关理论，研究分析产业地产的文献资料，研究分析当前的宏观经济形势、产业政策和行业发展现状，研究分析企业的发展能力，讨论 HX 公司在目前内外环境下针对产业地产业务发展上战略制定与保障措施，并提出结论和相关意见。研究内容包括：（1）通过 PEST 分析方法和战略分析工具明确 HX 公司外部制约公司发展的因素，了解其对企业运营和管理带来的影响。（2）通过对 HX 公司内部资源环境的分析，从资源能力、运营能力和融资能力等方面进行分析，明确 HX 公司产业地产业务的发展能力。（3）通过对 SWOT 分析 HX 公司业务的发展思路，归纳总结了 HX 公司在发展产业地产上的发展能力和不足之处，以及其所面临新环境下的新机遇和新挑战，对其发展战略制定提出不同层次的战略解决方案。（4）明确并保障公司产业地产业务发展战略保障措施。（5）总结得出结论和建议。
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第 2 章 相关文献综述及理论基础
2.1 国内外产业地产相关研究综述
2.1.1 国外相关研究综述
在产业地产的研究方面，国外相关学者很早就从不同的角度展开了研究。国外有许多高校从学术研究出发，吸引从事相关技术研究的企业聚集，进而形成地产圈，例如美国的硅谷，印度的班加罗尔，都是由于高校周围的高新企业聚集形成的产业园区；从产业发展与城市规划之间的关系，英国学者佩雷拉最早开始相关的研究，随后日本学者Mitsuhiro Kagami 分析了工业聚集的经验和教训，认为在发展中国家，需要提高城市化的发展水平才能维持工业化的发展需求[3]。意大利学者 Paniccia Ivana 收集了当地工业发展中企业间竞争，认为城市环境发展是工业化发展的重要基础，不能以牺牲公众生存环境为发展代价[4]。在美国学者乌尔曼的研究看来，在空间相互作用下，内外空间的相互作用机制将深刻影响到产业集群，并会对城市的发展产生影响[5]。在外国学者对产业集群的研究中，法国学者佩鲁(Perlloux)首次提出增长极理论，指出技术和资本与创新的关系，也就是说创新是对企业内外部资源来说具有很强的吸附能力，是产业地产研究的早期突破[6]。Ellen M Bonn 首先开始对中国城市发展展开研究，他认为，中国的城市之间差异较大，发展中不断涌现出新的发展模式，例如文创区、低碳示范区等等，这些在中国城市进行的“城市革命”各具特色，其发展成果令世界关注[7]。在国外产业地产发展中，不仅有丰富的理论研究基础，并且也出现了一些实践成果的案例，具有代表性的有普洛斯、嘉民、丰树等企业；普洛斯企业是一家世界著名的现代产业园提供商和服务商，从事物流配送设施、物流配送服务等一系列工业物流。公司管理着 299 亿美元的物流资产，在全球多个市场进行开发，拥有完整的物流配送流程，是一家综合型的物流工业地产；嘉民集团是一家澳大利亚兼有基金投资管理业务的集团型企业。嘉民集团根据其在开发、管理物流和商业上的丰富经验，为客户在全球重要的物流市场提供服务。近年关于在我国廊坊市开发商务及物流枢纽投资，是嘉民集团在中国境内的重要投资之一，为中国境内的物流园区开发提供了技术经验和管理支持，也是其开拓中华区业务的重要一步；安博公司在全球各地都有布局物流设施和土地，致力于促进物流基础设施建设。公司积累了丰富的物流管理经验，培养了一批专业团队，从事对高端物流设施长期维护和仓储管理。目前在中国也有多地布局，并且推广节能措施[8]。
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2.2 相关的概念界定
产业地产是房地产发展的必然方向之一，目前并没有权威机构对它的内容含义进行明确的解释。有的看成是新形势下工业地产的升级，有的认为是厂房、商务园区和仓储物流的综合体[15]。根据定义，从广义上说，产业地产是将房地产业和其他产业相结合的创新开发模式，例如与工业、商业、物流产业、旅游业等。而狭义上的概念是指以地产为主要载体，依托某一产业实现土地整体资源开发，从而实现工业地产创新升级的一种新的业态模式[16]。其实现方法可以通过建设企业办公楼、厂房等基本设施设备，满足园区内研发需求，实现产学研有机结合，实现园区内企业的业务拓展，提升企业综合竞争力，改善区域环境从而全面提升综合竞争力[17] [18]；也有通过在特定县域城市或城镇内依据城市规划和产业政策要求进行开发建设，发展服务内容包含整体规划、一二级土地的开发整理、社会基建、产业发展、城市配套服务等，对资源进行整合，按规划引进产业，对规划产业的上下游投资和建设，最终实现产业集群提升城市形象的产业小镇或产业新城。
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第 3 章 HX 公司的外部环境分析.......10
3.1 宏观环境分析.............10
3.2 行业环境分析.............13
第 4 章 HX 公司的资源能力环境分析.........16
4.1 HX 公司简介.....16
4.2 HX 公司资源分析.......17
4.3 HX 公司运营能力分析.........18
4.4 HX 公司融资能力分析.........20
4.5 HX 公司 SWOT 分析.....21
第 5 章 HX 公司的产业地产业务发展战略选择与制定...........25
5.1 HX 公司产业地产业务发展定位和目标...........25
5.1.1 产业地产业务发展定位.....25
5.1.2 产业地产业务发展目标.....26
5.2 HX 公司产业地产业务发展战略制定.....26
第 5 章 HX 公司的产业地产业务发展战略选择与制定
综合上述对 HX 公司发展环境的 SWOT 分析结论及可选战略方向组合，本章针对公司的产业地产业务发展定位、发展目标，提出了以下业务发展战略解决方案。
5.1 HX 公司产业地产业务发展定位和目标
通过 SWOT 矩阵可以看出 HX 公司在当地优势大于劣势，其优势其它企业不具备，具有独有性。在区域上有一定的影响力，也深得地方政府的信任，在河北固安、大厂等有一定的业务规模和成绩。2011-2016 年这个期间发展迅速，营收增长平均超五成。虽然公司经历多年区域深耕具备了丰富的产业地产开发经验，但面对不断变化的外部环境，仍不能摆脱市场和产业政策环境等宏观环境的影响。从区域市场细分来看，目前产业地产分布主要以东部长三角等沿海经济带为主，作为环渤海的京津冀的协同发展更是上升为国家战略。将来这些区域发展趋势会更加趋向集中。同时各项产业支持政策在三大国家战略的指引下也在向这些区域基础和资源条件好的县域或城镇倾斜。HX 公司在发展初期，市场定位不是在竞争对手众多的北京市区，而是转向环北京地区布局，把握政策发展机遇，率先布局固安区域、大厂区域等县域的发展新区，取得了良好的业绩回报。发展到今日外部环境已经改变，如何恰当抓住机会把握政策方向，还需要审视现有外部环境重新定位。对HX公司来说京津冀环京周边市场整体优势突出，而且具有良好的政府合作关系和 PPP 政企合作市场化运作模式的示范作用。综合上述因素确定HX公司未来在市场细分定位可优先选择继续拓展京津冀环京周边市场，深耕京津冀有特色、有发展潜力的县域或城镇。优先选择定位京津冀环京周边区域，不是说就要放弃别的区域市场，仍需要不断积极布局三大国家战略区域和中西部区域等周边具有良好产业资源和人文县环境的县域城镇、具有人口持续流入产业发展布局良好的重点省会城市和机会型城市，以推动企业持继发展。#p#分页标题#e#
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结论
本文基于产业地产对 HX 公司的产业地产业务研究与分析，总结得出以下结论：首先，本文依据有关产业地产的国内外文献综述、相关概念界定和战略分析工具与理论基础的研究，对 HX 公司当前的内外部环境进行了分析并总结得出了 SWOT 分析矩阵，通过进一步分析确定了 HX 公司当前内外部环境下业务发展的定位和目标，并为 HX 公司实现设定的发展目标制定了品牌和服务差异化、业务联盟化的发展战略及保障措施。其次，特定区域和区域产业的培育、发展、升级将是下一个经济发展新动能；同时，企业在逐渐培育发展新动能新产业时，需要房地产行业特点与产业规划特点相结合。合理构建可持续生态链，采用 PPP 模式选择高新产业和创新商业模式与政府建立良好合作关系。未来 HX 公司将继续紧跟国家战略部署，把握房地产行业的发展机遇，在经济新常态的背景下探索新的商业模式。再次，为实现公司产业地产业务战略的落地，明确了在产业配套、政企关系和制度管理保障三个方面的建设确保公司产业地产战略有效实施的保障措施。
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参考文献（略）
