绪 论
0.1 选题背景
经过过去十多年间的发展,我国房地产行业发展势头迅猛，已成为我国经济增长和地方财政的重要助推力，并带动钢铁、物业、建筑等相关行业都随着此趋势一并迅速崛起。与此同时，房地产的快速发展导致的房价过高和市场过热的现象也成了国家相关部门亟待解决的问题。鉴于此，国家于近年来出台了一系列房地产行业宏观调控政策，使得房地产行业出现拐点，房地产行业的政策红利出现缩水。充足的资金支持是房地产行业飞速发展的保障，而商业银行贷款又是房地产行业最主要的资金来源。由于房地产火热的市场行情，房地产贷款业务也成为商业银行争相开发的一块市场，随着房地产贷款在各个银行中的放贷比例越来越高，房地产贷款业务目前已经成为目前各商业银行贷款的核心业务和主要的资产来源。2013 年，国务院下发了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,在该意见中，提出了国家对房地产行业最新的调控政策，主要调控手段有：差别化住房信贷政策、加强名单制管理等，政策的下发意在严格防控房地产行业融资风险。由此可见，过去房地产业高速发展的势头恐难再现。因此，在当前的国家宏观政策下，我国商业银行应加强对房地产贷款风险管理的重视，完善贷款风险管理体系、加强贷款风险监督和管理。只有这样，才能保证房地产行业的持续健康发展和商业银行贷款的资金安全。作为工商银行 CF 分行，如何在国家宏观调控的大环境中做好房地产贷款业务风险管理工作，有效规避贷款风险，关系到工商银行 CF 分行未来的发展。
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0.2 选题目的与意义
银行面对房地产市场的波动，不得不采取积极的风险调控措施，应对愈来愈高的房地产贷款业务风险。银企信息的不对称、自身风险管理手段落后等内因外因的综合作用使商业银行房地产贷款业务风险管理面临着更大的挑战。通过我国房地产行业上市公司的财务数据可以发现，近年来，房地产开发企业的资产负债率不断上升。2014 年第三季度，我国房地产行业的平均资产负债率已经达到 0.66，环比增长 3 个百分点，由此可见房地产开发商在抵御金融风险方面的能力还有所不足。因此，银行只有不断提升自身的风险管理水平，才能在当前不利的宏观环境下防范房地产贷款业务风险，保证房地产信贷资产的安全性，降低房地产行业性风险的消极影响。
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1 房地产贷款业务风险管理概述
1.1 房地产贷款业务风险的界定
本文将房地产贷款业务界定为银行针对房地产开发企业的贷款业务，不包括个人住房贷款等其他贷款业务。房地产贷款业务是指银行运用各种信用手段,将动员、筹集起来的各种房地产信用资金,以在将来某一时间偿还为条件暂时让渡给房地产开发企业使用的一种借贷行为。银行房地产贷款业务风险是指在放贷期间由于存在种种不确定的风险因素，银行的最终实际收益与预期收益目标不符，从而使银行的资金遭受损失的可能性。在风险管理中，普遍接受的风险定义是指引起损失产生的不确定性。由于人们不能确定未来发生潜在损失的时间、地点、形式以及程度。所以风险包含“损失”和“不确定”两个因素。风险可分为纯风险和投机风险两种。纯风险是指只有发生损失的可能性而没有获得收益的可能性,而投机风险是指既有获得收益的可能又有发生损失的可能，这也体现了风险的双重性特征。明显地，商业银行面对的房地产贷款业务风险属于投机性风险。这种风险对银行来说是一把“双刃剑”，若银行能够通过良好的经营保持持续健康发展，那么贷款业务能给银行带来丰厚的利润；反之,则可能会威胁到商业银行的贷款资金安全。也正是因为与风险并存的是相应的收益机会,商业银行才愿意开展房地产贷款业务。总的来说，对于商业银行而言只有不断完善自身风险管理水平才能更好地化解风险和利用风险。
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1.2 房地产贷款业务风险管理的含义及目标
1.2.1 房地产贷款业务风险管理的含义
房地产贷款业务风险管理是银行通过从计划到实施的一系列专业化的活动，对房地产贷款业务的风险进行防范与控制的过程，力求以最小成本保障银行资金安全。房地产贷款业务风险管理是一项综合性、系统化的工作，这项工作全程贯穿于房地产项目从开发到建设、销售的过程中，银行需要对所承担的贷款风险进行有效的识别、分析、处理和监督。房地产贷款业务风险管理主要包括风险识别与评估、风险分析与决策、风险控制与处理等阶段。
1.2.2 房地产贷款业务风险管理的目标
商业银行房地产贷款业务风险管理的总体目标是：通过房地产贷款业务风险的识别、计量、监测和控制等程序，尽最大可能降低银行房地产贷款业务风险，能够把银行不良贷款率维持在较低的水平，保持风险和效益的平衡发展，提高贷款的经济效益，从而实现商业银行价值最大化。在实际的贷款管理工作中，银行一般把风险管理的目标细化为：贷款质量目标、贷款收益目标、贷款市场目标等类型。（1）贷款质量目标。具体的说，贷款质量目标就是银行可接受的不良贷款率或风险贷款率。银行制定出这些指标的安全范围并将不良贷款和风险贷款的比例控制在这个合理范围以内。例如：银行制定目标要求把不良贷款率控制在 3%~6%的范围内，那么 6%就是银行贷款安全的警戒线，如果银行发现不良贷款率已经临近 6%，就需要提高风险意识，同时加强控制，采取强有力的措施进行处理。（2）贷款收益目标。我们都知道，银行发放贷款的目的是为了盈利，那么选择贷款收益目标也是银行贷款政策目标的一个主要内容。在实际工作中，评价贷款收益率的指标是贷款净收益率，就是贷款净收益与贷款余额的比值。银行可以通过设置贷款收益目标来控制和管理贷款收益。
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3 工商银行 CF 分行房地产贷款业务风险管理问题..... 23
3.1 贷款风险管理意识淡薄 .... 23
3.2 贷款风险管理信息化水平低 .......... 23
3.3 风险管理机制不健全 ........ 24
3.4 贷后监管制度不完善 ........ 25
3.5 缺乏对专业风险管理人员的培训 ......... 25
4 完善工商银行 CF 分行房地产贷款风险管理的建议.......... 26
4.1 健全房地产贷款业务风险预警机制 ..... 26
4.2 做好房地产贷款业务前期风险识别 ..... 27
4.2.1 注重对国家政策导向的解读 ...... 27
4.2.2 降低银行与房地产开发商间的信息不对称程度 ......... 28
4.3 提高房地产贷款业务风险评估精细化水平 ....... 29
4.4 加强房地产贷款业务贷后管理 ...... 30
4.5 加强风险管理队伍专业化建设 ...... 31
4 完善工商银行 CF 分行房地产贷款风险管理的建议
4.1 健全房地产贷款业务风险预警机制
建立健全的预警机制，要求工商银行 CF 分行在增强风险预警意识的基础上，密切关注各级政府定期发布的相关指标，这些指标代表了国家对于房地产行业的宏观调控，是房地产贷款预警系统的组成部分。银行能够通过观测这些指标的变化及时把握宏观调控的总体定位和房地产市场的开发情况，从而采用不同的信用政策，在可能的风险发生之前有效的规避。相关指标包括:房价收入比房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是住房价格比上城市居民家庭年收入所得的数值。按照房价收入比国际通用的计算方法，是以住房套价的中值，除以家庭年收入的中值计算得到的。房价收入比的合理取值范围一般是在 3-6 之间。若某地当年的房价收入比值高于 6，则表示当地住房价格过高，房地产市场存在泡沫，数值超出合理范围越多，则意味着房地产市场泡沫越严重。由于我国存在房地产市场过热现象，所以我国的房价收入比普遍偏高，尤其是在大城市，甚至出现这一比值高达 15 倍的情况。普通居民巨大的买房压力，直接限制了商品房市场的销售状况，不利于房地产开发商的资金运转，无形中也增加了银行房地产贷款业务风险的水平。
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结束语
近十几年来，我国房地产行业进入飞速发展的阶段，随着国家不断出台宏观调控政策，使房地产市场走势开始下滑，再加上银行内部风险管理水平的低下，这些内部外部的众多因素都使银行房地产贷款业务存在着更多的风险。因此，银行为保障自身贷款资金的安全性，切实有效地防范风险，加强银行房地产贷款业务风险管理水平迫在眉睫。工商银行 CF 分行作为工商银行的市级分行，有责任对工商银行 CF 市的房地产贷款风险进行统筹管理。尤其是在当前房地产行业大环境出现萧条的情况下，工商银行 CF 分行更是迫切需要提高房地产贷款业务风险管理水平，在保护银行自身利益的同时，也进一步推动全房地产行业的持续和健康发展。总的来说，通过研究和分析，本文得出了以下几个方面的结论：首先，工商银行 CF 分行的房地产开发贷款受宏观经济的影响很大，近年来受到严峻的外部环境影响，贷款质量迅速变差，这也从另外一个角度反应了一个更深层次的问题，即工商银行 CF 分行自身的风险管理水平亟待提高，尚无法充分保障自身在受到外部环境波动时及时的发现与化解风险。其次，面对目前日益复杂的经济形势，工商银行 CF 分行要进一步转变房地产贷款风险管理理念、提高风险管理意识。重视营造银行内部风险管理的氛围，要求所有员工意识到贷款风险管理的重要性，并在具体的工作中具备风险防范的能力和自觉性。再次，工商银行 CF 分行需要做好应对措施，分行应健全房地产贷款业务风险预警机制，做好房地产贷款业务前期风险识别，加大区域市场的精细化管理力度，完善房地产贷款业务全过程管理，加强风险管理专业队伍的建设。
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参考文献（略）
