第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
2007 年 1 月开始实施的企业会计准则，首次明确规定了投资性房地产的概念，将企业持有的为赚取租金或资本增值的房地产从固定资产、无形资产中分离出来，作为一项独立的资产科目进行会计核算。同时，准则允许企业在成本和公允价值两种计量模式上进行选择，但准则依然鼓励使用成本模式，只是谨慎地引入了公允价值计量模式，以使我国会计准则更好地向国际准则看齐。公允价值模式下企业投资性房地产价值以市场价格为导向，反映了企业资产的真实价值，提高了会计信息的相关性。2014 年 7 月 1 日，公允价值计量准则开始实施，准则从若干具体方面就公允价值计量做了相关规定，明确了有序交易、主要和最有利市场、估值技术和公允价值的三个层次等内容，切实提高了公允价值在实际应用中的可操作性，填补了我国公允价值计量方面的准则空白，为企业根据市场价值计量投资性房地产提供了技术手段。在我国当前市场条件下，投资性房地产的市值一般都远高于其取得之初的账面价值，成本模式计量虽然可靠性较高，但不利于财务报表使用者了解真实的企业资产状况，也不能体现企业资产对经营业绩的贡献。在会计准则颁布伊始，不少专家学者预测企业将大规模应用公允价值来衡量日益增长的房地产价值，然而，据证监会 2007-2013 年上市公司披露的信息来看，全国 2500 多家上市公司仅仅有51 家采用了公允价值模式，占拥有投资性房地产资产科目的企业约 5.03%，与市场行情不相符合，甚至一些同时在香港和内地上市的股票在国内 A 股市场也倾向于选用较为谨慎的成本模式。同时，我国的房地产市场发展尚不完善，同一企业在不同城市的投资性房地产不能保证都存在活跃的交易市场，因此公允价值的取得受到一定市场环境的限制[1]。
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1.2 国内外文献综述
国内外学术界对于投资性房地产及其公允价值计量的相关文献，大多集中于投资性房地产后续计量相关基本内容的研究、公允价值计量对会计信息质量的影响以及投资性房地产公允价值计量的应用研究等方面。国外对投资性房地产进行界定和研讨比中国早二十多年。英国会计准则委员会早在二十世纪八十年代初期就提出了第 19 号准则。该准则对投资性房地产做了相关介绍和规定。2000 年，国际会计准则委员会公告了 IAS40，规定企业如果选择公允价值模式，就应当以该计量属性计量其全部投资性房地产。同时，企业也可以选用成本模式。2004 年 IASC 对国际会计准则第 40 号做出了改进，改进后的准则更鼓励企业选用公允价值模式。上世纪九十年代，美国注册会计师协会调查结果表明，大部分会计信息使用者推崇混合计量模式，在会计实务中，企业利润的大幅上下波动，是所有利益主体所不愿接受的，公允价值信息应当在会计报表中详尽披露[3]。Richard(1999)对英国上市企业投资性房地产价值进行分析后发现，房地产的实际售价比历史成本更能精确计量它的真实价值，而现行评估价格略低于实际售价，因此评估价格更易于被外界接受，并指出，独立第三方评估机构出具的评估报告更能增强公允价值的可靠性[4]。
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第 2 章 投资性房地产公允价值计量的理论基础
2.1 投资性房地产计量模式选择的理论基础
对实践问题的研究离不开理论的支撑，要想对投资性房地产计量模式选择有更深入的认识，必须对其所依据的理论基础进行探源。本章重点介绍与投资性房地产计量模式有关的会计目标理论、资本保全理论、产权理论和收益理论，为后文的研究提供理论支撑。会计目标依赖于信息使用者的需求，是财务工作所要达到的目标。在经济发展过程中，会计目标会依据公司管理和利益相关者需求而改变，更改了的会计目标对会计对象又会施加影响。20 世纪 70 年代后，对会计目标的研究，基本形成受托责任与决策有用两种观点。受托责任学派认为：由于社会经济资源所有权与经营权相分离，受托方负责有效管理与经营委托方托付的资源。两权分离源于委托代理关系，力求使委托方托付的资源实现保值、增值，会计目标应向资源提供者真实说明管理层在运用资源方面的情况与效率[35]。但由于委托方与受托方之间存在潜在的利益冲突及获取信息上的不对称性，为防范受托方对会计信息进行有利于自身的操纵，委托方更应重视财务信息的可靠性和可追溯，以减少不确定因素。因此，在确认和计量层面，受托责任观都倚重历史成本，只确认过去已经发生实际交易的事项，忽略资产和权益的后续价值变化。决策有用观立足于经济形势的动态发展，会计目标强调向信息使用者提供相关的财务信息，使利益相关者都能依据财务信息作出科学决策[36]。在确认方面，认为企业不仅应对过去发生的交易进行确认，还要对尚未发生且对企业已有影响的经济事项进行确认。财务信息的服务对象从委托方转变为所有利益相关者。在计量方面，决策有用观认为财报应反映企业经营状况的动态过程，有利于反映现实和预测未来的公允价值计量模式更能反映市场环境的变化。
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2.2 39 号公允价值计量准则与投资性房地产计量
财政部于 2014 年初发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》，通过有序交易和市场、三种估值方法和公允价值的三个层次等内容全方位就公允价值进行了规定。该准则基本沿用了 FASB 于 2006 年 9 月颁布的 FAS157 的概念框架和主体思路。在有序交易和主要（最有利）市场方面，企业以公允价值计量相关会计科目，是在当前市场下相关资产或负债在计量日前一定时间内具有惯常市场活动的交易，被迫或强制交易除外。同时，有序交易应当在主要市场中进行，主要市场指交易量和市场活跃度足以满足被计量会计科目情况的市场。即使主要市场条件不具备，企业确定公允价值时也应当根据最有利市场的价格来确定。准则同时明确了公允价值确定过程中应当采用的估值技术——市场法、成本法和收益法。市场法是利用同类或类似资产的价格及以相关市场交易信息进行估值的方法。同时，公允价值应当首先使用第一层次的输入值，即计量日可以在活跃市场上取得的同类资产未经调整的价格。第二层次是指除第一层次外资产可直接或间接观察的输入值，而第三层次则为不可观察输入值。企业在房地产市场中确定相关资产价值时，会因市场情况的不同而落入公允价值的不同层次，而计量结果由输入值所属的最低层次决定。
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第 3 章 投资性房地产公允价值模式的应用状况.......17
3.1 投资性房地产公允价值计量的应用现状 ..... 17
3.2 投资性房地产公允价值计量产生的经济后果 .... 21
3.3 小结 ......... 28
第 4 章 影响投资性房地产公允价值计量的因素.......30
4.1 影响企业计量模式选择的客观因素 ...... 30
4.1.1 准则导向 ....... 30
4.1.2 房地产交易市场的不稳定性 .......... 30
4.2 影响企业计量模式选择的主观因素 ...... 31
4.3 小结 .......... 35
第 5 章 完善投资性房地产公允价值计量的建议.......36
5.1 对政府相关部门的建议 ..... 36
5.2 对中介机构的建议 ...... 38
5.3 对企业的建议 ....... 39
5.4 小结 .......... 40
第 5 章 完善投资性房地产公允价值计量的建议
5.1 对政府相关部门的建议
充足的理论支撑和完善的准则体系是公允价值良好应用的基础。虽然我国会计准则引入了公允价值，但准则对其添加了若干使用的前提条件，从准则导向看，投资性房地产计量明显偏好于成本模式。这是准则出于对当前我国不够发达的市场条件而考虑的，但从侧面也反映出我国对推广公允价值计量所需要的市场条件缺乏信心。对比香港、澳洲和国际会计准则将公允价值作为投资性房地产计量的首选，我国准则也应平衡成本模式和公允模式之间的关系，破除公允价值使用的严格限制条件，鼓励企业积极科学应用先进的计量方法。其次，如果缺乏具体的指导规范和操作标准，企业可能会滥用公允价值来达到非法目的。因此，国家应当出台统一的公允价值应用指南，包括计量范围、操作流程和责任认定规则等，使公允价值计量有章可循。在准则应用和执行过程中，监管部门应加强对投资性房地产公允价值计量的监督和调研，及时发现应用中存在的问题，并完善准则及其操作指南。最后，准则还应处理好税收、利润分配等可能影响企业变更计量模式所担忧的问题，比如明确公允价值变动损益不征税，降低企业的税务负担和计量成本，提高公允价值会计核算的精确性，从而真正实现与国际会计准则的趋同。
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结论
1.公允价值是目前国际通行的投资性房地产计量方法，能够及时反映资产价值的变化，有助于改善企业财务状况，提高经营成果，帮助投资者了解被投资企业的真实情况，为决策者提供更为有用的信息，符合全体股东利益。因此，我国应完善公允价值的推广和使用。
2.我国投资性房地产会计准则还需完善。我国的 CAS3 对公允价值的应用条件规定相对严格，使不少企业望而却步。相比香港、澳大利亚和国际准则，在计量模式转换的单向性方面较为严格，在公允模式下企业信息披露缺乏相关具体指引。在监管方面，对于一些公司违背准则规定擅自更改计量模式以及利润操纵的行为，没有给予相关处罚，因此，我国准则应根据不断完善的市场环境，积极向国际会计准则看齐，完善信息披露和进行准则内容具体规定方面的改进。
3.企业对公允价值计量投资性房地产持谨慎态度。本文对 2007-2013 年采用公允价值计量投资性房地产的企业进行分析后得出，使用成本模式的企业仍占绝大多数，公允模式没有得到广泛的应用。究其原因，一是我国准则偏向于成本模式，对公允价值的使用设定了若干限制条件；其次，我国市场环境的不完善、公允价值获取难度大、可靠性低以及加剧企业利润波动也是造成其推广和应用难的原因。未来我国会计准则会继续走与国际相接轨的发展道路，因此，企业应摒弃这种谨慎的态度，积极科学地运用公允价值。
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参考文献(略)
