第一章绪论
第一节研究背景
土地储备制度是我国在向市场经济转型过程中，为解决土地供需不平衡的矛盾而自发产生的，是对城市土地出让方式的新的尝试。最早是在沿海一些城市开始尝试推行，取得一定的实效后，才开始在全国推广。土地储备制度的推行需要大量资金的支撑，土地取得、平整、开发、储存、出让的过程也是资金筹集、使用、回收、分配的过程，资金管理是土地储备工作的一个核心内容。我国是在总结实践经验的基础上建立起的土地储备制度，缺乏理论的支撑。在实践中，土地储备资金的管理存在主体不明确、职责不清、资金结构不合理、会计核算体系不完善等问题，导致土地储备资金循环不畅、循环周期拉长、资金占用成本过高、监管存在漏洞，土地储备资金管理存在较多的风险隐患。在土地储备制度的创立初期，土地储备量和土地供应量都有限，资金需求量较小，主要依靠财政拨款和少量的银行贷款筹集资金开展土地储备，土地储备资金管理方面存在的问题并不明显。随着地方经济的发展及房地产市场的繁荣，城市土地的需求量急剧增加，土地储备制度得到了地方政府的高度重视，进入了快速发展期。在这个时期，随着土地储备量的增加，对资金的需求也不断增加，地方财政拨款根本无法满足土地储备机构的资金需求，使其转向通过银行贷款筹集资金。贷款资金周期短、成本高，而土地储备工作周期长、资金量大，土地储备机构承担了很大的资金压力和财务风险。但当时房地产处于繁荣期，储备土地供不应求，土地出让收入年年攀升，就2013年全国土地出让收入总额己突破4万亿元，土地储备机构的资金链接顺畅，资金管理方面的问题并没有显现出来。随着国家宏观经济发生变化，我国房地产正在由繁荣期逐渐转入调整期，大部分城市的房地产企业资金周转开始出现问题，甚至部分房地产企业资金链已经断裂，随之各地储备土地的出让规模也有所回落，而土地储备机构的土地储备量和贷款规模却达到了一个峰值。就A市而言，土地储备机构的银行贷款余额在直线上升，从2002年的3. 5亿增加到2013年的100亿以上、到2014年更是达到了 200亿以上，土地储备机构将面临巨大的偿债风险和资金周转风险，在房地产繁荣期所掩盖的土地储备资金管理方面的问题将逐渐显化。
………..
第二节研究的目的和意义
一、研究的目的
本论文主要是对我国土地储备资金管理的研究。通过案例分析，对A市土地储备资金管理现状进行剖析，找到管理的关键点，分析存在的问题和原因，针对加快土地储备资金周转、拓宽融资渠道、加强内部控制提出合理化建议，目的就是研究如何有效的控制土地储备机构的资金风险。
二、研究的意义
我国目前的土地储备资金管理主要是依据政策规范，缺乏理论的研究，在实践中存在很多的问题有待解决，因此本文的研究具有一定的理论价值和实践价值。
……..
第二章我国土地储备制度简介
第一节我国土地储备制度介绍
在20世纪90年代以前，我国长期实行行政划拨式的土地供给制度，带来了土地闲置、灰色交易等一系列问题，严重的阻碍了城市发展进程。随着体制转轨和经济社会结构转型期的现实需要，20世纪90年代开始，我国部分城市开始尝试推行土地储备制度，成立专门的机构，根据城市建设和发展的需要，以市场运行的方式征购土地，进行开发整理后纳入储备，通过在公开市场出让土地使用权，实现土地资源的合理配置。土地储备就是由政府委托专门的机构依法取得土地，并进行一定的前期开发整理，变“毛地”为“净地”并储存管理，根据市场需要和计划，通过土地市场出让土地的行为。土地储备制度就是通过政府取得一些城市未利用、利用率低、不符合城市规划的土地，依据城市规划和土地利用总体规划，通过市场规律实现土地资源的重新有效配置，实现引导城市有序开发、促进经济发展目的的制度。
……….
第二节我国土地储备制度建立的理论基础
一、 土地权属理论
土地权属包括土地的所有权、使用权和其他权利。对于我国而言，建立土地储备制度最重要的就是对土地所有权和使用权理论的研究。我国在社会主义体制下，土地所有权是以公有制为前提的，土地为国家和农村集体经济组织所有，这就决定了 土地所有权不可以自由的转让。但土地使用权可以在一定期限内出让给他人使用，并收取一定金额的补偿价款，从而使土地的所有权与使用权实现分离，待使用期满后土地所有者又收回土地使用权。这种特性使得土地使用权可以转让，可以作为一种特殊的商品取得、加工和经营，这也是储备土地能作为一个商品进行经营的理论依据。
二、 土地商品价值理论
商品是用于交换的劳动产品，当土地被用于交换，就具备了商品的属性，土地资源也就成了商品。在土地权属理论中已经介绍，我国土地所有权和使用权可以分离，使得土地使用权能作为一种商品进行流通。既然是商品，就具有商品的属性，即价值和使用价值。作为一种商品,就必然要追求使用价值和价值最大化，也是推行土地储备制度，在市场经济条件下实现土地资源优化配置的一个理论根源。储备土地取得、平整、开发的过程，所发生了取得成本和开发成本构成了储备土地的价值基础。商品的价值决定价格，土地储备成本就是土地出让价格的一个最重要组成部分，土地储备成本管理也就成为储备土地作为商品管理的一个内在要求。
………..
第三章A市土地储备资金管理现状分析.......... 13
第一节A市土地储备管理制度简介........ 13
一、A市土地储备制度发展历程........ 13
二、A市土地储备资金管理制度........ 14
第二节A市土地储备资金循环流程........ 15
第三节A市土地储备资金管理主体........ 17
第四节A市土地储备资金管理内容........ 18
第四章A市土地储备资金管理存在的问题及原因分析........ 25
第一节A市土地储备资金管理存在的问题........ 25
第二节土地储备资金管理存在问题原因分析........ 30
一、土地储备法律法规不健全........30
二、缺乏合理的土地储备、供应机制........ 31
第五章完善A市土地储备资金管理的建议........ 32
第一节建立健全的土地储备法律体系........ 32
第二节建立有效的土地储备、供应机制........ 32
第三节建立有效的土地储备成本控制体系........ 35
第四节拓宽土地储备资金来源........ 36
第五章完善A市土地储备资金管理的建议
第一节建立健全的土地储备法律体系
首先，明确土地储备机构的法律地位。目前，土地储备机构开展土地储备工作建立在政府对其授权的委托关系上，没有法律上明确的权利，储备中心无法成为真正的土地储备主体。必须通过立法高度对土地储备机构明确授权，明确其的性质、职能，使之成为真正的土地储备主体，才能有效提高土地储备工作专业性和效率性。本文建议土地储备机构的单位性质转换为国有全资公司，实行企业化的管理。土地储备业务具有政府性和市场性双面性，在保证土地储备实现城市规划、公共利益的政府性目的的前提下，还必须按照市场规律实现土地资源的高效配置、增加政府收益的目的。因此，在保证土地储备机构按照市场规律完成土地储备工作的同时，也不能缺失政府的严格监管。土地储备机构与政府的关系通过股权关系确立，政府为唯一股东。政府将土地经营权交给土地储备机构，政府按照股权关系享有储备土地出让的收益权，将土地储备委员会定位为与一般公司董事会相同的地位，定期召开会议对土地储备工作进行监管，保证公共利益的最大化。只有明确土地储备机构的法律地位，授权其按照市场化的方式经营储备土地，才能拓宽土地储备资金的来源，有效控制土地储备成本，实现土地储备收益最大化。其次，建立完善的土地储备法律体系，明确土地储备收储范围、方式、法律责任等，规范土地储备工作，有利于解决土地储备过程中的征地纠纷、过度开发和职责不清等问题，也能对地方政府进行有效牵制，保障土地储备机构依法开展工作，促进土地储备制度健康发展。
………..
结论
土地和资金是土地储备的核心要素。实践中，储备土地取得、开发整理、出让的过程也是一个资金筹集、使用、回收和分配的过程，土地储备资金的管理是土地储备工作的一个核心问题。本文从A市土地储备资金的管理主体和内容进行研究，得到以下的研究结论：土地储备机构并非实质上的土地储备资金管理主体。目前，土地储备资金管理主体不明确，多个主体参与土地储备资金循环，人为割裂循环过程，导致资金循环不畅，土地储备机构并不能控制资金的周转速度。土地储备资金管理内容就是资金筹资和成本管理。土地储备资金资金来源单一，资本机构不合理，资金的筹集、使用和回收缺乏中长期计划管理，土地储备资金存在资金链断裂的风险。土地储备成本管理主要是降低资金成本，其主要的影响因素是资金来源和周转周期，资金来源是土地储备筹资管理的内容，土地储备成本的管理的核心是控制资金周转速度和提高资金使用效率。土地储备机构缺乏有效的成本控制机制，无法有效的控制资金周转速度和资金使用效率，资金成本过高。本文针对上述研究结论，围绕如何加快土地储备资金周转，拓宽资金来源，加强内部成本控制提出可行性建议，目的是完善土地储备资金管理，有效降低土地储备成本和财务风险。本文的研究是针对A市土地储备资金管理的现状及存在的问题进行具体分析，但本文提出的A市在土地储备资金管理方面存在的主体不明确、职责不清、资金结构不合理、缺乏有效的内部控制等问题在全国范围内都是一个共性问题。全国各地土地储备机构无论以何种土地储备模式为主，所面对的宏观经济环境和国家政策都是相同的，土地储备制度在发展初期粗放型管理模式所存在土地储备资金管理问题都在不同程度上存在。而且，A市土地储备制度是严格依照国家出台的法规政策建立，是国家土地储备管理政策在地方实施的具体化，具有一定的代表性，通过对A市土地储备资金管理的研究对完善我国土地储备资金管理是有非常现实的借鉴意义。#p#分页标题#e#
............
参考文献（略）
