第一章 绪论
1.1 研究背景
我国房地产开发自身拥有一些特征使贷款项目评估工作显得尤为重要，有以下几方面：第一，中国房地产市场有不可估量的潜力，房地产开发产业方兴未艾。改革开放以来，中国城镇化进程快速推进。自从我国实施改革开放这一国策，城市进程化速度不断加快。据统计，到 2013 年底，我国城镇化就已经达到国际的均值，城镇化范围覆盖率超过一半，接近 6 成。以目前中国的城镇地域发展的现状来分析，虽然整体上达到了初级城市的标准，但实质上按城市型协调标准衡量，还存在很大的不足。从社会文化、生活、城乡区域等方面看，还需要加大力度改革。中国是一个有着 13.7 亿人口的国家，与此同时，对于这样的一个大国，大量的人口所需的住房数量要求庞大，也为房地产开发产业发展提供了巨大的发展舞台。第二，我国房地产市场发展虽然经历了三十多年，但照比西方发达国家的房地产市场的发展还不够完善，开发产业发展理性不足。一是房地产投资规模过快增长而导致房地产市场不稳定，造成盲目投资、投机性炒房现象频出；二是房地产开发投资结构还未趋于合理，重商业开发、轻经济适用性住房建设，形成房价增长过快，使得中低收入家庭很难形成购房需求群体，望房兴叹。第三，房地产开发资金的筹集渠道单一。房地产开发投资大，客观上又离不开融资支持。目前，我国房地产开发企业可以通过银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金、债券融资等渠道进行资金筹集，但受到政策、法律等问题的制约，我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在 75%以上，企业自筹资金渠道中的 70%依赖银行贷款。
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1.2 研究目的与研究意义
1.2.1 研究目的
银行对房地产开发项目贷款评估是银行对项目进行贷款的首要程序，在衡量贷款评估风险的准确性问题上具有举足轻重的地位。本课题的目的可以概括为两点：一是通过构建房地产开发项目贷款的指标体系，运用科学方法解决好 MX 房地产开发项目贷款指标体系中评估问题，为银行贷款行为实施科学地决策提供参考；二是通过 MX 项目的研究来展现如何解决人们主观上对风险控制的干扰，客观、规范、科学、合理地评估贷款指标，并对现行房地产开发项目贷款评估工作出现的问题提出合理化建议。
1.2.2 研究意义
目前，大多数学者研究的是房地产项目贷款评估理论，而拓宽房地产项目贷款评估的应用价值研究凤毛麟角。通过构建房地产开发贷款项目指标评估体系，对 MX 项目的各项指标进行客观、规范、科学、合理地评估并进行较为准确的综合评价，为房地产开发项目贷款评估工作提供了新的思路并提出合理化建议，同时对房地产项目贷款评估理论应用上的探讨也做了相应的补充。另外，由于房地产开发企业的经营产品和运营策略与银行业贷款业务联系紧密，做好贷款评估工作是十分必要的。本论文通过 MX 项目贷款各个指标的综合评估，对做好贷款评估工作提供了一定的参考经验。一方面使房地产开发企业在项目贷款申请过程中，能深入了解贷款风险评估要求，提前做好经营产品、运营策略以及贷款规模预期的调整；另一方面对于银行来说，无论是跟踪管理此类贷款，还是贷前避免风险进而提高银行此类贷款的质量和金融安全都具有重要的现实意义。
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第二章 房地产开发项目贷款评估概述
2.1 相关概念
项目贷款评估(Project Loan Assessment)，目的在于保证贷款的盈利率，减少贷款决策失误，保证贷款款项的高回收率。放贷之前，策划部门需要根据贷款项目可行性研究报告，建立在贷款初审评估前提之下，采取系统、客观方法，审查评估项目产品的各种指标和能力。比如，市场供求、预期经济效益、项目贷款项目产品折损的寿命周期等并给予相应的风险预警，最终总结总体评价并给银行提出可行性的决策建议[33]。所谓项目贷款评估就是给银行提供决策和建议的过程，在这一过程中，执行方为银行或者非银行金融机构，主要以研究贷款方所提供的项目可行性研究报告为基础，并依据国家以及地方相关政策法规、系统参数以及技术方法，科学系统地审查申请贷款组织的经济效益情况、社会效益情况等方面，并作出评估分析，形成可行性报告[34]。上个世纪七十年代中期，项目评估就是一门当代技术学科，是国际上各国银行建立在快速发展的项目可行性研究基础上形成的贷款风险评估体系。目前，项目评估是国际上商业银行针对中长期贷款项目作出贷款前的调查重要手段，也是银行贷款作出正确决策的有力依据。八十年代，在世界银行的正确指引下，中国投资银行在项目贷款管理中引进了国外项目评估实践理论以及方法，而且发布了相应手册，即《工业贷款项目评估手册》[35],作为商业银行系统开展项目贷款评估的依据和准则。随后中国工行、中国建行先后颁发了《项目评估办法》。就现在来看，贷款项目评估制度已经普遍应用于我国的商业银行。
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2.2 房地产开发项目贷款评估的主要内容
针对不同的贷款项目，各商业银行都有对控制不同种类风险的制度和能力。根据实际情况，银行对房地产开发贷款项目评估工作的主要内容一般分为项目借款人评价、项目建设条件评价、市场分析、投资估算和筹资评价、项目效益测算和偿债能力评估及贷款风险分析 6 项内容。为直接投资提供咨询服务的投资银行机构应收集这些资料数据，加以查证核实，并作进一步的分析研究；投资银行还应根据评估内容和分析要求，通过企业调查和项目调查，进一步收集必要的数据和资料；根据查证发现的问题和疑问，通过调查，进一步核实清楚；根据收集的大量资料，加工整理，汇总归类，以供评估中审查分析以及编制各种调查表和编写文字说明之用。审查分析是在收集到必要的资料以后开始的，主要包括基本情况审查和财务分析两个方面。具体内容包括：企业和项目概况审查；市场和规模分析；技术和设计分析；投资估算和筹资评价分析；项目效益预测和偿债能力分析；贷款风险分析等。
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第三章 基于 MX 房地产开发项目的贷款评估....17
3.1 指标体系的内容和设置....... 17
3.1.1 指标体系的内容......... 17
3.1.2 指标体系层级结构与评定标准......... 18
3.2 对 MX 房地产开发项目贷款指标资料调查...... 20
3.3 指标体系权重的确定与评估计算过程....... 31
3.4 评估结果 ...... 45
第四章 银行房地产开发项目贷款评估工作的改进建议.... 47
4.1 加强银行与房地产开发企业、政府职能部门之间...... 47
4.2 合理构建指标体系 ....... 47
4.3 尽可能地量化评价指标........ 48
4.4 加强借款人资信评估 ........... 48
第五章 研究结论.... 49
5.1 研究结论 ....... 49
5.2 研究中的不足 ....... 49
第四章 银行房地产开发项目贷款评估工作的改进建议
4.1 加强银行与房地产开发企业、政府职能部门之间的信息共享
基于 MX 房地产开发项目贷款评估研究中，对贷款企业做了大量的调查工作，深感综合评价结果的准确性不仅取决于评估的技术方法，而且取决于指标评价数据来源的真实性和客观性，尤其是项目借款人评价和项目建设条件评价的数据来源更为重要。项目借款人评价和项目建设条件评价的资料和数据往往来自于贷款申请人房地产开发企业提供的，出于贷款申请人目的的利益驱动需要，容易产生提供的资料和数据往有利于贷款获得批准的方向倾斜。因此，银行在审批贷款前一定要对申请贷款的企业进行较为深入的交流、沟通和了解，同时要加强与相关政府职能部门的联系，通过政府职能部门（工商、税务、土地、规划、建设、房产等）的监管渠道核实其企业财务状况、项目建设和销售等合法性状况，及时、准确把握项目的各个方面的信息，尽量减少由于“信息不对称”带来的风险，为房地产开发项目贷款评估结论的客观性提供基本保证。
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结论
（1）本文紧紧围绕银行对房地产开发项目贷款评估这一主题，通过建立 6 个对 MX 房地产开发项目贷款评估有影响的指标，构建了指标体系和评判标准，运用了层次分析法和模糊数学评价法对 MX 房地产开发项目贷款进行权重的确定，最终得出了评估结果。为银行对房地产开发项目贷款评估业务工作提供了贷款风险控制的科学合理评估方法。
（2）目前房地产开发项目贷款评估的指标体系一般构建到三级层次，本文通过对 MX房地产开发项目贷款评估案例的研究，尝试构建了 6 个准则层二级指标和 22 个方案层三级指标以及 6 个因素层四级指标，为细化和丰富指标体系的研究和准确有效地反映贷款风险控制的因素提供借鉴。#p#分页标题#e#
（3）针对当前房地产开发贷款项目评估实际工作中存在的问题，本论文通过在对 MX房地产开发项目贷款评估分析过程进行深入分析的基础上，对评估工作提出合理化的改进建议：一是加强银行与房地产开发企业、政府职能部门之间的交流，解决好“信息不对称”所带来的风险；二是合理构建指标体系，科学设置好评判标准等级和加强指标层级细化；三是在尽可能的量化指标，更精准地反映指标在风险控制中的影响；四是加强借款人资信评估，规避借款人行为风险等建议，为房地产开发项目贷款评估工作提供了一定的参考。
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参考文献（略）
