第一章 绪论
1.1 研究的背景、目的及意义
从 1998 年住房体制改革至今，我国的商品房产业从无到有、从小到大、现在已经逐渐发展成了国民经济的支柱产业之一，特别是在抵御美国次贷危机的特殊时期，在全球经济普遍衰退、欧债阴霾不散的特殊情况下，发挥了拉动国内投资于消费需求的重要作用。在其带动之下，我国的房地产市场经历了快速增长，直到今天仍然是一派欣欣向荣的景象，个人住房按揭贷款业务也迅速发展。近年来，个人住房按揭贷款占商业银行贷款总额的比重也不断提高。房地产市场的快速发展，也为推动我国经济发展起到了重要的作用，有效改善了居民居住水平，促进了城市建设。然而，也应当看到，在我国房地产市场快速发展中，也产生了一定的泡沫，特别是一些一线城市，如北京、上海、广州、深圳等地，商品房价格已经远远超出了居民收入的平均可接受水平，泡沫程度较大。在 2008 年以来，受到美国金融危机的影响，我国经济发展速度开始明显放缓，但是在这一时期，房地产市场所受到的影响并不显著，很多一二线城市的商品房价格依旧呈现出了增长态势。在 2010 年以来，国内房地产市场逐渐出现下滑，部分城市房价回落程度较大，以鄂尔多斯为代表的新兴城市，一度出现了大量闲置房产资源的问题。这对于房地产行业造成了很大的冲击，并且也直接影响到了商业银行的个人住房按揭贷款风险控制。从国外经验来看，在个人住房销售 5-8 年后，易于发生个人住房按揭贷款违约事件，无论是从我国房地产发展的时间来看，还是从当前的房地产市场整体形势来看，目前我国商业银行在个人住房按揭贷款业务方面已经进入了违约事件的高发期。
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1.2 国内外研究现状综述
Foster 和 Van Order(1984)最早提出可以运用期权理论对个人住房抵押贷款的违约风险进行分析[1]。他们认为，购房者与借款人签订的贷款合同就相当于买入了一个与住房价值相关的执行价格为未清偿贷款余额的看跌期权。按照权益假说，在完善的资本市场上，借款人可以通过简单的比较即可以做出是否违约的决策，即通过比较住房持有价值与抵押贷款额的大小就可以做出决策。事实上，从 Foster 和 Van Order 的期权理论中的就可以看出，该理论从本质上阐述了个人住房抵押贷款的违约本质，购房者是主要的可能违约方，而在贷款合同签订前，借款人的主要决策依据是贷款金额和房地产市场中房产价值的对比，其中房产价格就是一个重要的决定因素。如果当借款人认为当前的房地产市场房价水平低，其抵押的房地产价值低于或者持平其贷款金额，那么借款人就会采取更加谨慎的措施，可能会做出不放贷的决策，或者压低贷款金额。相应的，如果当前借款人认为当时的房产价值远远超过贷款金额时，也就更加偏向于做出放贷的决策。Sean Coffey(2009)认为，收入来源、住房特征和借款人特征等非权益性因素，也会对个人住房贷款违约风险产生重大影响[2]。根据还款能力假说，如果借款人的收入降低了，低于了偿还贷款所需额时，就会发生违约。Marcia Millon(2011)通过研究发现，影响违约的重要因素有：借款人过去的信用情况、每月还款额占家庭收入的比例、借款人年龄、贷款期限等[3]。其中，贷款价值比和每月还款额占家庭收入总额的比例是影响违约的最重要因素。
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第二章 核心概念及理论依据
2.1 核心概念
个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房或商用房的贷款。贷款人发放个人住房按揭贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿偿还本息的，贷款银行有权依法处置其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。而银行个人住房按揭贷款风险，也就是指银行在个人住房按揭贷款放贷业务中所承担的风险，主要表现为还款人的还款风险、故意违约风险以及环境政策风险。还款风险指的是在还款期内，还款人由于还款能力下降（如失业或者遭受其他重大经济损失事件等等），导致还款人客观上无法在还款期内准时还款，商业银行由此承担相应的风险。故意违约风险，主要是指还款人在还款期内，由于各种因素故意违反贷款合同约定，故意违约风险同还款风险相比，其主要的不同点在于还款人往往是基于投资角度或者其他原因，在具备还款能力的情况下，故意违反约定，将房产价值损失转移给银行。环境政策风险主要是指政府部门在调控房地产市场中，基于各方面的考虑出台相应的房价控制措施，其中一些措施会涉及到商业银行个人住房按揭贷款业务，如个人住房按揭贷款业务的首付比例规定等等，由此可能会给商业银行带来一定的风险。而从风险分类来看，主要分为信用风险、信息不对称风险、操作风险、市场风险和流动性风险。风险类型见图 2.1。
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2.2 理论依据
在银行个人住房按揭贷款风险理论方面，主要有 5 种风险理论，分别为信息不对称理论、操作风险理论、信用风险理论、市场风险理论、流动性风险理论等等。在对 YC 银行个人住房按揭贷款风险研究中发现，YC 银行在个人住房按揭贷款风险控制方面，主要存在的风险为信息不对称风险、操作风险和信用风险。因而本文重点阐述这三种风险理论。信息不对称理论主要是指借款双方在博弈过程中出现信息不对称的地位，由此可能会造成一定的风险，信息不对称理论是建立在博弈双方都是完全理性基础上的，并且包括了对于道德风险的考量。例如在银行个人住房按揭贷款业务审核中，银行同购房者的博弈中，当银行对于购房者个人信息无法较好掌握时，就会使得银行处于信息不对称的地位，银行并不完全了解购房者的真实还款能力，或者对于购房者的其他个人信息了解不全面，如购房者的真实职业发展情况、身体情况、家庭负担情况等等，而在实际还款中，这些因素都会对于银行个人住房按揭贷款业务造成一定的风险。当前，我国商业银行在对放贷资金安全性保障方面，主要是同房地产开发商进行合作，对购房者的个人信息进行审查，事实上，这种模式就存在着信息不对称的问题。房地产开发商为了获得资金，往往会协助购房者进行不利信息隐瞒，这样一来，就使得银行无法较为全面的了解购房者个人信息。另一方面，在贷款合同签订后，银行在整个贷款流程中也就处于一种信息劣势，银行将贷款支付给房地产开发商后，还款人按照约定定期偿还银行本息，但是在这一过程中，还款人的真实个人情况会发生一定的变化。例如还款人的经济收入情况、家庭变动等等，在银行无法及时了解还款期内还款人个人情况变化的基础上，也就将承担更大的风险。综合来看，信息不对称理论下，银行是主要的风险承担者和博弈关系中的弱势方，在完全理性的情况下，银行本身在获取购房者真实、全面个人信息方面就存在着一定的先天不足，很多商业银行并没有相应的信息渠道，从而导致风险的增加。
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第三章 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制现状分析 ..........13
3.1 YC 银行个人住房按揭贷款业务基本情况 ..........13
3.2 信息不对称风险控制分析.....18
3.3 操作风险控制分析.........20
3.4 信用风险控制分析.........23
3.4.1 信用风险表现.......23
3.4.2 信用风险因素.......24
3.4.3 案例分析.......24
3.5 案例总结.........26
第四章 YC 银行风险控制中存在的问题与解决对策 ......27
4.1 YC 银行风险控制中存在的问题 ..........27
4.2 解决 YC 银行风险控制问题的对策 .....31
第四章 YC 银行风险控制中存在的问题与解决对策
4.1 YC 银行风险控制中存在的问题
从对 YC 银行个人住房按揭贷款风险案例分析来看，YC 银行当前在个人住房按揭贷款风险控制方面还存在一些较为突出的问题和不足，缺乏较好的风险意识，内部影响显著。整体来看，YC 银行个人住房按揭贷款风险控制中存在的问题主要表现在三个方面，分别是信息不对称问题、操作风险问题和信用风险问题。YC 银行信息不对称问题的一个重要因素是由于信息来源渠道有限造成的，YC 银行本身在信息来源渠道建设方面存在一定的不足，并没有建立专门的信息渠道管理部门。从案例分析中也可以看出，YC 银行获取申请者个人信息的渠道对房地产开发商依赖程度较大。YC 银行现有的信息来源渠道构成见图 4.1。从 YC 银行的信息来源渠道来看，其主要的来源渠道为三方面，分别是申请人在申请个人住房贷款时所填写的基本个人资料、业务员对信息进行核实调查、房地产开发商提供信息等。从这三个途径来看，YC 银行的信息来源渠道中只有一个是主动信息获取渠道，也就是业务员调查核实信息机制，其他两个信息来源渠道均为被动来源渠道。在实际业务操作中，申请人为了获得 YC 银行住房贷款，往往会进行一定的个人资料虚报，例如在个人收入信息方面，虚增个人收入，并且房地产开发商往往也会帮助申请者进行个人收入虚报。在业务员调查核实信息方面，业务员本身的调查范围十分有限，而且由于不了解申请者的职业信息、家庭状况、身体健康情况等等，也难以做出详实可靠的调查结果。这些都是 YC 银行信息来源渠道有限的重要表现。#p#分页标题#e#
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结论
通过本次研究，发现 YC 银行的个人住房按揭贷款风险控制整体情况并不乐观，存在着一些较为突出的问题。在当前 YC 银行的个人住房按揭贷款审核中，部分流程并没有较好的起到风险控制作用。事实上，YC 银行在个人住房按揭贷款风险控制中存在的一些问题，也是我国商业银行在个人住房按揭贷款风险控制方面存在的普遍性问题。因而本文提出的一些个人住房按揭贷款风险控制措施和建议，对于其他银行来说也有着一定的借鉴作用。另一方面，同其他银行相比也有着一定的自身特点，虽然建立了内部控制机制，但是应用并不广泛，其个人住房按揭贷款业务审核中缺乏内部控制的全面参与。对于银行个人住房按揭贷款风险控制而言，内部控制和内部审计是控制风险的重要途径，从这两个方面入手，建立完善的全面内部控制和全面内部审计体系，对于控制银行个人住房按揭贷款风险有着积极意义。
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参考文献（略）
