1 导论
1.1研究背景
全球金融危机之后，我国房地产市场又兴起了一轮新的增长势头，房地产投资总额逐年攀升，房价持续上涨。2013年，我国房地产业的整体发展状况主要表现为以下四大特征：投资额、成交量、销售价格三头齐升；房地产调控政策层层加码，调控力度前所未有；保障性住房建设提速等。经过二十多年的发展，万达地产由一家区域性房地产公司发成为全国性房地产公司，由以开发住宅楼为主转变为居住用和商业用楼同时开发，并成为我国商业地产的领军企业。截止2013年底，在全国范围内累计开业的万达广场以达85家，在2014年将会有24家万达广场开业，使累计开业的万达广场总数量达到109家，届时万达集团将成为全球最大的不动产持有者。在万达集团2013年工作总结大会上，王建林指出2013年万达集团收入1866.4亿元，其中商业地产公司收入1456.2亿元，而来自地产业务收入是1262.5亿元，即万达可售物业收入占集团总收入的67%，占商业地产公司总收入的86%。以上万达地产已经取得的业绩，与其成熟的开发模式、具有广泛影响力的品牌效应以及雄厚的资金支持是分不开的，另一方面，万达商业地产公司作为万达集团的主要资金提供方，其在集团内对资金管理的统一的制度设计，以及各子公司在不同地域的釆取的资金管理措施，对万达集团的健康运转和持续发展更是功不可没的。实际上，万达地产快速发展速度的背后，是同一模式不断被复制和被应用的过程，这一模式包括万达地产由初创发展至今的不断改进和创新的资金管理模式。所以，对于一种成功的开发模式，有必要对其成功经验进行推广和借鉴、对其运作过程中存在的问题进行分析和改进。
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1.2研究目的及意义
本文的研究在于以下几个方面：
一是根据笔者在A公司工作的实践经验，以及所掌握的的可供参考的研究资料，通过对A公司前期的资金筹划与安排情况、资金来源构成情况、与集团的资金往来情况等进行分析，以期对万达模式下资金管理方式做出一般性总结，进而对万达集团的资金管理模式需要改进的地方提供建议；
二是万达地产作为国内较成功的房地产企业之一，其在资金管理方面的模式一定有可供同行业企业参考和借鉴的价值，为此，笔者希望借此次研究成果，能够为我国房地产业的整体发展贡献一臂薄力;
三是希望通过此次对万达集团资金管理模式的研究为我国企业资金管理理论的丰富与发展做出贡献。
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2文献综述
2.1资金管理与企业集团管理模式相关的文献综述
李华晶（2005)认为企业集团母公司对子公司的资金的管控方式有多重选择，包括统收统支、拨付备用金、结算中心、财务公司、内部银行、现金池，企业集团对资金管理模式的选择应基于企业的组织形式和所处的发展阶段，在集权与分权之间进行取舍。李国忠（2005.4)认为企业集团所采用预算控制模式应与其管理目标相适应，根据母公司和子公司之间、各子公司之间的业务协同性和业务关联度的程度，将企业集团管控模式归结为三种类型：战略规划型（集权型)、财务控制型（分权型)、和战略控制型（折中型)，并认为我国企业集团预算控制的4基本取向为集权型预算模式。集权型特征表现为，企业集团的预算管理是全面的，既强调预算的全程规划和全程控制、财务（预算）与非财务（作业）统一性的特点，同时又强调预算管理的战略目标导向。王国超（2011)将“小投入、大产出”最为房地产幵发企业预算管理的核心理念，认为资金预算管理的重点在于将定量化的资金、成本费用、利润运作为与预期相符的结果。最近几年，房地产企业在宏观经济政策不断调整的环境下，时而逆势而为，时而顺势而上，但总体还是保持着强劲的发展势头，尤其是在国内第一梯队的大型房地产公司表现的更为突出。资金作为房地产企业的“血液”，在外部竞争日益激烈，在保持自身的生存和发展的同时，房地产企业釆用何种方式进行资金资金管理，使自身的血液可以顺畅流通，成为众多学者关注和研究的对象。例如，山东大学的宫述花主要从管理学角度，对万科的资金管理模式进行了研究。可以发现其观察的角度依然是客体的外部，所观察的内容也是客体可以呈现出来的部分，这样就很难对其管理模式达到本质性的认识。正如一位学者所说“如果你想研究一个认定行为，你就必须先弄清楚他的行为目的”。陈晓風对A房地产公司的资金管理研究，主要是在筹资、投资和资金日常管理的财务管理课程的基本框架内进行的。李华易没有选择房地产行业作为研究对象，对企业集团的资金集中管理模式，以及针对企业自身特点应选择何种资金集中管理模式进行了一般性的论述。肖伦业对多项目开发模式下企业资金管理模式进行了研究，可以说这是一个薪新的研究角度。
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2. 2房地产业与银行业关系的文献综述
Pavlov和Wachter (2004,2006)对房地产信贷和房地产价格之间关系的研究是从房地产信贷供给和需求两个方面展开了。从需求的角度看，在无追索权的房地产信贷中，借款人事实上是一个看跌期权的持有者，当房地产的市场价值低于其贱面价值时，借款人可以将抵押的房地产转移给银行而不再进一步支付贷款的本金和利息。显然，在贷款方知道这一风险存在时，会收取较高的利息以对提供这种看跌期权进行补偿，但是，如果贷款方降低贷款利率则会降低看跌期权的价格，对借款人违约的激励就会导致对住房借贷的过度需求，从而推动资产价格的上涨。Pavlov和Wachter还进一步认为，之所以贷款方有动力降低贷款利率是因为在一个竞争的借贷市场中，由于银行经理任职期限既定，为了扩大任期内的业务量，银行经理会从自身利益最大化的角度低估房地产信贷的违约风险，从而对房地产信贷的看跌期权进行偏低定价。另外，当委托人（银行股东）与代理人（银行经理）之间存在信息不对称时，委托人不可能对房地产贷款定价是否合理进行有限监督，只有当房地产贷款成为不良贷款时，偏低定价的情况才会被发现。显然，在违约概率较低以及违约存在时滞的情形下，银行经理的机会主义倾向会受到激励，以使其工资和奖金相应增加。
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3.资金管理的理论基础......... 8
3.1资本周转理论........ 8
3.2委托-代理理论........ 9
3. 3预算管理理论........ 11
3.4资金管理的结构........ 12
4. A公司资金管理现状及存在的问题........ 14
4.1 A公司简介........ 14
4.2 A公司资金管理现状及分析........ 14
4.3集团公司与A公司的资金管理关系........ 18
4.4 A公司与银行资金往来关系........ 25
4. 5 A公司经营成果分析........ 31
4.6 A公司资金管理存在的问题........ 34
5. A公司资金管理模式的改进建议........ 38
5.1健全和完善以现金流为核心的预算管理体系........ 38
5.2拓宽融资渠道，减轻对银行信贷资金的依赖........ 39
5.3建立专业化的集团资金管理中心........ 41
5.A公司资金管理模式的改进建议
5.1健全和完善以现金流为核心的预算管理体系
房地产业作为资金密集型行业，建立一套以现金流为核心的预算管理体系是实现资金良性循环和保障资金链安全的首要环节。合理有效的资金预算体系能降低房地产企业资金运营的成本和风险，提高企业的资金运营效率。在集团公司组织结构中，集团公司通过加强资金预算编制，根据资金管理的重点，对子公司的资金管理工作进行合理的制度性安排，可以根据预算情况适度融资，减少不必要的贷款和融资，节约生产成本。因此，集团公司应当高度重视企业的预算编制，充分发挥预算在项目资金管理中的协调、控制作用，根据生产节奏合理调度资金的使用，将资金的被动支付变为主动的前期控制。在预算编制的过程中，应该提高对主要风险点的预见性，将可能对子公司经营产生重大影响的风险点涵盖在预算体系中。目前，万达集团子公司的管理人员多为外派，特别是处于子公司决策层的总经理和副总经理均是由集团公司从其他项目抽调，这就决定了在项目公司编制资金预算时，很难对当地的政策有一个综合的了解，可能会造成对项目公司具有重大影响的风险点无法涵盖在预算内。
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结论
通过以上分析，我们可以将万达集团资金管理模式概括为，以预算管理为手段，以处理与银行的资金关系为重点，以实现可售物业为自持物业融通资金和为集团公司提供资金支持的目的。所以，这一模式是手段、工作重点和目标的统一体，手段是具体是实施措施，工作重点决定了有限的资源在实施过程中如何分配，目标起到导向作用，指导实施的方向。在对万达资金管理模式的分析后，不难发现其在资金管理中仍有以下可以改进的地方。#p#分页标题#e#
第一、预算管理作为万达集团公司对子公司实施控制的重要手段，在实际运用中仍然存在有待改善的地方。在预算编制时，预算编制人员往往忽略一个项目所处环境的特殊性，很难将这一特殊性环境所隐藏的潜在风险考虑到预算中。从集团公司对子公司的各项核指标在综合考核中所占的比重可以看出，这一考核激励机制实质是以销售收入和销售回款数量最大化为导向的，而忽略了对销售收入和销售回款质量的考核。
第二，在万达子公司处理与银行的资金关系上，子公司处于被动局面，议价能力较弱。虽然银行的开发贷款和住房按揭贷款构成了万达子公司资金来源的主要部分，但是，银行提出的约束条件，对子公司整体效率的发挥产生了一定的阻碍作用。解决这一问题的关键在于，通过集团公司平台，在国家相关法律法规许可范围内，进行更加市场化的融资，减少对银行信贷资金的依赖。在同银行的按揭贷款合作方面，以自身高质的担保和强劲的销售能力为保障，将按揭贷款业务打包成一项投资品，在当地银行间进行投放，有选择的同银行进行按揭贷款业务的合作。
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参考文献（略）
