1. 前言
1.1本文的研究背景
土地资源、人力资源和信息资源被并称为二十一世纪三大资源，是人类生存和发展的基本条件之一。我国实行的是国有土地使用权与所有权相分离的国有土地有偿使用制度，在市场经济条件下，国有土地使用权已经成为了一种特殊的商品。随着土地储备制度的确立，近年来我国的国有土地使用权出让收入呈快速增长之势，已成为地方城市建设的重要资金来源。全国各地普遍实行了土地储备制度，并对如何完善土地储备制度和规范土地储备资金财务管理进行了许多有益的实践和探索。
1.1.1国有土地使用权
具有商品属性市场经济条件下，国有土地使用权已经成为了一种特殊的商品。
(l)土地资源具有商品的基本属性。土地作为大自然的产物，是自然与经济的综合体，与一般商品一样具有价值和使用价值两个基本属性。首先，它可以用来满足人们物质与精神上的需求，具有使用价值;同时，作为与劳动力、机器、设备、管理、科技等并列的生产力要素之一，它具有一定的价值。由于土地资源的稀缺性，如何合理配置有限的土地资源来满足人类生存和发展的需要，已经成为了二十一世纪全球所面临的重要课题。
(2)我国实行的是国有土地使用权与所有权相分离的国有土地有偿使用制度。我国土地所有制是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为公共利益的需要，可以依法征用集体所有土地为国有建设用地，并给予必要的补偿。国有土地的所有权由国务院代表国家行使，国有土地的所有权是不能出让的。但在所有权和使用权可以分离的理论基础上，国有土地使用权可以依法以市场等方式出让给土地使用者并取得土地出让收入，即实行国有土地有偿使用制度。由于土地的属地化管理方式，实际上是地方政府在行使国有土地所有者的权利，土地出让收入也就全额纳入地方财政基金预算管理。在社会主义市场经济条件下，国有土地使用权已经成为了一种特殊的商品。
(3)上地储备活动反映了国有土地使用权这种特殊商品的生产经营全过程。为了调控土地市场、合理配置土地资源、并增加政府收益等目的，许多国家都实行了土地储备制度。作为一个国家土地管理制度的一部分，土地储备制度首先由政府出资进行土地储备，对完成土地储备符合出让条件的再适时出让给土地使用者。实际上，国有土地使用权已经被看作是一种特殊的商品来进行“生产”和“经营”。上地储备就是一个完整的生产经营过程，土地储备资金是“储备”所需要的流转资金，土地出让收入是通过“供应”实现的全口径收入。国有土地使用权有其自身的土地储备成本，通过土地供应实现其土地出让收入。
1.1.2土地出让收入快速增长
我国在上个世纪末期，部分地方政府开始了对土地储备制度和招标、拍卖、挂牌的土地出让制度的探索和实践，像杭州、青岛等地都积累了一些宝贵的经验。2002年、2003年，国土资源部先后下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第H号)和《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)，明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善了国有土地使用权出让制度。
随着招标、拍卖、挂牌土地出让制度的实行，近年来土地出让收入呈快速增长之势。在一般财政预算资金不足的情况下，土地出让收入己经成了地方城市建设的重要资金来源。自2002年起，我国实施了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，土地出让价款纪录不断地刷新。2001年，我国以招拍挂方式出让土地的面积仅为0.66万公顷，成交价为492亿元;5年后的2006年，我国以招拍挂方式出让的土地面积为6.6万公顷，成交价为5492亿元，与2001年相比，分别增长了9倍和10.2倍。自2006年，土地出让总价款增长三成，达到了7676.89亿元，创下历史新高以后，2007年再度大幅增长。根据国土资源部财务司提供的数据，2007年全国土地出让总价款约为12000亿元，同比增长100%。2008年，由于金融危机的影响短期小幅下降后，2009年再创全年土地出让总价款16000亿元的新高。
2土地储备与土地储备资金的相关概念界定
为了深入准确地研究土地储备资金财务管理问题，首先应对土地储备的相关概念进行界定。土地储备资金的设立是开展土地储备工作和土地储备制度的客观要求，运用土地储备资金进行土地储备从而取得土地出让收入，土地出让收入将用于补充土地储备资金、偿还土地储备贷款等相关支出。本章主要介绍土地储备、土地储备资金以及与其密切相关的土地出让收入等概念。
2.1土地储备
土地储备(LandBanking或者PublicLandBanking)最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹，随后欧洲很多国家也相继实行了土地储备制度。在美国纽约、夏威夷、中国香港等部分地区也曾推行过类似的土地储备制度。综合来看，土地储备的基本含义是指土地尚未需要开发利用之一前，预先由公共机构(团体)将其获取并持有，以作为未来开发使用或用以实现公共利益。
3 土地储备资金财务管理的理论基础........................ 54-70
3.1 土地权属理论........................ 54-63
3.1.1 土地所有权理论........................ 54-59
3.1.2 土地使有权理论 ........................59-63
3.2 土地供求市场理论........................ 63-68
3.3 新制度经济学理论........................ 68-69
3.4 本章小结........................ 69-70
4 土地储备资金财务管理理论架构........................ 70-80
4.1 土地储备资金财务管理的主体........................ 71-73
4.2 土地储备资金的筹集 ........................73-75
4.2.1 土地储备资金的预测........................ 73-74
4.2.2 土地储备资金的筹集........................ 74-75
4.3 土地储备成本的管理 ........................75-77
4.4 土地出让收入的分配........................ 77-78
4.5 本章小结........................ 78-80
5 我国土地储备资金财务管理的现状........................ 80-113
5.1 土地储备机构设置的现状分析 ........................80-86
5.2 土地储备资金筹集的现状分析........................ 86-90
5.3 土地储备成本管理的现状分析........................ 90-92
5.4 土地出让收入分配的现状分析........................ 92-97
5.5 基于B市土地出让收入影响因素........................ 97-110
5.6 本章小结 ........................110-113
结论
本文通过梳理瑞典、荷兰、法国、加拿大、美国等具有代表性的西方国家的土地储备的特征，为加强我国土地储备资金管理提供了一些启示。本文从土地储备的政策目的、土地来源、土地储备类型、执行机构、融资渠道五个方面来阐述一下西方国家土地储备资金财务管理的特点。由于土地储备的发展历史和产生背景各有不同，因此，各国土地储备的初始动因并不尽相同，土地储备类型也不尽相同:由于各国的土地和人口的自然环境各有不同，因此，各国的土地储备的来源不尽相同;由于各国的土地所有权特征各有不同，因此各国的土地执行机构及其性质不尽相同;由于各国政府对土地储备的调控程度不同，因此各国的土地储备融资渠道不尽相同。虽然西方国家的经济体制和土地所有权特征与我国相差很大，但是，借鉴西方国家先进的土地储备资金管理经验对提高我国土地储备资金管理水平无疑是百利而无一害。
通过对西方国家土地储备资金财务管理特点的分析，我们得到如下启示:一是我国土地储备类型是目的型，土地储备的政策目标定位于完善土地市场土地供应，促进城市产业结构调整和基础设施建设为土地储备的政策目的;二是我国土地储备资金的融资渠道单一，主要依靠财政补贴和银行贷款，而且商业银行贷款的担保方式存在严重的缺陷，这无疑增加了土地储备银行贷款风险，产生土地储备银行贷款风险的因素主要有:土地收购储备工作的快速发展，而法律、法规配套相对滞后;土地收购储备与拍卖既有计划的色彩，又有市场的影子;贷款主体管理体制存在着不确定性;土地抵押手续存在障碍;后续资金有较大的压力。另外，为了准确预测土地储备资金需求就必须确定合理的土地收购价格，而且由于我国正处在经济转轨的特殊时期，市场经济还不够完善，因此为了使土地市场稳步发展，政府必须对土地市场进行干预。#p#分页标题#e#
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