会计毕业论文哪里有？本文对朗诗寓类REITs的风险控制进行了比较全面的分析从对类 REITs的管理方法以及租赁住房融资案例进行了充实和完善，在一定程度上推动了类 REITs的相关研究，为类 REITs运营商和相关监管部门的决策提供了参考依据。
1 绪论
1.2 文献综述
1.2.1 REITs的市场表现
房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是指的是通过发行证券而获得的资金，它反映了当前房地产生产力的最高水平。事实上，房地产投资信托基金是一种证券化，通常有两种运作方式。第一， SPV向投资者出具受益人证明，会集中筹集资金投资于商业地产，比如写字楼，市场和产业园，商业地产所形成的现金也会流入投资者手中，同时返还本金和利息。第二、最初的房地产开发商将其部分或全部商业资产打包在一起，并将租金和贷款利率设定为房地产的经营目标。将其分成几份出售给投资人，以定期分红；事实上，他们向投资者提供了一种与债券相似的投资方法。20世纪90年代初期， IPO热潮进一步增加了 REITs进入市场的数量，以往的研究认为 REITs是一种防御性资产，与市场收益关系不大。
Chan[1]等人（1990）分析了1978年期间在主要股票交易所交易的18到23个股票产品和REITs的月收益，发现通货膨胀以及利率期限的变化对股票收益方面有明显的影响，相比之下，对REITs的影响较小。
Seck[2 ] (1996)的研究表明REITs的回报与相关实物资产的回报关系较弱，Takeuchi[3]（2008）则表明，REITs的收益与基础房地产的质量有关，可以通过以品牌房产为标的资产的REITs市场效果来体现这一点，物业管理和营销结构有时会影响其物业收入。
Boudry[4]（2012）认为REITs和基础房地产市场是相关的，虽然REITs的短期表现类似于股票，但长期来看其应该反映房地产的潜在价值。
3 朗诗寓类REITs风险控制案例分析
3.1 专项计划合作方的基本情况
2017年11月，朗诗绿色集团和平安不动产共同投资森兰项目，将其重新设计，打造出一座能够满足多年居民需求的宜居空间；2018年1月，朗诗集团与平安地产达成了一项重要的战略合作，双方将共同努力，充分利用各方的资源，开拓长远的租赁市场，共同探索更多的商业机遇；2019年3月15日，中国平安汇通与朗诗租赁联手发布了中国第一个合作型长租公寓项目 “平安汇通-平安不动产朗诗租赁一期资产证券化专项计划”，为中国房地产市场带来了新的发展机遇。
3.1.1 朗诗绿色地产集团介绍
朗诗地产有限公司创建于2001年，拥有绿色环保和纵向一体化的专业技术，目前经营范围包括在中国和美国的房地产投资，开发和管理业务。连续11年跻身中国百强地产企业，是中国绿色建筑委员会的发起人，共发展132个住宅项目，共计超过2300万平方米，其中绿色住宅占70%，为50万客户提供健康、舒适的住房。公司现已跻身全美房地产开发商40强。2004年，公司推出了以环保科技为主的差异化发展战略，2013年进入美国，在美国的房产领域，在纽约，波士顿，旧金山等美国主要城市运营着中高端住房，同时也是德国及美国环保协会的一员。
基础资产朗诗寓森兰项目一开始，使用的是房地产租赁模式，也就是将存量房地产整租下来，对其进行标准化产品改造，之后再长租出去，从而得到租金差和增值服务收入。之后，引入委托管理模式，也就是受委托负责项目的设计、改造及运营管理，在合作模式、产品打造、运营服务等多个方面，都实现了创新。近几年来，加入了创新模式，参与城中村租赁社区改造、租赁住宅用地运营等。为提升租户使用体验感，当前朗诗寓以白领公寓、精品公寓为主要业务，以宾馆、民宿等作为产品线补充，能够满足各年龄段人群在阶段生活中的需要。
4 朗诗寓类REITs仍存风险及相关建议
4.1朗诗寓类REITs仍存风险
4.1.1 运营管理有短板，仍有偿付风险
现金流是类REITs的核心，虽然朗诗寓类REITs计划针对其运营收入波动问题做出对策，即平安不动产和朗诗青衫按1:1的比例去弥补亏损，这一措施取得成效的前提条件是，自项目发行以来，平安不动产和朗诗青衫的财务状况一直良好。但是，不能排除二者因经营问题导致类REITs无法盈利的可能性。通过提前测算现金流的收入支出情况来估算项目的收益及未来成本，能较好地应对租金价格波动带来的经济漏洞
朗诗寓类REITs可分配的资金包括两部分：一是物业资产的净现金流量，二是平安不动产为了获得优先购买权而付出的权利支持费。由于房地产的净收益和预计的收益状况基本吻合，根据中瑞世联出具的《现金流预测报告》中预测的现金流，利率采用实际发行利率4.6%，并在考虑到朗诗寓的各项税费、管理费及中介费等因素的影响下，运用覆盖比例对其偿付能力进行评估。此外，根据交易结构设置，平安不动产将对其进行最后的付款，也就是以权利维持费来补偿。因此，分别以可分配现金流在不包括权利维持费和包括权利维持费的情形下列示现金流覆盖倍数表，见表4-1。
4.2完善朗诗寓类REITs风险控制的建议
4.2.1 提升运营能力，打造优质标的资产
目前的国内房地产类REITs，仅靠租赁房屋的租金收入很难支付所需支付的本金和利息，这是市场上常见的问题，往往要求原始权益人承诺保证权利维护费用。要改变这种状况，既要优化物业管理，也要从底层物业资产的业主资格、标的资产类型等方面采取多样化的组合原则。
对标的资产而言，其表现在以下三个方面：一是过度集中在一个地区，从而会受到区域经济的冲击，区域经济环境具体包括了以下内容：就业政策、收入水平、人口流动、经济增长等，朗诗寓类REITs就业政策的标的资产集中在上海地区，可能会受地域因素影响。二是过于集中于一个产品类型，朗诗寓类REITs的标的资产定位都是长租公寓，种类相对单一。三是选择租户时，公司整租在管理方面虽然较单人租户管理和收租，但是公司的整租业务在租金收缴方面也存在一定隐患。在本案例中，二号商业楼因疫情影响导致未能按时缴纳租金，租金收缴率大幅下滑，带来一定风险，因此在选择租户时要严加评判租户是否有按时抵抗经济风险的能力和按时足额缴纳租金的能力，以确保公寓现金流流入正常。
朗诗寓类REITs的收益主要来自物业资产产生的租金，其租金的稳定性和收益率的高低对现金流的影响是最大的。其中，租金稳定性是指承租人能否按时支付房屋租金。因此，本文建议将租户的住房公积金与SPV专用的租金收入账户相绑定，或将其工资卡与此账户相联系；商业整租户则要求企业缴纳的保证金，要足以弥补拖欠租金带来的损失，也就是说，起码要缴纳一个收缴期及以上的租金作为保证金，以此来保证租金的正常收缴。收益率的高低指承租人缴纳完房屋租金扣除税费、管理费等日常开支费用后的回报率大小。因此标的资产的地理位置、交通运输等情况是能否吸引到对标承租人的关键，建议选择地理位置优越、交通方便的公寓为类REITs标的资产，这样的公寓租金高，收益率相对也会高。
5 结论与展望
5.2 研究展望
本文对朗诗寓类REITs的风险控制进行了比较全面的分析从对类 REITs的管理方法以及租赁住房融资案例进行了充实和完善，在一定程度上推动了类 REITs的相关研究，为类 REITs运营商和相关监管部门的决策提供了参考依据。总体来说，租赁住房类REITs在我国仍处于发展阶段，自身积累的经验比较有限，构建完善的租赁住房类REITs风险防范机制离不开监管部门、房地产企业和金融机构的反复实践，不断从失败中吸取教训。
由于笔者本身的知识水平、获取资料不详细及个人经验所限，在对问题研究过程中还存在一定的不足。在分析朗诗寓类REITs风险控制上分析不全面，未能详细分析朗诗寓类REITs的所有风险因素，同时在风险控制建议上，也存在短板，可能提出的建议不适用于现阶段、建议过于单一。因此，本研究仍有待于进一步深入探讨，包括：类REITs风险产生机理及控制模型；风险度量在类REITs中的应用以及其他类REITs风险控制策略的研究，此类问题也是后续研究内容的重要选择。
期待通过本次研究，能够激发出更多的学术思考，并从全新的理论视角，深入探讨中国房地产投资信托基金的风险管理，为其未来的健康、有序、高效的发展提供有力的支持。
参考文献（略）
