第 1 章 导 论
1.1 研究背景和研究意义
自 2010 年国家对房地产的政策调整，一些城市房价大幅度回落，随之带来的是不同的声音和观点，有些人认为还会继续往下跌，有些人认为已经到了低点。中央政府与地方政府也实施了一些刺激楼市的政策，但要想保持理性的房产市场着实不易。政府在 2010年颁布了国十条，明确提出打击房地产投机，制定出来的政策很具有针对性。很多人认为中国的经济是土地财政，并且相当一部分认为房地产行业属于国家经济支柱性产业，如果它下跌了会引起连锁反应，最终不利于中国经济的增长。但是不管怎样，地产行业本身需要转型，转变发展模式。只有这样，行业才能达到真正的可持续发展。它也需要坚持以民为本，那整个市场价格的水平应让大多数的居民能够接受，当房价大幅度的超出这种市场预期时，过热之后必会降温，否则支柱性产业的存在意义不大。所以当房价在向下调整时需要付出相应的成本；同样消费决定了市场的广阔需要，此时定义和定位房地产市场功能十分关键；政府部门在制定税收、银行等政策时也需要以此为依据。房地产项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析和论证，综合研究项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。房地产开发属于比较复杂的行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在做出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析十分重要。房地产开发可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法。
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1.2 国内外研究现状
在对房地产项目的相关研究上，西方研究学者开始较早并成果显著。他们从很早就开始研究其各方面问题，内容主要涉及融资、风险分析的问题。美国项目管理协会,英文简称PMI（2000）对项目管理进行了全面阐述，并指出项目管理的全球性标准[1]。Joseph Hu（2006）考察了1995-1996年间房地产行业在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[2]。Richard Imperiale(2006)在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理[3]。Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用[4]。Robert Taggart(2004)谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并、收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资[5]。日本的商务环境部规划司副主任上杉一郎提出：日本小企业多运用银行贷款渠道，而大企业利用发行股票和融资获得贷款[6]。
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第 2 章 NN 房地产项目可行性研究的相关理论
本文涉及的理论主要为可行性研究理论、项目融资理论、风险管理理论。其中分别从 NN 房地产项目的市场、工程、自然、财务、风险等各方面来评价项目的可行性；另外 NN 房地产项目采取的融资策略主要为地方项目财务部门进行融资，为银团贷款（由三个银行组成，其中一个行作为牵头行）；风险管理理论中采用的是单因素敏感性分析的方法。下面就这三种理论做下基本介绍。
2.1 可行性研究理论
项目是一项需要按照特别的规定来实行的工作，项目工作的完成有一定的时间性，并且要满足相关工作的要求。所以它的概念具备以下几点：第一，具有一定条件限制的背景，工作即将展开；其次，存在于定特的组织机构（企业、政府、事业单位等）内，在机构内以有限的时间中运用组织有限人力、物力、财力等在有限的予以完成；再次，完成项目任务是有数量、质量、性能、技术指标等方面的相关标准要求进行参照的。正是存在以上方面的涵义，在一定程度上项目就具有了性能（质量）、时间与费用三方面的约束。同时，项目是在完成过程中以满足客户、供应商与管理部门在三方约束中所体现的不同要求为基本目标的。所以项目的特性有：1 、任务清晰且唯一。具体的项目都拥有自己的属性，它就要求工作计划的制定者需要具体项目具体对待，并且因地制宜。2 、项目的资源来源的限制性。正如项目的基本定义，每一项目的实施是在特定的环境中将许许多多的不同资源进行整合而完成项目任务的。然而，不管是什么方面的资源都存在着存量的有限性和稀缺性，因为项目受到了资源成本的约束。3 、项目实施具有一次性。项目的完成有一个明确的起止期限，也就是说某个项目在运作前是从不存在的，而结束后也就不会再无休止或者重复的活动，它是一个时间段内的一次性活动，必须将它与日常的经营运作相区别。4 、项目具有确定性。目标一旦确定，就不会轻易更改，除非具有重大影响因素，否则要一直围绕这个弩镖开展计划，因此一个项目必有确定的终点，有明确的项目实施目标才能不动摇项目。5 、项目的授权人的确定性。授权人肯定是有特定的需求才能授权他人予以开展经济活动。6、项目成果的固定性。当某个项目完成时，不管结果是将会呈现何种模样，其结果就此确定下来并不可改变了。7、项目管控的风险性。某个项目开始实施后，虽然具有前期的执行计划，但由于受到不确定因素的影响，项目就存在一定的危险性。在一定程度上由于多种因素会让项目的实际完成程度与预期目标存在偏差，所以投入和回报之间具有不确定性。8、项目的创新性。项目从很有方面都区别于一般的日常运营管理活动，还在于一个项目要进行不同程度的创新，使其具有独特性的内容。
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2.2 项目融资理论
从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。 从狭义上讲，项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。项目融资始于上世纪30 年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产80 万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展至关重要。对中国企业或企业经营者而言，存在两个问题，一是对有效的融资方式缺乏了解；二是面对众多融资方式，不知如何选择和如何着手，特别是在一些中小企业和创业者看来，融资只是大企业独有的权利。因此，在我国商业界不乏因资金等问题而失掉发展机会的企业。
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第 3 章 NN 房地产项目市场与建设条件分析.......13
3.1 环境分析...... 13
3.2 文化旅游市场分析.......... 15
3.3 SWOT 分析..... 16
3.4 自然条件...... 17
3.5 建设内容和规模.... 17
3.6 工程设计...... 18
第 4 章 NN 房地产项目融资方案与财务分析.......20
4.1 融资方案...... 20
4.2 财务分析...... 24
4.2.1 营业收入.........24
4.2.2 总成本估算.....25
4.2.3 评价指标.........26
4.2.4 评价结论.........30
第 5 章 NN 房地产项目风险分析.......31
5.1 分析目的...... 31
5.2 财务指标风险敏感性分析........ 31
5.3 防范措施...... 33
第 5 章 NN 房地产项目风险分析
5.1 分析目的投资
一般都会存在风险性，同样房地产投资也存在风险。这是因为房地产的投资金额巨大，变现能力较弱，周转慢。现在整个房地产行业处于一个特别时期，许多开发商对于项目的推进和开展保持着谨慎态度，对于项目的前期调研必须十分详尽。它不仅仅要考虑到经济上的风险，更是考虑市场风险和社会影响风险，还有竞争对手带来的比较风险，定位、定价等诸多因素务必考虑在内。每一个开发项目的风险存在着很大的不确定性，因为它受到国家的政策、市场的千变万化和资金的需求等很多因素的影响。对房地产开发进行风险分析是为了项目在建设过程中，可能存在的风险进行预测和研究，使决策者能更好地把握风险的本质，采取相应的措施来减少不利因素的发生或者避免风险。像现有许多同行都在寻求产品的差异化或者实现自我转型，把资金投入到其他行业，比如恒大集团 2014 年投入的乳业和农产品业，笔者所在的 NN 项目也是一个新型的文化旅游项目，以广西壮族特有的文化底蕴为基础，是所在集团的一个战略布置，希望能够在之前的商业地产项目之上突破创新，打造一个新的突破口，为新环境新形势下房地产行业的转型提供参考，为未来的发展奠定基础。本文采用的是敏感性分析的方法，希望能够从中得出影响项目的主要风险因素，并分析这些因素产生的原因，能够提出一些措施在一定程度上来防范风险。#p#分页标题#e#
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结论
近年来文化产业得到飞速的发展，前景巨大。我国现在也将文化产业作为发展的重点，不管是在政策上还是在制度上都予以倾斜。而我国的旅游业也得到进一步发展，各大产业相互促进。同时文化产业也成为经济的支柱产业，对于西方国家而言亦是如此。例如 2010 年美国文化产业收入占 GDP 比重超过 25%；美国最大的 400 家公司中，文化企业占得比重为 18%。同时，随着社会经济和产业的发展，产业融合趋势越来越明显，旅游、文化、商业等产业联动发展将成为未来商业地产发展的新趋势。NN 项目作文新型的文旅项目，同时作为南宁市重点建设工程，有利于丰富的南宁当地的文化旅游资源优势，并对南宁其他产业起带动作用，成为南宁生态文化旅游新地标。而在项目周边还有其他的规划，如大型的体育馆、健身馆，高级的别墅和商务楼，大型的娱乐休闲场所（如高尔夫球场等）。近年来，国内外投资和开发企业进入南宁区域，这使得这些地区的价值得到显著的提升，外来的投资也给项目周边的地区注入了新的活力和新的增长的，它们投资的休闲和娱乐产业也促进当地经济的新发展，但所在集团的新项目也有着自身的独特之处，有着自身的优势，如主题乐园以及儿童乐园将成为项目的突出亮点。它们与外来投资相互促进和配合，一起打造出了南宁市的特殊经济。在南宁市的重点发展战略中政府重点指出南宁作为西南地区临海的重要生产与生活服务中心的重要城市职能，理应重点发展第三产业和金融服务商贸、行政办公、文化旅游等多元化的区域性中心城市服务功能。NN项目的独匠巨心的“壮锦”造型，通过与华美的装饰交相组合，建成后将成为南宁的文化新地标。大连万达集团在全国各地创建的万达广场以及万达国际电影城带来了巨大的社会效应与经济效应，企业品牌完全得到了全国消费者的高度认同，NN 项目时之前的万达广场的升级版，也必将提高万达在南宁顾客心理台阶，顾客将会有一种前所未有的新体验，大大的提升城市文化享受的新档次。NN 项目的主题乐园以及室内滑冰场等等的建设将推动南宁文化旅游产业的发展，树立南宁市文化旅游新形象；同时健全了城市发展的功能，不断满足人们的精神文明需求。当代的消费者工作十分繁忙，不仅要求购物方便，还希望得到一体化服务，很明显比较传统的零售模式中无法带来这些乐趣。
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参考文献(略)
