第 1 章 绪论
1.1 研究背景
二十世纪二十年代，西方发达国家就已经开始研究企业社会责任（CSR，Corporate Social Responsibility）的内涵。二十世纪六十年代，关于企业所承担的社会责任这一问题，西方发达国家展开了激烈的讨论。二十世纪八十年代，西方国家更是掀起了社会责任研究的浪潮。在西方发达国家的影响之下，同一时期，中国也开始着眼于对企业所承担社会责任问题的研究，但与西方发达国家相比，无论是在理论研究方面还是在实证研究方面都还存在很大的差距。除此之外，当前中国国内大多数企业承担社会责任的实际情况也令人堪忧。有些企业不考虑企业自身的社会责任，盲目的去追求自身经济利益，而将诸如社会就业、社会公益、社会环境保护等社会责任问题扔给社会。更有甚者，以侵占消费者利益、挤压企业员工的收入福利、损害中小投资者的利益、破坏和污染环境为代价来换取企业自身的发展。对于企业来说，履行社会责任在某种程度上会增加企业的运营成本，但随之而来的是可持续发展能力和市场竞争能力的加强。例如，若某一企业能积极承担社会责任，相应地企业的社会地位及名誉都会有所上升，从而赢得越来越多的消费人群，这样销售量必然会得到较大幅度地增长，同时还能提高企业市场竞争力，从而使市场占有率更大。然而，我国许多企业存在履行社会责任将会降低其财务效益的错误观念，究其根本原因就是，中国在企业承担社会责任以及企业财务绩效关联层面的探索相对较少。国内对两者关系的研究截止到目前为止大多集中于全部行业，仅仅就某一行业就上述问题的研究较少。我国房地产行业是个特殊且重要的行业，其产业链众多，房地产企业能够带动水泥、钢材等上游企业和装修、物业管理、房屋中介等下游企业的蓬勃发展，为我国的 GDP 做出了巨大贡献。然而，房地产行业又是个和人们生活息息相关的行业，住房需求是人类的基本需求，但近年来房产价格不断上涨，远远超出了人们的支付能力，国家也采取了相关的宏观调控政策但成效均不显著，房地产企业已经成为我国民众和政府关注的焦点。因此，本文试图以我国房地产上市公司为研究对象，将企业社会责任与财务绩效纳入一个统一框架进行研究，以期为房地产企业社会责任与财务绩效关系的研究提供有益参考。
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1.2 研究目的和意义
我国改革开放后，政府出台了一系列宏观扶持政策，极大地推动了房地产业的飞速发展。不过，我们一方面要了解到房地产业的迅猛发展，同时还应看到国内房地产行业发展的缺陷和问题，关于房地产开发、销售等环节的法律法规还不完善，房价大大超出了社会民众的收入水平，造就了大批房奴，房地产企业只看重财务业绩，却忽视了自身应当承担的社会责任。社会责任是一把“双刃剑”，一方面是履行社会责任会增加成本费用，减少企业的财务绩效；另一方面又能给企业带来很多好处。那么，房地产企业积极主动履行社会责任到底能不能提高利润，是否能对企业财务绩效产生积极的影响？这不仅是现今社会探究的重点方向，也是本文的探索目标。本文研究房地产上市公司社会责任与财务绩效的相关关系，无论是在理论上还是在实践上都有十分重要的意义。就理论角度而言，国内关于社会责任的探索才刚刚开始，而有关房地产上市公司社会责任同财务绩效关系的探究少之又少，进而导致房地产上市公司在承担社会责任时往往存在着怀疑的态度。因此，只有证明两者之间有关系，且是正相关关系，才能使企业积极主动地去履行其社会责任。本文以房地产上市公司为研究范畴，可以为企业履行社会责任提供理论依据，也使得两者之间关系的理论研究更加完善。
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第 2 章 我国房地产上市公司承担社会责任的现状
2.1 房地产行业的界定
自 1978 年改革开放以来，房地产作为一种特殊的商品形式随着我国国民经济的快速发展应运而生，开始进入市场，并日益成为国民经济发展的支柱产业。房地产是指土地、建筑物以及附着在土地、建筑物上不可分离的各种权益，是房产和地产的统称。房地产行业是指在房地产市场中利用各种生产要素加工生产销售房地产商品和劳务的经济组织，亦是从事土地、房屋开发以及在房地产市场中从事房地产商品交换的组织机构[28]。房地产行业主要由房地产开发、房地产经营管理及服务等企业群体构成。具体来说，主要包括以下几个部分：一是素有房地产业“龙头”之称的房地产开发企业。房地产开发企业具体包括综合投资开发房地产后续的销售、出租等业务，它的一举一动都影响着房地产市场中商品房供应量和成交价格。二是专门从事房地产出租业务的房地产经营企业。房地产经营企业主要为消费者提供管理和维修等服务，有时也提供物业管理服务。三是受产权人委托为其代理物业经营管理、提供劳务服务的物业管理企业。四是专门从事房屋修葺及装修等劳务服务的房屋维修和装修的企业[29]。
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2.2 我国房地产上市公司承担社会责任存在的问题及其根源
现在民众之所以会非常关注房地产企业，是因为其在快速发展的同时带来了很多社会问题，并引起了各界人士的颇多争议。企业成立的初衷是盈利，故房地产上市公司追求利润最大化是可以理解的。但问题是房地产上市公司在蓬勃发展的同时并没有认真负责地履行相应的社会责任，引起了广大民众的普遍不满。如今大幅上涨的房价就像雾霾笼罩大地，成就了一批又一批的“房奴”，让他们在今后的几年甚至几十年一直生活在还贷的压力下。此外，房地产公司哄抬房价、偷税漏税逃税等行为在当今社会也不少见。房地产公司的此类行为不仅仅损害了企业相关利益相关者的利益，更是有损企业自己的形象。房地产上市公司履行社会责任现状不尽人意，特别是表现在以下几个方面：1.社会责任概念模糊且认知水平低下 2012 年中华慈善总会对 1000 家房地产公司做过一项调查。调查结果显示，一点都没有打算承担社会责任的公司大概有 350 家左右，正在尝试履行社会责任的公司有近 400 家，这种两种情况加起来的公司共计 750 家，占总调查公司的 75%。只有近 165 家公司每年都制定履行社会责任的规划和具体执行方案，而真正履行社会在责任的企业更是寥寥无几[30]。让人费解的是，一些知名企业的高级管理层也不能深入了解社会责任的概念。更让人震惊的是，还有一些公司从来都没有听说过社会责任。这全然表明了我国房地产上市公司履行社会责任现状不佳，社会责任建设的任务艰巨。
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第 3 章 我国房地产上市公司社会责任与财务绩效.......... 14
3.1 企业社会责任与利益相关者理论......... 14
3.2 基于利益相关者的房地产上市公司社会责任.......... 16
3.3 企业财务绩效的内涵........ 19
3.4 基于利益相关者的房地产公司社会责任与财务绩效.... 20
3.5 本章小结........ 22
第 4 章 房地产上市公司社会责任与财务绩效.... 23
4.1 研究假设....... 23
4.2 样本选取和数据来源........ 25
4.3 变量选取........ 26
4.4 模型设计........ 29
4.5 结果分析........ 29
4.6 本章小结........ 36
第 5 章 推动社会责任履行提升财务绩效的建议........ 37
5.1 企业方面的建议.......... 37
5.2 政府方面的建议.......... 39
5.3 社会方面的建议.......... 39
5.4 本章小结........ 41
第 5 章 推动社会责任履行提升财务绩效的建议
5.1 企业方面的建议
对社会履行相应的责任已经成为企业国际化管理的大发展趋势。但是我国目前的诸多房地产公司看待自身的利益依旧比较传统，以自身利益最大化、经济利益最优化为主要追求，可以说对社会的责任很是忽视，本文提出如下两个方面的建议。当前大部分企业的所有权与经营权是相分离的，房地产企业也不例外。对于企业履行社会责任这一行为完全取决于企业经营者的认识和未来的发展战略上，但是这种意识对于经营者而言又是相当的缺乏，所以我国公司履行社会责任的水平都比较低下。首先，对公司经营者定期培训，扩充知识面，提高对社会责任的认知程度，从而增强经营者的综合素质，尤其是政治分析能力，将自我利益最大化放大到国家利益最优化上，只有经营者们拥有了这样的观念才能使我国房地产上市公司的社会责任履行水平不断上升。其次，公司应当将社会责任管理上升到公司的战略管理层次，将社会责任加入到公司的经营使命中，树立可持续发展的企业价值观，将企业社会责任贯彻到日常经营过程中以及战略管理中。然后，经营者仍需要不断地优化自己，不断接受专业的培训以提升综合素质及能力，并不断提高沟通能力，培养经营者的远大目光和创新精神，真正地将企业的发展做到标准化、国家化，从而使企业走上中国特色的社会责任发展之路。最后，将社会责任履行水平作为绩效评价的条件，与薪资挂钩，这样更有利于社会责任履行水平的提升，同时做出激励的改进方针，这样才能更积极更大范围地影响每个人履行社会责任。#p#分页标题#e#
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结论
企业社会责任理论自问世以来，大致经历了这么几个发展阶段：二十世纪六十年代的纷争、九十年代的认可与支持、而今的蓬勃发展。纵观企业社会责任的发展历史，我们可以分析得出这样的结论：全球就企业在追求自身经济利益的同时还需要关心重视各利益相关者的利益的问题已经达成了共识。房地产上市公司关系国计民生，是经济生活的重要组成部分，务必要积极主动地承担社会责任。本文通过研究房地产上市公司履行社会责任对财务业绩有积极的影响，推动公司管理者在公司运行中尽可能地履行社会责任，以达到更好的经营效率和效果，进而促进房地产公司的可持续发展。基于本文的理论分析和实证研究，本文可以得出以下结论：
（1）总体来说，房地产上市公司履行社会责任有利于其财务绩效的提高。本文以利益相关者理论为研究基础，将社会责任分成了七个方面。本文首先进行了皮尔森相关性分析，在此分析中显示房地产上市公司社会责任与财务绩效之间有比较显著的相关关系。在之后所做的回归分析中也可以看出，房地产公司履行这七个方面的社会责任中就有六个方面是对公司的财务绩效有积极影响的，而且大部分的影响还是比较显著的。无论是皮尔森相关性分析还是回归分析都说明了房地产上市公司履行相应的社会责任会改善其财务绩效。
（2）房地产上市公司履行对各利益相关者的社会责任对财务绩效的影响是不一样的。从前文的理论分析可知，房地产公司无论是履行对股东还是债权人、员工、消费者、供应商、社区、政府的社会责任均有利于自身财务绩效的提高。但是根据本文实证研究结果仅能表明房地产上市公司履行对股东、债权人、员工和消费者的社会责任会对其财务绩效的提高有着显著的促进作用，两者之间有显著的正相关关系。
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参考文献（略）
