第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
房地产市场近年来比较火热，房价持续上涨，房地产泡沫严重。一方面，住房是刚性需求，是人民的基本生活保障；另一方面，房地产牵连的行业众多，对我国经济的发展影响巨大，所以促进房地产行业健康发展对于中国的发展尤为重要。国家为此出台了一系列的管控措施，比如，2004 年的信贷政策，2007 年的调整贷款基准利率，以及后来的“国五条”、“国六条”、“国八条”、新“国五条”[1]，和现阶段的房产税试点方案等。明显可以看出国家对房地产市场的宏观调控较强，这对于房地产企业来说是机遇也是挑战。各项调控政策都会对市场带来一定冲击，影响市场上的供求关系，甚至影响房屋价格。从市场需求来看，消费者已逐渐回归理性，对于房地产的热衷程度有所下降，投资需求比例降低，刚性需求比例升高，政府保障性住房投入增加，所以房地产市场整体需求下降[2]。房地产企业会因此面临一系列问题，例如，销量下降，商品积压，资金周转困难，商品价格下降，企业盈利降低等等。
另外，我国房地产行业是改革开放后刚兴起的产业，发展还不够成熟，随着近年来的发展，行业间竞争加剧，不少落后企业被市场淘汰。房地产企业集团化倾向逐渐凸显，小企业想生存下来越发艰难[3]。这正是规模经济的体现，一定程度上归咎于生产成本的降低，资金周转率的提高。因此，控制企业成本对于企业的生存发展至关重要。不注重控制成本，受宏观调控影响较大的房地产市场中，
必然处于劣势，面临销售困难，利润下降，生存问题等，所以在当前环境下，控制成本对于房地产企业而言越发重要，这不仅关系企业各项活动成本的大小，更关系到企业的竞争能力和生存能力。
1.1.2 研究意义
对于宏观经济，房地产企业控制成本有利于挤出房地产泡沫，让房地产经济绿色健康发展。控制项目成本需通过控制房地产项目各阶段的成本来完成，而土地成本作为主要成本之一，是成本控制主要对象之一[4]。加大土地成本的控制力度，必然促进土地资源的合理利用，避免随意开发的乱象，降低房地产行业热度，让人们更加理性的投资和消费。另外，我国存量房较多，这虽然有一些政策原因，但成本较高也是比较主要的原因。如果成本降低，房地产企业就可以降低价格抛售存量，这样利于企业资金的流通，更有助于降低房价，挤出房地产泡沫。
对于宏观经济，房地产企业控制成本有利于挤出房地产泡沫，让房地产经济绿色健康发展。控制项目成本需通过控制房地产项目各阶段的成本来完成，而土地成本作为主要成本之一，是成本控制主要对象之一[4]。加大土地成本的控制力度，必然促进土地资源的合理利用，避免随意开发的乱象，降低房地产行业热度，让人们更加理性的投资和消费。另外，我国存量房较多，这虽然有一些政策原因，但成本较高也是比较主要的原因。如果成本降低，房地产企业就可以降低价格抛售存量，这样利于企业资金的流通，更有助于降低房价，挤出房地产泡沫。
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1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
成本控制理论的发展有着明显的时代特征，国外对它的研究起步较早，目前已经形成了比较完整的成本管理系统。早在 1494 年卢卡·帕乔利发行的《数学大全》，成本控制理念就产生了[8]，他提出了两种资产计价方式，一是成本方式，二是用市价表示。而后亚当·斯密提出了劳动分工和成本节约思想[9]。1832 查尔斯·己贝奇 Charles Babbage 出版的《论机器和制造业的经济》在亚当·斯密思想的基础上分工带来高效生产率的原因[10]。
1.2.1 国外文献综述
成本控制理论的发展有着明显的时代特征，国外对它的研究起步较早，目前已经形成了比较完整的成本管理系统。早在 1494 年卢卡·帕乔利发行的《数学大全》，成本控制理念就产生了[8]，他提出了两种资产计价方式，一是成本方式，二是用市价表示。而后亚当·斯密提出了劳动分工和成本节约思想[9]。1832 查尔斯·己贝奇 Charles Babbage 出版的《论机器和制造业的经济》在亚当·斯密思想的基础上分工带来高效生产率的原因[10]。
埃默森 Emoson 提出在成本管理上实行标准人工成本，而后甘特 Gunte 又把标准人工成本法推广到材料和制造费用的成本管理中[11]。迈克尔·波特在 1985年提出价值链理论，认为企业需要认识价值活动，了解价值链整体成本结构以及其影响因素[12]。二十世纪八十年代西蒙提出战略成本管理理念，而后又得到不断的完善。战略成本管理主要是通过拓展管理视野和方法，为企业战略决策提供更多有用的成本信息[13]。
对于房地产业成本控制，国外的研究也比较深入。Ca Parelli D.（1991）在研究中指出美国早在上个世纪中期就研究出了网络计划技术[14]。Lightwood D 认为英国对工程项目质量成本的研究采用动态成本控制方法，及时调整偏差，使得成本能够维持在较低的水平[15]。J. Velasquez Runk（1998）认为日本学习美国的优秀做法，将价值工程和全面质量管理有效的结合在一起，促进了建筑业的快速发展[16]。
1.2.2 国内文献综述
面对国家对房地产的新一轮调控，很多学者研究了在新环境下，房地产行业如何生存发展。刘瑛（2011）通过调查和研究认为政府对房地产行业的调整和监控进一步加剧了房地产开发成本上升的压力，要在新的经济和行业环境下更好的生存发展，房地产企业需要加强成本控制[17]。汤鸿等（2012）认为在当前的形势下要提升房地产核心竞争力，必须要重视成本控制[18]。柯敦义等（2014）认为房地产开发是资金密集型产业，要实现企业利益的最大化，如何管理巨额资金是关键[19]。 许田中（2014）认为新一轮的宏观调控促使消费者和房地产市场逐步成熟，这将倒逼房地产企业加强自身的管理和成本控制[20]。
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第 2 章 成本控制的相关理论基础
2.1 基本概念界定
成本是指产品价值中的物化劳动的转移价值和劳动者为自己劳动所创造的价值的货币体现，简单的来说就是商品在形成过程中耗费资源的总和[32]。房地产成本，是指房地产企业为了房地产项目的开发而产生的一系列经营活动中耗费的人力物力等各种形式资源的总和，以货币价值计量[33]。成本控制，是在项目实施过程中，通过动态监控对期间产生的各项成本费用信息收集，然后比对实际产生的费用与目标费用之间的差异，分析原因，制定解决措施，及时调整，让目标成本顺利实施的过程[34]。
对于房地产业成本控制，国外的研究也比较深入。Ca Parelli D.（1991）在研究中指出美国早在上个世纪中期就研究出了网络计划技术[14]。Lightwood D 认为英国对工程项目质量成本的研究采用动态成本控制方法，及时调整偏差，使得成本能够维持在较低的水平[15]。J. Velasquez Runk（1998）认为日本学习美国的优秀做法，将价值工程和全面质量管理有效的结合在一起，促进了建筑业的快速发展[16]。
1.2.2 国内文献综述
面对国家对房地产的新一轮调控，很多学者研究了在新环境下，房地产行业如何生存发展。刘瑛（2011）通过调查和研究认为政府对房地产行业的调整和监控进一步加剧了房地产开发成本上升的压力，要在新的经济和行业环境下更好的生存发展，房地产企业需要加强成本控制[17]。汤鸿等（2012）认为在当前的形势下要提升房地产核心竞争力，必须要重视成本控制[18]。柯敦义等（2014）认为房地产开发是资金密集型产业，要实现企业利益的最大化，如何管理巨额资金是关键[19]。 许田中（2014）认为新一轮的宏观调控促使消费者和房地产市场逐步成熟，这将倒逼房地产企业加强自身的管理和成本控制[20]。
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第 2 章 成本控制的相关理论基础
2.1 基本概念界定
成本是指产品价值中的物化劳动的转移价值和劳动者为自己劳动所创造的价值的货币体现，简单的来说就是商品在形成过程中耗费资源的总和[32]。房地产成本，是指房地产企业为了房地产项目的开发而产生的一系列经营活动中耗费的人力物力等各种形式资源的总和，以货币价值计量[33]。成本控制，是在项目实施过程中，通过动态监控对期间产生的各项成本费用信息收集，然后比对实际产生的费用与目标费用之间的差异，分析原因，制定解决措施，及时调整，让目标成本顺利实施的过程[34]。
房地产行业项目开发涉及到的成本项目较多，包括：土地成本、开发费用、建筑安装成本、基础设施配套成本、利息成本、管理费用、销售费用、财务费用以及各项税费。土地成本又包括：土地出让金、出让金契税、拆迁安置补偿费、土地交易服务费、土地登记费等。开发费用则是指，在开发前后产生的规划设计费、地质勘察费、土地开发费以及后期验收评审的相关费用。建筑安装成本是指房屋建筑安装过程产生的建筑材料成本、建筑劳务成本、设备成本以及安装费用，它在房地产项目总成本中占比较大。基础设施配套成本，是指小区内的道路、水电、排污、绿化等基础设施费用。利息成本，是指房地产行业需要资金量较大，房地产行业为缓解资金压力贷款融资而带来的利息费用，利息成本相对于其他行业较高，也是总成本的一个重要组成部分，但每个项目的具体情况不同，以及国家对资本市场的调控加强，贷款难度增加，所以利息成本的比例并不稳定。管理费用、销售费用、财务费用则属于期间费用，各个行业的企业在经营活动中都会涉及。税费，是指房地产企业向国家缴纳的各项税费。房地产行业成本构成大致相同，但每个公司的具体占比有一定差异，对于本文中 ZH 公司各项成本的占比情况下文会详细分析，以此确定成本控制的方向和重点。
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2.2 影响成本的因素
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2.2 影响成本的因素
（1）宏观环境因素
对于任何企业公司门店等，进入该行业前都要做好充分的调研工作，了解宏观环境是必不可少的工作，因为外部环境对于企业的生存发展起着较大的影响作用。而房地产企业一般经营规模较大，占用资金较多，基数较大，在遇到宏观环境些许变化时，可能就会造成较大的变化量，所以对于房地产企业更要充分了解外部环境。宏观环境因素主要包括政治因素、经济因素、法律因素、技术因素和社会文化因素。政治因素涉及国家稳定，以及今后发展走向等等。比如说国家领导人对房地产行业的看法及态度，对房地产行业调控的重点是什么，哪里是国家将要发展的经济新区等等，这些都会影响房地产企业的发展乃至生存。虽然我们无法预见政治如何变化，但我们可以去适应变化后的政治环境，这才是生存法则。经济发展的如何，决定着短期内经济发展的态势和消费者的购物能力的大小。经济因素中还关系相关建材市场的情况，建筑材料的价格情况直接影响成本控制的效果。如果经济疲软，那么房地产市场将会低迷，需求下降，此时成本控制更显重要，要积极的做好目标成本规划，理性决定是否竞标开发，做好成本控制，提升利润空间，努力开源节流方能生存下去。由此可见经济因素的影响作用不可忽视，另外法律因素也是需要重点关注的。近年来国家为了调控房价，挤出房地产泡沫，出台了一系列的法律法规。国家颁布的房地产相关法律法规，影响着消费者的购房意向，进而影响市场需求，因而房地产企业需积极适应，做好成本控制工作。在成本控制中，技术因素甚是重要。现在的技术水平如何，决定着多少成本可以取得多少成果，比如建设过程中尤其需要配置较精良的建筑设备和高超的建筑方法原理，这则由技术水平决定。如果技术水平较低，则需耗费较多的人力，因而会直接影响成本控制的过程。综上所述，宏观环境因素对房地产企业成本控制存在诸多影响，还需多加留意，积极应对。#p#分页标题#e#
对于任何企业公司门店等，进入该行业前都要做好充分的调研工作，了解宏观环境是必不可少的工作，因为外部环境对于企业的生存发展起着较大的影响作用。而房地产企业一般经营规模较大，占用资金较多，基数较大，在遇到宏观环境些许变化时，可能就会造成较大的变化量，所以对于房地产企业更要充分了解外部环境。宏观环境因素主要包括政治因素、经济因素、法律因素、技术因素和社会文化因素。政治因素涉及国家稳定，以及今后发展走向等等。比如说国家领导人对房地产行业的看法及态度，对房地产行业调控的重点是什么，哪里是国家将要发展的经济新区等等，这些都会影响房地产企业的发展乃至生存。虽然我们无法预见政治如何变化，但我们可以去适应变化后的政治环境，这才是生存法则。经济发展的如何，决定着短期内经济发展的态势和消费者的购物能力的大小。经济因素中还关系相关建材市场的情况，建筑材料的价格情况直接影响成本控制的效果。如果经济疲软，那么房地产市场将会低迷，需求下降，此时成本控制更显重要，要积极的做好目标成本规划，理性决定是否竞标开发，做好成本控制，提升利润空间，努力开源节流方能生存下去。由此可见经济因素的影响作用不可忽视，另外法律因素也是需要重点关注的。近年来国家为了调控房价，挤出房地产泡沫，出台了一系列的法律法规。国家颁布的房地产相关法律法规，影响着消费者的购房意向，进而影响市场需求，因而房地产企业需积极适应，做好成本控制工作。在成本控制中，技术因素甚是重要。现在的技术水平如何，决定着多少成本可以取得多少成果，比如建设过程中尤其需要配置较精良的建筑设备和高超的建筑方法原理，这则由技术水平决定。如果技术水平较低，则需耗费较多的人力，因而会直接影响成本控制的过程。综上所述，宏观环境因素对房地产企业成本控制存在诸多影响，还需多加留意，积极应对。#p#分页标题#e#
（2）行业环境因素
除了关注宏观环境，行业环境也需积极关注。每个行业都遵循正常的发展规律，有着自己的生命周期，由起步期到成长期，再到成熟期，最后到衰退期。而房地产行业经过几十年的发展，已经过了起步期和成长期，现在逐渐成熟。企业要认清楚自己目前所处阶段，了解房地产行业竞争愈发激烈、利润逐渐下降的现状。在这种行业环境下，有些企业已经出现了资金链紧张、销售困难等问题，这些都倒逼企业注重成本控制，提升自身的竞争力，解决经营问题，帮助自身生存和发展。
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3.1 决策阶段 ................................. 12
除了关注宏观环境，行业环境也需积极关注。每个行业都遵循正常的发展规律，有着自己的生命周期，由起步期到成长期，再到成熟期，最后到衰退期。而房地产行业经过几十年的发展，已经过了起步期和成长期，现在逐渐成熟。企业要认清楚自己目前所处阶段，了解房地产行业竞争愈发激烈、利润逐渐下降的现状。在这种行业环境下，有些企业已经出现了资金链紧张、销售困难等问题，这些都倒逼企业注重成本控制，提升自身的竞争力，解决经营问题，帮助自身生存和发展。
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3.1 决策阶段 ................................. 12
3.3 施工阶段 ........................... 14
第 4 章 ZH 公司成本控制现状及问题 ............................ 16
4.1 公司概况 ......................... 16
4.1.1 公司简介 ............................. 16
4.1.2 公司成本结构 .................... 16
第 5 章 ZH 公司成本控制对策及实施方案......................... 28
5.1 决策阶段 ......................... 28
5.1.1 组建专门的市场调研部 ............................ 28
5.1.2 加强可行性研究 ................. 28
第 5 章 ZH 公司成本控制对策及实施方案
5.1 决策阶段
5.1.1 组建专门的市场调研部
前期调研有助于让我们了解项目情况，对于后期估算成本，预期市场偏爱程度，产品定位，投资决策，设计方案等都有较大影响。由此可以看出前期调研的重要性，而如何做好充分的调研工作，这就需要专门的人员来负责。建议公司建立专门的市场调研部，聘请相关专业人士，采取一定的激励机制，以观察能力、社交能力和信息分析能力来检测调研人员的能力，根据工作成果指标进行奖励，促使调研人员积极尽职，让调研更充分深入。
5.1.1 组建专门的市场调研部
前期调研有助于让我们了解项目情况，对于后期估算成本，预期市场偏爱程度，产品定位，投资决策，设计方案等都有较大影响。由此可以看出前期调研的重要性，而如何做好充分的调研工作，这就需要专门的人员来负责。建议公司建立专门的市场调研部，聘请相关专业人士，采取一定的激励机制，以观察能力、社交能力和信息分析能力来检测调研人员的能力，根据工作成果指标进行奖励，促使调研人员积极尽职，让调研更充分深入。
5.1.2 加强可行性研究
注重财务指标，不仅有助于前期决策，也有助于后期成本控制。一个项目是否进行投资决策，要进行可行性测算，财务指标也是重要参考数据。他可以帮助我们了解项目的经济性、风险性以及公司的房展状况能否承受等，有助于公司做出正确的投资决策。另外后期实施过程的各种财务指标，也有利于我们了解项目的进展情况，财务杠杆的高低，利息成本的大小，各部件成本构成等，有利于为公司确定产品方案、进度安排、技术要求、工程方案等提供参考。
项目在开工之前，要明确自身的优劣势，顾客的消费心理，对产品进行合理定位。产品定位要符合市政规划要求，尽量避免与自己强劲竞争对手的产品定位相似。另外对应的技术方案也许考虑是否可行。环境空间、绿化面积、建筑厚度、用地边界、采光、楼高等都需要仔细考虑，在众多方案中进行最优选择。
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注重财务指标，不仅有助于前期决策，也有助于后期成本控制。一个项目是否进行投资决策，要进行可行性测算，财务指标也是重要参考数据。他可以帮助我们了解项目的经济性、风险性以及公司的房展状况能否承受等，有助于公司做出正确的投资决策。另外后期实施过程的各种财务指标，也有利于我们了解项目的进展情况，财务杠杆的高低，利息成本的大小，各部件成本构成等，有利于为公司确定产品方案、进度安排、技术要求、工程方案等提供参考。
项目在开工之前，要明确自身的优劣势，顾客的消费心理，对产品进行合理定位。产品定位要符合市政规划要求，尽量避免与自己强劲竞争对手的产品定位相似。另外对应的技术方案也许考虑是否可行。环境空间、绿化面积、建筑厚度、用地边界、采光、楼高等都需要仔细考虑，在众多方案中进行最优选择。
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第 6 章 结论与展望
6.1 研究结论
参考文献（略）
6.1 研究结论
参考文献（略）
