第 1 章 引言
1.1 选题背景和意义
过去十几年间，中国经济快速增长， GDP 总量世界排名第二，房地产业成为中国经济增长的支柱产业。然而自 2014 年以来，中国房地产业开始出现下行趋势，房地产泡沫出现了破裂的迹象。例如：在港交所上市的佳兆业集团于 2015 年 1 月宣布破产；与此同时，香港首富李嘉诚多次减持大陆及香港地产项目，3 月将公司注册地转至开曼群岛，并宣布重组和记黄埔和长江实业，此举引起很多人对中国经济的担忧。虽然从长期看中国房地产仍有较大的升值空间，但国内宏观经济下行压力较大，房地产市场步入调整期，甚至还存在较大系统风险，在这种宏观经济环境下，如何发展和转型越来越引起大家的重视。 总理李克强在 2015 年 1 月的达沃斯论坛上讲到：中国经济增长速度由高速转向中高速发展，这将是我国经济的新常态。此外，2015 年我国经济仍面临较大的下行压力。 我国房地产业的发展历史还很短，但固定资产投资对国民经济的贡献却表现显著。一方面，城镇化进程加速、居民可支配收入逐年增加、国民经济快速发展促进了房地产业的迅猛发展；另一方面，房地产业的快速发展也拉动了其他相关行业的迅猛发展，对宏观经济起到积极的促进作用。 但房地产业周期大起大落，波动剧烈，房地产价格调整幅度巨大，不仅对宏观经济发展、资源配置、产业政策制定等影响巨大，甚至对国民经济正常运行、社会环境的平稳发展都会带来一定程度的影响。纵观世界各国的房地产业，发展都不是一帆风顺的。所以借鉴国外房地产业的发展经验，研究我国房地产业对经济的影响及未来的发展趋势是我国市场经济发展的现实需要。以二十世纪 80、90 年代日本和东南亚为例，当时房地产出现价格崩溃的情况，直接冲击了这些国家和地区的宏观经济。因此，科学的研究和分析我国房地产业对中国经济的影响及发展趋势是我国经济健康快速发展的客观需求。
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1.2 文章结构与研究方法
全文共分为如下 5 章： 第 1 章为引言。即本文选题的背景。对我国房地产业进行简明分析，阐述了其重要的社会地位，进而阐述本文研究房地产业的实质意义。 第 2 章为房地产业的发展概况与基本理论。首先对房地产基本理论进行了简述，回顾了中国房地产的发展过程，同时介绍了美国、日本的房地产发展经验，从而表明房地产业和宏观经济之间的关系，并从中得到经验教训和发展启示。 第 3 章为中国房地产业对宏观经济的影响。本章主要阐述了房地产业对宏观经济拉升起到的正面作用，以及国民经济过度依赖房地产发展所产生的负面作用。通过引用大量数据证明了房地产业与宏观经济之间相互促进和制约的关系。通过案例以此阐述了房地产企业和宏观经济内在的联系及房地产企业结构调整的发展趋势。 第 4 章为宏观经济、房地产业发展态势分析。以宏观经济和房地产发展现状入手，分析了中国房地产业的发展趋势及发展策略。 第 5 章为结论。对全文加以总结，展望了我国房地产业未来发展之路。指出房地产成为经济生活中的新常态，应该继续审慎改革。
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第 2 章 房地产业发展概况
我国房地产业的发展历史还很短，但房地产及固定资产投资对国民经济的贡献显著。随着我国经济水平的不断提升，居民可支配收入也在快速增加，加之城镇化进程的加速，促进了我国房地产业的快速发展。此外国外房地产业发展历史较长，所以要借鉴海外经验，一方面要吸取经验，有效避免房地产泡沫经济以及更为严重的经济危机，防止类似危机在我国发生。同时也要认识到房地产业是国民经济的重要支柱行业，稳定房地产市场，使其长期平稳健康发展也是避免经济陷入深度衰退的手段。
2.1 房地产业理论研究
房产与地产的组合体被称为房地产，房产与土地之间有着密不可分的关系，两者关系主要以经济形式体现，因此房地产还属于资产范畴的行业。房地产（房屋与土地）的本质是物质形态，房产与地产则是体现了一种具体的生产关系。 与服务业等相对比而言，房地产可被划为基础性产业范畴。房地产所提供的产品不仅具有生活资料的特点还兼具生产资料的特性。首先，房地产以开发住宅为主，住宅是城镇居民最基础的生活资料，是“衣食住行”中的重要因素之一，属于必备的物质条件之一。其次，房地产开发包括商铺、写字楼、厂房等建筑，这些地产是生产和经营必不可少的物质基础。因此可见，房地产在整个经济活动中影响着社会的众多环节，基础性产业特点也被逐渐放大。
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2.2 中国房地产业发展概况
纵观我国 20 多年房地产发展过程，可初步划分为如下阶段： 第一阶段：1987—1992 年，起步阶段。房地产开始起步，期间经历了一次通货膨胀与政治风波。 第二阶段：1992—1998 年，大起大落阶段。以海南、珠三角为代表，刮起了一股“圈地风”，期间同样经历了一次通货膨胀，但最后实现了软着陆。 国务院在 1998 年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度的实物分配，加快住房建设的通知》，该通知明确了实物分配住房的方式已被取消，并确立了货币化住房购买方式。这标志着福利分房制度已成为历史，而货币分配方式则逐渐成为主导我国城镇居民住房的主体。该《通知》是城镇住房制度改革的标志性文件，从此拉开了我国房地产快速发展的大幕。此后我国城镇居民由以往的实物分房逐渐向货币化方向发展，并推动住房建设的快速发展，进而成为我国新的经济增长点。在新政策的作用下，城镇居民开始踊跃购房。经过近 20 年的发展，房地产业已确立了其在国民经济中的重要位置，带动了国家经济的稳定增长。第三阶段：1998—2003 年，快速发展阶段。 房地产业被确立为国民经济支柱性产业，经历了快速发展，房价也开始快速上涨。 2003 年以来，房地产业的快速发展具有非理性的特点。全国房地产开发呈现出迅猛发展的态势，仅投资规模就已经超过 1999 年的 2.5 倍之多，达到 10106 亿元，已占到固定投资总额的 18.3%。 第四阶段：2003—2008 年，宏观调控阶段。 房价快速上涨，中央年年抓宏观调控，但是房价上涨势头遏制不明显。期间经历了经济的全面发展，但是却面临全球金融危机的冲击。 2004 年后我国实行了一系列的（包括：土地、金融、投资与税收等方面）宏观调控政策。
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第 3 章 中国房地产业对经济的影响 .....16
3.1 中国房地产业对经济的正面影响.........16
3.2 中国房地产业对经济的负面影响 ........21
3.3 宏观经济对中国房地产业的影响.........23
3.4 中国房地产业与宏观经济的关系.........26
3.5 房地产企业案例分析...........27
3.6 章节小结 ....28
第 4 章 中国房地产业发展趋势分析 .....30
4.1 中国宏观经济发展现状.........30
4.2 中国宏观经济发展趋势 ........31
4.3 中国房地产业发展现状.........31
4.4 中国房地产业发展趋势.........34
4.5 中国房地产业发展策略建议.....39
4.6 章节小结 ....40
第 5 章 结论及局限性 .........41
5.1 研究结论 ....41
5.2 不足之处 ....41
5.3 未来研究方向........42
第 4 章 中国房地产业发展趋势分析
由于我国宏观经济面临下行压力，高速增长的经济已经逐步放缓，进入到中高速发展阶段。作为结构调整的主体之一，房地产行业的规模扩张、过快增长将不再出现。此外，多年的发展已经淡化了房地产的稀缺性特点。将来房地产的发展将以满足人们生活需要为主，这也是行业结构调整将逐步深化的原因。针对当前情况，房地产行业应迎合市场需求不断调整产品结构，从快速增长阶段过渡到平稳增长、适度调整阶段，既要避免房地产泡沫破裂危害中国经济,也要实现长期合理发展，发挥房地产支柱行业的积极作用。
4.1 中国宏观经济发展现状
国家总理李克强在 2015 年达沃斯论坛上提出：当前，中国经济进入新常态，经济由高速增长转为中高速增长。同时指出，2015 年，中国经济仍面临下行压力，中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，确保经济运行在合理的区间，同时着力提升经济的质量和效率。 经济新常态有两方面的含义，首先是从高速经济增长状态向中高速增长状态的调整，其发展趋势与体制、结构变化及发展方式变化相伴。其次，我们在转型中应与新常态宏观经济同步，以此保证经济增长更加平稳、经济活力不断增强。 从国家统计局公布的 2014 年年度国内生产总值（GDP）、固定资产投资等诸多数据来看，当年总体经济情况和全年 7.4%的 GDP 增速在于其范围内，未超出市场预期，同比新增了 1300 万城镇就业人口，当年失业率维持在 5%，基本实现了年预期目标，但外需低迷，内需放缓。尽管新增信贷创出历史新高，中国经济增速还是出现下滑趋势。经过 10 年繁荣发展期，中国房地产业开始步入调整阶段，这种调整也体现了经济下行压力增大，进而带动投资增长势头出现明显下滑的迹象。 #p#分页标题#e#
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结论
2000 年以后，随着城市化水平的快速提高，我国房地产投资进入爆发期，房价屡创新高，对中国经济产生两个方面影响。一方面是，随着城镇化进程加快，房地产业的高速发展，带动了相关产业的蓬勃发展，拉动了中国经济的增长；另一方面却是房地产投资投机迅猛提高，中国经济过渡依赖房地产，房地产出现泡沫，甚至绑架了中国经济。 由于我国宏观经济面临下行压力，高速增长的经济已经逐步放缓进入中高速发展阶段。作为结构调整的主体之一，房地产行业的规模扩张、过快增长将不再出现；此外，多年的发展已淡化了房地产的稀缺性特点，将来房地产的发展将以满足人们生活需要为主，这也是行业结构调整将逐步深化的原因。针对当前情况，房地产行业应迎合市场需求不断调整产品结构，从快速增长阶段过渡到平稳增长、适度调整阶段，同时实现长期合理发展。 借鉴国外房地产发展历程和中国房地产业近二十年的发展来看，笔者认为我国房地产业带给国民经济既是机遇又是挑战。既要防范房地产业过度发展，房地产泡沫破裂带给国民经济危害，又要让我国最重要的经济支柱房地产业可以持续稳定的起到拉动投资和消费，促进经济持续发展和提高人民生活水平的作用。
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参考文献(略)
