第一章 绪论及文献综述
1.1 绪论
2004 年以来是我国房地产行业高速发展的时期，全国大多数地区的房地产价格呈现高涨态势，房地产开发投资额不断加大，对 GDP 增长的贡献率也大幅提高。房地产行业高速增长的另一面，是我国居民对房地产价格高涨的担忧，买房难的问题摆在大多数居民面前。房地产价格的快速上涨已经影响到了我国居民的正常住房需求，我国政府为了控制房价过快上升，抑制房地产泡沫的扩大，采取了大量的调控措施。从最初的限制外来人口购房，到暂停二套房按揭贷款，再到全面“限购令”的执行，都体现了政府控制房地产价格的决心。从政策实施的效果来看，房地产企业开发投资减少，住房成交量也大幅度降低，房地产价格上涨的趋势得到了有效控制，但需要注意到的是，房价依然维持在比较高的水平上运行，尤其是一些主要的大城市，房价仍然远远超出了居民的承受能力。房地产价格高涨的过程中，容易形成房地产泡沫。房地产泡沫对宏观经济存在着一定的影响。全球范围内，由于房地产价格剧烈膨胀，继而在高价位的突然崩溃所导致的金融危机和经济衰退层出不穷，如 1997 年的东南亚金融危机。进入 21 世纪，房地产市场与金融业的关系日益密切，相互之间的影响也不断加深。2008 年发生的全球金融危机，表面上源于金融衍生工具的大量使用，但从本质上讲，还是由房地产泡沫破裂导致的。如今，绝大多数国家的中央银行都把金融稳定当作己任，而房地产价格的波动对货币政策体系的影响是多角度的，房地产价格作为资产价格的一种，它的波动可以作为一国宏观经济运行的先行指示器，房地产价格的大幅度上升，可能意味着将来一段时间内，物价水平与产出水平的上涨，而反之则很可能预示着未来宏观经济存在紧缩的压力，甚至带来衰退。房地产价格与宏观经济运行之间的种种关联已经引起了各国政府的密切关注。房地产行业与金融业的种种联系提供了从货币金融角度研究房地产泡沫的方法。
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1.2 文献综述
预期作为一种心理现象，普遍存在于我们的日常经济生活中。预期作为经济行为的一个重要方面，不断地出现在我们的视线中，尤其是在宏观经济的分析领域，预期的引入成为经济分析史上的重要分水岭。早在 1898 年，瑞典学派的创始人维克塞尔在其著作中便引入了“预期”的概念。此后，针对“预期”的研究不断发展。各个学派均提出了对预期的分析和理论。经济学家凯恩斯首次将“预期”引入了宏观经济分析视野，为今后研究预期与宏观经济的关系奠定了理论基础。以卢卡斯为代表的理性预期学派将预期区分为理性预期和适应性预期。理性预期是主动的、前瞻式的预期；适应性预期是一种被动的，后视式的预期。国外学者很早就对通胀预期进行了研究，目前来看，研究的焦点集中在对于通货膨胀预期的估算及其性质上。对于通胀预期的估计，较早使用的是调查问卷法。研究者首先设计出一套针对通胀预期的调查问卷，在根据问卷收集到的结果，利用统计学的一些方法，将定性的问卷数据转化为定量的通胀预期数据。这种方法通过问卷调查计算得到的通胀预期，能够反映一些的有用信息。但调查问卷法也存在一定的缺陷。Lena &Lamla(2012)[1]的分析指出，调查问卷法主要的问题在于仅仅将通胀预期看作影响价格的主要因素，从而忽视了其他一些因素，而且该方法主要的调查对象是居民，而不是作为价格重要决定者的企业，从而使问卷调查法的可靠性大打折扣。另一些学者则使用参数模型的方法来估计通胀预期。Hamilton(1985)[2]将一个包含宏观经济变量的向量自回归（VAR）模型，改造成为状态空间模型，并利用模型的卡尔曼滤波算法对通货膨胀预期进行了估计。Negro & Eusepi(2011)[3]的研究指出，运用时变参数模型进行通胀预期估计时，公众学习规则的假设对估计的结果有很大的影响，不同的假设带来的估计结果有很大的差异。Patra & Ray (2010)[4]构建了时变参数的计量模型，分析了印度通货膨胀预期，研究指出食品价格过高是推动高通胀预期，以及推高实际通货膨胀水平的主要动力。Kamada & Nakajima(2014)[5]利用购买力平价（PPP）理论，结合日本、美国、英国、澳大利亚、加拿大以及瑞士等的发达国家的情况，对通货膨胀预期进行了估计，并比较了购买力平价模型计算出来的通胀预期与实际通胀水平。研究结果显示，日本对通货膨胀的预测在长期内是比较准确的，但短期中这一预测的效果不佳。
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第二章 通货膨胀预期与房地产泡沫的理论基础
2.1 通货膨胀预期的理论研究
经济学中所说的预期，主要指的是经济活动主体对国家宏观经济变量将来水平的预测。通货膨胀预期是一国居民对未来实际通货膨胀的预测或推断，这种行为是一种事前预测。通货膨胀预期也可以分成不同的类型，一般来说，按居民进行预期的时间长短，可以分成短期通货膨胀预期、中期通货膨胀预期和长期通货膨胀预期；按居民预期的方式不同，通货膨胀预期可以分为静态通货膨胀预期、外推通货膨胀预期、适应性通货膨胀预期以及理性通货膨胀预期等；按照预期主体不同的身份背景，通胀预期又可以分成公众通货膨胀预期、企业家通货膨胀预期和经济学家的通货膨胀的预期三种。这些不同类型的通货膨胀预期从各自不同的角度分析了通胀预期的形式，成因以及通胀预期的重要性等内容。一般来说，预期准确性的高低与预期时间的长短有关，预期所需要的时间越少，准确性就越高。但进行通胀预期是有难度的，一方面原因在于预期是居民的心理感受，受主观的影响较大；同时，预期易受到很多经济活动、突发事件等的影响。但是短期的通货膨胀预期还是具有十分重要意义的。在实际生活中，由于信息的不完全，以及获得信息需要花费一定的成本，导致了通胀预期存在一定的误差。通货膨胀预期理论从最初人们开始重视心理因素开始，经历了不同的研究阶段。从早期经典的预期理论出发，不同的经济学派提出了不同的通货膨胀预期理论。
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2.2 房地产泡沫的理论研究
泡沫有很多种表现，本文中的房地产泡沫是泡沫的一种，是一种以房地产市场为载体的泡沫形式。房地产市场是比较常见的泡沫载体之一，主要原因在于房地产行业本身所具有的一些特性，比如土地的稀缺性，房地产商品的不可移动性、不可替代性等，房地产泡沫也是最常见的泡沫。不断增长的社会总需求对房地产泡沫的产生与发展有很大的作用，加上土地资源是稀缺的，所以土地价格的上涨也容易催生房地产泡沫。同时，经济活动主体为了赚取土地价格上涨的价差，把大量的资金被投入到房地产行业中去，这样的投机行为加速了房地产价格的上涨，从而容易引起房地产泡沫。房地产泡沫主要是指房地产市场由于大量房地产投机行为的存在，而导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。房地产泡沫通常被看成是经济虚假繁荣的表现。房地产价格波动导致房地产泡沫一般会经历几个阶段。首先是泡沫的萌芽。泡沫的产生与银行扩大信贷规模有一定的关联。伴随一段很长时间的房地产价格上升。接着在投机行为的推动下，泡沫将进一步扩大，经济表现得更加繁荣，在此时期，泡沫将达到峰值。在某一特殊情况下，房地产价格可能出现大幅度下降，甚至可能发生崩溃，此时将有大量的企业被迫发生债务违约。与此紧密联系的银行业也将受到冲击，最后房地产泡沫发生破裂，宏观经济将遭受巨大的冲击。历史上经历的大多数经济危机，如 1997 年东南亚经济危机，2008 年美国金融危机，这些经济金融危机的发生，都直接或间接地与房地产泡沫有关联。所以，控制房地产泡沫的产生与发展，越来越成为各国政府关注的重点问题。
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第三章 我国通货膨胀预期与房地产泡沫估计结果及分析..... 20
3.1 我国通货膨胀预期的估计结果及分析 ......... 20
3.2 我国房地产泡沫的估计结果及分析 ..... 24
第四章 我国通货膨胀预期与房地产泡沫相互影响.....33
4.1 单位根(ADF)检验 ........ 33
4.2 协整检验 ......... 34
4.3 格兰杰因果检验 ......... 36
4.4 脉冲响应分析 ..... 36
4.5 实证小结 ......... 38
第五章 结论与政策建议.........40
5.1 研究结论 ......... 40
5.2 政策建议 ......... 41
第四章 我国通货膨胀预期与房地产泡沫相互影响的实证分析
理论部分已经对通货膨胀预期与房地产泡沫之间相互影响的情况做了介绍。依据经济学相关理论，通货膨胀预期的存在会进一步推动房地产价格的上涨，从而使房地产泡沫扩大。反过来，房地产泡沫的扩大，会通过推高消费物价指数的方式，带动居民通货膨胀预期的提高，进而可能形成全面通货膨胀。因此，有对二者之间的关系进行分析。论文的希望通过研究二者之间关系，从通货膨胀预期的角度找到控制房地产泡沫产生发展的有效方法，防止其给宏观经济带来影响。为了进一步揭示通货膨胀预期与房地产泡沫之间的相互影响关系，本章结合我国宏观经济的其他变量对此进行了实证分析。这些宏观经济变量包括国内生产总值（gdp）、居民可支配收入（pdi）、货币供应量（m）等。时间跨度为 2008 年 4 月至 2013 年 12月。模型使用的经济数据均来源与国家统计局数据库以及中经网数据库。下表为模型中各参数变量的说明及描述统计。#p#分页标题#e#
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结论
本文这样的宏观背景下，结合宏观经济数据，运用相应的研究模型，对我国的通货膨胀预期与房地产泡沫进行了实证分析。研究的结论如下。
（1）通过利用模型计算出来的通货膨胀预期序列能够很好的反映我国实际通货膨胀水平，能比较准确地对未来物价水平进行预测。
（2）我国房地产泡沫存在地区差异，不同的地区房地产泡沫表现出不同的特征。通常来说，社会普遍认为东部沿海地区的房地产泡沫水平会比较高，但本文的研究显示，东部省市房地产泡沫并非如此，但其波动性比较大，受政策的影响也较明显。中西部省市的房地产泡沫相对与当地居民收入来说较高，如吉林、青海、内蒙古自治区等地，内蒙古更是出现了样本区间中最高的泡沫值，达到 26.77%。此外，我国各省市的城市人口数量对房地产泡沫的影响也比较大，如北上广等大城市，由于存在大量的外来人口，房地产价格将会被推高，使得房地产泡沫扩大，而这一问题在中西部省份中影响可能相对较小。所以，研究认为房地产泡沫并非经济发达地区越高，而经济相对落后房地产泡沫水平就低，全国范围内存在明显地区差异。
（3）我国通货膨胀预期与房地产泡沫之间具有相互推动的作用。研究认为，我国居民的通货膨胀预期与房地产泡沫之间存在协整关系，并互为对方的 Granger 原因。此外，产出水平、货币供应量的大小都对房地产泡沫具有明显的推动作用。产出水平对房地产泡沫的影响时间比较长，而货币供应量的影响较短，但房地产泡沫对货币供应的反应迅速，往往在当期就会表现出明显的变动。
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参考文献（略）
