第 1 章 绪 论
1.1 研究背景和意义
1998 年，我国政府决定停止福利分房，将住房实物分配改为货币化分配，这一举措带动了我国房地产市场的高速发展，逐步实现了房地产的商品化和市场化。房地产业也促进了上下游相关行业的飞速发展，增加了投资需求、刺激了居民消费，大大的促进了社会进步和国民经济发展。尤其是在 2008 年金融危机之后，为了防止美国次贷危机波及我国，我国实施了宽松的货币政策，双双下调一年期贷款利率和存款准备金率，并且颁布了一系列新政策支持房地产的发展，在 2008 年 9 月到2009 年 5 月之间，我国房地产市场得到了飞速的发展，各地房地产价格也是急速的飙升，山西省也不例外，作为中部大省，山西省的商品房销售价格由 2008 年的 2355元/平方米上升至 2009 年的 2707 元/平方米1，上涨的幅度达到 15%。此时我国的房地产市场迈开了急速扩张的脚步，并逐渐成为了我国国民经济增长的主要推动力量。由于房地产价格的快速飙升，房地产调控又被重新提上议程，出台“国十一条”、“新国十条”等限购、限贷政策来抑制房价过快增长，但是对山西省房地产市场的调控效果一般，山西省的房地产价格从 2009 年就一直保持着上涨的态势，而且山西省人口密度大，经济欠发达，人均可支配收入低于全国平均水平，房地产价格与居民的收入水平的比例严重失调，山西省商品房平均销售价格在 2008 年为 2355 元/平方米，到 2013 年房地产价格就几乎翻了一番，上涨到 4433 元/平方米2，而 2013年本省的人均可支配收入只有 22,455.6 元3，低于全国平均水平，在山西省一个普通家庭购买一套 80 平米的住房的支出是其收入的 8 倍，而全国的平均水平是 7.34，由上可知山西省的房地产市场的发展已经偏离了全国的平均水平，需要调整和规范。从 2014 年开始，我国房地产市场相对低迷，在许多二、三线城市都面临库存多、需求不足的问题，以至于出现无人问津的“鬼城”，政府出台多项政策来鼓励住房消费，例如取消限购、首套住房贷款利率打折、放宽公积金使用条件等政策来维持房地产市场的稳定，防止房地产价格巨幅波动。房地产价格的大幅波动无疑将对国民经济和金融系统稳定甚至社会的稳定造成巨大的损害，美国的次贷危机就是前事之鉴。我国正处于经济结构转型和产业升级的重要时期，面对房地产市场可能出现的危机，政府必须防患于未然，否则后果不堪设想。
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1.2 国内外文献综述
蔡洁（2007）认为我国货币政策对房地产市场的影响模式分为两段，首先货币政策的变动会对房地产价格的波动产生影响，然后房地产价格的波动会给国民经济带来诸多影响。蔡振海（2009）、傅海峰（2012）都认为货币政策会在房地产市场进行传导，进而影响房地产价格，但其传导效率有待进一步的提高。郭锋、王福来（2010）对货币政策与房地产市场的关系进行了持久、动态、多元的影响分析，实证结果表明信贷额、利率都会对房地产市场产生影响，但是信贷政策对房地产市场的影响较为显著，并且持续时间较为长久。陈敏彦、平新乔(2004)、韩冬梅(2007)、高铁梅、梁云芳(2006) 、赵奉、王先柱（2010）等利用计量模型分析了信贷额与房地产价格的关系，实证结果表明：信贷规模的变化能够极大地影响房地产的投资额，紧缩的信贷政策会对房地产价格的上涨产生抑制作用。赵胜民（2013）利用“有向循环图”（DAG）分析了信贷量与房地产价格之间的动态关系，认为房地产价格与金融信贷量之间无同期动态关系，房地产价格的变化来自于自身的冲击。
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第 2 章 山西省房地产市场的发展概况
2.1 我国房地产发展概况
与发达国家相比，中国房地产业的发展时间较短，自 1998 年实行住房制度改革，1999 年实施住房按揭贷款改革以后，中国房地产业迅速发展，逐步走向市场化，房地产行业成为推动我国 GDP 增长的主要力量。自从住房商品化改革之后，我国的民用住宅房屋可以自由买卖，具有了商品属性，房地产的价格基本由市场的供求所决定。从 2000 年—2013 年房地产开发投资、商品房销售面积来看，我国房地产市场供给充足，需求旺盛，房地产市场的发展势头强劲，我国房地产行业发展速度迅猛。下面用数据和图标来说明近十几年来我国房地产市场的发展状况。由表 2.1 可知，从 2000 年以来，我国房地产开发投资规模逐步的扩大，2000年全国房地产开发投资额是 4984 亿元，在 2013 年上升至 86013 亿元，是 2000 年房地产开发投资的近 20 倍，可以想象房地产发展速度之快，这十二年房地产开发投资额的平均年增长率高达 25%。占全社会固定资产投资的比重也是逐年上升，虽在个别年份稍有回落，但从表中可以看出 2013 年的比重是 19.24%，比 2000 年所占比重上升了 4.3 个百分点。从图 2.1 可以直观地发现我房地国产开发投资额在这十几年保持高速的增长。
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2.2 山西省房地产市场的发展状况
山西的房地产市场虽然起步较晚，但在近十几年来的快速发展使之逐渐成为拉动内需、促进经济增长的主要力量。由表 2.4 可以看出，山西省房地产市场的新开工面积和商品房的成交面积也呈现出逐年上升的趋势，这也表明了山西省房地产市场的供给和需求都很旺盛。山西省商品房的平均销售价格在 2001 年~2013 年间，基本保持着上涨的趋势，平均年增长率都达到了 12%。综上可知，1998 年~2013 年之间，山西省房地产行业发展状况可以总结为以下几点：房产地开发投资额增长速度迅猛；商品新房开工面积、销售面积也逐年增加，形成供求两旺的新格局；山西商品房平均销售价格也是持续的攀升；山西省房地产开发资投额占全省固定投资总额的比例也在逐年升高。房地产业是市场经济的产物，自上世纪八十年代以来，山西的房地产业在改革春风的吹拂下逐渐苏醒、萌发，并且日益成长。房地产已经成为山西经济发展中不可或缺的一个重要行业，房地产业对山西 GDP 的贡献率在日益提高，但其中也存在着房地产开发投资额连年不断增加、商品住宅价格居高不下、房屋空置率高等问题，下文将对这几个问题进行具体分析。
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第 3 章 货币政策对山西省房地产价格影响的理论.....20
3.1 货币政策.......20
3.2 货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析....22
3.3 货币政策对山西省房地产价格影响的历史分析....24
3.4 小结.........34
第 4 章 货币政策对山西省房地产价格影响.........35
4.1 模型的选择.........35
4.2 变量的选取及数据说明.......35
4.3 实证分析.......37
4.4 实证结果分析.....45
第 5 章 结论与政策建议.......47
5.1 关注政策变量的作用时滞.........47
5.2 使用差别化、区域化的信贷政策.........48
5.3 优化山西省房地产的供给结构.......48
5.4 小结.........49
第 4 章 货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
4.1 模型的选择
VAR (Vector Autoregression)模型是由西姆斯提出的，利用 VAR 模型可以对经济系统进行动态分析。本文利用 VAR 模型来考察山西省房地产价格、贷款利率、山西省金融机构贷款余额之间的关系。在数据样本选择上，由于 VAR 模型的待估参数比较多，为了保证模型估计的精确度，必须有较大容量的样本数据。房地产价格数据方面，由于我国的房地产市场货币化改革启动较晚，年度数据容量太小，因此本文选取 2006 年 1 月至 2013 年12 月的月度数据1作为样本。根据上一章的分析可知，利率、货币供应量和汇率都会对山西省房地产价格产生一定的影响，而汇率对山西省房地产价格产生影响的方式是通过改变国内基础货币供给来实现的，短期资本流动对山西省房地产价格的冲击甚微，所以，汇率未被纳入本文的实证模型中。本文选取以下经济变量作为研究对象：山西省房地产销售价格（p）：本文选取山西省的房地产销售价格作为模型的被解释变量，利用山西省商品房的销售额除以商品房的销售面积求得了山西省商品房的平均销售价格。山西省金融机构贷款余额(loan)：本文选取山西省金融机构贷款余额作为央行货币供应量的指示变量，用以解决货币供应量在区域内无法量化的问题。贷款利率：本文选取了 6 个月至 1 年(含)短期贷款利率（R1），以及 3 至 5 年(含)中长期贷款利率（R2）这两种不同期限的利率作为解释变量。
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结论
本文基于对山西省房地产市场现状的分析，分别从理论和历史的角度，研究了货币政策对山西房价的影响，并选取 2006 年 1 月到 2013 年 12 月之间，山西省房地产市场和我国货币政策的相关数据，选取山西省房地产价格、短期利率、中长期利率和山西金融机构贷款余额作为变量，构建 VAR 模型实证检验了货币政策与山西省房地产价格之间的关系，实证结果表明：#p#分页标题#e#
（1）山西省房地产价格与山西省金融机构贷款余额之间有正向关系，宽松信贷政策条件下推动房地产价格的上涨。
（2）在利率方面，短期内山西省房地产价格与 6 个月至 1 年(含)短期贷款利率变动方向相反，短期贷款利率的升高对房地产价格的上涨有抑制作用，而房地产价格对 3 至 5 年(含)中长期贷款利率的变动并不敏感。从长期的协整关系来看，山西省房地产价格不论与短期贷款利率还是中长期贷款利率都呈负相关。这与短期关系不一致，向量误差修正模型正是对这种短期的动态关系进行修正，使之向长期均衡发展。因为时滞效应的存在，要达到理想的长期政策效果，需要一段时间。
（3）从金融机构贷款余额和贷款利率对山西房地产价格的脉冲响应效果来看，利率对房地产价格的影响较为显著。实际经济生活中，货币政策的调控对象是我国宏观经济整体，但是我们不能忽略货币政策对房地产市场产生的重要影响。政府经常采用多种政策对房地产市场进行调控，这些调控手段与货币政策对房地产价格产生影响的方式有着一定的相似之处，但是这些调控政策出台时间不连续，有的还无法量化，而货币政策变量却可以量化成为完整的时间序列，所以研究货币政策对山西房地产价格的影响对今后山西省房地产市场的调控具有重要意义。
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参考文献(略)
