第 1 章 导论
1.1 研究背景及意义
政府和监管层降低民营资本进入银行业的门槛。国务院在 2010 年 5 月发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干建议》中明确提出，允许民间资本兴办金融机构，并且鼓励其以多种方式参与金融领域，金融机构的准入政策因此得到了放宽。银监会在2012 年 5 月出台的《关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见》也明确提出,积极鼓励和引导民间资本进入银行业。民间资本进入银行业的政策障碍在这一系列政策措施的制定和实施下进一步得到了降低。2013 年，中央又先后强调要“扩大民间资本进入金融业”、“允许具备条件的民间资本依法设立中小型银行等金融机构”。由此可见，国家正在不断降低民营资本进入银行业的限制门槛,这为房地产企业入股银行奠定了坚实的政策基础。国家政策对民营银行松绑。2013 年 7 月国务院办公厅发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》(又称“国十条”)，进一步扩大了金融业准入，并且鼓励设立民营银行。该《意见》提出要进一步推动民间资本进入金融业，发挥民间资本在村镇银行中的积极作用，尝试由民间资本发起设立自担风险的民营银行、金融租赁公司和消费金融公司等金融机构。这一政策显然是给设立民营银行开启了绿灯，向社会公众传递了放开民营银行的重要信号。随后，北京、上海、广东、江苏、浙江、安徽、四川、重庆、湖北、云南等众多省份的民营企业便开始了争抢民营银行牌照的大战。民营银行的申请设立呈现出加速态势，据 21 世纪网统计，2013 年以来意向申报的民营银行已达18 家之多。但是，申请设立民营银行的大多数是 IT 企业、制药公司等，就目前的政策来看，房地产企业开办民营银行尚未得到允许，因此，房地产企业便纷纷采取了入股银行这样的方式。
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1.2 国内外研究现状
目前国内外关于房地产企业入股银行的专门研究文献资料还比较缺乏，大多数文献资料只是关注于房地产融资和房地产信贷问题研究，而单独把房地产企业入股银行作为一个课题来研究的资料还比较少。本文将以房地产企业入股银行为研究视角，对房地产企业入股银行的收益和风险进行详细分析。本文涉及的相关材料主要集中在以下几个方面：我国对民营银行的试点有着清晰的监管思路，其中最重要的一条就是强化对关联交易的监管，避免办成自己的“融资平台”，这同样适用于对房地产企业入股银行的监管，对我们制定监管条例、建立风险隔离机制具有一定的借鉴意义。因此，在研究房地产企业入股银行这一问题的风险防范建议时，有必要对民营资本进入银行业进行研究。卢福财和张荣鑫（2014）在研究民营银行的发展路径时，提出必须建立严格的准入和退出机制来规范民营银行的经营。卢亚娟、曹源芳和蒋丁胤（2014）提出从完善政策规则框架、严格控制准入数量、引导民营资本自律、建立风险补偿机制等方面来规范民营资本进入银行业。中国银监会原副主席唐双宁（2003）认为，在讨论民营资本入股银行这一问题时，应该区分资本准入和机构准入：资本准入是指民营资本以入股的方式进入银行业，这一方面并不存在法律障碍；资本准入是指民营企业申请设立银行，银监会需要对此持审慎监管。中国人民大学教授赵锡军（2006）认为，要防范民营资本给银行业带来特殊风险，必须建立完善的民营银行准入、监管、退出机制。宋颖（2007）认为，民营资本进入银行业的潜在风险主要有产融结合的系统性风险、信用信誉风险、关联交易风险、恶意举债风险，并且提出了要量身定做适合的准入机制来防范和控制风险。曹大飞（2012）认为，民营资本进入银行业后，政府的监管压力和担保难度增大，建立存款保险制度可以充分引入市场机制，把存款风险分摊政府、企业、金融机构和个人，这样可以大大提高储户对银行进行监督的积极性。
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第 2 章 房地产企业入股银行概述
2.1 房地产金融化趋势推动房企入股银行
房地产企业入股银行是在房地产金融化的大背景下的小问题,房地产金融化的实现方式有很多，其中之一就是房地产企业入股银行。房地产企业入股银行是服务于房地产金融化这一大战略的，因此，我们有必要对先对房地产金融化做一个简单介绍。房地产行业与金融业有着十分密切的关系，是典型的资金密集型行业。在国外的分类中房地产就属于金融业，实际上，房地产行业本身就具有实体经济和金融经济双重属性。要想对房地产金融化进行定义，首先需要了解房地产金融的含义。房地产金融就是把房地产业与金融业相结合，进而达到整个行业的资金循环。从广义上来说，房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、房地产信托、房地产投资基金、房地产证券化等一切与房地产行业相关的金融活动都属于房地产金融的范畴。了解了房地产金融的含义后，下面我们可以对房地产金融化进行概括总结，并给出其规范性含义：房地产金融化就是房地产行业和金融业的关系越来越密切，房地产行业对金融业和金融产品的依赖度越来越高，金融业对房地产行业的影响范围越来越广，金融业与房地产行业分享产业利润越来越多。在房地产金融化过程中，房地产的开发、建设、销售和服务等每一步都与金融密切相关。
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2.2 房地产企业入股银行的原因
一方面，房地产企业入股银行是为了获得丰厚的资本回报，以此来应对日后可能面临的房地产利润下滑风险。近些年来，房地产行业的利润一直呈下降态势，而银行业则保持着丰厚的利润。受政策环境收紧的影响，房地产企业盈利下降，2013年前三季度，招商地产、保利地产、万科、金地集团四大房地产企业巨头的利润总和，还不及一家光大银行。受成本上涨和需求下降的制约，我国未来的房地产市场竞争将更加激烈，房地产行业的平均利润率也会越来越低。中国房地产协会《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013）》的数据显示，我国的房地产行业未来将会出现年均净利润率次第降低1个百分点的趋势，而2015年的房地产行业平均净利润率很可能会突破“10%”这一警戒线。因此，一些房地产企业选择把金融投资作为房地产开发之外的另一主业，以应对将来利润下滑的风险，而银行正是较好的投资对象之一。另一方面，房地产企业入股银行是为了拓宽企业自身融资渠道，改变单一的银行贷款融资模式，实现多元化融资，降低融资成本。实践证明，在房地产行业中，房地产企业如果拥有金融股权，特别是拥有银行资源，显然会具有更多的发展优势。比如招商局集团拥有招商银行，中信集团拥有中信银行，华润集团拥有华润银行等等, 他们纷纷成为了房地产大鳄。
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第 3 章 房地产企业入股银行的收益分析...........17
3.1 显性收益 ...........17
3.2 隐性收益 ...........20
第 4 章 房地产企业入股银行的潜在风险分析...........27
4.1 房地产企业投资收益或受损...........27
4.2 房地产企业过度依赖银行 ...........29
4.3 城商行无法与房企形成协同效应...........30
4.4 产融结合的风险扩大化 ........... 32
第 5 章 防范和控制房地产企业入股银行风险的建...........34
5.1 房地产企业方面 ...........34
5.2 监管层方面 ...........38
第 5 章 防范和控制房地产企业入股银行风险的建议
5.1 房地产企业方面
在众多房地产企业纷纷入股银行时，绿地集团却决定卖掉手中所持有的城商行股份。原因主要有以下两方面：银监会对关联交易的监管越来越严格，要求银行尽量减少与股东的关联交易；城商行创新能力较弱，无法对房地产业务形成协同作用，而且地方城商行本身利润不大，财务投资回报率并不高。因此，入股城商行并没有给绿地集团带来预期的收益。由此可见，房地产企业要与银行合作，必须谨慎选择入股银行，入股有创新能力和发展潜能的银行才能成功实现其预期收益计划。房地产企业在选择入股银行的时候，需要对银行的规模、业务、资产质量和盈利能力、未来发展方向等方面进行全面考察，选择创新能力较强、发展潜力巨大且能够与自身业务形成协同效应的银行入股。下面以万科入股徽商银行进行具体分析。在规模方面，徽商银行是中国第一家，也曾是当时唯一一家由省内全部城商行和城信社联合重组成立的区域性商业银行。截至 2012 年末，徽商银行以总资产 3242 亿元、存款 2395 亿元、贷款 1638 亿元的规模，位居中部地区城商行之首。在英国《银行家》公布的2012年全球千家大银行排名榜单中，徽商银行位列中国银行业第27名。截至2013年 6 月底，徽商银行共拥有 199 个机构，覆盖区域有安徽省全部 16 个省辖市和临近的江苏省南京市。在业务方面，徽商银行扎根地方经济，服务中小企业，在中小企业业务方面具有十分显著的优势。截至 2013 年 6 月，徽商银行的中小企业贷款额约 988.01 亿元，分别占公司贷款及全行贷款总额的 75.3%和 54%，占有安徽中小企业贷款市场份额的 13.4%。2013 年前 6 个月，徽商银行中小企业贷款年化增长率高达 24.4%，超过了安徽省中小企业贷款整体 20.8%的年化增长率。#p#分页标题#e#
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结论
虽然房地产企业入股银行，产融结合存在一定的风险，但是不能因此不开放。要控制房地产企业入股银行的所带来的潜在风险，政府和监管部门应制定相应的风险防范措施，严格规定二者之间的资金运用规模，禁止信贷暗箱操作和利益输送。在当前扩大金融业准入开放，民营资本对设立银行情绪高涨的背景下，政府及监管部门对民营资本进入金融业既鼓励又谨慎，制定了严格的监管规则。而对于民营银行的试点，也有着清晰的监管思路，其中最重要的一条就是强化对关联交易的监管，避免办成自己的“融资平台”。银监会在 2004 年就已经出台了《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》，在关联交易的认定、审核、禁止的交易类型等方面作出过明确规定。上述监管要求，特别是对关联交易的相关规定，同样适用于对房地产企业入股银行的监管，对我们制定监管条例、建立风险隔离机制具有一定的借鉴意义。监管部门应严格规范股东行为，强化房地产企业的自我约束能力，鼓励其自愿放弃从入股银行获得关联贷款的权利，尽量减少入股银行的关联交易；被入股银行必须制定相关的关联交易管理制度，并且设立专门的关联交易控制委员会来负责审查、批准交易，对于其他一些合规的关联交易，也应该采取逐项事前报告制度；为了防范和控制贷款风险度集中和贷款关联度过高等问题，必须禁止被入股银行以优惠贷款条件和利率向房地产股东提供融资便利的行为；要定期加强对房地产企业与银行之间信贷行为的跟踪监管，防止银行与房企之间不正当信贷利益输送，使银行与房地产企业之间的合作始终运行在合规轨道上。总之，房地产企业入股银行后，一定要严格按相关规定办事，决不能将入股银行当成是自己的“融资平台”。最后，从监管措施的具体制定和执行上来说，房地产入股银行的这类投资行为，究竟是属于住建部、证监会、还是银监会的监管范围，甚至是需要此类多方面监管部门的协调，仍需进一步探讨。
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参考文献（略）
