1绪论
1.1研究背景及意义
我国1997年之后，住房的获得不再是依靠福利的分发，也逐渐变为货币化的消费，所以面对消费者买房的需求问题，商业银行开始了个人房贷业务，对居民购房起到了巨大的资金支持作用。1997年全国个人住房抵押贷款余额为190亿元，1998以来，个人住房贷款佘额迅速上升，到2013年末己发展到9万亿元，较2012年同比增长21%。个人住房抵押贷款业务一方面解决了个人购买住房的难题，另一方面个人住房抵押贷款业务为商业银行带来了巨大的收益，被商业银行视为安全性高、利润稳定、管理最简单的信贷业务,得到了商业银行的大力支持。我国的住房抵押贷款的发展经历了如下三个阶段：第一个阶段是萌芽及缓慢适应性发展阶段，第二个阶段快速发展阶段，期间房价曰益剧增，第三个阶段是从2009年至今，我国房价处于高位运行期，个人房贷在商业银行信贷总额的比例逐步升高，其违约风险在商业银行的信用风险占比也逐渐增大。与此同时，我国的个人抵押贷款现状也出现了各种风险问题，操作风险，利率风险、流动性风险，违约风险等时有发生。上述风险中最为突出也最难预防和管理的是违约风险，这一状况引起了各主管部门以及专家学者的关注。然而对于此类问题的研究通常都是定性的研究，极少进行定量的研究。随着个人住房抵押贷款的快速发展，发达国家的专家对个贷违约风险进行了深入的研究，他们提出了预防住房抵押贷款违约风险的各种方法。所以，借鉴国外的研究成果，能够有利于商业银行将实践和理论相结合，更好的应对违约风险的发生，进一步确保银行个人住房抵押贷款的安全性。
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1.2研究内容
本文以个人住房抵押贷款的违约风险为研究对象。个人住房抵押贷款是商业银行信贷资产的重要组成部分，随着我国房地产市场的快速发展，商业银行巳经将住房抵押贷款业务作为重要业务来开展。商业银行对具有多样性、滞后性、分散性和隐蔽性等特征的个贷违约风险，其管理难度更大。随着个贷违约风险的增加，我国商业银行面临新的凤险考验。如果个贷违约风险大规模爆发，商业银行首当其冲遭受巨大的损失。因而，加强和完善商业银行风险管理机制，高度重视个人住房抵押贷款的违约风险，确保商业银行的健康发展已经成为商业银行的当务之急。国内学者对个人房贷的实证研究比较匮乏，比较多的是理论研究和定性分析。因此，商业银行在个贷发放之初必须做好借款人的信用资质的全面核查，贷款发放后进行信贷管理时，应重点关注影响违约风险的因素的动态变化，同时综合考因素间的相互影响，全面、综合地对借款人的资信变动情况进行评估，从而确保个人房贷的资产质量。
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2文献综述
2.1个人住房抵押贷款及其违约风险的界定
就世界范围来看，对于个人的融资手段，基本是通过房屋的抵押来实现的。大多数人的住房都是通过贷款购买，因此以个人住房为抵押的贷款已经成为个人融资的主流。个人住房抵押贷款的好处是，购买者仅仅通过房产的抵押，支付一小笔首付就可以住得起价格较高的住房。除此之外，个人住房抵押贷款进行后续的付款，一般都是每月偿还一部分，所偿还的款数根据买房所付款的一定比例收取。购房者在拥有完全的产权之前，可以提前获得住房，也一定程度上缓解了居民的压力。但房屋才真正完全的属于购买者的前提是购买者还清该房产抵押的所有贷款。在此类贷款业务中，我们把购房者称之为抵押人，把卖房者或是一些卖房的机构称之为抵押权人，并以个人住房抵押贷款合同的形式约定相关条款。根据我国目前的实际情况，个人住房贷款业务主要有以下三种形式：
1、个人以住房作为抵押，向商业银行申请商业抵押贷款。特点是通过以房产作为抵押，向金融机构获取贷款作为购房的资金。资金的来源由金融机构负责，相应的金融机构为此承担违约风险，对于购买者来说的好处是，无需自行偿还购房贷款，将由金融机构支付，通过年金的形式，按月支付后续的所有款数，直到全部偿清。此种方式贷款的利率、贷款期限、金额完全是双方自行协商而定。
2、住房公积金贷款则是以个人的公积金作为贷款的资金来源，也就是个人将自己的公积金委托给银行，再由银行根据住房资金管理中心的委托发放贷款，借款人按期偿还相应的贷款，并享有长期的较低利率。住房资金管理中心承担此类贷款的相应风险，受托银行则不承担贷款风险，他们只会协助向购房者收取贷款业务的手续费。公积金贷款购房房这种方式的前提是，购房者未达到退休年龄，且在贷款发放的时间与退休的时间最大间隔为30年，如果超过此限度，则不适合采用这种购房方式。
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2.2个人住房抵押贷款违约风险的形成机理
通过梳理文献发现国内外学者对于个人住房抵押贷款违约风险的成因有着不同的解释，总体而言，目前采用的几种方法是运用被迫违约、理性违约和风险期权等相关理论来研究借款人的违约行为。个人住房抵押贷款被动违约是基于借款人发生财务困难等原因,导致无法按期支付住房抵押贷款而被银行收回房产的违约行为。被动违约风险产生的根源在于借款人未来实际收人不稳定。根据国际经验,居民将其1/3的家庭月收入用于住房消费作为一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险。目前我国商业银行将借款人家庭收入的1/2用于住房消费作为一条警戒线。在文献5中，左晋军（2008)从借款人自身角度、家庭支出、宏观经济、贷款特征四个方面分析了个人住房抵押贷款被动违约的影响因素，他认为借款人自身收入下降、家庭支出增加、宏观经济的影响、贷款本身特征因素（贷款期限、贷款利率、贷款成数、贷款金额）有可能导致借款人被动违约。据此，在国外住房抵押贷款风险管理中通常将“借款人的偿付额控制在一定范围内”放在重要位置。上世纪30年代后期美国联邦住宅管理局（FHA)又提出月偿还额（包括水和保险费）与总收入之比不超过30%和贷款额与房产价值之比（LTV)不超过80%,如有私人保险的贷款，LTV则不得大于95%,作为贷款审批标准。在我国LTV不能超过70%。
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3个人住房抵押贷款违约风险判别模型的理论分析...........10
3.1实证研究设计个人住房抵押贷款违约风险因素.........10
3.1.1定义变量......... 10
3.1.2 模型设计.........14
3.2假设提.........16
4个人住房抵押贷款违约风险的实证研究.........18
4.1统计描述.........18
4.1.1数据处理.........18
4.1.2描述性统计.........19
4.2实证回归结果分析.........21
4.3假设检验.........23
5结论与建议.........27
5.1基本结论.........27
5.2建议.........28
4个人住房抵押贷款违约风险的实证研究
4.1统计描述
本文选取了某国有商业银行的一家支行2007年6月至2012年6月份的信贷资料。主要通过对该支行的信贷部进行访谈调查及与个人房贷部的信贷人员进行深入交流，重点了解银行发放住房抵押贷款的具体业务操作流程、审核内容及相关材料和登记信息，并通过抽样调查，从违约样本中抽取本文研究所需要的样本量，以确保本文研究的顺利开展。本次研究共取得了 1230个样本信贷资料.经过筛选，别除不符合要求的样本，最后得到800个有效样本，其中违约贷款样本264个，正常贷款样本536个。本文实际数据出发，借鉴国内外学者选取变量的经验，,按照房产特征、区域特征、借款人特征、和贷款特征四个维度分别选取了年龄、工作年限、婚姻状况、学历、是否本地人、月还款额、月还款额占月收入的比值、贷款金额、贷款总余额、贷款价值比、利率、逾期次数、还款方式、房屋总价值、房屋面积、单位房价、房价指数等18个变量。本文釆用工作年限作为衡量借款人收入稳定性的指标，并新加入了是否本地人、累积逾期次数等指标，试图分析其对违约风险的影响大小。变量的量化借鉴国内外著名学者如台湾学者李馨萍教授相关研究中的做法，非刻度级变量采用虚拟变量表示，因变量为贷款分类，正常贷款赋值为0，违约贷款赋值为1。本文所选的18个自变量的量化具体说明见表4-1。
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结论
本文基于国内外文献的经验成果，收集个人住房抵押贷款的样本数据，分别从借款人、贷款、房产与区域特征四个维度，选取了年龄、婚姻状况等18个变量，通过建立logistic模型，分析、验证了个人住房抵押贷款违约风险的影响因素，并对影响因素进行了不同违约风险的分类。主要结论如下：
(1)本文通过实证分析，验证了个人住房抵押贷款违约风险的主要影响因素。本文利用因子分析法对样本信贷数据进行归类，由18个原始自变量分类得到9个因子，再对9个因子应用logistic模型进行回归分析，最后通过统计显著性的检验，得到影响个人住房抵押贷款违约风险的影响因素，及其影响的程度和方向，得到结论如下：①逾期区域因子对违约风险的影响显著，逾期期数与违约的可能性正相关，而房价指数与发生违约的可能性负相关。②月还款数额占家庭月收入比例对违约风险的影响显著，月还款额收入比越高，发生违约的可能性越大。③贷款违约的可能性与贷款利率正相关，利率越高，违约几率也越高。④贷款违约的可能性与借款人的财务负担正相关。⑤贷款违约的可能性与借款人的学历负相关，即学历增高则违约几率降低。贷款违约的可能性与借款人是否是外地人相关，外地人较本地人个贷的违约风险大。⑥因为贷款的价值比、借款人年龄、是否婚姻、工作的年限和还款的方式没有通过统计显著性的检验，说明其对违约风险的影响不明显，那么也就不能判断它们对其风险的影响方向。#p#分页标题#e#
(2)Logistic回归模型的预测准确率比较高，通常可以达到80%以上，并且模型具有较高的稳定性。结果表明，Logistic模塑可以作为银行的信贷决策模型。
(3)本文的实证结果表明，本文建立的模型对于评价个人的贷款风险等级具有一定的指导意义。商业银行可以参照这个模型，对进行个人住房抵押贷款的风险进行评级，为其个贷违约风险的动态管理提供了一定的实践基袖。
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参考文献(略)
