1 绪论
1.1 选题背景及研究意义
1998 年住房制度改革以后，我国开始使用货币政策工具对住房市场进行调控。因为住房市场关系政治经济的稳定，一直以来如何使用货币政策手段有效调控住房市场一直是研究的热点。随着我国住房市场和金融市场的发展，从 1998 年到现在国家的政策调控越来越成熟但调控难度也越来越大。近些年来我国房地产价格上涨过快，过高的房价对我国的居民生活水平提高带来很大障碍，同时住房市场泡沫也威胁到我国整个经济金融的稳定发展，国家运用各种直接或间接货币政策工具控制房价。2014 年以来房地产行业虽然短暂开始下行，但是伴随新型的城镇化的开展，我国房地产投资未来仍然是固定资产投资的重要部分，鉴于房地产行业高度资金密集型特征以及对于国民经济发展重要性，未来对房地产市场的金融调控仍然会继续下去。1998 年我国住房制度改革之后我国住房市场发展迅速，房地产业对于国民经济发展具有重大意义。作为国民经济的支柱产业，房地产行业相关产业众多，包括建材业、装修业、物业管理、室内设计、家电等 70 多个相关产业的发展，对于国民经济增长、促进就业、税收等方面都有着很重要的作用。2014 年我国经济发展进入新常态，我国房地产行业开始下行，但是我国的城镇化速度在不断加快，同时随着农村宅基地、集体用地等制度改革，中国的房地产行业在未来很长时间还将继续是国民经济增长的有力支撑。作为高度资金密集型产业，我国房地产企业负债率整体偏高，房地产企业利用商业银行贷款、企业债、地产信托等各种融资方式进行筹资，金融市场与住房市场关系十分密切。但是由于房地产市场投资数额大，地产泡沫越来越大，房地产金融风险越来越明显，而且房地产市场对于货币政策的反映十分灵敏，因此对于房地产市场相关货币政策的调控效果的研究具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为我国货币当局制定货币政策调控住房市场提供一些建议；二是可以帮助市场参与主体包括金融机构、房地产开发投资商以及购房群体更多的了解房地产阶段运行特征，为他们的投资决策提供一些建议。
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1.2 文献综述
国外很多国家的房地产行业很早就以市场化运作，尤其是美国金融体系较为完善，金融市场与房地产市场的关系十分密切。国外学者对房地产市场货币调控政策的研究起步较早,1990 年以后就开始对房地产市场与货币政策相关性进行研究。Collyn（2002）研究了许多亚洲国家的金融机构信贷投放增量与当地同期房地产市场交易价格的关系，通过实证发现二者之间存在显著的正相关关系。Liang 和 Hua Cao（2003）的研究发现银行信贷投放量和房地产市场价格水平之间存在的是单方向因果作用关系，信贷投放量对于房地产市场价格水平有影响，但是房地产市场对于金融市场的影响不明显。Kwon(2003)运用 VAR 模型，主要分析了影响货币政策发挥效果的因素，他认为房地产市场结构特征、银行借贷与借贷机构的性质、房地产市场融资效率都是影响货币政策作用的因素。Eddie Chi(2004)分析了土地供应市场与货币政策效果法人关系。他发现货币政策效应影响较大因素包括土地制度方面的住宅面积、绿地面积和申请通过率等，因此通过控制区位、土地用途、容积率进行干预。Gerlach 和 Peng（2006）通过长期均衡和短期均衡从实证角度分析了住房价格与货币政策的关系。认为住房成交价格能对银行信贷投放能力产生显著影响,但银行信贷投放能力却对房地产市场交易价格没有重要影响。
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2 政府对住房市场进行货币政策调控的理论依据
2.1 相关基础理论
福利经济学理论认为在一个竞争性市场中，在消费者是理性人、生产者以利润最大化为目标而且双方信息对称的前提下，市场会通过市场价格实现资源的有效配置。但是现实的市场并非都是有效的，下文阐述了垄断、公共物品外部性以及信息不对称导致市场失灵的几种情况。图 2.1 显示的是有代表性的垄断厂商的利润最大化，假定平均成本与固定成本不变，该厂商利润最大化的产量是 Q1，在这个产量水平上的价格是 P1，很明显此时的价格是高于该厂商的边际成本的。虽然垄断价格和垄断产量达到了垄断厂商利润最大化但却没有达到帕累托最优状态。在 Q2 的产出水平时，才能实现消费者与生产者的均衡，此时消费者愿意付出的价格是与厂商的边际成本相等的。若是消费者与垄断厂商之间形成约定，给予垄断厂商产量增加价格下降带来的损失部分，那么对消费者和垄断厂商都是有利的。区域 ABC 就是从垄断产量 Q1 到最优产量 Q2 对垄断厂商带来的收益增加的部分。但是现实中二者不可能达成这种协议或者约定，所以在垄断存在的市场中就存在了无效率的市场失灵现象。为了得到垄断利润，往往会有寻租行为，市场的经济损失范围就会更大，因此很多国家制定了很多法规反托拉斯。
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2.2 住房市场需要政府适度干预
市场的开放程度一般包括进入该市场的难易程度、信息的对称性、商品的可替代程度几个方面。房地产作为一种特殊商品，具有产品异质性以及流通方式的多样性。房地产位置的固定，房地产交易的价格是分开进行的，房地产交易价格信息具有不对称性，不能在市场形成完全竞争。土地资源相对稀缺与人们对房地产不断增长需求的矛盾需要政府采取一定的政策措施把房价控制在合理范围内。同时房地产市场存在区域性，是固定在一定位置的特殊商品，不同城市地区之间不具有可替代性，所以房地产市场的垄断性较为明显。市场有效的前提条件是交易双方对于交易的产品或者服务的内容的了解程度是一样充分的，显然,但是现实市场经济条件下，交易双方的信息掌握程度是不对称的。一般情况下现实的市场交易没有绝对的信息对称，在存在一定程度信息不对称时对于效率影响较小。但如果存在严重信息不对称时候,就难以通过市场有效配置资源，导致整个市场的低效率运行。
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3 我国住房市场的货币调控政策及其效果 ...... 17
3.1 我国住房市场货币调控政策历史回顾 ........ 17
3.2 我国货币政策对于住房市场的调控效果 .... 23
3.3 住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析 .... 30
4 住房市场上货币政策调控效果的实证分析 ..... 33
4.1 实证分析准备...... 33
4.1.1 计量模型的选择 ......... 33
4.1.2 相关指标和数据的选择 ......... 33
4.2 实证分析过程...... 34
4.3 模型结论分析...... 40
4.4 对住房市场货币政策工具选择的启示 ........ 41
5 提升我国住房市场货币政策调控效果的建议 ....... 42
5.1 提高货币政策灵活性 ...... 42
5.2 提高货币政策前瞻性 ...... 42
5.3 提高货币政策协调性 ...... 42
5.4 控制货币政策频率.... 43
5.5 完善金融市场体系.... 43
5 提升我国住房市场货币政策调控效果的建议
5.1 提高货币政策灵活性
货币当局需具体分析导致住房市场出现问题的原因，灵活使用不同性质的货币政策工具。以住房市场过热为例，可能是多种不同的原因造成的：如果住房市场过热主要是市场上的投机需求引起的，国家可以利用限购、限贷、首付比例等方式限制不合理需求，这些手段作用直接，且时滞时间较短。如果住房市场过热是开发商行为原因，那么国家可以通过提高房地产开发自有资金比例、限制房地产开发开工以及竣工时间等方面调控住房市场的供给，这些手段作用主体明确，可以直接有效的调控住房市场。如果是住房市场供给和需求双方面的原因导致市场过热时，可以考虑使用一般性货币政策通过货币政策传导机制作用于整个市场，同时辅助一般性货币政策工具分类指导参与主体行为。前文分析中发现货币政策具有时滞性。一方面是内部时滞，是指从国家发现市场存在问题，到制定合适的政策这一段时间。另一方面是外部时滞，其时滞长短主要跟货币政策传导机制、参与主体对货币政策敏感度以及政策力度有关系。因此货币政策需要具有前瞻性，当市场行情发生变化时要及时捕捉相关信息、研究发展趋势，提高货币当局对于住房市场行情的分析与预测能力，及时作出事前干预，防范经济形势恶化。
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结论
根据前文发现货币政策在住房市场发展的早期阶段更为有效，频繁的使用货币政策可能会导致参与主体的预期与货币政策目标出现差异，甚至完全相反。因为住房市场的各参与主体从各自利益角度出发对市场未来趋势和政府的货币政策做出自己的判断和决策。国家为了实现调控市场的目标频繁运用货币政策工具，例如 2003 年至 2007 年货币当局频繁调整存款准备金率以及基准利率，其中加息 8 次，存款准备金率上调了 14次之多；从 2010 年到 2012 年对存贷款基准利率水平一共进行了 7 次调整，频繁的调整会降低市场参与主体对货币政策的敏感性。如果相关市场主体预期这些政策调控股效果有限，认为来来房价未来还有广阔的上浮空间，那么投机性需求就会上升，同时房产商可能加大土地的屯储放慢开盘速度，故意制造楼市供不应求的假象。虽然政府频繁出台货币政策，但是参与主体预期的存在会在很大程度上抵消货币政策的效果。货币政策调控失效的一个重要原因就是金融市场未能顺畅发挥其资源配置与传导功能，完善住房金融体系有利于发挥其对于投资与消费的促进作用，增加货币政策调控住房市场的政策工具和手段。虽然现在房地产融资形式涵盖了股权基金、债券、信托等新型模式，但是发展程度不是很成熟。目前我国的房地产开发商以及购房者的资金需要仍是以商业银行信贷资金为主导，商业银行集中了住房市场的各种风险。因此应该积发展私募股权基金、房地产债券等多样化融资渠道，完善我国金融市场体系。#p#分页标题#e#
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参考文献（略）
