本文是一篇金融论文，金融专业不同于MBA和MSP，该专业主要是培养金融界的技术工作者，也称作金融专业师—Quant。Quant 的职位主要集中在投资银行、对冲基金、商业银行和金融机构。总体来说工作相对辛苦，但是其收入比其他行业高很多（以上内容来自百度百科）今天为大家推荐一篇金融论文，供大家参考。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
中国近十年房地产市场蓬勃发展，拉动经济增长的同时也累积了巨大风险。2008年商品房销售面积为 65,970 万平方米，2017 年商品房销售面积增加至 169,408 万平方米，增长了 156.8%。12008 年为了应对全球性金融经济危机，中国将房地产作为拉动经济增长的重要产业工具，采取了免征土地增值税、放宽二套房的限制等优惠政策，中国社会科学院测算报告（2017）显示房地产对经济增长的贡献率从 2008 年的 1.1%迅速提升至 2009 年上半年的 17.7%。2面对经济持续下行的压力，房地产依然是各级政府拉动增长的重要工具。2014-2015 年政府先后采取了降息降准、放松限购限贷、降低首付比例、放松二套房限制等举措救市，房地产拉动经济增长的总贡献率从 2015 年第一季度的 2.0%，骤升至 2016 年第一季度的 20.4%。房地产价格不断飙升，导致商品房价格与居民收入增长幅度脱节，房地产作为投资品的属性日益明显，我国房地产行业风险逐渐累积。中国共产党第十九次代表大会（以下简称“十九大”）明确了“房住不炒”的行业发展理念，房地产市场的发展进入新的发展阶段。“高杠杆”的房地产企业依赖商业银行信贷，房地产行业的发展引发了商业银行房地产信贷业务的迅猛增长，同时，也使商业银行面临风险。国家统计局资料显示，1998年我国房地产开发贷款余额达到 2,029 亿人民币，经过此后政府近二十年的推动发展，截至 2017 年末，该数据已升至 7.76 万亿人民币，房地产业的 “高杆杠”特征、商业银行房地产信贷管理过程中的存在的问题会造成房地产信贷风险逐渐加大。一旦房地产价格暴跌，对于银行系统乃至整个宏观经济的稳定性都将形成巨大冲击。
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1.2 研究内容和研究方法
1.2.1 研究内容
本篇文章的主要研究内容是根据国内银行业房地产信贷的成长过程及在这之中蕴含的信贷风险做出研讨，并提出房地产信贷风险目前正在面临的主要问题，对房地产行业的信贷风险做出实证分析，最后为国内银行业防范房地产行业信贷风险提供可靠意见。研究框架具体分为以下五部分：第一章是绪论部分，首先就文章的写作背景、意义、目的做出简要阐述，接着从大框架上描述了文章的主要内容和结构，然后再对文章中所采用的研究方法和创新点作介绍，最后从商业银行信贷风险影响因素、信贷风险防范措施、房地产信贷风险三个方面做出了文献综述。第二章通过回顾 1988 年以来房地产信贷发展的历史及分析房地产信贷目前的发展状态，阐述了我国 1988 年至今国内银行业房地产信贷的诞生和成长过程以及过程中遇到的风险和风险治理对策。第三章从信用风险、政策风险以及操作风险三个角度来解释国内银行房地产信贷面临的主要风险。第四章是站在实证的角度，以宏观经济和多家国内银行数据为依据，运用面板模型客观地对国内银行业信贷风险做出分析。第五章根据前面的定性和定量分析，有针对性的从加强国内银行业信贷风险的管理、加强政策调控、完善商业银行信贷管理流程三个角度对当前房地产信贷风险的防范提出符合现实要求的有效意见。
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第 2 章 我国商业银行房地产信贷发展及风险
1978 年，我国开始了住宅商品化和房地产改革的讨论。经过了 40 年的政策变革、行业发展，房地产业已经成为中国一个重要的产业，银行房地产信贷规模增长迅猛，同时，房地产信贷风险也引起了商业银行和监管者的高度重视。银行信贷与商品房销售息息相关，从商品房销售面积增长率视角来看，我国银行房地产信贷分为三个阶段：初始阶段（1978-1997）、成长阶段（1998-2007）和调整阶段（2008-），每个阶段面临的主要风险不同。
2.1 银行房地产信贷初始发展阶段及风险
2.1.1 房地产信贷产生
银行房地产信贷的需求始于房地产市场的诞生。新中国成立后，我国长期奉行土地单一行政划拨的政策，将国家所有的城镇土地不计使用费和期限的提供给土地使用人，使用期间这些人不可随意转卖、转让土地；在城镇住房层面，国家奉行公有住房与单位建房的统一分配政策。因此，在改革开放以前我国只有房地产，没有房地产市场，更没有银行房地产信贷。1979 年，我国五届人大第二次会议中首度提出“土地使用费”这个概念，从此开启了中国的房地产市场。1980 年后，土地和住房两方面的积极政策推动了初始阶段对地产、房产信贷需求：（1）地产信贷的产生及需求离不开土地使用权的商品属性。1982 年，国务院开始在四个城市进行售房试点，并率先对深圳特区外资企业用地征收“土地使用费”。1987年中共十三大会议上，正式宣布房地产市场诞生。同年，我国把商品房建设加入到规划之中，发布《关于加强商品房屋建设计划管理暂行规定》，12 月出现了房地产市场诞生后国有土地的首次拍卖。1988 年，国家根本法正式许可土地使用权依法让渡，在法律层面上认同了土地使用权的商品属性。1990 年，中国开始实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为国有土地转让和开发提出了具体要求。土地成本的出现增加了房地产企业对银行信贷资金的需求，推动了商业银行房地产信贷的诞生。（2）房产信贷的产生与需求离不开国家从分配住房实物到提供住房公积金的转变。1988 年，中央政府出台了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，对住房提出了改革的具体目标、政策和任务。住房改革逐步推进促进了 1991 年个人房贷业务的诞生，中国人民建设银行和中国工商银行纷纷成立了房贷业务部门。同年，我国的住房公积金制度开始在上海试点，国家住房机制开始从国家包居民住房向资金渠道上帮居民建房转变，这一举措更深入推动了房地产信贷的资金需求。
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2.2 银行房地产信贷中期成长阶段及风险
1997 年，亚洲金融危机爆发，为了减少经济危机对我国房地产行业的冲击，央行采取降低存贷款利率的方式来促进房地产信贷的需求，稳定房地产业的发展。在房地产信贷的成长阶段，伴随房地产销售面积稳步增加，房地产信贷余额逐渐增多，信贷风险依然存在。房地产信贷需求离不开 1998-2007 年之间房地产市场政策的推动。1998 年，我国颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》，规定全部企业自当年 7 月 1日起禁止自行分配住房，加速住房的分配向货币化发展的步伐，促进了城乡居民住房的信贷需要。1999 年，住房货币化开始在全国广泛推行。2001 年，中央政府施行《加强国有土地资产管理的通知》，提出经营用地必须采用招标非协议方式进行拍卖转让。2002 年，国家颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步强调了土地不可采用协议方式转让。这些政策增大了房地产开发商的信贷需求，推动了银行房地产信贷业务的开展。如图 2.1 所示，1998 年-2007 年商品房销售面积年增长率保持在 11.48%-45.13%范围内波动，没有出现 1992 年-1995 年的暴涨暴跌现象。销售面积增大的同时房地产信贷需求稳步增长，银行房地产信贷业务亦稳步发展。1998 年房地产开发贷款余额为 2,680亿元，个人住房贷款余额为 426 亿元，如图 2.2 和图 2.3 所示，到了 2007 年，房地产开发贷款余额已增加至 18,000 亿元，个人住房贷款余额为 30,000 亿元，年均增长率分别为 23.57%和 65.28%。
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第 3 章 我国商业银行房地产信贷面临的主要风险分析.........17
3.1 信用风险....... 17
3.1.1 来自房地产企业的信用风险............ 17
3.1.2 来自房地产消费者的信用风险........ 20
3.2 操作风险........ 21
3.3 政策风险....... 23
第 4 章 我国商业银行房地产信贷风险的实证分析.....26
4.1 模型及变量............... 26
4.1.1 模型.... 26
4.1.2 变量解释........ 26
4.2 回归结果和分析....... 28
4.3 稳健性检验............... 30
第 5 章 商业银行防范房地产信贷风险的对策建议.....31
5.1 商业银行加强对房地产行业的信用风险管理....... 315#p#分页标题#e#
5.2 完善银行信贷管理流程....... 33
5.2.1 加强贷前审查............ 33
5.2.2 做好贷中贷后管理阶段........ 33
5.3 加强政策调控做好房地产信贷政策导向............... 34
第 5 章 商业银行防范房地产信贷风险的对策建议
5.1 商业银行加强对房地产行业的信用风险管理
5.1.1 完善商业银行房地产信贷风险预防
要完善商业银行对房地产信贷风险的预防，不仅要考虑到房地产业具有很高的行业相关性和政策、经济波动敏感性，并不是独立个体的存在，而且要充分考虑房地产行业自身的发展趋势、行业之间的相互影响、政策变动影响、宏观经济冲击，通过这些方面综合来预警银行向房地产企业贷款可能发生的信用风险，这样才能在做好信贷业务的同时有效防范风险，保护商业银行贷款资产的安全性，减少不良贷款的发生率。首先，要根据宏观经济动态预警房地产信贷风险。房地产行业具有很高的宏观经济敏感性，比如在美国次贷危机爆发时，我国宏观经济受到外部冲击，房地产行业反映明显。一是房屋销售面积增长率降至负值，说明消费者对房地产行业信心骤减，购房需求受到大幅影响；二是房屋价格下跌，房地产企业净利润受到影响。房地产企业销售收入是房地产销售面积和每平米销售价格的乘积，当两者都出现下滑，房地产企业的盈利能力就会受损。如果银行没有充分考虑宏观经济变动，而仅仅考虑房地产企业自身的情况，那么会增大向房地产企业发放贷款的信贷风险。即使房地产企业财务指标良好，但是因为财务报告本身所特有的信息滞后性，记载的数据仅能代表房地产企业已经发生的情况，适用于用来平行比较同一时期不同房地产企业的偿债能力，但不足以完全支撑对房地产企业偿债能力的动态分析。房地产行业和任何的一个房地产企业都不是固定不变的，它的发展会随着宏观经济的波动而变动，因此商业银行在对房地产企业放贷时，必须充分考虑宏观经济的变动，随着宏观经济的变动对房地产企业的信贷审批额度、信贷门槛进行调整。其次，要通过房地产行业自身的发展趋势预警房地产企业信贷风险。房地产行业包含了所有的房地产企业，它的变动可以解释房地产企业的一般变动水平。如果房地产行业的变动呈下滑趋势，那么一般情况下，大部分房地产企业的信用风险均会较高。如果商业银行坚持给房地产企业放贷，就有可能增大商业银行的信贷风险，尤其对于中小房地产企业而言更是如此。对于房地产行业自身的发展趋势，商业银行可以综合全房地产行业的住宅销售价格、新开工面积、空置房面积等多个指标，根据自身的风险承受能力选取指标和不同指标的比重，建立各个商业银行自己的行业指标预测体系。
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结论
近十年，随着房地产业的快速发展，房地产价格受到投机性需求的影响不断飙升。由于企业趋利行为的存在，大量企业进入到了房地产行业。众多的房地产企业因资金需求量大、融资模式少等特点占用了大量的商业银行资金，因此商业银行和房地产之间的关系也因为信贷的关系被联系的更为紧密。房地产行业的发展，促进了市场对房地产信贷的需求。在房地产信贷发展的初期，这种紧密联系是有利于房地产信贷发展的，但是面对房地产行业风险加大的现状，这种联系无疑增大了商业银行的信贷风险。为此，要加强对房地产信贷的监督，从宏观上保护银行系统免受房地产行业风险的冲击。加强对房地产信贷的监督，具体措施如下：首先，要正确认识房地产行业。如果要正确认识房地产行业，必须准确把握房地产行业的发展现状和发展前景，对当前阶段制定出符合实际需要的政策，比如现阶段由于投机性需求过高，房地产价格出现飙升，因此要加强对于投机性需求的监测和限制，对房地产行业进行降温，并及时开拓新的融资渠道以帮助房地产行业解决融资问题，从而达到降低商业银行房地产信贷风险的目的。其次，要强化对商业银行信贷业务的监督。有关部门需要对商业银行进行定期走访监督，对于违规放贷现象要及时遏制，并督促商业银行对违规放贷现象及时采取各种措施进行调整，同时对违规的商业银行和房地产企业给予严厉处罚。对于不同程度的违规现象，要制定不同层次的处罚规定，从而保证商业银行和房地产企业对国家信贷政策的严格遵守。
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参考文献（略）
