第 1 章 引言
1.1 研究背景及意义
新中国成立后随着经济的发展、卫生医疗条件的进步，我国人口死亡率下降。同时，我国上世纪 80 年代初实施的计划生育政策使得人口出生率不断下降，逐渐变为“低出生、低死亡”的人口发展模式，使我国的人口结构趋势转向老龄化、高龄化。当前，我国正处于快速老龄化进程中，人口老龄化社会将是我国长期的社会基本形态，人口结构的高龄化趋势在短期内难以逆转。作为社会经济的基本形态，老龄化社会通过改变社会人口结构直接或间接对我国住房市场产生影响。 1999 年 8 月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国的住房分配制度发生了突破性的改变，这也标志着中国的房地产住宅市场由国家分配制逐步走向市场化的道路。经过这十多年的发展，房地产行业已经成为支撑国民经济发展的支柱产业，全国房地产业呈现出一派繁荣景象的同时，不得不引起我们关注的是，我国住房的空置面积也在进一步扩大。国家统计局发布了《2015 年全国房地产开发投资和销售情况》，数据显示，2015年末，商品房待售面积 71853 万平方米，其中住房待售面积为 45248 万平方米，均创下历史新高。如果按照各地统计中常常提到的人均住房面积 35 平方米来计算，空置住房可供超过 2000 万人口居住。另外，根据中国金融调查与研究中心的统计数据，2013 年我国住房空置率达到了 22.4%，收入最高的 25%的家庭占有的经济适用房中，有 27.5%处于空置状态，造成严重的资源错配现象。全国空置住房占用了 4.2 万亿元的住房贷款，极大降低了金融市场的运行效率，造成了大量社会资源的损失。住房空置率是反映住房市场运行状况的重要指标，对政府决策部门了解住宅资源的配置情况、判断市场走势、分析判断居民住宅资产财富是否过度分化有重要作用。住房是人类生存的基本需要，是关系到民生的一个重大问题，如果房地产行业发展脱离中国经济实际发展情况与人口转变情况，就不能从根本上解决老百姓的住房问题，还会影响到中国经济的可持续发展，最终引起社会危机。因此，在我国人口老龄化不断加快的背景下，从住房空置率的角度去解决住房问题显得尤为迫切。
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1.2 文献综述
目前国外众多学者对住房空置概念与空置率计算方法进行了研究，许多的发达国家都拥有了系统的理论和实践经验，欧美、日本以及新加坡等国家和地区还有官方的住房空置定义和空置率计算方法。目前广为众多学者所接受的住房空置的概念是 Denise &Willian（1996）[1]提出的建筑物的整体或部分在当前没有得到充分利用，尚处在待出售或出租的状态。美国联邦统计局从统计调查的角度出发将住房空置定义为“在调查时点没人居住的房屋”，其中周末房、度假房以及移动住房都属于住房空置范畴。美国关于住房空置的统计指标，“当前人口普查/住宅空置调查”由于时效性强和统计范围广，其得出的统计数据被广泛运用[2]。欧盟各国对于住房空置的概念并没有一致的界定，但多数国家都将尚未装修和已装修还不能使用的住宅、废弃房、待售或待租的住宅和即将拆除的住宅纳入住宅空置范畴。对于住宅空置率计算公式，多数欧盟国家是一致的，认为“自有住宅空置率＝住宅空置总量/住宅存量总量*100%” [3]。日本和新加坡将在调查时点没有人居住的住宅定义为空置，但日本对住宅空置范围的界定还包括了在建、临时住人、待售或待租的住宅以及第二套住宅等类型，他们的住房空置率的计算方法和大多数欧盟国家一致。 国内对空置有关概念和计算方法的研究起步较晚，学者们对其存在分歧，目前也尚无关于住房空置官方的定义和计算方法。孙峤等（2005）[4]指出空置房屋是指部分或整体处于等待出售或出租状态的建筑物，顾志明和叶科（2005）[5]认为界定空置房屋的标准是判断商品房是否出处在流通过程中等待出售或出租，而朱佳敏（2009）[6]分类对空置住房进行定：若是新增住房，建筑物竣工一年后未被使用的称为空置，若是存量住房，则半年以上部分或整体未被使用称为空置。一些学者认为空置率的定义应该从增量方面进行，应指建成竣工后一年没有售出的商品房面积占最近三年总商品房竣工的比例，并不包括存量房比例在内（唐勇，2006[7]；刘琳，2007[8]）。也有学者认为应根据我国现阶段房地产市场的不同类型，应将增量住宅市场的住宅空置和存量住宅市场的住宅空置加以区分，同时，也应相应地建立针对 两个不同市场的住宅空置率指标（蔡金水，2006[9]；台玉红，2009[10]；高峰 2012[11]）。2010 年 8 月，国家统计局发言人表示，目前统计局还不能统计住宅空置率情况，因为房子空置也是近几年来由于房地产业发展出现的新问题，调查统计还没来得及做出统计（陈杰，2010）[12]。罗欣蟾（2010）[13]以上海为例，设计了存量住房的调查，这对我国住房空置的调查是值得借鉴的。高峰（2010）[14]通过对美国住房空置率统计的三大数据来源进行具体分析，对我国房地产空置率的调查统计提出了几点启示性建议，认为专项调查与普查同步推进、分清各类住房、对不同地区制定不同的警戒线、制定合理政策保障住房公平等。
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第 2 章 人口老龄化与住房空置的相关理论
2.1 人口老龄化的定义及测算
联合国对人口老龄化的定义是“老龄人口在总人口中比重的提高过程”。由上面这句话我们可以看出，联合国对人口老龄化定义的概念可以从以下几个方面来说明：首先，人口老龄化是一个动态的过程，是人口年龄结构的不断变化过程，老龄化不是最初就有的，而是老龄人口所占总人口比例达到一定程度后才有的。其次，人口老龄化是指一个经济社会中总体人口年龄结构的变化，它是指老龄人口占全社会中总体人口数的变化而不是单个个体的年龄老化，反映一个社会总体老龄化程度。人口老龄化是现代社会出现的人口现象，其发展变化趋势越来越受到社会的关注。生活中我们谈到的老年人口往往是从老年人的心理、生理和日历年龄三个方面去衡量。若以前两个年龄划分标注经常会因人而异，更多地涉及老年人的身体状况和心理状况，所以不能作为人口统计划分老年人口的标准。因此，作为社会中的人口群体来说，老年人口的起始年龄只能以日历年龄来衡量。国际上一般通行的评价老龄化程度的标准线是：一个国家或地区的 60 岁及其以上的老年人口占总体人口的比重大于 10％或 65 岁以上的老年人口占总人口的比重大于 7％。超过了这个标准就意味着进入老龄化社会。
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2.2 住房空置的相关理论
住房空置，顾名思义就是住房处在没有被使用的状态。在房地产市场中，住房空置表示的是住房的使用状态，是指住房的整体或者部分在现阶段并未得到使用，而是处在一种等待出租或者出售的状态。国内外对住房空置在具体操作和统计中的运用存在着差异，所得到的效果也不相同。住房空置率作为住房空置的测量指标，其衡量房地产市场的供求关系，反映房地产市场运行状况，对国家制定相关宏观调控政策、房地产供给者进行投资开发具有重要参考意义。目前，由于我国住房空置研究发展较慢，以及有关住房空置数据的缺乏，我国关于住房空置率的定义和境外有较大差别。联合国将空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”。 美国将在调查时点没有人居住的房屋视为空置住房，除非其拥有者只是偶尔不在。此外，美国普查局强调，在调查时即使发现有人对该住房占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这套住房仍然被视为空置住房[30]。欧盟一些成员国将调查时无人居住的住房算作空置房，如塞浦路斯、法国、希腊、卢森堡、马耳他、葡萄牙和斯洛伐克；还有一些成员国将无合法或永久性住户居住的房屋看成是空置房，如丹麦、芬兰、意大利和立陶宛等；对于第二套房、度假房、周末房的处理，多数成员国，如意大利、丹麦、波兰、奥地利、塞浦路斯、斯洛伐克等将其视为空置房；而少数国家，如德国和西班牙则相反。日本将临时住人的住房以及在建的住房都看作空置住房，具体包括第二套房（别墅和其他）、待租房、待售房以及其他。加拿大将在调查期间无人居住但随时可以租出去的房屋都视为空置的可出租住房。新加坡将空置房定义为调查时无人居住的住房。住房包括独立房、半独立房、连排房、公寓和复式公寓[31] 。香港将在年底进行普查时，实际上未居住的住房单位定义为空置房。此外，正在装修的住房也被纳入空置房统计范围。中国台湾空置房主要指在普查标准时刻无人居住的房屋。 #p#分页标题#e#
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第 3 章 我国人口老龄化和住房空置的现状.......... 23
3.1 我国人口老龄化基本状况 ......... 23
3.2 我国住房空置的基本情况分析 ........... 28
3.2.1 我国商品住房待售面积现状......... 28
3.2.2 我国房地产市场住房空置现状..... 29
第 4 章 人口老龄化对我国住房空置影响的实证分析.... 32
4.1 模型的设定 ............. 32
4.2 数据来源和变量说明 ....... 32
4.3 实证分析 ....... 33
4.3.1 描述性分析....... 33
4.3.2 单位根检验....... 34
4.3.3 协整检验........... 36
4.3.4 回归分析........... 37
4.3.5 Hausman 检验 ............. 37
4.4 实证结果分析 ......... 38
第 5 章 结论与政策建议............ 40
5.1 结论 ..... 40
5.2 政策建议 ....... 41
第 4 章 人口老龄化对我国住房空置影响的实证分析
人口老龄化对我国房地产的影响的研究历来是学术界研究的热点，近年来，一些学者在我国人口老龄化对住房空置影响的理论方面进行了探讨，认为我国老龄化的加重对住房空置率是有一定的影响，但是其影响的途径以及程度都没有得到统一的结论。为了证实人口老龄化和住房空置的关系，本文将在这章运用我国26 个省（西藏除外）和 4 直辖市，共 30 个省市的面板数据，对人口老龄化对我国住房空置进行定量研究，以得到可信的结果。
4.1 模型的设定
在综合了相关文献后可以发现，在关于影响住房空置率的因素方面，以往的研究一般都是从收入差距、住房价格，住房供给和需求、以及房地产宏观政策等方面研究住房空置率，很少从人口老龄化的角度对住房空置率进行分析。本文根据有关经济理论和数据的可获得性，综合考虑了影响住房空置率的各种因素，以老年人口比重作为主要解释变量，并加入居民人均可支配收入、房地产贷款、当地政府财政支出和住房销售面积作为解释变量，在参考梁云芳（2007）[52]，鞠方、于静静（2013）[51]，杨小金（2015）[48]等学者的研究成果基础上，建立了如下考虑人口因素的计量经济模型：（1） 其中，HVPit、PEPit、PINit、RELit、LEFit、HSit分别是 i 市第 t 期的住房空置率、老年人口比重、人均可支配收入、房地产贷款、地方财政支出和住房销售面积。考虑到数据的可获得性，以及本文的研究重点是要突出人口老龄化对住房空置率的影响，选取了以上具有代表性的变量，这几个变量从总体上反映了住房空置率的影响因素。
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结论
本文的研究目的是研究人口老龄化对我国住房空置的影响，在对国内外已有相关文献进行回顾和总结，以及在我国人口老龄化和住房空置现状进行分析的基础上，分别从定性和定量的角度研究了人口老龄化对我国住房空置的影响。通过本文理论和实证部分的分析，得出了以下几方面的结论：
1. 我国的住房空置率在整体上是偏高的。按照国家统计局的定义，住房空置率是指房地产开发商建成的在一年内未销售出去的住房面积与最近三年新竣工的住房面积之和的比值。这个定义仅仅将国内的增量空置房包涵在内，并没有将我国大量存在的存量空置房考虑在内，因此根据统计局的定义得出的空置率并不能真实准确反映出我国房地产市场的空置状况。但是，我们仅从增量空置房的角度考虑，也能得出国内的住房空置率偏高的结论，这是由于住房超额供给造成的。自从政府实行土地改革和城镇居民住房制度改革以来，房地产市场开始快速繁荣，大量的房地产开发企业进入房地产市场，提供了大量的新建住房，伴随着我国人口快速老龄化，适龄购房人口的住房刚需下降。尽管由于我国城镇化的不断推进，一定程度上促进了住房的需求，但由于市场提供了大量的住房供给，致住房市场供需结构失衡，一部分住房无法销售出去，形成了大量的住房空置。
2. 老年人口比重与住房空置率存在正相关关系，人口老龄化的逐渐加深会使我国住房空置率上升。随着我国人口老龄化逐渐成为社会常态，人口结构的改变会对我国住房供需市场均产生影响，一方面老年人口比重上升，我国适龄购房人口直接减少将导致住房的新增需求减少，另一方面，老龄化加重将释放出部分房源，增加存量房市场上的住房供应，进而影响住房市场供需结构，引致住房空置率上升。而且，人口结构的老龄化会通过对消费、储蓄、投资和劳动生产力等要素的影响，而影响我国的宏观经济，进而影响住房市场。在前文的实证结果分析中，老年人口比重和房地产贷款与住房空置率均存在正相关关系，城镇居民可支配收入、地方财政支出和房地产销售面积都和住房空置率存在负相关关系。由此可见，人口老龄化通过住房供给渠道、住房需求渠道及宏观政策渠道都会对住房空置产生影响，也说明本文的理论分析和实证结果是一致的。因此，国家调控住房空置率时，应该考虑到人口老龄化因素以及其对国家宏观政策的影响，并从住房供给方和需求方着手，使我国住房空置率回归到合理水平。
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参考文献(略)
