第一章 绪论
1.1 论文背景和目的
目前，从我国个人消费贷款的结构看，住房贷款远远大于中、短期消费贷款，由于住房贷款期限长、数额大，已超过汽车贷款和助学贷款，占居消费信贷榜首。随着基础设施建设繁荣和房产楼盘开发，房产经济的发展带动了住房抵押贷款业务，而各大银行为提高经济效益，也纷纷占据住房抵押贷款市场，昭示了住房抵押贷款市场的繁荣。 但是近年来，随着房贷比重上升，商业银行面临的风险不断增大，尤其是 2014 年以来，随着全国房价的普跌，楼盘烂尾事件和开发商“跑路”事件频发，使得住房抵押贷款的风险管理面临新的挑战。下面从外部监管环境、政策变化和房贷部门现状三个方面对相关背景进行介绍。在巴塞尔协议中，住房抵押贷款被专门提及，并且被要求在各家银行的“资本充足率披露表”中做定量披露，其风险权重计算公式也被专门列示。并且巴塞尔协议还在 IRB 法风险权重的实例中，将住房抵押贷款和公司贷款并行举例。由此可知巴塞尔委员会对住房抵押贷款监管的重视。在我国，银监会于 2012 年 6 月出台的《商业银行资本管理办法（试行）》中，明确指出“个人住房抵押贷款的风险权重为 50%”，并强调根据个人住房抵押贷款用于购买非自住用房的风险状况，银监会有权通过调整风险权重、相关性系数、有效期限等方法，提高个人住房抵押贷款资本要求。 从巴塞尔协议 I 到巴塞尔协议 iii，监管趋势越来越细。同时，一旦巴塞尔协议有新规出台，我国的监管机构定会相应制定相关的监管规定。因此，很可能在未来，巴塞尔协议对住房抵押贷款的要求将更加细致，银监会对住房抵押贷款的监管要求也将增加。商业银行只有自身更加规范，不断提高风险管理水平方可应对此变化。近年来，住房抵押贷款政策调整频繁： 2007 年 9 月，政策要求：已使用贷款购买住房，又申请购买第二套时，贷款利率不低于同期同档次基准利率的 1.1 倍。 2008 年 10 月：对居民首次购买自住房和改善性住房，贷款利率下限扩大至基准利率 0.7 倍。
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1.2 文献综述
对文献综述的介绍，本文将按一般风险管理的思路（即风险识别——风险评估——风险控制和转移）展开，分别介绍国内外住房抵押贷款风险研究的成果。商业银行对公贷款风险的识别主要着眼于法人的财务状况，上下游情况、行业现状和趋势以及公司高管等的研究。而商业银行住房抵押贷针对个人群体，对房贷的风险识别，势必着眼于个人群体的行为、特征以及影响个人群体行为的微观、宏观等诸多因素。研究商业银行风险的文章很多，具体到住房抵押贷款风险研究的文章则相对少，再具体到我国商业银行房贷风险的文章就相对更少。 国外学者对住房抵押贷款风险的识别涉及了从宏观到微观众多因素，较为典型的研究如下： Quigley 等(1993)认为 ,抵押物价值的变化是引起房贷违约的主要因素，当抵押物出现因市场、法律或物理上的损失导致价值下降时，违约风险将增大。 Lawrence(1995)1等学者通过分析从国家财务公司获得的样本,着重考察了房贷客户的贷款特征、征信记录以及宏观经济等诸多指标，得出结论：影响住房抵押贷款最主要的因素为贷款房价比率和月供款占家庭收入比率。 Muermann（2007）分析了住房抵押贷款中的操作风险，指出人员因素在在操作风险中占有较大权重。而人员因素包括人员疏忽、人员能力缺乏、人员欺诈。其中，因人员欺诈的因素较为重要。 Bart Lambrecht（2010）在研究了英国工资、利率、婚姻、贷款价值比之后，认为前两者存在显著性的影响，而后两者的影响并不显著，这可能是由于英国同时期贷款价值比较低，不存在较大的风险。
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第二章 商业银行住房抵押贷款概述及风险界定
因商业银行住房抵押贷款风险内涵丰富，为方便阐述，先详细阐述风险的载体——住房抵押贷款。本章将先介绍我国商业银行住房抵押贷款的界定及流程，在此基础上再对住房抵押贷款的风险进行界定。
2.1 我国商业银行住房抵押贷款的概述
商业银行住房抵押贷款是房地产信贷的一种，指借款人以所拥有的房地产作抵押，向商业银行贷款，并且约定在一定期限内进行分期偿还的业务方式。商业银行住房抵押贷款最早起源于欧洲，在我国通常称之为按揭贷款，指针对开发商的售房和用户的购房等问题，采用的资金利用方式，即购房人在缴纳一定数额的首付款之后，由商业银行支付剩余的价款，而购房人将所购的房屋作为债务抵押，并按照合同的约定进行按月还款的行为。 商业住房抵押贷款的“抵押”二字，体现了在购房人不能还清贷款时，将其所抵押的所购住房进行合理的处分，以偿还商业银行对购房人的贷款余额。在以香港为代表的“按揭”法律体系中，沿用的法律解释体现了抵押物所有权并未发生实质转移，而在英美为代表的“担保”法律体系中，认为该抵押物甚至可能出现所有权的转移1。在我国，虽然全国性立法未采纳过“按揭”一词，而各地的法规、国内的银行体系具体业务中，都将“按揭贷款”与“住房抵押贷款”相提并论，因此，在本文的研究中将沿用大众所认可的称谓，认为按揭贷款就是住房抵押贷款。
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2.2 我国商业银行住房抵押贷款风险的界定
根据上节对我国商业银行住房抵押贷款的介绍，本文将住房抵押贷款的风险界定为：从客户来商业银行申请贷款开始到贷款到期过程中，所有可能会导致银行遭受损失的可能性的总和。根据该界定，住房抵押贷款的风险不仅分布在贷前，还分布在贷中和贷后，不仅受借款者自身素质的影响还可来源于银行工作人员工作的态度和业务素质，不仅和房价走势有关还和房贷政策相联系。由此可知，住房抵押贷款的风险来自微观和宏观两个层面。为作全面分析，本文将按这两个层面对房贷风险进行再分类。 在微观层面，商业银行的房贷部门对外面临借款人不还款的可能性，对内面临面临员工懈怠、系统和流程出问题的可能性，因此，微观风险主要为信用风险和操作风险。在宏观层面，房价的变化，利率的调整，政策的变化，额度的松紧等不确定变化都将直接或间接的影响到借款人的还款概率，因此，商业银行房贷部门面临着市场风险。另外，2014 年以来，全国房价总体下跌，我国房地产市场充斥着泡沫已经在学术界和业界成为共识。因此，在宏观层面，商业银行房贷部门还将面临着泡沫破裂对借款人违约率造成影响的可能性，即泡沫破裂风险（简称“泡沫风险”）。它和市场风险容易混淆，笔者将在后文介绍二者的关系。下面，本文将分别对这四种风险的概念进行界定。 信用风险：广义的信用风险可以理解为违约风险，指借款人、发行人，交易双方等由于各种原因没有能力或者不愿意按合同规定履行相应的义务，而这种无法履约将导致合同的另一方遭受损失的风险。狭义的信用风险仅指信贷风险（不包括交易关系中存在的违约风险），即仅指债务人主观或者客观地不能如期偿还到期债务而形成的违约，并且此种违约行为将给债权人带来损失的风险；传统意义上的信用风险是狭义的信用风险，也即信贷风险。
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第三章 商业银行住房抵押贷款风险的理论基础及分析 ..... 39
3.1 住房抵押贷款风险的微观理论基础----信息经济学相关理论 ....... 39
3.2 住房抵押贷款风险的宏观理论基础----LTV 理论和明斯基金融不稳定理论 ........... 41
3.3 住房抵押贷款信用风险的理论分析---基于博弈论 ....... 43
3.4 住房抵押贷款操作风险的理论分析---基于委托代理论 ........ 48
3.5 住房抵押贷款市场风险的理论分析---基于 LTV 理论 ............ 51
3.6 住房抵押贷款泡沫风险的理论分析---基于明斯基金融不稳定理论 ...... 52
3.7 本章小结 ..... 54
第四章 我国商业银行住房抵押贷款风险管理现状分析 ..... 56
4.1 对住房抵押贷款风险的调查问卷及结果 ........ 56
4.2 调查结果分析 .... 58
4.3 后续章节的风险分析框架 .... 62
4.4 本章小结 ..... 62
第五章 我国商业银行住房抵押贷款信用风险分析 ......... 63
5.1 住房抵押贷款信用风险的细分 ...... 63
5.2 住房抵押贷款信用风险的实证分析 .... 65
5.3 住房抵押贷款信用风险防范对策 .......... 82
第九章 我国商业银行住房抵押贷款风险全面解决方案 #p#分页标题#e#
在上几章，本文分别针对商业银行住房抵押贷款的各项风险的控制做出了建议。但是只有控制仍然不够，银行还应考虑采取措施对住房抵押贷款的风险进行有效的转移。只有转移才能全面解决房贷的四种风险。而谈到风险转移，就必须提及资产证券化，因为目前国际上运用较多的就是该模式。住房抵押贷款资产证券化事宜在国内已被提及，并且建设银行在 2005 年和 2007 年已有尝试，但从目前的状况看，其发展并不顺利：建行以“建元”为名发行的住房抵押贷款资产证券化产品并未真正起到风险转移的作用（后文会做详细介绍）；并且此后在主流债券市场上鲜有住房抵押贷款资产证券化的案例。究其原因，和国内不成熟的金融市场和投资者有很大关系。因此，本章将结合我国的债券市场具体情况进行分析，并给出相应的方案体系。
9.1 住房抵押贷款资产证券化产品基本交易结构方案
根据中国目前的市场状况，住房抵押贷款可作为标准资产和非标资产进行资产证券化。在此先对标准资产和非标资产做出解释。标准化资产即指“标准化债券资产”在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括短期融资券、中期票据、项目收益票据、企业债等等；而未在这两大市场交易的资产称为非标资产，即“非标准化债券资产”。因经国外历史证明，资产证券化若运用不当有增大系统风险的“副作用”，加上在我国的经验尚浅，故建议作为“标准资产”发行。分析至此，本文先建议在银行间债券市场或者在交易所市场上发行。但具体是先在哪个市场上发行，随着后文进一步的分析将给出答案。下面介绍本文对我国住房抵押贷款资产证券化在基本发行方案、资产运营管理、未来现金流管理、各中介机构职能、以及法律结构五个方面的设计。基本发行方案。发行银行将自己持有的住房抵押贷款作为标的资产，通过承销商在银行间债券市场和交易所市场进行发行，发行的债券及已购买债券的投资人在债券登记结算机构进行登记。在此过程中，需有一债权代理人。发行银行将住房抵押贷款质押给该代理人，该代理人受投资者委托持有质权，或者由投资者委托债权代理人买断住房抵押贷款。可考虑由承为债权代理人。
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结论
近年来，随着房产市场的走高，住房抵押贷款逐渐被各大商业银行作为重点业务发展。而随着房地产市场的波动，刚性购买需求的增加，国家调控政策的频出，以及在 2014年以来，全国房价普遍下跌，住房抵押贷款业务的风险不断增加，使住房抵押贷款的研究更加具有意义。因此，本文对住房抵押贷款的信用风险、市场风险、操作风险以及房地产泡沫破裂风险进行了更全面、深入、系统的研究，得出的主要结论如下：通过分类统计法分析可知：居民服务和其他服务业、农、林、牧、渔业、体育和娱乐业、水利、环境和公共设施管理业的违约概率较高；教育、公共管理和国际组织以及建筑行业逾期的概率较低。从学历看，初中学历客户逾期概率最大，高中次之，但最“老实自觉”的不是学历最高的研究生，而是小学生。从婚姻状况看，单身客户比已婚客户更容易逾期违约。从收入看，收入越高，逾期的概率越低。但是家庭总收入进入到4000-6000 元后，随着收入的增加，逾期概率的减少幅度不再明显。从年龄角度看，违约概率最低的是 20-30 岁的青少年人群，为 9.92%；30-40 岁的中青年人群逾期概率比前者增加，达到 10.85%；40-50 岁的中年人群的逾期概率最高，达到了 11.92%，50 岁以上的中老年人群逾期概率相对前者下降。从首付款比率看，首付比例越低，意味着借款人月供越高，违约后的经济损失越小，更容易发生违约。首付款比率达 20%-30%时，逾
期概率最高，当首付款比率达 30%-40%时，逾期概率相比前者有很大下跌，但随着首付款比率的增加，跌幅下降。从楼盘是否烂尾看，烂尾楼盘的违约概率是非烂尾楼盘的两倍。从他项权证的办理情况看，未取得他项权证的贷款的逾期概率比取得的多 6.36 个百分点。另外，购买小型开发商修建房屋的借款人逾期概率比购买大中型开发商开发的住房的借款人的逾期概率高 6.11%。
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参考文献(略)
