第 1 章绪论
1.1 选题背景、研究目的及意义
巴黎的拉德方斯巨门、东京新宿的茧形大厦、北京的世贸天阶等都是CBD 的标志，而特大城市 CBD 由于其发展存在一定程度的规律性，因此被认为具有非常大的参考价值。关于地方政府投融资建设、政府投融资平台、项目投融资、城镇化投融资等方面的模式经验、案例、风险控制都有很多学者进行充分的研究，但是在CBD 背景下，对于仅有 10 平方公里，乃至 2 平方公里左右的核心商圈，开发建设方面的投融资模式是怎么样的，还没有相关学者进行系统梳理分析，因此，本文在这样一个背景下，将梳理我国特大城市 CBD 开发建设投融资模式并进行独创性的研究，希望能达到抛砖引玉的作用。通过梳理我国特大城市投融资建设开发的模式、方式、效率，经过深入且谨慎的思考，研究分析出优化 CBD 开发建设投融资的方式和途径，对目前还在建设中的 CBD，如南昌红谷滩 CBD，昆明 CBD，西宁水井巷中央商务区，银川阅海湾中央商务区，乌鲁木齐钻石城中央商务区，拉萨国际城南 CBD 等，还在不断发展扩展的 CBD，如解放碑 CBD，长沙梅溪湖 CBD，长沙芙蓉路 CBD 等，能有所借鉴，改善现有效率投融资模式，优化投融资效率，避免不必要的资源浪费、走弯路走错路的情况。在城市投融资的基础上，专注于特大城市 CBD 开发建设这一部分的投融资建设。由于 CBD 开发建设的特殊性，在研究投融资策略的时候就有了一定的特殊性，因此，本文在以城市开发和城镇投融资的基础上，从 CBD 开发建设的实践经验中，进一步提升理论，如何有效开展 CBD 投融资进行开发建设。
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1.2 研究现状
魏亚平（2010）在《经济功能区投融资模式与管理的研究-以滨海新区为例》中基于滨海新区的投融资实践从投融资评价和政府管理两个角度，围绕投融资这条主线来展开，并分析了经济功能区投融资模式，在滨海新区投融资评析中，作者用固定资产的资金构成进行分析，发现信贷资产仍旧是主要资金来源，财政资金发挥的作用有限，对政府管理经济开发区的建议也分别从宏观管理、预算管理和微观管理三个角度展开。浦亦雅（2014）在《苏州工业园区通融资模式研究》一文中，梳理了苏州工业园区自开发建设直到现在的发展阶段和投融资方式，从政府财政资金支持、到平台投资主体多元以政府信贷为主，到发展到现在，开发主体多元化、投资主体多元化、政府财政融资与市场化融资并存的阶段，作者认为要充分发挥 PPP 模式，并且扩大资本市场融资，推动企业走出去融资等。丁秋实（2013）在《现代服务业集聚区开发的投融资模式研究》一文中梳理了国内外现代服务业集聚区开发方式，投融资模式，分析了我国现代服务业产业业态，以前海深港现代服务业集聚区的开发建设为案例，详细介绍了各个地块的开发建设和投融资方案，并对我国现代服务业集聚区的开发建设进行充分的建议，从战略意义、体制机制、政策制度、环境建设等几个方面。周娟平（2007）《长沙市工业园区基础设施投融资体制问题研究》中对长沙市工业园区投融资现状进行了分析，认为长沙市工业园区要有效进行投融资，应该从长沙市工业园区建设投资有限公司改革重组、上市、发债券、充分利用国外贷款、申请世界银行贷款、设立长沙产业基金、建立集合委托贷款、完善政府项目管理方式等角度进行完善投融资体制。
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第 2 章我国特大城市 CBD 投融资现状
CBD 的开发一般有两种形式，一种是在老城区的基础上，基于老城区人口、商贸、商业等的聚集和发展作用，有一定的人口、就业以及自然的集聚作用，使得这个区域逐渐成为繁华的区域中心，政府顺势规划，加大投资力度，通过指定产业的招商引资，将该区域打造为更加繁荣、有序、经济贡献大、具有带动作用的 CBD。这种方式的优势是前期不需要过大的资金投入，重点产业的进一步聚集和开发逐渐展开，这种方式的劣势是由于受到老城区传统文化、地下空间规划与现有城市发展不匹配、重点保护建筑文物植物的限制使得老城区的 CBD 后期发展较为缓慢。采用该种方式的有西安龙脉 CBD，杭州 CBD 等。另一种方式，是在荒芜或者原始产业较少，政府依托自己的权利和城市规划方案，在非老城区的区位建设，这种方式往往决定新的城市更加现代化、智慧化、信息化，符合时代的潮流，比如地下空间的开发利用，不仅向蓝天要效益，也充分利用地下空间。如天津响螺湾、什么来着三层地下空间，通州运河区四层地下空间。在建设之初也充分调研，对要重点发展的企业和行业，量身定制写字楼，对重点行业，如金融业、文化创意产业、会展产业等经济增长极实施优惠入驻政策。使得新城区 CBD 成为区域小、就业大、税收多、经济发展好的示范带动区域。采用该种建设方式的 CBD 有南昌红谷滩区、上海陆家嘴、北京通州运河区等。
2.1 我国特大城市 CBD 的鲜明特点
一个城市的中央商务区，尤其是特大城市，在人口、市场、资金较为充分的前提下，会集中优势，重点打造具有国际化、现代化的城市标准。比如，上海陆家嘴 CBD是由意大利福克萨斯事务所、英国罗杰斯事务所、日本伊东丰雄事务所、法国贝罗事务所和上海小组参加的国际咨询，所提出的五个方案各具所长，在上述方案基础上的深化设计，取长补短而形成。郑东新区是由黑川纪章建筑城市设计研究所设计，滨海新区中央商务区是 SOM 负责总体规划及城市设计，美国易道（EDAW）负责景观设计，日本日建负责地下空间设计，香港 MVA 负责区域交通规划，法国郎程负责夜景照明专项规划，日本 NCD 负责色彩专项规划。济南中央商务区规划设计体系引入顶尖设计团队，委托国际著名的麦肯锡咨询公司，邀请新加坡刘太格先生领衔的雅思柏设计事务所进行总体概念规划，委托全球知名的美国 SOM 设计事务所进行城市设计深化，委托华东建筑总院等国内顶尖谁单位开展地下空间等专项规划。
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2.2 我国特大城市 CBD 投融资主体
政府直接主导，对 CBD 的规划、开发、征地拆迁、招商引资、楼宇入驻等全程参与，该种 CBD 开发模式较为传统，政府在整个构成中的把控力非常强，在建造的CBD 中，更能实现规划。但是这种模式，需要大量的财政资金投入。 西安长安路 CBD，该 CBD 是在老城区的基础上发展起来的，本身就有很大的集聚效应，政府在明确发展 CBD 后，于 2013 年成立 CBD 管委会，开始对管委会辖区内的地块规划、建设等进行招投标和建设。在此模式中，中央商务区管委会将土地通过招拍挂或土地空转等形式，将出让给组建的开发公司进行开发建设，开发建设完成，将其租给商户，将收回的租金用来偿还贷款等。 此种开发形式使管委会依旧可以有效调控区域的土地资源其它资源，可以依托于政府信用融资，也可以保证入驻企业的金融纯度。但是，该种开发模式市场化运作较少，政府资金支持力度太大。
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第 3 章国内外区域功能区开发建设投融资实践借鉴 ...... 12
3.1 国内外区域功能区开发建设投融资实践 ........... 12
3.2 对我国中央商务区投融资工作的借鉴意义 ....... 18
第 4 章郑东新区 CBD 投融资案例 ......... 19
4.1 郑东新区中央商务区发展现状 .... 19
4.1.1 郑东新区发展现状 ........ 19
4.1.2 郑东新区中央商务区概况 ..... 20
4.2 郑东新区中央商务区投融资概述 ....... 22
4.3 郑东新区投融资效率评析 ........... 26
4.4 郑东新区中央商务区投融资实践分析 ....... 30
第 5 章科学开展 CBD 投融资的对策建议 ..... 32
5.1 充分严谨调研科学落实投融资规划 .... 32
5.2 建立 CBD 发展数据库构建发展指标 ........... 33
5.3 引导政府财税打造 CBD 盈利环境 ...... 33
5.4 完善 CBD 开发公司投融资思路 ........... 34
5.5 创新融资方式 ........ 35
第 5 章科学开展 CBD 投融资的对策建议
5.1 充分严谨调研科学落实投融资规划
投融资规划，是以城市规划为基础，为科学落实城市发展战略目标，以系统的的统筹兼顾方法为手段，以城市开发建设所涉及的土地储备和供应及各类基础设施、公共服务设施、公益设施项目的投资、融资、建设工作为统筹对象，以政策、法律、资源、资金等为输入，以管理体制设计、参与主体利益平衡、各类建设时序安排等为输出的系统方法论。投融资规划涉及几大模块，分别是可利用资源盘整、投资项目梳理、投资测算等13。 1 可利用资源盘整。即地方政府应该明确哪些资源可以使用，需要进行盘整，尤其是土地资源，土地资源是区域开发的核心要素，一般政府开发的主要资金来源，土地的好坏多寡是该新城开发的起点也是非常重要的地方。 2 投资项目梳理。在城市的开发过程中，需要建设哪些领域，土地开发、基础设施、公共服务设施。还是房地产项目，一般根据公共物品、准公共物品、私人物品分为非经营、准经营、纯经营项目，进一步明确分清楚投资主体和建设内容。 3 投资测算和分析。通过对投资项目的梳理和明确建设的项目内容后，要对投资进行测算和分析，即土地取得收入、基础设施投入、公共服务设施投入分别为多少，土地取得的收入是否可以进行后两项的投入，还是需要报财政预算。 #p#分页标题#e#
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结论
民间资本以前通过购买基础设施债券，资金从民间进入银行，银行通过放贷款等形式转到基础设施中，这是一个信贷的间接融资方式。我国储蓄率偏高，达到 40%左右，民间储蓄率达 35%，现在可以用 PPP 这种方式，而且是关于股权投资的，防止民间资本进入非实体经济，进一步增大杠杆，不仅是新的融资渠道，更是为民间资金的投资开发新领域。当 PPP 遇上产业基金，虽然依旧是政府融资，政府承担隐性债务，但是这一方式引进民间资金，多种合作机构，甚至可以以银行理财的方式向广大群众售卖。大大节约了建设成本，但通过投资带动经济发展是换汤不换药。地方政府融资平台在 PPP对接产业基金的机遇下，可以重新登上历史的舞台，筹集资金，进行基础设施建设。浦东的迪士尼虽然是由美国迪士尼公司和中国申迪集团共同建设，而且美国迪士尼公司出资 421400 万元，仅占总投资的 10%左右，但这种方式也是引进外资进行国内的开发建设，只要不涉及外资控股，我们就可以尝试，多元化吸引外资入驻中国的实体经济。
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参考文献(略)
