1.绪论
1.1 选题背景及意义
经统计，世界上一些发达国家个人住房抵押贷款余额占 22%左右。我国 2014 年个人住房抵押贷款余额占 15%左右。相比世界发达国家，我国商业银行个人住房抵押贷款的发展前景和空间巨大。 虽然我国商业银行在个人住房抵押贷款业务在近些年的快速发展中获得了巨大的利润，但由于其发展的时间相对较短，监管制度和风险控制体制还不健全，需要进一步完善。而由于个人住房抵押贷款具有期限长的特点，故个人住房抵押贷款的风险往往在贷款最初几年不会显现，在贷款的期限内即在贷款收回的过程中，不可避免会遇到导致风险爆发的各种因素。我国现有法律法规在这方面的规范和保障并不完善，银行自身的运行机制和管理机制也相对较为落后，没有建立起个人住房抵押贷款保险和证券化市场，如果不对商业银行个人住房抵押贷款进行有效规制的措施，将会导致严重的社会经济的巨大风险。 2007 年美国房价下降，借款人大规模大面积的违约，造成银行产生大量坏账，抵押的房屋根本无法偿还贷款和利息，爆发了引起全球性金融危机的次贷危机。究其原因还是由于美国银行对个人住房抵押贷款的审核阶段把关不严，惟利是图，追逐暴利，一味盲目扩大房贷规模。以美国雷曼兄弟银行倒闭为导火索，次贷危机对美国的实体经济造成了前所未有的破坏，也引发了包括中国在内的多个国家经济动荡。因此，研究一套适合我国商业银行发展现状的防范个人住房抵押贷款风险的措施和方案迫在眉睫。
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1.2 国内外文献综述
由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚，有关房地产抵押贷款风险的分析研究始于 1997 年前后，到 2003 年随着房地产市场的逐步发展才同步开始发展起来。近年来国内的研究方向主要集中在个人住房抵押贷款表象特征的概括分析，主要是从定性角度对个人住房抵押贷款风险的类型、特点、成因及相应的防范方法进行一般性研究，而缺少更深入的研究。许多专家和学者都发表了文章，对房地产行业和与其关联度很高的银行房地产抵押贷款业务的风险和管控提出了不同的见解。 在研究我国房地产抵押贷款方面，朱建春[1]在《商业银行房地产抵押贷款研究》一文中指出，商业银行的房地产贷款多采用房地产抵押担保的方式，我国商业银行也一直注重在进行房地产贷款业务时，要求贷款应有担保。刘洪涛[2]、刘萍[3]在分析个人住房抵押贷款风险时，将个人住房抵押贷款风险大致分为违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险及外在风险等几类。吴晨[4]等一批学者应用博弈论对个人住房抵押贷款中的违约风险产生的原因进行分析。在分析还款博弈模型中，将还款过程看作一个不完全信息的动态重复博弈。研究认为银行在进行贷款业务前，对借款人个人资信的判断最为重要，他直接关系到银行的利润回收状况。皮尚慧[5]在《论商业银行房地产贷款的法律防范》一文中指出，我国房地产开发企业的自由资金不足，资产负债率达到 75%，在目前国内房地产资本市场及房地产投资基金尚未形成的情况下，部分房地产开发款企业只能选择银行贷款的方式进行融资。同时，我国商业银行房地产贷风险管理方法相对滞后，对贷款风险的研究多采用定性的分析方法，有强烈的主观性，无法客观准确的反应信贷风险的实际状况。
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2.我国商业银行个人住房抵押贷款风险产生的原因
2.1 个人住房抵押贷款现状概述
个人住房抵押贷款，是指购房者为了购买房产向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者分期向银行还本付息，而在未还清贷款本息之前，以其房屋产权或房产预告登记权向银行作抵押，若购房者不能按时还本付息，银行可将房屋出售所得价款偿还贷款。个人住房抵押贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。个人住房抵押贷款需要有明确的贷款用途，不能用于如炒房，炒股等法律法规明令禁止的用途，个人住房抵押大款还要求个人住房抵押贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。另外，个人住房抵押贷款客户的信用评价高低以及过往信用记录好坏等历史依据可以真实反映客户还款意愿是否正常.第一种是等额本息还款法，借款人每期以相同的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期偿还的金额包含本金、利息，按还款间隔逐期还款，在贷款截止日期前还清所有本息。个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，采用等额本息还款法即从贷款开始后的第二个月起，每月以相等的还款金额平均偿还贷款本金和利息。
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2.2 我国个人住房抵押贷款风险产生的原因
目前个人住房抵押贷款风险主要有三种：一是借款人违约，二是银行经营及管控风险方式陈旧，三是法律制度不完善及外部环境。借款人的违约风险分为两种情况，一种是被迫违约，一种是主动违约。借款人违约的主要原因是双方的信息不对称。何为“信息不对称”？信息不对称通常指的是指交易一方比另一方拥有更多的信息，或交易双方的一方拥有另一方没有的信息，因而导致一方在决策时由于在信息获取方面处于劣势而产生不利影响。在银行的信贷关系中，由于借款人和银行处于信息不对称的地位，包括贷款申请阶段及贷款发放后的信息不对称等，都会使银行不能及时掌握借款人的真实情况，从而无法有效控制借款人违约风险。银行经营风险是指银行在办理贷款业务时，因决策失误、管理不善等原因而使贷款蒙受损失的可能性增加。银行经营及管控方式的风险主要包括：（1）按揭贷款比例风险。按揭贷款比例是指借款人从银行获得的贷款与房价的比率。这一比率越高，对于借款人来说还款的压力就越大。这个比率的高低直接影响银行住房抵押贷款能否顺利收回。（2）还款方式和还款期限的风险。我国商业银行目前推行的还款方式主要是等额本息还款法和等额本金还款法，形式较为单一。对于借款人来说不能根据其个人实际情况选择适合的还款方式，还款压力较大时容易产生违约。采用这两种还款方式，容易忽略对资金时间价值和还款人未来还款能力的考虑，增加了还款人的违约风险。目前个人住房抵押贷款大多借款期限为20-30 年，还款期限长，受外界因素影响就越大，抵押房产的价值就越难掌握和控制，风险因此而加大。
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3.我国商业银行个人住房抵押贷款的风险类别..........15
3.1 信用风险....15
3.2 操作风险....19
3.3 流动性风险.......19
3.4 政策风险....19 3.5 利率风险....20
3.6 抵押物风险.......21
4.美国次贷危机产生的原因及借鉴..........22
4.1 次级抵押贷款的兴起和发展.......22
4.2 次贷危机产生的原因及借鉴.......23
4.2.1 次贷危机的形成原因........23
4.2.2 次贷危机对我国房地产抵押贷款的借鉴 ....24
5.防范我国个人住房抵押贷款风险的措施....26
5.1 信用风险的防范措施.....26
5.2 银行内部从业人员操作风险的防范措施........29
5.3 流动性风险的防范措施........30
5.4 抵押物风险的防范措施........32
5.5 健全个人住房抵押贷款风险防范的外部保障制度 ......33
5.6 推行房地产抵押贷款证券化措施......35
5.7 创新住房贷款保险模式........35
5.防范我国个人住房抵押贷款风险的措施
5.1 信用风险的防范措施
西方发达国家的金融机构早就形成了由专业机构来完成个人信用评估报告的机制，他们已建立起个人信用评估体系。所以他们可以对借款人进行信用评估并能够提供准确、快捷的个人信用报告。商业银行可以根据这些机构出具的个人信用报告对借款人的真实情况进行快速精准的掌握，依据掌握的情况在短时间内对借款人的还款能力进行评估和决策。我国个人信用体系尚未建立和健全，这也极大地制约了我国商业银行信贷业务的发展，加速建立和完善个人信用体系是加快发展我国商业银行信贷业务的关键。国际上的个人信用评估的指标选择着重从品格（Character）、能力(Capacity)、资本(Capital)三大信用要素分析合称 3C，后又加上抵押品（Collateral）和环境（Condition）形成了现在的 5C 原则。采用信用评分模型分析影响借款人偿还贷款的几个指标（包括个人指标、信用指标和经济指标等），并进行数据的采集工作。其中，个人指标包括借款人的学历、婚姻状况、工作情况、居住情况、社会地位、工资水平、健康状况、年龄等。经济指标包括年终收入、固定资产、支出、债务与收入比例等。信用指标包括历史贷款、信用卡使用情况历史记录、商业信誉与银行的关系等内容，还可增加一些需要的常用的其他指标，如逾期还款记录情况、近期所检测到的信用状况等。通过将上述个人指标、经济指标、信用指标进行分析，建立模型来判断贷款人是否符合商业银行的授信标准。这样可以客观准确的对每一宗贷款条件进行详细的审核，提高贷款的审核效率和审核的精确度。同时，个人要树立诚信观念，维护好自己的信用行为，将个人信用提升到一个重要的地位，一旦出现信用不良的记录后，将会影响其社会生活的方方面面，甚至受到法律的制裁和道德的谴责。 #p#分页标题#e#
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结 论
本文从我国个人住房抵押贷款的风险现状入手，从银行、抵押人、法律法规等三个角度阐述风险产生的原因。总结归纳出我国现阶段商业银行个人住房抵押贷款所面临的八大主要风险（信用风险、利率风险、流动性风险、假按揭风险、提前还款风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等）。通过回顾美国次贷危机爆发带来的的经验教训，提出了美国次贷危机对我国商业银行个人住房抵押贷款业务如何健康发展的启示。最后，对如何规避我国商业银行个人住房抵押贷款中存在的风险给予合理化建议：一是建立健全个人住房抵押贷款的信用评估系统。二是严格银行内部审查，提升从业人员素质水平。三是针对商业银行个人住房抵押贷款所面临的八大风险：信用风险、利率风险、流动性风险、假按揭风险、提前还款风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等分别提出了防范措施。四是建立健全个人住房抵押贷款风险防范的外部环境保障制度，通过加强风险防范的制度环境的建设，如建立低收入家庭的保障制度及加强银行监管力度来防范风险的发生。五是通过推行房地产抵押贷款证券化，将集中在商业银行的风险分散、转移给金融机构和大量的投机者。六是积极创新住房贷款保险制度，借鉴成熟的发达国家的保险运作模式来降低银行个人住房抵押贷款的风险。
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参考文献(略)
